7 perkara yang perlu disemak oleh pembeli rumah sebelum menandatangani SPA

Apakah maksud perkataan ‘bebanan’ dan ‘tempoh tanggungan kecacatan’? Biasakan diri anda dengan aspek perundangan dan terma-terma yang sering digunakan dalam perjanjian jual beli (SPA) serta perjanjian pinjaman bank anda.

spa-loan-home

© gajus | 123rf

Artikel ini diterjemah dari A Conveyancer reveals: 7 things home buyers should check before signing the SPA oleh Azmah Zakariah.

Membeli hartanah pertama memang amat mengujakan! Dalam masa yang terdekat anda akan menjadi pemilik rumah. Tidak ada detik yang lebih manis daripada menggenggam kunci rumah anda buat kali pertama.

Sama seperti pembeli rumah kali pertama yang lain, tentunya anda akan menggunakan khidmat seorang peguam hartanah bagi membantu anda dalam hal-hal dokumentasi dan proses memohon pinjaman, atau anda mungkin juga akan mendapat tawaran yang lebih bagus daripada pemaju perumahan baharu yang menyediakan skim merangkumi semua pembayaran termasuk yuran guaman.

Tapi tunggu dulu, jangan turunkan tandatangan anda sebelum meneliti SPA betul-betul.

Setiap pembeli rumah kali pertama perlu berhati-hati dengan tujuh perkara berikut. Daripada jenis hartanah yang tersedia di pasaran hingga ke pelbagai dokumen yang digunakan serta yuran-yuran yang perlu dibayar. Ini mungkin bukan satu senarai yang benar-benar lengkap tetapi diharapkan ia dapat membantu anda memahami keseluruhan proses pembelian rumah dengan lebih baik.

1) Jenis Hartanah

condominium-malaysia-property

© Liyao Xie | Getty Images

Anda baru saja melihat satu tawaran hebat untuk kondominium yang terletak di atas pusat membeli-belah serba baharu dan canggih. Anda pun terfikir, “Ini cukup bagus! Senanglah nak beli barang-barang runcit.” Tambahan lagi pemaju menawarkan skim bayaran menarik yang boleh disesuaikan dengan kewangan anda dan sanggup pula menyerap sebahagian daripada bayaran pendahuluan anda.

Bagaimanapun, sebelum menerima tawaran itu anda perlu periksa terlebih dahulu hak milik hartanah tersebut, sama ada ia untuk perdagangan atau kediaman. Hartanah dengan hak milik perdagangan mempunyai yuran senggaraan yang lebih tinggi, bayaran utiliti dan secara umumnya, pemilik akan membayar premium yang lebih tinggi bagi hartanah tersebut.

Selain daripada itu, pembeli mungkin tidak mendapat perlindungan yang sama seperti hartanah dengan hak milik kediaman yang kesemuanya dikawal di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA). Hartanah dengan hak milik perdagangan yang mempunyai persamaan dengan unit untuk tujuan kediaman iaitu ‘Small-office, Flexible-office’ (SoFo) dan ‘Small-office Versatile-office’ (SoVo) tidak termasuk di bawah bidang kuasa HDA. Oleh itu, pemaju tidak perlu mematuhi undang-undang dan peraturan HDA dan mereka bebas untuk menetapkan semua terma dalam SPA mereka mengikut kesesuaian mereka sendiri.

Ini bermakna sekiranya sesuatu yang buruk berlaku, pembeli SoFo dan SoVo tidak mempunyai hak untuk mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju berdasarkan terma yang ditetapkan dalam SPA. Jangan teragak-agak untuk mengesahkan dengan wakil pemasaran pemaju sama ada hartanah tersebut tertakluk di bawah HDA atau tidak, kerana anda tentu mahukan hak anda sebagai pembeli rumah dilindungi oleh akta tersebut.

2) Jenis hak milik tanah dan tempoh pegangan

residential-malaysia-expensive

Sesebuah hartanah kediaman bukan sahaja terhad kepada struktur fizikal bangunan itu, ia juga termasuk tanah di mana struktur tersebut dibangunkan. Malaysia mengamalkan sistem Torrens iaitu sistem pendaftaran hak milik tanah. Jika hak milik didaftarkan dibawah nama anda, anda adalah pemilik tanah tersebut dan apa-apa struktur fizikal yang ada padanya.

Terdapat tiga jenis hak milik tanah di Malaysia:

A) Hak milik induk: Juga dikenali sebagai hak milik pemaju. Pemaju mendapat kebenaran untuk memajukan sebidang tanah dan diberikan hak milik tersebut untuk projek pembangunan hartanah.

B) Hak milik individu: Hak milik ini dikeluarkan bagi rumah atas tanah. Pemaju dikehendaki memohon sub-bahagian hak milik induk kepada hak milik individu atau strata sebelum menyerahkan rumah yang telah siap kepada pembeli. Hak milik individu menunjukkan bahawa anda adalah pemilik tanah di mana rumah telah dibina diatasnya.

C) Hak milik strata: Hak milik ini dikeluarkan bagi hartanah bertingkat tinggi dan sesetengah komuniti berpagar dan berpengawal. Hak milik strata menunjukkan bahawa anda adalah pemilik unit hartanah yang telah anda beli.

Selain daripada jenis hak milik tanah, pembeli juga perlu tahu tentang jenis pemegangan tanah di Malaysia:

A) Pegangan pajak: Ini bermaksud anda akan memajak atau menyewa tanah daripada kerajaan. Biasanya tempoh pegangan pajak ialah 99 tahun. Bagaimanapun, jika anda membeli hartanah sekunder, pajakan akan kurang daripada 99 tahun. Anda ada pilihan selepas tempoh pajakan tamat, sama ada memulangkan tanah kepada kerajaan negeri atau membayar premium lanjutan tempoh pajakan.

B) Pegangan bebas: Ini bermaksud anda memiliki tanah tersebut selama-lamanya! Namun, perlu diingat bahawa jika pihak kerajaan mahu mengambil tanah anda untuk kepentingan awam, mereka berhak berbuat demikian.

C) Rizab Bumiputera (BR): Kebanyakan pemajuan hartanah akan mempunyai bilangan unit/rumah yang diperuntukkan untuk Bumiputera dan pembeli hartanah sekunder perlu tahu tentang ini. Tanah rizab Bumiputera hanya boleh dijual dan dibeli oleh Bumiputera sahaja kecuali mendapat kebenaran kerajaan negeri. Namun, kebenaran tersebut agak sukar untuk diperolehi dan mungkin akan mengambil masa beberapa tahun sebelum permohonan diluluskan.

3) Surat tawaran

Ini ialah dokumen yang sah di sisi undang-undang yang menyatakan anda sebagai pembeli yang ingin membeli hartanah daripada penjual dengan sejumlah wang iaitu harga belian. Biasanya anda perlu membayar suatu peratusan tertentu sebagai bayaran pendahuluan untuk mengesahkan atau menempah pembelian dan selalunya pembayaran tersebut ialah sebanyak 10%. Terdapat dua bentuk surat tawaran asas yang bergantung kepada keadaan, sama ada anda hendak membeli hartanah daripada pemaju atau penjual sekunder.

Jika anda membeli daripada pemaju perumahan, terma yang akan digunakan ialah ‘Berniat untuk Membeli (Intent to Purchase)’. Senario yang paling biasa adalah, anda pergi ke pejabat jualan hartanah, kemudian anda tandatangani ‘Intent to Purchase’ dan bayar 2%-5% (daripada harga belian hartanah) sebagai deposit ‘tanda jadi’ atau ‘earnest deposit’. Baki bayaran akan dibayar kepada pemaju semasa anda menandatangani SPA.

Dalam situasi hartanah masa kini, masih ada beberapa pemaju yang menawarkan untuk menyerap sebahagian daripada wang pendahuluan anda, atau mereka membenarkan pembayaran berperingkat atau dilewatkan untuk beberapa tahun. Rujuk butiran perkara ini di bawah.

Apabila anda membeli daripada penjual sekunder, terma yang akan digunakan ialah ‘Tawaran untuk Membeli (Offer to Purchase)’ dan bayaran wang pendahuluan sebanyak 10% akan dipecahkan kepada 2-3% sebagai yuran ejen hartanah dan bakinya sebanyak 7-8% dibayar terus kepada penjual.

4) Jenis hartanah berlainan mempunyai dokumen yang berlainan

SPA-property-purchase-malaysia

© Zuraisham/Getty Images

Ini memang sesuatu yang membuatkan kebanyakan pembeli rumah kali pertama terkejut kerana jenis-jenis tanah tertentu semuanya mempunyai borang dan dokumen yang berlainan bagi kedua-dua pembelian hartanah dan pinjaman bank. Senarai dokumen yang diringkaskan di bawah akan dapat membantu:

HAK MILIK PEMAJU / INDUK

A) Perjanjian Jual Beli (SPA): Di bawah HDA, ia perlu menggunakan Jadual G (rumah atas tanah) atau Jadual H (rumah bertingkat tinggi). SPA ialah satu dokumen yang dikawal mengikut undang-undang yang bermaksud pemaju tidak dibenarkan mengubah terma dalam perjanjian mengikut kepentingan mereka.

B) Surat Ikatan Perjanjian Bersama (Deed of Mutual Covenant atau DMC): Ini digunakan untuk hartanah berbilang tingkat dan skim strata. Ia menyebut tentang hak dan tanggungan pemilik bersama serta pengurusan dan penyelenggaraan harta milik bersama. Bagaimanapun, sejak SMA 2015 diperkenalkan, DMC sudah tidak digunakan lagi. Pemaju kini terikat dengan undang-undang kecil dalam jadual ketiga SMA 2015. Terdapat pemaju tertentu yang masih terus menggunakan DMC, tetapi ini hanyalah satu kerja bertindan.

C) Surat Ikatan Penyerahan hak (Deed of Assignment): Ini digunakan untuk hartanah sekunder. Ia merupakan dokumen pemindahan yang ditandatangani oleh pembeli dan penjual sekunder dan disediakan oleh peguam hartanah.

HAK MILIK STRATA / INDIVIDU

A)SPA: Dokumen ini menyatakan butiran tentang pembeli, penjual, hartanah dan butiran hak milik tanah dan disediakan oleh peguam hartanah.

B) Borang 14A: Borang pemindahan hartanah menurut undang-undang. Borang ini perlu dihantar ke pejabat tanah bagi memindahkan hak milik tanah kepada pembeli.

5) Yuran yang perlu dibayar kepada peguam hartanah

Pembeli amat digalakkan untuk menggunakan khidmat peguam hartanah bagi membantu urus niaga pembelian hartanah mereka. Ramai pembeli rumah yang tidak menyedari bahawa dalam usaha mereka mengurangkan kos pembelian hartanah, mereka akan kerugian pula dari aspek yang lain.

BACA: 5 cara peguam dapat membantu anda dalam urusan jual beli rumah

Terdapat banyak projek perumahan baharu yang dilancarkan dengan tawaran ‘Tanpa Yuran SPA’ dan jika pembeli menggunakan juga khidmat panel peguam pemaju untuk perjanjian pinjaman, mereka hanya akan dikenakan yuran untuk penyediaan permohonan pinjaman bank tersebut. Namun begitu, sebaik sahaja hak milik dikeluarkan, pembeli akan dikenakan yuran guaman penuh kerana mereka perlu menggunakan panel peguam pemaju.

Seperkara lagi yang perlu diketahui oleh pembeli hartanah sekunder (subsale) ialah pembeli akan dikenakan yuran penuh bagi kedua-dua SPA dan penyediaan permohonan pinjaman bank.

Pembeli digalakkan untuk melantik peguam mereka sendiri dan tidak menggunakan peguam penjual, walaupun yuran mereka lebih rendah. Biasanya, penjual dan peguam mempunyai hubungan yang telah lama terbina dan jika sesuatu tidak diingini berlaku, peguam penjual mungkin akan membantu penjual mendapatkan peguam yang baik untuk menangani kes. Pembeli pula akan diarahkan untuk mendapatkan peguam mereka sendiri atau mungkin diberikan peguam yang tidak dapat membela dengan baik.

6) Terma-terma penting yang perlu diketahui

Dokumen-dokumen yang diperlukan dalam apa-apa pembelian hartanah mengandungi pelbagai istilah dan terma yang mungkin sukar difahami oleh pembeli rumah kali pertama.

Berikut ini adalah beberapa terma penting yang terdapat dalam SPA dan perjanjian pinjaman bank yang perlu diketahui oleh pembeli:

A)Bebanan (encumbrance)’: Ini bermaksud terdapat tuntutan pada hak milik, sama ada caj bank ataupun lien. Apabila pinjaman bank dibuat daripada sesebuah bank, bank akan mendaftarkan caj atau lien ke atas hak milik. Maknanya, sebelum hak milik boleh dipindahkan kepada pembeli baharu, caj atau lien tersebut perlu dikeluarkan daripada hak milik untuk menjadikannya ‘bersih’.

B) ‘Milikan kosong (vacant possession)’: Tarikh terakhir yang anda boleh jangkakan untuk menerima kunci hartanah anda.

C) ‘Tempoh serahan milikan kosong (period for delivery of vacant possession)’:Bagi rumah atas tanah, ianya 24 bulan manakala untuk apartment dan kondominium, ianya 36 bulan.

D) ‘Tempoh penyiapan (completion period)’:Ini berkaitan dengan hartanah sekunder, di mana jualan perlu diselesaikan dalam tempoh 3 bulan. Satu bulan tambahan adalah sebagai tempoh tangguh. Bagaimanapun, penalti akan dikenakan atas kelewatan. Sekiranya selepas empat bulan jualan masih belum selesai, penjual atau pembeli boleh mengemukakan saman bagi menyelesaikan jualan tersebut.

E) ‘Sekatan dalam kepentingan (restriction in interest)’:Pembelian dan penjualan tanah memerlukan kebenaran pelbagai pihak berkuasa atau hak milik induk memerlukan kebenaran pemaju bagi sub-jualan.

F) ‘Caj lewat bayar (late payment fees)’:Berkaitan dengan kelewatan menyiapkan jualan hartanah (sub-jualan), caj yang dikenakan biasanya adalah 8% daripada harga belian pada asas harian tetapi ia boleh mengikut kadar yang dipersetujui kedua belah pihak.

G) ‘Ganti rugi jumlah tertentu (liquidated damages)’:Pembayaran yang dibuat oleh pemaju atas kelewatan penyerahan milikan kosong.

H) ‘Tempoh tanggungan kecacatan (defect liability period)’:Tempoh jaminan di mana pemaju akan bertanggungjawab ke atas sebarang kecacatan. Namun begitu, skop liputan mungkin berubah-ubah mengikut pemaju. Bagi hartanah sekunder, ianya berasaskan ‘sebagaimana adanya’ iaitu apa yang anda lihat, itu yang anda dapat.

I) ‘Tempoh terkunci (lock-in period)’:Tempoh di mana anda tidak boleh menyelesaikan pinjaman anda dengan bank lebih awal. Biasanya untuk tempoh tiga tahun.

7) Tip tambahan 

Akhir sekali, amat penting untuk anda membuat kajian sebelum melaburkan duit yang telah anda kumpulkan sekian lama untuk membeli hartanah. Berikut ini ada beberapa lagi tip mudah yang dapat mengelakkan anda daripada dikecewakan.

  • Sentiasa periksa hartanah sebelum anda menandatangani surat tawaran. Ini lebih relevan untuk sub-jualan kerana hartanah tersebut telah siap dibina dan selalunya telah pernah didiami. Disebabkan rumah sub-jualan berasaskan ‘sebagaimana adanya’, sebarang kecacatan yang ditemui selepas kunci diserahkan tidak lagi boleh dituntut daripada penjual.
  • Bagi pelancaran baharu, pastikan pemaju memulakan pembinaan hartanah pada tarikh yang sepatutnya. Ini kerana pembangunan rumah kediaman dikawal oleh HDA, dan mengikut Jadual G (rumah atas tanah) atau Jadual H (hartanah strata), terdapat peraturan yang telah ditetapkan bagi pemaju menyerahkan milikan kosong pada masa yang ditetapkan.
  • Ketahui apakah tempoh terkunci bagi kedua-dua pinjaman dan pembelian hartanah daripada pemaju anda. Tempoh ini merujuk kepada kepanjangan masa anda akan dikenakan penalti sekiranya anda memilih untuk menyelesaikan sepenuhnya pinjaman perumahan anda lebih awal, membuat pembiayaan semula atau menjual hartanah terbabit .
  • Bersedialah untuk menandatangani dokumen bank yang banyak. Bank hanya menerima dokumen asal yang telah ditandatangani dan bagi memastikan peminjam telah membaca keseluruhan dokumen, peminjam akan diminta menurunkan tandatangan pendek (initial) pada setiap helaian.

Share