Perjanjian Sublet Di Malaysia – Apa Yang Perlu Anda Tahu

Ingin mengurangkan kos sara hidup atau menambah pendapatan menerusi rumah yang sedang anda sewa? Sekiranya ingin menywakan semula rumah yang anda sewa, pastikan tindakan anda mengikut lunas undang-undang.

Artikel ini diterjemah dari Sublet Agreement In Malaysia – What You Should Know oleh Ashraf Wahab.

Katakan anda telah menyewa kediaman yang dilengkapi dengan beberapa bilik yang hanya digunakan untuk menyimpan barangan atau menjadi tempat habuk berkumpul. Anda boleh biarkan sahaja bilik-bilik tersebut atau sewakannya kepada orang lain!

Perbuatan menyewakan bilik di satu kediaman kepada orang lain sambil anda sendiri menyewa di kediaman tersebut dipanggil ‘sublet’. Dalam satu lagi bentuk sublet, anda menyewakan keseluruhan kediaman kepada orang lain dan anda sendiri keluar dari rumah tersebut.

Sama ada anda menyewakan bilik sahaja atau keseluruhan kediaman, anda sebagai penyewa telah menjadi “tuan rumah” kepada penyewa anda (juga dipanggil subpenyewa atau penyewa kecil). Ada sublet untuk jangka panjang dan ada untuk jangka pendek seperti Airbnb.

iProperty Malaysia telah menemu bual sekutu kanan di MahWengKwai & Associates, Marilyn Teh, untuk lebih memahami selok-belok urusan sublet dan pajakan semula (sublease).

Apakah beza penyewaan dan pajakan? Adakah anda memerlukan persetujuan tuan rumah anda? Apakah yang perlu anda sertakan dalam perjanjian sublease? Adakah perjanjian itu mengikat secara sah? Semuanya kami jelaskan di bawah!

Terlebih dahulu, ada beza ke antara penyewaan dengan pajakan?

Menurut Kanun Tanah Negara yang terpakai di Semenanjung Malaysia, penyewaan adalah untuk tempoh sewa kurang daripada tiga tahun. Lebih lama daripada itu, ia dipanggil pajakan. Dari sini, terbit istilah seperti “pemberi pajak” dan “pemajak”.

Pemberi pajak ialah individu yang memiliki hartanah dan memberikan pajakan, manakala pemajak adalah individu yang pajakan tersebut diberikan kepadanya.

Seterusnya, ada beza ke di antara sublet dengan sublease (pajakan semula)?

Jelas Teh, “Sublet meliputi kedua-dua sublease dan sub-sewa (sewaan semula), manakala sublease merangkumi pemajakan tanah atau hartanah kepada pihak ketiga sebagai penyewa.”

Bagaimanakah boleh saya sublet atau sublease hartanah yang saya sewa?

Membuat persediaan yang mencukupi semasa mencari penyewa dapat membantu anda mengelak sebarang masalah pada masa hadapan. Berikut ialah beberapa tip untuk mencari dan memilih subpenyewa:

• Iklankan di platform dalam talian seperti iProperty.com.my dengan bantuan ejen hartanah berdaftar
• Paparkan pada media sosial anda – Facebook, Instagram, TikTok, Snapchat dan sebagainya
• Tanya keluarga dan rakan sekiranya mereka mengenali sesiapa yang sedang mencari rumah atau bilik sewa
• Periksa latar belakang – tanya tentang pekerjaan mereka, situasi kewangan, hobi dan sebagainya. Ini adalah untuk memastikan mereka stabil di sudut kewangan, dan personaliti serta gaya hidup mereka sesuai untuk anda dan penyewa lain.

Bolehkah saya sublease harta hakmilik induk?

Menurut Teh, Kanun Tanah Negara memberi kuasa kepada pemilik berdaftar untuk menguruskan tanah atau hartanah mereka dengan apa jua cara yang difikirkan sesuai.

Oleh itu, pemilik berdaftar sesebuah hartanah dibenarkan untuk memajak dan seterusnya memberikan kuasa kepada penyewa untuk sublet hartanah tersebut.

Hak penyewa untuk sublease hartanah hakmilik induk tersebut bergantung pada syarat perjanjian pajakan yang dimeterai antara pemilik dan penyewa.

BACA: Sebelum beli rumah, kena ambil tahu perbezaan hakmilik Induk, Strata dan Individu

Apa itu memorandum sublease?

Menurut Teh, Seksyen 340(1) Kanun Tanah Negara menyatakan bahawa hak milik bagi suatu tanah tidak boleh disangkal apabila ia telah didaftarkan, dan ini termasuk pajakan, gadaian atau kemudahan.

Oleh itu, untuk mendaftarkan kepentingan urusan di Pejabat Tanah, surat cara urusan yang ditetapkan perlu difailkan di Pejabat Tanah yang berkenaan.

Untuk pajakan, surat cara yang ditetapkan di bawah Kanun Tanah Negara adalah dalam bentuk Borang 15A dan bagi sublease, Borang 15B.

Sekiranya terdapat gadaian yang didaftarkan pada hakmilik, persetujuan bertulis terlebih dahulu perlu diperoleh daripada pemegang gadaian sebelum surat cara boleh diserahkan kepada Pejabat Tanah untuk pendaftaran.

Hak pihak-pihak di bawah pajakan bergantung sepenuhnya pada perjanjian pajakan yang telah dimeterai antara pemberi pajak, pemajak dan penerima pajakan.

Mana-mana orang awam dibenarkan mendaftarkan memorandum pajakan di Pejabat Tanah selagi mereka mengetahui prosedur untuk melakukannya. Walau bagaimanapun, anda dinasihatkan untuk mendapatkan khidmat peguam yang lebih mahir dengan prosedur dan keperluan berkaitan Pejabat Tanah.

Apa yang terkandung dalam perjanjian sewa dengan tuan rumah anda (pemberi pajak)?

Sebelum anda membuat pengumuman mengenai rumah atau bilik yang ingin ada sewakan, semak perjanjian sewa anda terlebih dahulu. Sesetengah perjanjian mempunyai klausa yang melarang kegiatan sublet, manakala perjanjian lain tidak mempunyai larangan tersebut.

Sekiranya kegiatan sublet dilarang, tuan rumah boleh menamatkan sewaan anda dengan serta-merta jika dia mengetahuinya.

Sesetengah orang berpendapat terma tersebut mempunyai kelemahan di mana penyewa boleh mendakwa orang yang menghuni bilik tersebut adalah sepupu atau saudaranya. Dalam hal ini, tuan rumah bertanggungjawab membuktikan kenyataan penyewa tersebut adalah palsu.

Sebagai penyewa, anda dinasihatkan untuk membuat sublet secara sah. Bincangkan dengan tuan rumah dari awal dan buat pindaan yang sesuai pada perjanjian sewa. Jika berlaku pelanggaran perjanjian, tuan rumah boleh menamatkan kontrak, dan anda boleh diusir dan dikenakan penalti.

Sekiranya anda telah pun menandatangani perjanjian dan klausa menyatakan anda perlu meminta kebenaran daripada tuan rumah terlebih dahulu, maka anda perlu buat pertanyaan secara bertulis kepada tuan rumah dan mendapatkan persetujuannya secara bertulis juga. Ini dapat mengelakkan masalah undang-undang di kemudian hari.

BACA: Cara menulis perjanjian sewa rumah di Malaysia

Perlukah tuan rumah menandatangani perjanjian sublease?

Menurut Teh, “Ia bergantung pada perjanjian pajakan yang telah dimeterai antara tuan rumah (pemajak) dan anda (pemajak). Jika perjanjian pajakan prinsipal telah memberikan hak kepada anda untuk membuat sublease unit, maka anda boleh membuat perjanjian sublease dengan penyewa yang baharu.

“Biasanya penglibatan tuan rumah dalam perjanjian sublease tidak diperlukan. Anda hanya perlu memaklumkan tuan rumah mengenai hasrat anda untuk sublease unit tersebut secara bertulis dan mendapatkan kebenaran bertulis daripada tuan tanah.”

Keadaan di mana sublease dianggap menyalahi undang-undang

Apabila ditanya sama ada kegiatan sublease adalah menyalahi undang-undang, Teh berkata, ““Ia bergantung pada perjanjian pajakan antara pemilik dan penyewa. Jika perjanjian pajakan menghendaki penyewa mendapatkan kebenaran terlebih dahulu daripada pemilik dan penyewa memajakkannya kepada penyewa tanpa kebenaran pemilik, maka sublease tersebut dianggap tidak sah.

“Selain itu, sekiranya tujuan membuat sublease adalah untuk sesuatu yang menyalahi undang-undang, maka sublease tersebut dianggap sebagai haram juga.”

Jika anda melanggar syarat perjanjian pajakan, pemilik berhak untuk menamatkannya dan menuntut ganti rugi.

Disebabkan pelanggaran tersebut, tuan rumah juga berhak mengusir subpenyewa dan segala ganti rugi perlu ditanggung oleh anda.

BACA: 4 Langkah Untuk Mengusir Penyewa Di Malaysia

Apakah yang perlu disertakan dalam perjanjian sublease di Malaysia?

Sebaik sahaja anda menemui subpenyewa yang berminat, anda dinasihatkan supaya membuat perjanjian bertulis untuk mengelakkan sebarang masalah undang-undang. Anda juga boleh mengambil wang pendahuluan daripada penyewa tersebut untuk melindungi anda sekiranya penyewa keluar secara tiba-tiba tanpa notis atau merosakkan harta benda.

Masukkan juga ke dalam perjanjian klausa tentang tempoh terkunci.

Dalam merangka perjanjian sublease, Teh menegaskan perkara-perkara berikut diambil kira:

1) Latar belakang

• Butiran pemberi pajak (pemilik) dan butiran pendaftaran pajakan pertama daripada pemberi pajak (pemilik) kepada pemajak (anda)
• Butiran Perjanjian Pajakan utama
• Butiran hakmilik tanah/harta tanah
• Lokasi tanah/harta tanah (masukkan lukisan bahagian dan/atau tanah/harta yang disewakan semula)

2) Syarat sewaan

• Sewa bulanan
• Wang pendahuluan yang diperlukan
• Tempoh pajakan
• Tempoh pilihan
• Tujuan pajakan

3) Akujanji daripada pemajak (anda) kepada subpenyewa (penyewa kecil)

• Pengesahan daripada pemajak bahawa pemajak telah diberi kuasa untuk memajakkan tanah/harta kepada penerima pajakan kecil.
• Pemajak akan mematuhi semua terma dan kewajipan dalam perjanjian pajakan
• Pemajak tidak akan melanggar mana-mana kewajipan dalam perjanjian pajakan prinsipal yang akan menyebabkan perjanjian pajakan semula ditamatkan
• Pemajak akan mengemukakan permohonan kebenaran pajakan kepada Pejabat Tanah (jika perlu) dan mendapatkan dokumen yang diperlukan daripada Pemberi Pajak untuk mendaftarkan pajakan di Pejabat Tanah.

4) Aku Janji Daripada Penerima Subsewa (Subpenyewa) Kepada Pemajak (Anda):

• Subpenyewa akan membayar sewa bulanan tepat pada masanya
• Subpenyewa akan mematuhi syarat-syarat perjanjian pajakan prinsipal dan tidak berurusan dengan tanah/harta dengan apa-apa cara yang tidak dibenarkan yang akan menyebabkan perjanjian pajakan prinsipal ditamatkan oleh pemberi pajak (pemilik).

5) Kesan penamatan

• Apakah kesan sekiranya berlaku pelanggaran oleh pemajak
• Apakah kesan sekiranya berlaku pelanggaran oleh subpenyewa
• Pemulihan kediaman selepas tamat perjanjian sublease
• Pembuangan sublease setelah perjanjian selesai atau tamat secara sah

6) Pendaftaran sublease

• Kewajipan subpenyewa untuk mendaftarkan sublease di Pejabat Tanah dan juga kewajipan pemajak untuk mendapatkan persetujuan daripada bank pemegang gadaian mengenai pendaftaran sublease.
• Perjanjian pajakan utama juga perlu dilampirkan dalam perjanjian sublease. Subpenyewa boleh memastikan pemajak (anda) menyertakan salinan kebenaran bertulis daripada pemajak (pemilik) yang membenarkan sublease kepada subpenyewa.

Yuran guaman untuk perjanjian sublease di Malaysia

Menurut Teh, yuran guaman bergantung pada kadar sewa bulanan pajakan. Mengikut jadual kedua Perintah Imbuhan Peguamcara (Pindaan) 2017, yuran guaman dihitung seperti berikut:

• Untuk RM10,000 pertama: 50% daripada sewa bulanan (tertakluk kepada yuran minimum RM600)
• Untuk RM90,000 berikutnya: 20% daripada sewa bulanan
• Sewa yang melebihi RM100,000: Boleh dirunding asalkan tidak melebihi 20% daripada sewa bulanan

Duti setem untuk perjanjian sublease di Malaysia

Ujar Teh lagi, duti setem bergantung pada sewa tahunan pajakan. Jika sewa tahunan tidak melebihi RM2,400, duti setem adalah percuma. Untuk sewa tahunan melebihi RM2,400, duti setem akan menjadi RM4 untuk setiap RM250.

Sekiranya jumlah sewa tahunan bukan dalam gandaan RM250, angka tersebut perlu dibundarkan kepada RM250 yang terdekat.

Sebagai contoh, sekiranya kadar sewa bulanan ialah RM10,000, kadar sewa tahunan bagi tanah/hartanah tersebut ialah RM120,000.

Duti setem dihitung seperti berikut:

(RM120,000 – RM2,400) / 250 x RM4 = RM1,884.00 (selepas dibundarkan)

Walau bagaimanapun, jika kadar sewa adalah berbeza setiap tahun, pengiraan duti setem akan berdasarkan purata sewa bulanan yang perlu dibayar.

Sebagai contoh:

Tahun	Sewa Bulanan
Tahun pertama – ketiga	RM10,000
Tahun keempat	RM15,000
Tahun kelima	RM20,000

Pengiraan duti setem kemudiannya adalah seperti berikut:

Purata sewa bulanan

(RM10,000 x 36 bulan) + (RM15,000 x 12 bulan) + (RM20,000 x 12 bulan) / 60 bulan = RM13,000 sebulan

Duti setem yang perlu  dibayar

(RM13,000 x 12 bulan) – RM2,400 / 250 x RM4 = RM2,460 (selepas dibundarkan)

Sebaik sahaja ditera, perjanjian sublease akan mengikat secara sah. Walau bagaimanapun, itu tidak memberikan kepentingan yang tidak boleh dicabar kepada subpenyewa kecuali sublease tersebut telah didaftarkan di Pejabat Tanah.

Masa yang diambil bermula daripada perjanjian sublease didraf sehingga ia ditera biasanya 1 hingga 1.5 bulan, bergantung pada kelancaran rundingan antara pihak terlibat dan tempoh yang diambil oleh LHDN untuk mengeluarkan notis duti setem.

Perbezaan antara perjanjian sublease kediaman dan komersil

Untuk hartanah kediaman, semua pihak yang terlibat biasanya akan membuat perjanjian penyewaan.

Pihak-pihak yang membuat perjanjian pajakan perlu mendaftarkan pajakan tersebut di Pejabat Tanah. Yuran pendaftaran akan dikenakan pada memorandum pajakan. Kos tambahan ini mungkin tidak berbaloi.

Di samping itu, pajakan juga menyekat pemberi pajak daripada berurusan dengan hartanah mereka secara bebas selepas pajakan tersebut dimeterai. Persetujuan pemajak perlu diperolehi sebelum pemberi pajak boleh berurusan dengan hartanah mereka.

Oleh itu, pihak-pihak yang terlibat biasanya akan memilih perjanjian penyewaan dan bukannya pajakan.

Untuk hartanah komersil, sesetengah pihak lebih suka membuat pajakan kerana ingin mengikat semua pihak dengan tempoh yang dipersetujui.

BACA: Komersial vs kediaman: Boleh tak saya tukar status hartanah komersial ke kediaman?

Empat pertimbangan utama sebelum menjalankan sublet

Walaupun kegiatan sublet boleh menghasilkan pulangan yang baik, terdapat beberapa pertimbangan yang perlu dibuat terlebih dahulu, umpamanya penyewa bermasalah dan penyelenggaraan hartanah itu. Berikut ialah beberapa pertimbangan utama:

1. Hartanah tersebut boleh menjadi lusuh dan buruk, selain daripada kemungkinan berlaku kerosakan.
2. Jiran mengadu kepada pengurusan atau tuan rumah tentang bunyi bising atau bilangan orang yang keluar masuk di kediaman.
3. Sekiranya penyewa gagal membayar sewa tepat pada masanya, anda perlu menanggung sebarang bayaran terlebih dahulu.
4. Isu tempat letak kereta terutamanya di unit kediaman bertingkat.

Perlukan bantuan profesional untuk perjanjian sublet atau sublease anda? Hubungi firma guaman seperti MahWengKwai & Associates untuk memastikan anda mendapat perlindungan secukupnya.

BACA LAGI

• Bagaimana mengelak rumah sewa anda dari kegiatan jenayah
• Adakah rumah sewa bagi jangka pendek seperti Airbnb sah di sisi undang-undang?
• Apa yang mungkin terjadi jika tiada perjanjian sewa rumah

Pemberitahuan: Semua maklumat yang diberikan di laman web ini disediakan atas dasar “sebagaimana adanya” dan “sebagaimana tersedia” dan anda bersetuju bahawa anda menggunakan maklumat tersebut sepenuhnya atas risiko anda sendiri.

Maklumat yang diberikan adalah untuk tujuan pendidikan sahaja, dan bukan merupakan nasihat undang-undang atau kewangan. iProperty Malaysia berhak untuk menukar mana-mana bahagian tanpa sebarang notis. Walaupun segala usaha telah dibuat untuk memastikan maklumat yang diberikan adalah tepat, individu tidak boleh bergantung sepenuhnya pada maklumat untuk membuat keputusan undang-undang atau pelaburan. Sebelum membuat sebarang keputusan, berunding dengan profesional untuk mengambil kira situasi khusus anda dan keperluan individu.

Dalam apa jua keadaan, iProperty Malaysia dan pekerjanya tidak akan bertanggungjawab atau dipertanggungjawabkan dalam apa cara sekalipun untuk sebarang tuntutan, kerosakan, kerugian, perbelanjaan, kos atau liabiliti dalam apa jua keadaan (termasuk, tanpa had, sebarang kerosakan langsung atau tidak langsung untuk kehilangan keuntungan, gangguan perniagaan atau kehilangan maklumat) akibat atau timbul secara langsung atau tidak langsung daripada penggunaan atau ketidakupayaan anda untuk menggunakan laman web ini atau mana-mana tapak web yang dipautkan kepadanya, atau daripada pergantungan anda pada maklumat dan bahan di laman web ini, walaupun iProperty Malaysia telah dinasihatkan tentang kemungkinan itu. daripada kerosakan tersebut terlebih dahulu.