Sama ada anda merupakan tuan rumah atau penyewa, perjanjian sewa merupakan antara dokumen terpenting. Tanpanya, anda bakal menghadapi banyak masalah!
Ketidakpastian yang wujud akibat pandemik COVID-19 telah menyebabkan lebih ramai rakyat Malaysia memilih untuk menyewa rumah berbanding membeli kediaman sendiri. Ini adalah salah satu sorotan daripada 2020 Portal Demand Analytics (Rental Market) oleh iProperty.com.my. Laporan tersebut memberikan gambaran terkini mengenai trend permintaan dalam pasaran rumah sewa Malaysia menggunakan data kunjungan pengguna dan penyenaraian di portal hartanah.
Sekiranya anda merupakan seseorang yang bercadang untuk tinggal di rumah sewa atau merupakan pemilik yang menyewakan hartanah milik sendiri, perkara utama yang perlu anda sediakan adalah perjanjian sewa rumah atau perjanjian sewa. Tanpanya, banyak masalah atau perkara buruk boleh berlaku!
Apa itu perjanjian sewa?
Perjanjian sewa atau kontrak sewa merupakan suatu perjanjian yang sah di antara tuan rumah dan juga pihak penyewa. Ia menyatakan dengan jelas tentang tanggungjawab yang perlu dipatuhi oleh kedua belah pihak sewaktu tempoh menyewa.
Selain itu, perjanjian sewa ini juga akan menerangkan dengan teliti tentang maklumat hartanah yang disewa. Ini termasuklah senarai perabot dan juga kemudahan yang disediakan di hartanah tersebut.
Perjanjian sewa adalah satu dokumen yang terikat oleh undang-undang. Lantaran itu, pihak tuan rumah boleh melantik seorang peguam bagi menulis draf perjanjian sewa ini. Bakal penyewa juga boleh melantik dan berbincang dengan peguam mereka sendiri untuk menilai perjanjian tersebut dan membuat sebarang perubahan jika perlu. Selepas itu, barulah mereka akan menandatangani perjanjian tersebut.
Pihak tuan rumah dan juga penyewa masih boleh berunding tentang syarat yang ditetapkan dalam perjanjian sewa ini. Apabila kedua-dua belah pihak telah bersetuju dan memahami syarat dalam perjanjian, kedua-dua belah pihak juga harus menandatangani perjanjian ini dan terikat dengan syarat yang telah dinyatakan dalam perjanjian sewa ini.
Lihat hartanah untuk disewaApa yang terkandung di dalam perjanjian sewa?
Buat masa sekarang, masih tiada undang-undang khusus oleh kerajaan tentang apa yang boleh dimasukkan atau tidak boleh dimasukkan dalam perjanjian sewa. Oleh itu, kedua-dua belah pihak tuan rumah dan juga bakal penyewa boleh meletakkan pelbagai syarat yang dikehendaki. Kadangkala, hal ini boleh menyebabkan perjanjian ini menjadi berat sebelah dan memberi kelebihan hanya kepada salah satu pihak.
Antara perkara-perkara asas yang perlu disertakan dalam perjanjian sewa ialah seperti berikut:
- Maklumat tentang hartanah (jenis kediaman, alamat dan sebagainya)
- Tempoh menyewa
- Klausa tentang pembaharuan sewa
- Kadar sewa bulanan
- Jumlah bayaran deposit
- Apa yang akan disediakan oleh tuan rumah (perabot,utiliti dan sebagainya)
- Tanggungjawab tuan rumah
- Tanggungjawab penyewa
- Peraturan rumah, larangan dan limitasi yang ditetapkan
- Bagaimana menyelesaikan sebarang isu yang timbul
- Sebarang syarat/klausa khas
Sebenarnya, banyak perkara yang perlu dikhususkan dan diterangkan secara teliti dalam perjanjian sewa bagi memastikan tidak timbul sebarang isu atau salah faham kelak di kemudian hari.
Untuk artikel lebih lanjut tentang perjanjian sewa rumah, baca artikel ini.
Sewaan rumah tertakluk kepada undang-undang mana?
Menurut Kanun Tanah Negara, sebarang sewaan di bawah 3 tahun didefinisikan sebagai sewa (tenancy) dan tidak memerlukan sebarang pendaftaran. Walau bagaimanapun, jika ia melebihi 3 tahun, ia akan didefinisikan sebagai pajakan (lease) dan memerlukan pendaftaran.
Buat masa sekarang, tiada sebarang peruntukan undang-undang spesifik yang mengulas tentang perjanjian sewa.Walaupun terdapat satu kajian yang sedang dijalankan bagi menggubal Akta Sewaan Kediaman, namun ia boleh memakan masa beberapa tahun lagi sebelum dikuatkuasakan. Walaupun tidak mempunyai undang-undang khusus berkaitan perjanjian sewa, masih ada beberapa peruntukan undang-undang yang boleh dirujuk.
Antara undang-undang yang berkaitan ialah:
- Akta Kontrak 1950 – Undang-undang yang meliputi sebarang isu berkenaan draf perjanjian sewa.
- Akta Undang-undang Sivil 1956 – Undang-undang berkaitan pembayaran sewa.
- Akta Kehilangan 1951 – Undang-undang berkaitan hal pengusiran penyewa.
- Akta Bantuan Khusus 1950 – Tuan rumah dilarang daripada mengusir penyewa, menukar kunci dan sebagainya tanpa perintah mahkamah.
- Undang-undang umum/kes – Perkara asas dan umum tentang pertikaian berkenaan penyewaan.
BACA: Bagaimana nak tamatkan surat perjanjian sewa rumah di Malaysia?
Masalah yang mungkin berlaku kepada penyewa tanpa perjanjian sewa
Sebagai penyewa, perkara buruk berikut mungkin berlaku sekiranya tiada perjanjian sewa:
1. Sewa bulanan mungkin berubah
Tanpa perjanjian sewa, tuan rumah boleh menaikkan kadar sewa bulanan sesuka hati. Mereka boleh memberikan pelbagai alasan untuk menaikkan kadar tersebut. Malah, tempoh sewaan juga boleh dipendekkan dan penyewa perlu mencari rumah lain sekiranya perkara tersebut berlaku! Perjanjian sewa akan melindungi penyewa daripada apa-apa ketidaktentuan kadar sewa sepanjang tempoh yang dinyatakan dalam perjanjian.
2. Anda mungkin kehilangan wang deposit
Perjanjian sewa adalah bukti deposit telah dibayar kepada tuan rumah. Kebiasaannya, terdapat tiga jenis deposit, iaitu:
- Deposit pendahuluan
- Deposit keselamatan
- Deposit utiliti
Tanpa perjanjian sewa, pemilik boleh menafikan sebarang transaksi yang telah berlaku sebelumnya. Pemilik juga boleh memutuskan untuk tidak memulangkan deposit kepada penyewa kerana tiada sebarang bukti.
Lihat hartanah untuk disewa3. Anda mungkin terpaksa membayar kos pembaikan dan penyelenggaraan
Di dalam perjanjian sewa, terdapat bahagian “Tanggungjawab Tuan Rumah”. Di sinilah tertera tanggungjawab tuan rumah seperti penyelenggaraan dan pembaikan. Bagaimana jika bumbung rumah bocor atau terdapat banyak anai-anai di rumah? Tanpa perjanjian sewa, mungkin anda yang terpaksa menanggung segala kos pembaikan dan penyelenggaraan.
4. Pelbagai pertikaian sukar diselesaikan
Kontrak sewa yang bagus menerangkan dengan jelas segala peraturan dan tanggungjawab tuan rumah dan penyewa. Sebarang pertikaian boleh dirujuk kepada terma-terma yang terkandung dalam perjanjian tersebut.
Masalah yang mungkin berlaku kepada tuan rumah tanpa perjanjian sewa
Sebagai tuan rumah, perkara buruk berikut mungkin berlaku sekiranya tiada perjanjian sewa:
1. Kesukaran untuk mengosongkan rumah
Mengikut Seksyen 7(2), Akta Relief Spesifik 1950 menyatakan:
Jika sesuatu harta tak alih spesifik telah disewakan di bawah sesuatu penyewaan, dan penyewaan itu ditamatkan atau telah berakhir, tetapi penghuni itu masih terus menduduki harta itu atau sebahagian daripada tanah itu, orang yang berhak kepada milikan harta itu tidak boleh menguatkuasakan haknya untuk mendapatkan harta itu kembali terhadap penghuni itu melainkan dengan prosiding di mahkamah.
Namun, akta tersebut hanya terpakai sekiranya perjanjian sewa telah ditandatangani. Tanpa sebarang perjanjian, anda mungkin menghadapi kesukaran untuk mengosongkan rumah sewa anda atau mengusir penyewa yang sedia ada.
BACA LANJUT: Jangan halau penyewa rumah anda sebelum anda lakukan 9 perkara ini!
2. Masalah pembayaran
Tanpa sebarang perjanjian anda mungkin akan menghadapi masalah kelewatan atau ketiadaan bayaran sewa. Jika sewa bulanan anda tidak termasuk utiliti (lazimnya, ia memang tidak dimasukkan) penyewa bertanggungjawab membayar bil utiliti tepat pada masanya. Ini termasuk bil elektrik, air, internet dan sewa. Tuan rumah juga mungkin akan meminta penyewa menghantar bukti pembayaran kepada mereka setiap bulan.
3. Kerosakan yang berlaku
Di dalam perjanjian sewa, terdapat bahagian “Tanggungjawab Penyewa”. Di sinilah tertera siapa yang bertanggungjawab sekiranya sebarang kerosakan berlaku.
4. Pelbagai pertikaian sukar diselesaikan
Perjanjian sewa yang bagus menerangkan dengan jelas segala peraturan dan tanggungjawab tuan rumah dan penyewa. Sebarang pertikaian boleh dirujuk kepada terma-terma yang terkandung dalam perjanjian tersebut.