Kami teliti beberapa soalan lazim oleh pemilik rumah dan pelabur hartanah mengenai penyenaraian unit kediaman mereka di platform penginapan sewa jangka pendek untuk memperoleh pendapatan pasif.
Artikel ini diterjemah dari Are short term rentals like Airbnb legal? Here are 5 things property owners should know oleh Khairul Khalid.
Rumah sewa bagi jangka pendek atau short-term rental menjadi penyelamat untuk ramai pemilik hartanah dan tanah dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Platform dalam talian seperti Airbnb membolehkan pemilik hartanah menempah atau menyewa kediaman mereka. Penginapan jangka pendek boleh menjadi sumber pendapatan yang baik, terutamanya selepas pelancongan kembali pesat selepas PKP. Menurut Airbnb, lebih daripada 60% tuan rumah Airbnb baharu di Malaysia pada H1 2021 terdiri daripada golongan milenium berusia antara 25 dan 40 tahun!
Sebelum anda memasuki pasaran rumah sewa jangka pendek, baik anda belajar undang-undang dan pelbagai perkara yang berkaitan. Peraturan Airbnb berbeza di antara negeri-negeri di Malaysia.
1. Adakah Airbnb sah di seluruh Malaysia?
Sebenarnya tiada undang-undang khusus mengenai Airbnb di Malaysia. Walau bagaimanapun, undang-undang Airbnb dijelaskan oleh Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang menyebut Airbnb sebagai transaksi dalam talian dan perjanjian sewa rumah antara hos dan pelawat.
Ini bermaksud bahawa dalam konteks penyewaan, Airbnb hanyalah perjanjian antara dua pihak yang berhubung melalui laman web dan bersetuju untuk menyewa hartanah selama beberapa hari. Namun, walaupun tiada undang-undang Persekutuan yang mengawal selia Airbnb, ia kini tertakluk di bawah undang-undang kerajaan tempatan di setiap negeri.
Undang-undang Airbnb amat tegas di Sabah
Contohnya, pada tahun 2017 kerajaan negeri Sabah melarang operasi unit Airbnb di bangunan-bangunan kediaman di negeri ini. Sebab utama larangan Airbnb di Sabah adalah untuk melindungi industri hotel dari pertumbuhan pesat penginapan sewa jangka pendek.
Airbnb dianggap sebagai perniagaan, tetapi jika sebuah apartment dibina sebagai hartanah kediaman, ia tidak boleh digunakan untuk tujuan komersial. Dewan Bandaraya Kota Kinabalu telah mengambil langkah yang tepat untuk melarang Airbnb. – Datuk Pang Yuk Ming, Bekas Menteri Pelancongan, Kebudayaan dan Alam Sekitar Sabah –
Namun, kerajaan negeri Sabah kini telah merangka beberapa garis panduan untuk hos Airbnb. Hanya pemilik hartanah di zon komersial atau penggunaan campuran komersial dibenarkan menyewa rumah sewa mereka sebagai sewa jangka pendek. Namun, sebelum beroperasi, mereka harus memohon dan mendapat kelulusan untuk lesen rumah penginapan. Hos juga harus mematuhi syarat-syarat keselamatan kebakaran.
Pulau Pinang – Sewa jangka pendek hanya dibenarkan jika mendapat kelulusan dari 75% pemilik
Pada Januari 2021, Pesuruhjaya Bangunan di bawah Majlis Bandaraya Pulau Pinang (MBPP) mengeluarkan surat yang menyatakan bahawa operasi penginapan jangka pendek mesti mendapat kelulusan dari JMB dan MC bangunan masing-masing. Pihak pengurusan perlu mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) untuk mendapatkan kelulusan daripada 75% pemilik hartanah strata
Pemilik hartanah strata yang melanggar peraturan berkaitan dengan sekatan sewa jangka pendek akan dikenakan denda RM200. Baru-baru ini, Pengerusi Jawatankuasa Perumahan, Kerajaan Tempatan, Bandar dan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Jagdeep Singh Deo telah mencadangkan kepada Kerajaan Persekutuan untuk mempertimbangkan hukuman yang lebih berat kerana denda RM200 kurang berkesan.
Tiada undang-undang khusus di Lembah Klang
Selangor dan Kuala Lumpur tidak melarang Airbnb, namun beberapa pihak berkuasa tempatan telah menggunakan beberapa cara baharu untuk mengawal selia rumah sewa jangka pendek di Malaysia. Contohnya, DBKL menggalakkan pemilik hartanah supaya mendaftarkan kediaman mereka secara dalam talian. Dengan ribuan kondominium di seluruh Lembah Klang, DBKL telah mempertanggungjawabkan pihak pengurusan kediaman untuk mengawal selia sewa jangka pendek. Oleh itu, kebenaran menyewa unit anda untuk Airbnb bergantung kepada pihak JMB atau MC anda yang mungkin menguatkuasakan undang-undang kecil.
BACAAN POPULAR:
Ketahui hak dan tanggungjawab anda sebagai tuan rumah di Malaysia
Bolehkah penghuni strata mendakwa pengurusan hartanah dan bolehkah JMB / MC mendakwa penghuni strata?
2. Undang-undang kecil Strata (by-laws) atau Peraturan Rumah boleh menghalang penyewaan tertentu
Sebelum kita mendalami bahagian ini, kita perlu tahu apakah undang-undang kecil atau strata by-laws. Undang-undang besar lazimnya untuk semua penduduk Malaysia. Undang-undang kecil pula lazimnya adalah untuk sekumpulan penduduk yang lebih kecil. Ia biasanya digubal oleh Majlis Tempatan atau Majlis Perbandaran anda, atau mungkin juga syarikat anda. Pengurusan kondominium anda juga mungkin mempunyai undang-undang kecil yang harus dipatuhi oleh semua penduduk.
Contohnya, undang-undang kecil bangunan strata anda mungkin menyebut bahawa jika anda tidak membayar yuran penyelenggaraan selama lebih dari 3 bulan, kad akses anda akan disekat. Atau jika anda meletak kenderaan di tempat letak kereta orang lain, pihak pengurusan akan mengunci tayar kereta anda. Dengan cara yang sama, JMB atau MC anda dapat mengusulkan dan menguatkuasakan undang-undang kecil yang melarang sebarang penyewaan yang boleh mengganggu keamanan atau keselamatan bangunan. Ini boleh merangkumi penyewa yang bising, kotor, tidak bertimbang rasa dan sebagainya.
Terokai hartanah untuk disewa3. Mahkamah Malaysia kini membenarkan kondominium melarang rumah sewa jangka pendek
Pada Oktober 2020, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa syarikat pengurusan (MC) dan badan pengurusan bersama (JMB) boleh melarang sewa jangka pendek melalui peraturan mereka sendiri. Keputusan penting ini dibuat di dalam kes Innab Salil & Ors vs Verve Suites Mont Kiara Management Corp. Menurut laporan media, pemilik hartanah, Innab Salil memiliki beberapa unit di Verve Suites. Tetamu rumahnya telah menyalahgunakan kemudahan umum di tempat penginapan itu, serta mengganggu penduduk bangunan tersebut.
Setelah menerima beberapa aduan, pihak MC meluluskan peraturan baharu dan melarang penggunaan unit kediaman di Verve Suites untuk tujuan perniagaan, termasuk rumah sewa bagi jangka pendek. Resolusi ini diluluskan dengan suara majoriti 96-4 oleh penduduk yang hadir semasa Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM).
KETAHUI: Mereka yang ingkar Tribunal Pengurusan Strata kini boleh dipenjarakan atau didenda
4. Apa pemilik hartanah harus lakukan sebelum mencuba Airbnb
Pihak badan pengurusan kini boleh membuat undang-undang kecil untuk menghalang sewa jangka pendek. Oleh itu, pemilik hartanah yang bercadang untuk menyewa unit mereka di Airbnb dinasihatkan berhubung dengan pihak JMB atau MC terlebih dahulu. Perlu diingat bahawa keputusan Mahkamah Persekutuan juga merangkumi perumahan strata bertanah, seperti rumah bertingkat atau townhouse dan perumahan berpagar dan berpengawal.
Pelabur hartanah yang ingin membeli unit kediaman untuk sewa jangka pendek harus melakukan usaha wajar sepenuhnya terlebih dahulu. Mereka boleh bercakap dengan penduduk di bangunan kediaman untuk mendapat maklum balas mengenai kawasan persekitaran. Antara soalan yang boleh ditanya – Apakah nisbah penduduk jangka panjang dengan penyewa jangka pendek di bangunan tersebut? Adakah terdapat aduan mengenai tetamu Airbnb?
Pihak badan pengurusan yang kurang berkesan tidak boleh lepas daripada tanggungjawab mereka. Sekiranya penduduk sebuah kondominium, apartment atau kediaman berservis tidak puas hati dengan cara pihak pengurusan mengendalikan tetamu Airbnb yang tidak bertimbang rasa, mereka boleh membuat aduan kepada pihak berkuasa tempatan yang berkenaan seperti DBKL. Pihak berkuasa boleh mengarahkan pihak JMB atau MC supaya mengadakan EGM supaya penduduk boleh memilih peraturan yang baharu.
Terokai hartanah untuk dijual5. Adakah kerajaan Malaysia bercadang untuk mengawal selia penginapan jangka pendek di rumah sewa?
Pada tahun 2019, Perbadanan Produktiviti Malaysia (MPC) mengadakan perundingan awam untuk mendapat pendapat umum mengenai peraturan penginapan kediaman jangka pendek (STRA) di Malaysia. MPC telah menghasilkan draf garis panduan STRA berdasarkan undang-undang yang sedia ada, serta maklum balas dari pihak berkepentingan utama termasuk penggubal dasar dan pengawal selia. Garis panduan tersebut merangkumi isu-isu seperti pelesenan, minuman keras di waktu malam, keselamatan bangunan, penghunian maksimum, kawalan gangguan, serta cukai dan yuran yang harus dibayar oleh pemilik hartanah yang memperoleh pendapatan dari Airbnb.
Dalam perkembangan terkini menurut Menteri Pelancongan Tiong King Sing, garis panduan Airbnb akan diumumkan tidak lama lagi yang akan turut merangkumi langkah keselamatan di tapak perkhemahan.
Kami juga menggalakkan hos baharu bagi rumah sewa jangka pendek supaya merujuk kepada garis panduan platform masing-masing untuk memastikan bahawa mereka menjadi hos yang bertanggungjawab. Untuk pelbagai tips alternatif, anda boleh menyertai kumpulan FB berikut yang khusus untuk hos rumah sewa Airbnb –
ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:
Adakah kes “Evergrande” di kalangan pemaju hartanah di Bursa Malaysia?
Apa itu cukai bagi pendapatan sewa rumah dan cara pengiraannya?
6 langkah mudah nak elak penyewa bermasalah daripada menghantui anda