4 Langkah Untuk Mengusir Penyewa Di Malaysia

Menjadi tuan rumah sewa ada manfaatnya dan ada cabarannya. Risiko paling besar adalah penyewa gagal menjelaskan sewa bulanan pada masa yang ditetapkan. Jika penyewa melanggar perjanjian sewa, apakah yang boleh dan tidak boleh anda lakukan? Ketahui hak anda sebagai tuan rumah sebelum bertindak.

Artikel ini diterjemah dari How To Evict Tenant In Malaysia In 4 Steps oleh Ashraf Wahab.

Sebagai tuan rumah, ada kalanya perkara tidak diingini berlaku, umpamanya penyewa tidak membayar sewa atau enggan berpindah keluar meskipun tempoh sewaan telah pun tamat.

Sebelum mengusir penyewa, anda patut berbincang mencari penyelesaian untuk kedua-dua pihak. Sekiranya menemui jalan buntu, barulah ambil langkah seterusnya iaitu tindakan undang-undang.

iProperty.com.my menghubungi Denise Phang, sekutu kanan di MahWengKwai & Associates, untuk mendapatkan perspektif undang-undang tentang pengusiran penyewa yang degil.

Semak Perjanjian Sewa

Perjanjian sewa (tenancy agreement) memainkan peranan penting dalam tindakan undang-undang terhadap mereka yang gagal memenuhi tanggungjawab sebagai penyewa. Perjanjian yang terperinci mampu melindungi hak kedua-dua pihak.

Biasanya pertikaian timbul apabila sesuatu situasi atau isu itu tidak termaktub dalam perjanjian sewa. Kedua-dua pihak patut menyemak perjanjian dengan peguam masing-masing sebelum menandatangani dan menera perjanjian tersebut.

BACA: Pengiraan duti setem untuk perjanjian sewa rumah dan cara matikan setem di LHDN

Sebelum kita membincangkan lebih lanjut cara mengusir penyewa bermasalah, mari kita lihat terlebih dahulu apa berlaku sekiranya tuan rumah ingin menamatkan sewaan TANPA adanya pelanggaran perjanjian.

Menurut Phang, perkara ini bergantung pada terma perjanjian. Sesetengah perjanjian sewa membenarkan pihak terlibat menamatkan perjanjian pada bila-bila masa dengan memberi notis awal secara bertulis, umpamanya dua bulan sebelum tarikh penamatan.

Manakala perjanjian sewa yang lain terikat dengan tempoh masa tetap dan tidak boleh ditamatkan jika tiada pelanggaran oleh mana-mana pihak.

Perjanjian seperti ini biasanya mempunyai klausa yang mewajibkan pihak yang menamatkan perjanjian membayar pampasan kepada pihak yang satu lagi dan ganti rugi untuk baki tempoh perjanjian penyewaan yang masih belum tamat.

BACA: Bagaimana nak tamatkan surat perjanjian sewa rumah di Malaysia?

Bolehkah Penyewa Diusir Tanpa Ke Mahkamah?

Apabila berlaku pelanggaran kontrak oleh penyewa, bolehkah tuan rumah mengusir penyewa tanpa ke mahkamah?

Jelas Phang, “Dari perspektif undang-undang, jawapannya adalah tidak. Menurut Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950, tuan tanah hanya boleh mendapatkan semula harta mereka dengan memfailkan tindakan di mahkamah.

“Tindakan seperti memotong bekalan elektrik atau menukar kunci tidak menepati undang-undang dalam mengusir penyewa yang ingkar.”

Setakat ini, Malaysia belum mempunyai undang-undang khusus untuk mengawal selia hubungan antara tuan tanah dan penyewa.

Oleh itu, pihak yang terlibat lazimnya perlu bergantung pada peruntukan am undang-undang seperti Akta Relif Spesifik 1950, Akta Kontrak 1950, Akta Distress 1951, Akta Undang-undang Sivil 1956, Akta Had Masa 1953 dan Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Kerajaan Malaysia melalui Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan sedang menggubal Rang Undang-undang Penyewaan Kediaman (RTB) untuk mentadbir dan mengawal selia penyewaan kediaman. Bagaimanapun, sehingga kini, RTB masih belum dibentangkan di Parlimen.

Empat Langkah untuk Mengusir Penyewa Bermasalah di Malaysia

1) Dapatkan nasihat undang-undang profesional.

2) Keluarkan notis pengusiran bertulis kepada penyewa yang merangkumi perkara berikut:

• Bentuk pelanggaran oleh penyewa, umpamanya gagal membayar sewa;
• Penamatan perjanjian sewa;
• Tuntutan serahan milikan kosong dalam tempoh yang munasabah; dan/atau
• Tuntutan tunggakan sewa, bil utiliti tertunggak, caj penyelenggaraan, kerosakan dan sebagainya.

3) Pilih tindakan undang-undang yang sesuai dengan tuntutan tuan tanah, sama ada Tindakan Sivil atau Waran Distress.

4) Ambil tindakan undang-undang melalui prosiding mahkamah untuk mengusir penyewa dari harta anda.

Mengeluarkan Notis Pengusiran – Apa yang Perlu Anda Tahu?

Sekiranya penyewa melanggar perjanjian, umpamanya tidak membayar sewa selama berbulan-bulan, notis pengusiran boleh dikeluarkan.

Satu tempoh kelonggaran waktu perlu dinyatakan dalam notis pengusiran untuk membolehkan penyewa mengosongkan premis terbabit, menjelaskan sewa tertunggak dan menyerahkan segala harta benda di dalam kediaman tersebut.

Penyewa perlu menandatangani notis pengusiran sebagai bukti penerimaan notis tersebut.

“Notis pengusiran atau penamatan biasanya diperlukan dalam perjanjian sewa untuk memaklumkan penyewa tentang sebarang pelanggaran perjanjian sewa yang dilakukan, penamatan perjanjian sewa oleh tuan rumah, dan tarikh penyewa perlu memulangkan premis kepada tuan rumah.

“Sekalipun jika notis sedemikian tidak diperlukan dalam perjanjian sewa, ia masih perlu dikeluarkan untuk melindungi tuan rumah sekiranya prosiding mahkamah diambil oleh penyewa,” ujar Phang.

Tuntutan Ganti Rugi Melalui Tindakan Sivil

Tuan rumah hanya boleh menuntut ganti rugi melalui tindakan sivil, dan writ pemilikan hanya boleh dilakukan selepas tindakan sivil dimulakan dan perintah mahkamah diperoleh.

Writ pemilikan bermakna anda meminta mahkamah untuk mengusir penyewa dari premis milik anda. Sebaik sahaja mahkamah memberikan writ ini, bailif mahkamah boleh memasuki hartanah tersebut dan mengambilnya semula bagi pihak anda secara paksa.

Jelas Phang, “Perintah mahkamah biasanya diberikan kepada tuan rumah sekiranya mahkamah membenarkan tindakan sivil diambil oleh tuan rumah terhadap penyewa. Penghakiman persetujuan (consent judgment) diberikan jika kedua-dua pihak secara sukarela bersetuju untuk menyelesaikan kes tersebut secara baik.”

Kelebihan dan kekurangan tuntutan ganti rugi melalui tindakan sivil:

Kelebihan	Kekurangan
Tuan rumah boleh membuat pelbagai jenis tuntutan, umpamanya tunggakan sewa, pelepasan deposit, bil air dan elektrik tertunggak, caj penyelenggaraan, kos baik pulih, dan sebagainya.	Tuan rumah perlu membayar yuran guaman
Mematuhi undang-undang Malaysia. Tuan rumah tidak terdedah kepada tuntutan oleh penyewa atas kesalahan undang-undang seperti gangguan terhadap pemilikan, pencerobohan atau kerosakan atau kehilangan harta benda, dan sebagainya.
Perintah mahkamah boleh dikuatkuasakan melalui writ pemilikan di mana Mahkamah akan memerintahkan bailif mahkamah untuk memasuki dan mengambil semula hartanah tuan rumah. Bantuan pegawai polis boleh diminta, jika perlu.

Tuntutan Sewa Tertunggak Melalui Tindakan Distres / Writ Distres

Sebagai alternatif, tuan rumah boleh memohon kepada mahkamah untuk mengeluarkan waran distres untuk menyita barang-barang penyewa yang masih berada di dalam premis sewaan dan menjualnya untuk menyelesaikan bayaran sewa tertunggak.

Proses mendapatkan perintah distres boleh mengambil masa tiga hingga enam bulan.

Jelas Phang, Writ Distres di bawah Akta Distres 1951 mempunyai skop yang terhad kerana ia hanya membenarkan tuan rumah untuk mendapatkan maksimum 12 bulan tunggakan sewa.

Ini tidak termasuk tuntutan untuk menuntut hartanah sewa sewaktu penyewa masih menghuninya, bil air dan elektrik tertunggak, caj penyelenggaraan atau kos baik pulih dan sebagainya. Tindakan sivil yang berasingan perlu diambil untuk tuntutan-tuntutan tersebut.

“Mahkamah akan mengeluarkan waran kepada Bailif mahkamah untuk menyita dan menjual barangan penyewa yang ada di hartanah sewa untuk menjelaskan sebarang tunggakan sewa, dengan syarat penyewa masih menghuni hartanah sewa tersebut.

“Tuan tanah boleh memohon waran distres secara ex-parte (tanpa pemberitahuan terlebih dahulu kepada penyewa). Penguatkuasaan waran distres akan mengejutkan penyewa. Ini boleh mendorong penyewa untuk menjelaskan tunggakan sewa dengan segera bagi mengelakkan rampasan harta,” kata Phang.

Kelebihan dan kekurangan tuntutan sewa tertunggak melalui tindakan distres / writ distres:

Kelebihan	Kekurangan
Mendapatkan tunggakan sewa	Terhad kepada tuntutan tunggakan sewa sahaja
Lebih cepat dan murah berbanding dengan tindakan sivil

Bolehkah Penyewa pula Menyaman Tuan Rumah?

Kita sedia maklum tuan tanah boleh mengambil tindakan sivil atau tindakan distres terhadap penyewa. Sekarang, mari kita bayangkan keadaan sebaliknya dan lihat situasi bagaimanakah yang membolehkan penyewa menyaman tuan rumah. Berikut adalah perkongsian oleh Pang:

1) Sekiranya tuan rumah melanggar syarat perjanjian sewa, penyewa boleh menyaman tuan rumah untuk memaksa tuan rumah mematuhi syarat perjanjian sewa atau menuntut sebarang kos perbelanjaan atau kerosakan yang ditanggung.

Sebagai contoh, jika tuan rumah enggan membuat baik pulih tertentu pada hartanah sewa seperti kebocoran bumbung.

2) Sekiranya tuan rumah menamatkan perjanjian sewa secara tidak sah, penyewa boleh menyaman tuan rumah untuk menuntut apa-apa deposit yang telah dibayar dan sebarang kerugian akibat penamatan perjanjian sewa yang menyalahi undang-undang, contohnya, kos pengubahsuaian, ganti rugi untuk gangguan pekerjaan atau perniagaan yang dijalankan di hartanah sewa tersebut.

3) Sekiranya tuan rumah mengambil tindakan sendiri dalam memaksa penyewa untuk meninggalkan premis, penyewa boleh memohon kepada Mahkamah untuk mendapatkan injunksi untuk menghalang tuan rumah daripada berbuat demikian dan menuntut apa-apa ganti rugi yang timbul akibat tindakan menyalahi undang-undang oleh tuan tanah. Contohnya adalah kerosakan yang dialami atau sebarang kehilangan harta benda.

Ingat, jangan sekali-kali bertindak di luar batasan undang-undang. Dapatkan bantuan firma guaman seperti MahWengKwai & Associates jika anda ingin mengambil tindakan undang-undang terhadap penyewa yang degil.

BACA LAGI

• Bagaimana mengelak rumah sewa anda dari kegiatan jenayah
• Adakah rumah sewa bagi jangka pendek seperti Airbnb sah di sisi undang-undang?
• Apa yang mungkin terjadi jika tiada perjanjian sewa rumah

Pemberitahuan: Semua maklumat yang diberikan di laman web ini disediakan atas dasar “sebagaimana adanya” dan “sebagaimana tersedia” dan anda bersetuju bahawa anda menggunakan maklumat tersebut sepenuhnya atas risiko anda sendiri.

Maklumat yang diberikan adalah untuk tujuan pendidikan sahaja, dan bukan merupakan nasihat undang-undang atau kewangan. iProperty Malaysia berhak untuk menukar mana-mana bahagian tanpa sebarang notis. Walaupun segala usaha telah dibuat untuk memastikan maklumat yang diberikan adalah tepat, individu tidak boleh bergantung sepenuhnya pada maklumat untuk membuat keputusan undang-undang atau pelaburan. Sebelum membuat sebarang keputusan, berunding dengan profesional untuk mengambil kira situasi khusus anda dan keperluan individu.

Dalam apa jua keadaan, iProperty Malaysia dan pekerjanya tidak akan bertanggungjawab atau dipertanggungjawabkan dalam apa cara sekalipun untuk sebarang tuntutan, kerosakan, kerugian, perbelanjaan, kos atau liabiliti dalam apa jua keadaan (termasuk, tanpa had, sebarang kerosakan langsung atau tidak langsung untuk kehilangan keuntungan, gangguan perniagaan atau kehilangan maklumat) akibat atau timbul secara langsung atau tidak langsung daripada penggunaan atau ketidakupayaan anda untuk menggunakan laman web ini atau mana-mana tapak web yang dipautkan kepadanya, atau daripada pergantungan anda pada maklumat dan bahan di laman web ini, walaupun iProperty Malaysia telah dinasihatkan tentang kemungkinan itu. daripada kerosakan tersebut terlebih dahulu.