|
Jenis | Kediaman | Komersial | |
| Kondominium | Apartmen servis | SoHo, SoVo, SoFo, SoLo | |
| Kegunaan bangunan
| Untuk kediaman sahaja | Untuk kediaman sahaja tetapi pembangunan tersebut mungkin merangkumi unit komersial seperti unit kedai, pejabat, dan hotel. |
|
| Kadar taksiran, cukai dan bil-bil utiliti |
|
|
|
| Perlindungan undang-undang dan SPA | Ia berada di bawah bidang kuasa HDA dan menggunakan SPA standard yang dikawal selia di bawah HDA. Pembeli rumah boleh membawa pertikaian ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. |
| |
| Ketumpatan bangunan | Ketumpatan yang lebih rendah |
Ketumpatan yang lebih tinggi
| |
| Aktiviti yang anda boleh lakukan |
|
|
SoHo
SoVo, SoLo, dan SoFo
|
| Aktiviti yang anda tidak boleh lakukan | Pemilik tidak boleh menjalankan aktiviti perniagaan/ menjadikannya pejabat kecuali dengan kebenaran khas. | Menggunakan unit untuk tujuan kediaman akan dikenakan tindakan oleh Tribunal Pengurusan Strata (SMT). | |
Terdapat perbezaan yang ketara di antara hartanah berstatus komersial dan hartanah berstatus kediaman. Ini termasuk kegunaan hartanah tersebut, perlindungan undang-undang, cukai dan bil-bil utiliti.
Artikel ini diterjemah dari Commercial vs residential : Can I convert commercial title to residential title? oleh Rebecca Hani Romeli.
Menukar status hartanah komersial ke kediaman bukanlah mudah, tetapi tidak mustahil. Salah satu sebab ramai pemilik rumah nak tukar status hartanah komersial mereka ke kediaman adalah kerana kadar taksiran dan bayaran utiliti komersial yang lebih tinggi. Aktiviti yang anda boleh dan tidak boleh lakukan di setiap jenis hartanah ini juga berbeza.
Apa itu hartanah komersial
Hartanah komersial dibangunkan untuk tujuan aktiviti perniagaan atau aktiviti berkaitan perniagaan. Oleh itu, kadar dan tarif (cukai dan utiliti) komersial yang dikenakan ke atas hartanah ini adalah lebih tinggi berbanding kadar cukai dan utiliti untuk hartanah kediaman. Selain itu, hartanah ini bukan di bawah bidang kuasa Akta Pemajuan Perumahan (HDA) dan pemiliknya tidak akan dikenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau RPGT.
Apartmen servis (service apartment), SoHo, SoVo, SoFo, dan SoLo adalah contoh hartanah komersial. Apartment servis dan SoHo kebiasaannya dipasarkan sebagai hartanah untuk kediaman manakala SoVo, SoFo, dan SoLo tidak boleh digunakan sebagai tempat tinggal. Oleh kerana apartment servis dah SoHo banyak digunakan untuk tujuan kediaman, mereka dilindungi oleh HDA dan pembeli unit-unit ini akan menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) yang standard.
Sebaliknya, SoVo dan SoFo pada dasarnya adalah pejabat dan tidak dikawal selia oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA). Oleh itu, hartanah ini tidak mempunyai SPA yang standard.
Apa itu hartanah kediaman
Hartanah kediaman merangkumi rumah landed, kondominium, dan rumah pangsa (flat). Pemilik hartanah ini boleh mendiami unit tersebut, membelinya sebagai pelaburan atau menyewakannya untuk mendapat pendapatan tambahan. Hartanah kediaman terbahagi kepada Pegangan Pajak (Leasehold) atau Pegangan Bebas (Freehold). Terdapat juga status hartanah lain yang pembeli dan bakal pembeli rumah mesti tahu. Contohnya, Hakmilik Induk, Hakmilik Individu, Hakmilik Strata, Tanah Rizab Melayu, dan Lot Bumi. Setiap daripada hartanah ini mempunyai kelebihan dan kekurangan yang tersendiri, sebab tu penting untuk anda ambil tahu. Ini akan mempengaruhi pemilikan anda ke atas hartanah tersebut, pindah milik, pengubahan kategori kegunaan tanah dan bahkan kebolehpasarannya.
BACA: Cara memasang bekalan air, elektrik, IWK dan utiliti lain di rumah baru anda
Bolehkah anda menukar status komersial ke kediaman
Status hartanah komersial boleh ditukar menjadi status kediaman tetapi pemiliknya mesti membuktikan bahawa hartanah tersebut digunakan untuk tujuan kediaman sepenuhnya.
Macam mana nak tukar hartanah komersial ke kediaman
Setiap tempat adalah berbeza-berbeza dari segi peraturan dan keperluan untuk menukar hartanah komersial ke hartanah kediaman. Sebaiknya anda rujuk dengan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) jika anda merancang untuk menukar status tanah. Selain perancangan kewangan, masa, dokumen yang diperlukan dan lain-lain halangan, ia juga bergantung kepada undang-undang, peraturan, dan persetujuan PBT. Setelah diluluskan, anda boleh menikmati kadar dan tarif kediaman untuk cuka, kadar taksiran, dan bil-bil utiliti.
-
Pengubahan kategori kegunaan tanah
Di bawah Seksyen 52 Kanun Tanah Negara (KTM) 1965, semua tanah yang diberi milik terbahagi kepada tiga (3) kategori kegunaan tanah iaitu – Pertanian, Bangunan dan Industri. Penilaian untuk permohonan tukar syarat nyata tanah biasanya dilakukan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Tanah (JPPH).
Sekiranya tuan tanah ingin menggunakannya tanahnya untuk kategori selain daripada yang tercatat dalam hakmilik perlu memohon untuk mengubah kategori kegunaan tersebut. Seksyen 124 dan 124A KTN dan juga Kaedah-Kaedah Tanah Negeri membolehkan tuan tanah untuk membuat pengubahan tersebut. Pihak Berkuasa Negeri akan mengenakan bayaran premium tambahan ke atas setiap permohonan tukar syarat yang diluluskan.
-
Permohonan tukar syarat
Pemilik tanah atau tuan tanah hendaklah mengemukakan permohonan ke Pejabat Tanah/ Pejabat Tanah dan Galian yang berkenaan dengan mematuhi segala syarat-syarat yang ditetapkan. Pemilik tanah perlu menyediakan:
- Salinan Hakmilik;
- Alamat Harta (Jika Ada);
- Pelan Tapak;
- Pelan Lokasi;
- Cadangan Pembangunan;
- Kajian Kemungkinan (Jika Ada); dan
- Laporan Penilaian (Jika Ada)
Sekiranya pemohon memenuhi semua syarat, JPPH kemudian akan melaporkan penilaian kepada Pejabat Tanah/ Pejabat Tanah dan Galian dalam masa 10 hari bekerja dari tarikh penerimaan oleh pejabat.
-
Pengiraan premium tukar syarat tanah
Sekiranya anda bercadang untuk tukar syarat tanah, pastikan anda ketahui terlebih dahulu kos tukar status tanah.
-
- Semak Portal Rasmi Pentadbiran Tanah Johor untuk ketahui pengiraan premium tukar syarat tanah Johor.
- Untuk pengiraan premium tukar syarat tanah Negeri Sembilan, anda boleh semak pekeliling ini.
- Bagi pengiraan premium tukar syarat tanah Perak pula, lihat Kadar Bayaran Urusan Tanah (Pendaftaran) Negeri Perak dan,
- untuk pengiraan premium tukar syarat tanah Selangor, anda boleh baca penerangan lanjut di Portal Rasmi Pejabat Tanah dan Galian Negeri Selangor.
Status komersial vs kediaman
Adakah perniagaan yang dijalankan dari hartanah kediaman sah
Ia adalah tidak sah untuk menjalankan aktiviti perniagaan dari hartanah kediaman. Anda perlu menukar status hartanah kediaman ke komersial dan memohon kebenaran untuk menjalankan perniagaan atau memohon lesen perniagaan untuk tujuan seperti tadika, rumah orang tua dan pusat jagaan. Ini juga termasuk sekiranya anda ingin menyewakan unit untuk tujuan komersial.
Bagi sewa jangka pendek seperti Airbnb, buat masa ini, tidak ada lesen yang diperlukan untuk inap desa (homestay) atau home-sharing di KL. Pemilik dan pengendali Airbnb hanya dikehendaki mendaftarkan hartanah sewa jangka pendek mereka melalui Portal eLesen Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL).
Namun, di Pulau Pinang, menjalankan perniagaan sewa jangka pendek merupakan pelanggaran Undang-Undang Kecil Majlis Bandaraya Pulau Pinang (Tred, Perniagaan dan Industri) 1991 dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 kerana bertentangan dengan tujuan kediaman.
Peraturan dan undang-undang berbeza untuk setiap negeri atau daerah. Rujuk dengan PBT anda atau pejabat perancangan tempatan sebelum anda memulakan perniagaan sewa jangka pendek.
Cara menukar tarif TNB dari komersial ke domestik (kediaman)
Anda membayar bil utiliti yang jauh lebih tinggi sekiranya anda tinggal di hartanah komersial kerana ia dikenakan tarif komersial. Tetapi jangan risau kerana anda boleh memohon untuk pertukaran ke tarif domestik melalui portal myTNB atau aplikasi myTNB.
Bedasarkan defini oleh Tenaga Nasional Berhad (TNB), ‘pengguna domestik’ bermaksud pengguna yang tinggal di kediaman persendirian, yang tidak digunakan sebagai hotel, asrama atau digunakan untuk menjalankan segala bentuk perniagaan, perdagangan, kegiatan profesional atau perkhidmatan. Perlu diketahui bahawa TNB berhak untuk mengubah tarif pengguna berdasarkan aktiviti sebenar di premis tersebut.
Langkah 1
Log masuk ke portal myTNB. Selepas itu, pergi ke menu dan klik ‘Apply’.
Langkah 2
Kemudian, pilih ‘I want to do something else’.
Langkah 3
Selepas itu, pilih ‘I want to find out more about other services’.
Langkah 4
Selepas itu, pilih ‘Change My Tariff’ dan isi borang dalam talian. Untuk jenis premis, pilih Domestic’ dan pilih jenis kediaman.
Langkah 5
Anda perlu hantar salinan MyKad (IC) anda. Nama yang tertera pada bil elektrik anda mestilah sama dengan nama di MyKad. Setelah anda mengesahkan penyerahan permohonan, duti setem RM10 akan dikenakan dan akan ditunjukkan dalam bil anda yang akan datang. Anda akan menerima e-mel setelah penyerahan berjaya.
BACA: Bolehkah anda membatalkan pembelian rumah selepas menandatangani SPA/SNP?
Cara menukar tarif air dari komersial ke domestik (kediaman)
Sekiranya keseluruhan pembangunan adalah untuk tujuan kediaman, Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC) boleh memohon pertukaran tarif air dari komersial ke domestik dengan Syarikat Bekalan Air Selangor (SYABAS).
Langkah 1:
JMB dan MC mesti memohon untuk mengubah Hakmilik Induk atau status tanah kepada tujuan kediaman di pejabat tanah.
Langkah 2:
JMB dan MC mesti memohon untuk menukar meter air pukal ke meter individu. Badan-badan ini mesti melengkapkan dan menghantar dokumen-dokumen berikut:
- Borang Permohonan Migrasi Akaun Bekalan Air Meter Individu Dari Akaun Meter Pukal Bagi Pengguna Domestik
- Borang Maklumat Meter Individu
Kebiasaannya, di KL dan Selangor, bil air untuk kediaman atau pembangunan bertingkat dikeluarkan kepada JMB dan MC. Kemudian, badan berkanun ini akan dibilkan kepada pemilik unit. Hal ini kerana, akaun bekalan air meter pukal belum ditukar ke akaun bekalan air meter individu.
Anda juga boleh melihat Garis Panduan dan Soalan Lazim berkenaan Migrasi ke Akaun Individu untuk maklumat lebih lanjut.
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.