Aliran tunai (cashflow) tidak akan jadi positif sekiranya anda terpaksa tanggung segala kos untuk memperbetulkan keadaan rumah sewa semula akibat penyewa yang tidak bertanggungjawab.
Pemilikan hartanah yang mempunyai aliran tunai positif sahaja tidak cukup untuk menjamin pelaburan anda. Penentuan sama ada pelaburan anda berbaloi ataupun tidak bermula daripada bagaimana anda uruskan penyewa, khususnya yang bermasalah.
Sebagai tuan rumah, cuba tanya diri anda, pernah tak anda rasa sejuk dan seram apabila memikirkan ingin menyewakan rumah kepada individu yang tidak dikenali? Mereka yang datang dari pelbagai pelosok negara, membawa 1001 watak dan tradisi, menjadi sebuah cabaran pada tuan rumah setiap kali ingin mengambil penyewa yang baharu.
Mengimbangi antara mengelak rumah sewa kosong tanpa penyewa dengan memilih penyewa yang betul-betul berkualiti adalah suatu yang menguji kesabaran tuan rumah….khususnya bagi hartanah yang berada di luar bandar. Banyak daripada pemilik rumah sewa terpaksa mengambil penyewa “apa yang ada” kerana mereka sudah tiada pilihan lain.
Tetapi, sebenarnya ada teknik yang anda boleh praktikkan bagi memastikan penyewa rumah kekal berdisiplin walaupun mereka secara alaminya mereka adalah golongan penyewa yang bermasalah.
Di dalam artikel ini, kita akan bincangkan apa yang anda boleh lakukan bagi mengelakkan penyewa bermasalah daripada menghantui anda dan memastikan hak anda sebagai tuan rumah kekal terpelihara.
1. Mesti ada perjanjian sewa rumah
Ini adalah kriteria wajib dan yang paling utama perlu dilaksanakan. Perjanjian sewa rumah merupakan senjata utama atau bak kata orang putih “bread and butter” dalam sesebuah pengurusan sewa rumah. Tanpa perjanjian ini, ramai pemilik rumah tersandung dalam pengurusan rumah sewa.
Duit sewa tak bayar, bil elektrik tertunggak berbulan-bulan, paip bocor, peti ais rosak, perabot habis dihancurkan. Apabila tamat tempoh penyewaan, mereka tidak ingin keluar. Deposit pula mereka minta pulangkan penuh.
Dalam kes ini, siapa yang menang? Sebagai tuan rumah, lebih lama anda memanjangkan kes seperti ini, lebih banyak kerugian yang terpaksa anda tanggung. Perjanjian hitam putih tidak dilaksanakan. Sekiranya ingin menghalau penyewa, tuntutan tribunal mahupun usaha untuk mendapatkan perintah mahkamah hanya akan memakan masa dan duit anda sahaja sekiranya tiada dokumen yang kukuh untuk pertahankan anda. Nak atau tidak, anda terpaksa lepaskan mereka dan memperbetulkan segala kerosakan yang mereka telah buat.
-
Wujudkan peraturan rumah sewa
Perjanjian sewa rumah bukanlah hanya digunakan untuk proses tuntutan sahaja kerana, percayalah, proses tuntutan bukannya sekejap. Ia boleh mengambil masa tiga (3) hingga enam (6) bulan lamanya. Salah satu tujuan utama mempunyai perjanjian sewa rumah adalah untuk menetapkan garisan tanggungjawab antara penyewa dan tuan rumah. Peraturan rumah sewa berbeza mengikut rumah dan tuan rumah. Maka, ada pentingnya pihak tuan rumah membuat perjanjian yang sesuai dengan objektif pelaburan mereka.
-
Kenapa perjanjian sewa rumah itu penting
Tiada yang lebih penting melainkan tuan rumah betul-betul faham isi dalam peraturan rumah sewa tersebut. Ini bagi memastikan tuan rumah kekal celik dan waspada dengan gerak-geri penyewa dan sentiasa memperingatkan penyewa dengan peraturan-peraturan yang mereka patuhi. Ramai tuan rumah gagal mengawal penyewa kerana mereka sendiri pun tidak faham dan tidak jelas dalam perjanjian yang telah dibuat!
Kenapa masih ramai lagi tuan rumah tidak mempunyai perjanjian sewa rumah? Jika anda adalah sebahagian daripada golongan ini, sudah tiba masanya untuk anda mengambil masa untuk pertimbangkan penggunaan perjanjian sewa rumah. Sekiranya rumah sewa anda sedang didiami penyewa, maka anda boleh kuatkuasakan perjanjian ini pada penyewa yang seterusnya.
Dapatkan sebuah surat perjanjian sewa rumah melalui sumber yang betul atau sekiranya anda mempunyai lebihan bajet, lantik peguam untuk dapatkan khidmat nasihat. Seterusnya, pastikan perjanjian tersebut mempunyai segala terma & syarat yang mencakupi pelbagai aspek dalam urusan sewaan rumah (Hak Tuan Rumah dan Hak Penyewa di Malaysia). Setelah perjanjian dibuat, dapatkan pengesahan daripada pihak Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN).
BACA: Panduan dan cara kira duti setem, yuran pengurusan dan guaman bagi perjanjian sewa rumah di Malaysia
2. Anda perlu tapis penyewa
Kebanyakan tuan rumah tersalah pilih penyewa yang akhirnya terperangkap dengan jerat yang penyewa ‘pasang’ sebaik sahaja tempoh sewaan bermula. Penyewa pada awalnya kelihatan sopan dan baik, menunjukkan belang mereka sebulan dua selepas mereka pindah masuk. Bagaimana anda boleh elak perkara ini berlaku kepada anda? Salah satu cara untuk mengelakkan penyewa bermasalah ialah dengan menapis penyewa sebelum mereka masuk. Elak yang teruk, ambil yang baik. Anda perlu ingat, tapisan penyewa berlaku sebelum anda iklankan rumah sewa anda lagi!
-
Macam mana nak pilih penyewa yang ideal
Fikirkan apakah jenis penyewa yang anda inginkan? Adakah golongan profesional? Pegawai kerajaan? Pelajar? Warga asing? Bagaimana pula dengan tahap gaji mereka? Berkeluarga atau ingin sublet kepada individu-individu bujang? Muslim atau non-muslim pun boleh? Semua ini anda harus rancang dengan strategik dengan mengambil kira hal berikut:
- Jumlah bayaran bulanan pada bank (pastikan duit sewa melebihi bayaran bulanan)
- Lokasi hartanah
- Tingkat berapa (bagi unit apartment/kondominium)
- Fasiliti yang ada
- Keluasan rumah
- Jumlah bilik
- Jarak dengan lebuhraya/pasaraya/pusat tarikan
Segala faktor ini bakal menentukan apakah jenis penyewa yang anda patut ambil. Ingat, sekiranya anda tidak jelas siapakah yang penyewa ideal, anda bakal menarik golongan penyewa yang bakal menghantui anda sehingga akhir sewaan. Apa yang pasti, tidak semua penyewa itu sempurna. Tetapi, ada baiknya anda merancang terlebih dahulu supaya lebih mudah untuk anda tapis sebelum mereka melangkah masuk ke rumah sewa anda.
-
Muat naik atau paparkan iklan yang menarik
Ayat jualan (copywriting) pada iklan anda boleh mengasingkan penyewa yang ideal dan penyewa yang anda wajib elak. Tulis segala kriteria (tetapi berhati-hati supaya iklan tidak berbaur perkauman, keagamaan, atau meletakkan ciri-ciri yang boleh menimbulkan pergaduhan) yang anda inginkan pada iklan rumah sewa anda. Tekankan segala kelebihan unit anda pada mata penyewa ideal anda seperti:
-
Kaji pasaran tempatan
Ini memerlukan anda mengkaji permintaan di persekitaran rumah sewa anda. Siapakah golongan yang biasa menyewa di situ dan bagaimana anda boleh gunakan maklumat ini untuk membentuk penyewa ideal anda.
Kami yakin, setelah anda mengasingkan siap-siap semua penyewa sasaran anda, lebih mudah untuk anda uruskan apabila mereka hubungi anda melalui iklan yang anda terbitkan. Apabila anda lakukan segala proses tapisan ini, kami yakin, tiada lagi kes bakal penyewa hanya sekadar ‘PM’ tetapi tidak berminat. Berminat tetapi tidak datang untuk house viewing. Sudah datang tetapi masih tidak berminat.
Senaraikan fasiliti, kemudahan, tarikan dan apa-apa industri pekerjaan yang berkaitan pada persekitaran rumah sewa anda, pilih golongan ideal anda, senaraikan ayat jualan yang menyentuh emosi serta pilih gambar-gambar yang menarik.
3. Lakukan persiapan rumah sewa
“Sekeping gambar, seribu makna”. Peribahasa ini tidak asing lagi di dalam kehidupan kita seharian. Di dalam media sosial, gambar yang menarik lebih cepat menangkap perhatian kita berbanding media-media yang lain.
Apabila anda mengiklankan rumah sewa anda, gambar adalah elemen utama dan pertama sekali bakal penyewa anda lihat. Tetapi , terlalu ramai tuan rumah yang sebenarnya membuatkan bakal penyewa lari dan tidak berminat apabila melihat gambar-gambar rumah sewa mereka.
Baju bersepah di lantai, dapur bertimbun periuknya, tandas berdaki, lantai bertompok-tompok. Dengan persaingan yang sengit antara tuan rumah yang lain dalam mendapatkan penyewa, tuan rumah tidak seharusnya leka dalam perkara seperti ini.
Anda harus ingat, dalam urusan jual-beli, pembeli membuat keputusan pembelian melalui emosi dan perasaan. Penyewa juga adalah seorang manusia yang mempunyai emosi dan perasaan. Secara semula jadinya, manusia tertarik dengan kecantikan dan keindahan sesuatu perkara. Perkara ini dibuktikan apabila kita melihat bagaimana cara pembelian seseorang itu sangat berkait rapat dengan rupa produk, lebih cantik/bergaya produk tersebut, lebih banyak ia terjual.
Berdasarkan kajian oleh Harvard, 95% pembelian dibuat berdasarkan Minda Separuh Sedar (Subconcius) . Emosi adalah penggerak utama dalam minda separuh sedar.
-
Kenapa tuan rumah perlu buat persiapan rumah sewa
Penyewa juga adalah seperti seorang pembeli. Mereka melaburkan wang mereka untuk sesuatu yang mereka inginkan, iaitu: keselesaan, kecantikan, keselamatan dan kebahagiaan. Semua ini tersimpul di sebalik sebuah rumah yang mereka duduki.
Berbalik kepada topik persiapan rumah sewa, sangat penting untuk anda memberi mereka jaminan bahawa rumah anda mampu menyediakan segala yang mereka ingin dan perlukan. Gambar rumah sewa memainkan peranan yang sangat penting dalam memberi gambaran tahap kesesuaian rumah sewa tersebut dengan keperluan mereka.
Ingat, sekiranya anda mengiklankan rumah sewa yang tidak kelihatan kemas, anda juga bakal menarik jenis penyewa yang tidak mempunyai sifat kemas jug. Oleh itu, pastikan anda persiapkan rumah sewa anda ibarat sebuah hotel. Anda mesti pastikan:
- Katil tersusun
- Ruangan dapur yang kemas
- Tiada sampah di lantai
- Tandas yang telah disental bersih
Setiap perincian ini bakal memainkan peranan yang penting dalam menarik perhatian bakal penyewa. Khususnya, penyewa ideal anda.
-
Macam mana nak buat persiapan rumah sewa
Mudah sahaja dan anda boleh lakukannya tanpa khidmat profesional. Anda cuma perlu:
- Pilih sudut yang sesuai untuk diambil gambar
- Cuci dan kemas (polish sekiranya perlu) kawasan yang penting seperti dapur dan tandas
- Ambil gambar menggunakan kamera berkualiti tinggi (sewa sekiranya perlu)
- Membuat suntingan atau editing supaya pencahayaan cukup pada setiap gambar
4. Kenakan deposit kepada penyewa rumah
Deposit sekuriti adalah ibarat sebuah insuran kepada tuan rumah. Tanpanya, tuan rumah terpaksa berbelanja ribuan ringgit untuk memperbetulkan kesilapan penyewa. Tak bayar duit sewa? Melanggar perjanjian? Pindah keluar sebelum tamat tempoh? Bil elektrik tertunggak berbulan-bulan? Jangan risau! Kerana deposit yang telah mereka bayar boleh digunakan untuk membayar segala tunggakan tersebut!
Tetapi malangnya, ramai daripada tuan rumah tidak berani untuk mengambil deposit daripada penyewa. Alasannya?
“Saya percaya dengan penyewa ni.”
“Saya dah biasa dah dengan penyewa ni. Tak perlu lah deposit-deposit ni.”
“Deposit ni menakutkan penyewa.”
Namun, apabila berlaku sesuatu yang tidak mereka inginkan, mereka tetap akan salahkan penyewa. Tiada lagi istilah “kawan” mahupun kepercayaan terhadap mereka. Deposit adalah elemen utama bagi memastikan hak anda sebagai tuan rumah kekal terpelihara. Dengan adanya deposit, penyewa tidak berani untuk menunjukkan belang mereka kerana mereka tahu, anda berhak untuk memotong deposit mereka sekiranya mereka melanggar perjanjian yang ditetapkan.
Dari segi pembahagian deposit pula, ia terbahagi kepada tiga bahagian, iaitu:
-
Deposit sekuriti
Kebiasaannya dua bulan sewa. Deposit sekuriti adalah bagi melindungi harta benda rumah sewa dan mengekalkan penyewa mematuhi perjanjian.
-
Deposit utiliti
Kebiasaannya 1satu bulan sewa. Deposit utiliti pula adalah deposit untuk memastikan penyewa membayar bil utiliti seperti air, elektrik dan kumbahan.
-
Deposit haiwan peliharaan
Bergantung. Deposit haiwan peliharaan pula adalah sebuah deposit untuk digunakan pada akhir sewaan sekiranya haiwan peliharaan penyewa membuat sebarang kerosakan atau pencemaran.
-
Macam mana nak tentukan jumlah deposit
Kira berapa banyak deposit yang anda perlukan. Tentukan sama ada bil elektrik patut ditukar nama ke penyewa ataupun tidak (sekiranya ditukar, bil utiliti hanya merangkumi bil air dan kumbahan sahaja). Tentukan juga sama ada anda benarkan pemeliharaan haiwan atau tidak (untuk deposit haiwan). Masukkan klausa deposit ke dalam perjanjian sewa rumah.
5. Jalin hubungan yang baik dengan penyewa rumah
Penyewa yang berpuas hati dan memberi testimoni yang baik pada akhir sewaan adalah objektif anda sebagai seorang pelabur hartanah. Ini bagi mengekalkan kelangsungan penyewa pada masa akan datang. Jadi, sebagai seorang pemilik rumah sewa, hubungan baik dengan penyewa sepatutnya dijadikan keutamaan.
Terdapat pelbagai sebab kenapa penyewa memilih untuk tidak memperbaharui kontrak bersama anda. Maka, anda harus mengambil langkah proaktif untuk mengekalkan mereka (sekiranya mereka adalah penyewa ideal anda) selama yang mungkin. Terdapat banyak sebab kenapa menjalinkan hubungan yang baik boleh menjadi kunci kejayaan pengurusan rumah sewa anda:
- Meningkatkan jaminan untuk mereka menjaga rumah sewa anda dengan baik
- Bayaran sewa tepat pada masanya tanpa alasan
- Mengurangkan tekanan apabila berlaku sebarang kerosakan dalam rumah sewa
- Komunikasi antara dua pihak lebih baik disebabkan kepercayaan yang tinggi
- Kehormatan yang diberikan mampu meningkatkan kebarangkalian untuk perbaharui kontrak
Secara amnya, apabila anda menjalinkan hubungan yang baik bersama penyewa anda, ia akan memudahkan pengurusan rumah sewa anda. Meskipun penyewa tersebut memberi anda 1001 masalah, namun ia bukanlah sebab untuk anda bermusuh dengan mereka.
Namun, menjalinkan hubungan di sini bukan bermaksud anda bersikap berlembut dengan mereka apabila timbul sebarang isu melibatkan rumah sewa. Anda sebagai pemilik rumah perlu bersikap tegas dan berprinsip. Sentiasa rujuk perjanjian sewa rumah yang telah dipersetujui. Apabila terdapat perkara yang mereka langgar, anda wajib memberi mereka amaran. Setidaknya, beri mereka peringatan. Hadkan batas pergaulan namun jangan sampai menyakiti hati mereka. Bersikap profesional dalam pengurusan rumah sewa adalah suatu elemen yang wajib anda lakukan.
BACA: Adakah anda seorang tuan rumah? Ini caranya untuk menulis perjanjian sewa rumah di Malaysia
6. Pantau penyewa rumah anda
Akhir sekali, dalam memastikan penyewa kekal berdisiplin membayar sewa dan mematuhi peraturan rumah sewa, anda sebagai tuan rumah harus sentiasa memantau gerak geri mereka. Tetapi jangan menghendap mereka pula. Anda akan dikenakan tindakan undang-undang kerana cubaan menceroboh kawasan penyewa.
-
Bayaran sewa bulanan dan peraturan sewa rumah
Apa yang kami maksudkan di sini adalah untuk sentiasa mengingatkan mereka sekiranya mereka terlewat bayar sewa ataupun telah melanggar peraturan sewa rumah. Kami nasihatkan untuk anda menggunakan kaedah formal dalam menghantar notis peringatan dengan tangan ataupun melalui emel.
Kenapa? Apabila penyewa culas untuk membayar sewa, notis peringatan ini boleh digunakan sebagai bahan penguat untuk anda tuntut hak anda di mahkamah atau melalui tribunal nanti. Setelah anda memberi mereka notis, anda boleh terus membuat susulan (follow-up) melalui SMS ataupun WhatsApp.
Kaedah ini juga terpakai sekiranya anda ingin memberi amaran kepada penyewa kerana telah melanggar peraturan sewa rumah seperti menebuk lubang dinding tanpa kebenaran, membuat sublet tanpa sebarang pengetahuan anda atau melakukan aktiviti jenayah di dalam rumah. Pemantauan berkala boleh dibuat empat (4) atau enam (6) bulan sekali bagi memastikan penyewa anda kekal mematuhi perjanjian yang telah ditetapkan.
-
Pastikan ada terma dan syarat dalam perjanjian sewa rumah
Perjanjian sewa rumah adalah senjata utama anda apabila berhadapan dengan sesuatu yang tidak diingini ketika proses pemantauan dilakukan. Pastikan perjanjian anda memiliki terma dan syarat yang anda boleh gunakan untuk mengekalkan disiplin penyewa.
Pastikan dalam perjanjian mempunyai klausa berkaitan kerosakan, kegagalan membayar sewa, penggunaan deposit, senarai inventori dan tanggungjawab penyewa menjaga rumah sewa anda. Senaraikan setiap barangan dalam rumah sewa berserta keadaan barangan tersebut. Terangkan segala tanggungjawab penyewa dengan jelas. Wujudkan medium komunikasi yang sesuai seperti panggilan telefon untuk hal penting, Whatsapp sebagai komunikasi harian, dan emel sebaga komunikasi rasmi.
Konklusi
Sebagai kesimpulan akhir pada segala perkara yang kita sebut, berikut adalah perkara yang perlu anda tekankan untuk elak penyewa bermasalah daripada menghantui anda:
-
Perjanjian Sewa Rumah
Pastikan anda mempunyai kontrak dengan penyewa yang melindungi hak kedua-dua belah pihak.
-
Tapis Penyewa
Kenali siapakah penyewa ideal anda. Lakukan kajian setempat dan tulis iklan yang sesuai dengan audiens anda.
-
Persiapan Rumah Sewa
Penyewa akan lebih mudah tertarik dengan gambar yang cantik dan menarik. Pastikan setiap sudut rumah bersih dan sedap mata memandang.
-
Kenakan Deposit
Deposit memastikan penyewa kekal berdisiplin dalam mematuhi sewaan. Semak semula apakah jenis deposit yang anda perlukan.
-
Jalinan Hubungan Baik
Bersikap professional dan tegas di samping menjaga hubungan baik bersama penyewa.
-
Pemantauan Penyewa
Sentiasa pastikan penyewa berada di bawah radar anda. Hantar amaran atau peringatan pada medium yang sesuai sekiranya berlaku pelanggaran kontrak.
Pelabur yang berjaya bukanlah individu yang pandai membeli hartanah di bawah harga pasaran sahaja, tetapi boleh terus mengaut keuntungan yang berterusan sehingga 20 hingga 30 tahun akan datang. Anda sebagai pemilik rumah harus kekal berdaya saing dan cuba untuk pertingkatkan kualiti perkhidmatan sewaan bagi menarik lebih ramai minat penyewa, khususnya penyewa ideal anda.
Ingin tahu lebih banyak tips-tips menarik berkaitan pengurusan rumah sewa? Lawati blog SEWANIFY.
BACA: Kenapa orang kaya lebih suka menyewa daripada membeli rumah?
Disunting oleh Rebecca Hani Romeli