Ketahui hak dan tanggungjawab anda sebagai tuan rumah di Malaysia

Di Malaysia, masih tiada undang-undang yang khusus bagi perjanjian sewa. Hal ini boleh menimbulkan masalah dalam urusan sewa sekiranya hak bagi setiap pihak tidak diterangkan dan difahami dengan betul. Jika anda seorang tuan rumah, jangan bimbang kerana artikel ini akan membantu anda memahami dengan jelas tentang hak dan tanggungjawab anda yang sepatutnya kepada pihak penyewa.

Sebut sahaja tentang rumah sewa, pasti ramai yang membayangkan jumlah pendapatan yang lumayan. Namun sebenarnya, ia tidak semudah seperti yang disangka. Pelbagai perbelanjaan perlu dikeluarkan dalam urusan sewa ini termasuklah kos pengiklanan, yuran agen hartanah, dan kos penyelenggaraan rumah itu sendiri.

Malah, salah satu masalah yang sering menjadi isu hangat di Malaysia ialah pertikaian antara tuan rumah dan juga penyewa. Kebiasaannya, ini akan berlaku sekiranya anda tidak memahami dengan jelas tentang hak anda sendiri. Tambahan lagi, semakin lama konflik antara tuan rumah dan pihak penyewa ini dibiarkan, ia boleh mendatangkan lebih mudarat kepada anda dan bukannya keuntungan yang berbaloi seperti yang diharapkan.

Artikel ini diterjemah dari Everything you should know about landlord rights and obligations in Malaysia oleh Nur Sabihah.

1. Apakah akta-akta yang perlu saya tahu?

tenancy-law-malaysia

© SiBradford Calkins/ 123RF

Seperti yang diketahui, buat masa sekarang, masih tiada undang-undang khusus yang membicarakan tentang perjanjian sewa. Walaupun terdapat satu kajian yang sedang dijalankan bagi menggubal Akta Sewaan Kediaman, namun ia boleh memakan masa beberapa tahun lagi sebelum dikuat kuasakan.

Menurut Kanun Tanah Negara, sebarang sewaan di bawah 3 tahun didefinisikan sewa (tenancy) dan tidak memerlukan sebarang pendaftaran. Walaubagaimanapun, jika ia melebihi 3 tahun, ia akan didefinisikan sebagai pajakan atau (lease) dan memerlukan pendaftaran.

Walaupun tidak mempunyai undang-undang khusus berkaitan perjanjian sewa ini, masih ada beberapa peruntukan undang-undang yang boleh dirujuk. Antara undang-undang yang berkaitan ialah:

  • Akta Kontrak 1950 – Undang-undang yang meliputi sebarang isu berkenaan draf perjanjian sewa.
  • Akta Undang-undang Sivil 1956 – Undang-undang berkaitan pembayaran sewa.
  • Akta Kehilangan 1951 – Undang-undang berkaitan hal pengusiran penyewa.
  • Akta Bantuan Khusus 1950 – Tuan rumah dilarang daripada mengusir penyewa, menukar kunci, dan sebagainya tanpa perintah mahkamah.
  • Undang-undang umum/kes – Perkara asas dan umum tentang pertikaian berkenaan penyewaan.

2. Apakah tanggungjawab tuan rumah kepada penyewa?

Sebarang kewajipan dan tanggungjawab bagi pihak tuan rumah atau penyewa perlu dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian sewa yang ditandangani dan dipersetujui oleh kedua belah pihak. Antara tanggungjawab sebagai tuan rumah ialah:

  • Membayar segala caj yang berkaitan dengan hartanah seperti cukai tanah, penilaian, yuran penyelenggaraan dan sebagainya.
  • Menyediakan insurans kebakaran bagi unit.
  • Membenarkan penyewa untuk menikmati ruang peribadi mereka di hartanah itu. Ini bermaksud, tuan rumah tidak boleh menggunakan set kunci miliknya untuk masuk ke dalam rumah tersebut tanpa kebenaran dari pihak penyewa. Tuan rumah juga tidak mempunyai hak untuk memaksa penyewa membuka rumah tanpa sebab yang munasabah.
  • Menyelenggara infrastruktur rumah utama seperti paip, wayar elektrik dan juga sebarang pembaikian struktur bangunan.

Selain itu, terdapat beberapa perkara penting yang anda perlu lakukan sebagai tuan rumah bagi memastikan tiada masalah lain yang akan timbul kelak iaitu:

  • Semak latar belakang penyewa 

Ini termasuklah skor kredit atau sejarah kewangan bakal penyewa, latar belakang majikan dan pekerjaan serta mana-mana rujukan yang boleh dipercayai.

  • Hormati hak peribadi penyewa 

Sebagai tuan rumah, anda tidak boleh menyelinap masuk atau singgah ke rumah tanpa memaklumkan kepada penyewa terlebih dahulu.

  • Galakkan komunikasi antara kedua-dua belah pihak

Beritahu kepada penyewa bahawa mereka boleh berunding dan berbincang dengan anda sekiranya terdapat soalan atau sebarang isu yang berbangkit.

  • Bagi respons segera kepada pihak penyewa sekiranya terdapat hal kecemasan

Jangan terlalu lambat atau berlengah-lengah sewaktu memberi respons kepada sebarang isu atau masalah yang dihadapi penyewa kerana mungkin keadaan akan menjadi lebih buruk sekiranya tidak ditangani segera.

BACA: Beli atau sewa rumah: Yang mana lebih baik?

3. Anda perlukan perjanjian sewa yang ditulis dengan terperinci

tenancy-agreement-structure

© alexskopje/ GettyImages

Seperti yang diketahui, tanggungjawab dan hak bagi pihak penyewa serta tuan rumah perlu diterangkan dengan jelas dalam perjanjian sewa yang akan ditandatangani. Perjanjian sewa merupakan suatu kontrak yang sah di antara tuan rumah dan juga pihak penyewa. Ia menyatakan dengan jelas tentang tanggungjawab yang perlu dipatuhi oleh kedua belah pihak sewaktu tempoh menyewa.

Selain itu, perjanjian sewa ini juga akan menerangkan dengan teliti tentang maklumat hartanah yang disewa, termasuklah senarai perabot, dan juga kemudahan yang disediakan di hartanah tersebut

Walaubagaimanapun, menggunakan khidmat peguam bagi mendraf perjanjian ini boleh memakan kos yang mahal. Oleh itu, tuan rumah boleh membuat pilihan untuk mendraf perjanjian sewa ini sendiri asalkan ia dipersetujui oleh pihak penyewa yang akan menandatangani perjanjian tersebut.

4. Perkara yang perlu ada dalam perjanjian sewa

Memiliki perjanjian sewa yang melindungi hak anda sebagai tuan rumah sangat penting. Ia perlu dinyatakan dengan jelas dan meliputi semua jenis situasi. Antara perkara-perkara asas yang perlu disertakan dalam perjanjian sewa ialah seperti berikut:

  • Maklumat tentang hartanah (jenis kediaman, alamat dan sebagainya)
  • Tempoh menyewa
  • Klausa tentang pembaharuan sewa
  • Jumlah sewa bulanan
  • Jumlah deposit
  • Bagaimana dan bila sewa bulanan akan dibayar
  • Apa yang akan disediakan oleh tuan rumah (perabot,utiliti dan sebagainya)
  • Tanggungjawab tuan rumah
  • Tanggungjawab penyewa

Sebagai tuan rumah, anda juga perlu menetapkan terma dan syarat bagi perkara berikut:

  • Penalti bagi bayaran lewat
  • Terma dan syarat bagi perubahan jumlah kos sewa
  • Bagaimana kos bagi sebarang pembaikan
  • Terma dan syarat pemulangan deposit
  • Terma dan syarat bagi sublet/ penyewa tambahan
  • Bil utiliti dan tanggungan sebarang cukai hartanah
  • Klausa khas (binatang peliharaan, merokok, akses kepada kemudahan)

BACA: 7 hartanah Malaysia dengan hasil sewa tertinggi pada 2019

5. Bolehkah tuan rumah menghalau penyewa keluar sekiranya dia gagal membayar sewa tepat pada masanya? 

landlord-tenant-eviction

© Siraj Ahmad/ 123RF

Di bawah peruntukan undang-undang, Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 tuan rumah tidak boleh menghalau penyewa mereka dari rumah atau bilik tanpa arahan mahkamah. Tanpa sebarang dokumen dari mahkamah yang sah, tuan rumah sama sekali dilarang untuk menukar kunci atau menghalau penyewa keluar dari rumah. Malah, mereka boleh disaman balik atas tuduhan menceroboh oleh penyewa sekiranya terjadi perkara tersebut.

Dengan bantuan dari pihak peguam, tuan rumah seharusnya memberikan notis pertama kepada penyewa untuk menjelaskan sewa yang tertunggak. Jika penyewa tersebut masih gagal untuk menjelaskan bayaran, tuan rumah boleh melakukan tindakan seterusnya dengan memberi notis pengusiran serta memfailkan tuntutan mahkamah bagi mendapatkan perintah mahkamah terhadap perkara ini.

6. Sebagai tuan rumah, apa yang saya perlu lakukan jika ada isu lain yang timbul?

Perkara pertama yang anda perlu lakukan sekiranya terdapat sebarang isu ialah menyemak kembali perjanjian sewa! Ia akan memberi panduan kepada anda bagaimana untuk menyelesaikan isu yang timbul ini. Perjanjian sewa ini terkandung di bawah Akta Kontrak, yang menganggap kedua belah pihak telah mempersetujui apa yang terkandung dalam perjanjian ini tanpa sebarang paksaan. Sekiranya isu ini tidak dijelaskan dalam perjanjian ini, anda mungkin perlu mendapatkan bantuan lanjut dari pihak peguam.

7. Ingat, pilih penyewa yang berkualiti untuk ketenangan minda

© Hill Street Studios/ GettyImages

Sekarang, anda sudah lengkap dengan pengetahuan tentang hak yang perlu diketahui, ini masanya untuk mencari penyewa yang berkualiti. Seperti yang diterangkan tadi, anda perlu menyemak latar belakang bakal penyewa terlebih dahulu. Apa yang menarik, jika anda berminat untuk meningkatkan peluang mendapat permohonan dari penyewa yang berkualiti, anda boleh mengiklankan rumah sewa anda di iProperty.com.my!

Dengan lebih dari 3 juta kunjungan setiap bulan, iProperty.com.my merupakan portal hartanah No.1 di Malaysia, dan menawarkan carian dalam Bahasa Inggeris dan Bahasa Malaysia.

BACA: Apa itu cukai bagi pendapatan sewa rumah dan cara pengiraannya?

Share