Adakah anda seorang tuan rumah? Ini caranya untuk menulis perjanjian sewa di Malaysia

Share

Seperti yang diketahui, rumah sewa berpotensi untuk menjadi sumber pendapatan yang lumayan. Walaupun begitu, ia hanya benar sekiranya pengurusan ini dilakukan dengan betul. Bagi tuan rumah dan juga penyewa, kedua-dua belah pihak perlu mempunyai perjanjian sewa yang ditulis secara jelas dan lengkap. Artikel ini akan menerangkan apa yang perlu anda tahu untuk menulis perjanjian sewa ini di Malaysia.

how-to-write-a-tenancy-agreement-in-Malaysia

© grazvydas/ 123RF

Artikel ini diterjemah dari Are you a landlord? This is how you write a tenancy agreement in Malaysia oleh Nur Sabihah.

Hartanah sememangnya sudah tidak asing lagi sebagai aset yang sentiasa meningkat harganya. Oleh itu, memiliki beberapa aset seperti hartanah akan memberikan anda keuntungan jangka masa panjang, terutamanya jika anda bijak memanfaatkan aset ini dengan menyewakannya. Walaubagaimanapun, masih terdapat perbelanjaan yang perlu dikeluarkan dalam urusan rumah sewa ini. Ia termasuklah kos pengiklanan, yuran ejen hartanah, serta penyelenggaraan hartanah.

Malah, salah satu masalah yang sering menjadi isu hangat di Malaysia ialah pertikaian antara tuan rumah dan juga penyewa. Semakin lama konflik antara tuan rumah dan pihak penyewa ini dibiarkan, ia boleh mendatangkan lebih mudarat serta masalah kepada anda dan bukannya keuntungan yang berbaloi seperti yang diharapkan. Oleh itu, perjanjian sewa sangat penting bagi melindungi hak anda. Ia perlu ditulis dengan lengkap dan menerangkan dengan jelas bagi apa jua situasi yang kemungkinan berlaku di masa hadapan. Berikut merupakan perkara yang anda perlu tahu bagi menulis perjanjian sewa di Malaysia:

Penafian: Maklumat dan info yang dikongsikan ini adalah sebagai rujukan umum dan tidak menggantikan atau melambangkan mana-mana khidmat atau nasihat profesional. Pembaca perlu mendapatkan nasihat profesional atas budi bicara sendiri sebelum membuat sebarang tindakan.

1. Apa itu perjanjian sewa?

Perjanjian sewa merupakan suatu kontrak yang sah di antara tuan rumah dan juga pihak penyewa. Ia menyatakan dengan jelas tentang tanggungjawab yang perlu dipatuhi oleh kedua belah pihak sewaktu tempoh menyewa. Selain itu, perjanjian sewa ini juga akan menerangkan dengan teliti tentang maklumat hartanah yang disewa, termasuklah senarai perabot, dan juga kemudahan yang disediakan di hartanah tersebut.

Bagi memastikan tiada sebarang maklumat penting tertinggal, tuan rumah dinasihatkan untuk mendapatkan khidmat peguam profesional bagi mendraf perjanjian sewa ini. Walaubagaimanapun, menggunakan khidmat peguam bagi mendraf perjanjian ini boleh memakan kos yang mahal. Oleh itu, tuan rumah boleh membuat pilihan untuk mendraf perjanjian sewa ini sendiri asalkan ia dipersetujui oleh pihak penyewa yang akan menandatangani perjanjian tersebut.

2. Apakah syarat-syarat umum yang perlu dimasukkan dalam perjanjian sewa?

rental-agreement-terms

© Bartolomiej Pietrzyk/ 123RF

Buat masa sekarang, masih tiada undang-undang khusus oleh kerajaan tentang apa yang boleh dimasukkan atau tidak boleh dimasukkan dalam perjanjian sewa. Oleh itu, kedua-dua belah pihak tuan rumah dan juga bakal penyewa boleh meletakkan pelbagai syarat yang dikehendaki. Kadangkala, hal ini boleh menyebabkan kontrak ini menjadi berat sebelah dan memberi kelebihan hanya kepada salah satu pihak.

Antara perkara-perkara asas yang perlu disertakan dalam perjanjian sewa ialah seperti berikut:

  • Maklumat tentang hartanah (jenis kediaman, alamat dan sebagainya)
  • Tempoh menyewa
  • Klausa tentang pembaharuan sewa
  • Jumlah sewa bulanan
  • Jumlah deposit
  • Apa yang akan disediakan oleh tuan rumah (perabot,utiliti dan sebagainya)
  • Tanggungjawab tuan rumah
  • Tanggungjawab penyewa
  • Peraturan rumah, larangan dan limitasi yang ditetapkan
  • Bagaimana menyelesaikan sebarang isu yang timbul
  • Sebarang syarat/klausa khas

Sebenarnya, banyak perkara yang perlu dikhususkan dan diterangkan secara teliti dalam perjanjian sewa bagi memastikan tidak timbul sebarang isu atau salah faham kelak di kemudian hari.

BACAApa itu cukai bagi pendapatan sewa rumah dan cara pengiraannya?

3. Bilakah pihak penyewa perlu menandatangani perjanjian sewa?

Apabila bakal penyewa telah melihat rumah sewa tersebut dan bersetuju dengan syarat-syarat yang ditetapkan, pihak penyewa akan menyerahkan kepada tuan rumah surat bersetuju menerima tawaran atau ‘letter of offer’ dengan deposit pendahuluan. Kemudian, kedua-dua pihak iaitu tuan rumah dan juga penyewa perlu menandatangani perjanjian sewa tujuh hari selepas deposit keselamatan dan utiliti telah dibayar. Perjanjian sewa yang sudah ditandatangani akan dimatikan setem dan menjadi dokumen yang sah di sisi undang-undang.

4. Ada berapa jenis deposit yang ada dalam perjanjian sewa?

bnm-opr-loan-interest

© Ekachai Wongsakul/ 123RF

Kebiasaannya, terdapat tiga jenis deposit yang ditetapkan oleh tuan rumah kepada penyewa iaitu:

  • Deposit pendahuluan

Deposit ini ialah deposit yang dibayar sebagai tempahan untuk memastikan tuan rumah tidak menyewakan hartanah tersebut kepada orang lain dalam tujuh hari yang seterusnya. Ia boleh disimpan oleh pihak ketiga sebagai escrow oleh ejen hartanah dan biasanya dengan jumlah sebulan sewa. Yuran pendahuluan ini kebiasannya akan disertakan dengan “letter of offer” daripada pihak penyewa. Yuran pendahuluan ini juga boleh digunakan sebagai pembayaran utiliti di rumah sewa pada bulan pertama penyewaan bermula.

  • Deposit keselamatan

Deposit ini akan digunakan bagi melindungi tuan rumah sekiranya penyewa melanggar mana-mana syarat dalam perjanjian sewa. Jumlah deposit ini kebiasaannya adalah sebanyak dua bulan sewa rumah. Ia boleh digunakan bagi membaiki sebarang kerosakan, mengganti kunci, dan kerja-kerja pembersihan. Ia juga boleh dibatalkan dan digunakan oleh tuan rumah sebagai penalti sekiranya penyewa bertindak untuk menamatkan sewa sebelum kontrak tamat. Walaubagaimanapun, sekiranya pihak penyewa mematuhi kontrak dan tiada sebarang isu sepanjang tempoh penyewan tersebut, ia perlu dipulangkan dengan jumlah penuh apabila tempoh penyewaan telah tamat.

  • Deposit utiliti

Deposit ini digunakan bagi membayar sebarang tunggakan bagi bil utiliti ( seperti gas, elektrik, dan air) yang belum dibayar selepas tempoh penyewaan tamat. Jumlah deposit yang biasa diambil ialah separuh daripada jumlah sewa bulanan.

5. Berapakah kos duti setem bagi perjanjian sewa? 

Perjanjian sewa perlu dimatikan setem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) bagi memastikan ia dokumen yang sah di sisi undang-undang. Seterusnya, 2 jenis borang permohonan iaitu PDS 1 dan PDS 49(A), perlu dihantar ke pejabat LHDN yang terdekat.

Pengiraan duti setem bagi perjanjian sewa di Malaysia dikira dengan pengiraan seperti berikut:

  • Perjanjian sewa selama 1 tahun

RM1 bagi setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan sebanyak RM2,400. Duti setem ini percuma bagi sewa tahunan berjumlah RM2,400 ke bawah.

  • Perjanjian sewa di antara 1 hingga 3 tahun

RM2 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan berjumlah RM 2,400. Duti setem ini percuma jika jumlah sewa tahunan di bawah RM2,400.

  • Perjanjian sewa lebih daripada 3 tahun

RM4 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan yang lebih daripada RM 2,400. Duti setem ini percuma sekiranya jumlah sewa tahunan di bawah RM2,400.

Bagi pengiraan yang lebih mudah, anda boleh berpandukan formula ini:

Contoh pengiraan:

  • Anda menyewakan unit anda dengan kadar sewa sebanyak RM1,700 setiap bulan. Maka jumlah sewa tahunan adalah sebanyak RM20,400 (RM1,700 setiap bulan x 12 bulan).
  • Memandangkan RM2,400 pertama akan dikecualikan daripada duti setem, jumlah sewa yang akan dikenakan cukai ialah RM 18,000 (RM20,000– RM 2,400).
  • Duti setem yang akan dikenakan bergantung kepada tempoh masa perjanjian (rujuk kepada amaun yang dinyatakan pada awal pengiraan ini).

Berikut merupakan formula yang akan digunakan bagi pengiraan ini:

  • (Jumlah sewa tahunan – 2400)/ 250 x H ( kadar berdasarkan tempoh sewaan) = Kos duti setem

Dalam contoh pengiraan ini (dengan jumlah sewa RM1,700 setiap bulan), pengiraan jumlah setem duti ialah seperti berikut :

1 tahun atau kurang:

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM1 = RM72

Bagi proses ini, dua salinan dokumen perlu dimatikan setem, satu bagi pihak tuan rumah dan satu salinan lagi bagi pihak penyewa. Salinan tambahan bagi perjanjian sewa yang dimatikan setem ini akan dikenakan bayaran sebanyak RM10.

> 1 hingga 3 tahun:

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM2 = RM144

> 3 tahun:

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM4 = RM288

BACA: Panduan dan cara kira duti setem, yuran pengurusan dan guaman bagi perjanjian sewa di Malaysia

6. Struktur perjanjian sewa

tenancy-agreement-structure

© alexskopje/ GettyImages

Sama seperti dokumen sah yang lain, sebuah perjanjian sewa perlu didraf dengan tepat oleh peguam bagi memastikan tiada maklumat penting yang tertinggal. Berikut merupakan senarai syarat-syarat dan klausa utama yang perlu dinyatakan dalam perjanjian sewa.

Penafian: Maklumat dan info yang dikongsikan ini adalah sebagai rujukan umum dan tidak menggantikan atau melambangkan mana-mana khidmat atau nasihat profesional. Pembaca perlu mendapatkan nasihat profesional atas budi bicara sendiri sebelum membuat sebarang tindakan.

  • Bahagian 1: Muka surat depan

Muka surat depan perlu mengandungi tarikh perjanjian, nama dan nombor IC pihak tuan rumah dan penyewa

  • Bahagian 2: Definisi dalam perjanjian

Bahagian ini memberi definisi “tuan rumah”, “penyewa” and “premis berkenaan”. Selain itu, ia juga merujuk kepada beberapa bahagian lain yang dikenali sebagai “Jadual” dan “Inventori”. Kebiasaannya, bahagian pertama bagi perjanjian ini tidak akan mengandungi maklumat tentang hartanah, maklumat untuk dihubungi, jumlah sewa dan sebagainya. Kesemua maklumat ini kebiasaannya akan diterangkan di bahagian “Jadual”.

  • Bahagian 3: Tempoh menyewa, jumlah sewa dan deposit

Bahagian ini menerangkan tentang tempoh menyewa, tarikh mula dan tamat menyewa, serta deposit yang perlu dibayar.

  • Bahagian 4: Tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi pihak penyewa

Bahagian ini menerangkan tentang tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi penyewa. Contohnya: membayar sewa dan bil tepat pada masanya, memastikan keadaan rumah selamat tanpa sebarang kerosakan, tidak dibenarkan sublet dan sebagainya.

  • Bahagian 5: Tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi pihak tuan rumah

Bahagian ini menerangkan tentang tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi penyewa. Contohnya: membayar insurans bagi hartanah, cukai dan sebagainya

  • Bahagian 6: Syarat khusus/ klausa

Seterusnya, bahagian ini menerangkan syarat tambahan dalam perjanjian yang telah dipersetujui antara kedua belah pihak. Bahagian ini mengkhususkan di situasi di mana ada pengecualian yang dibenarkan.

  • Bahagian 7: Definisi akhir

Bahagian ini menerangkan definisi lebih lanjut terma seperti “tuan rumah” dan “penyewa, jumlah berkaitan dan sebagainya.

  • Bahagian 8: Tandatangan

Tandatangan tuan rumah, penyewa dan saksi.

  • Bahagian 9: Jadual

Bahagian ini memberi maklumat sebenar berkenaan alamat hartanah, maklumat untuk dihubungi bagi tuan rumah dan penyewa, serta syarat-syarat penyewaan.

  • Bahagian 10: Inventori

Senarai barangan dan kelengkapan yang disediakan oleh tuan rumah dan diserahkan di bawah jagaan penyewa. Barangan yang disenaraikan perlu dipulangkan dalam keadaan yang baik apabila tempoh penyewaan telah tamat.

7. Ini masanya untuk menjana pendapatan!

Perjanjian sewa yang dirangka dan ditulis dengan baik akan melindungi anda sebagai tuan rumah serta mengelakkan timbul sebarang isu yang tidak diingini dengan penyewa anda di masa hadapan. Anda perlu menyediakan dokumen ini siap sedia untuk digunakan sebelum mengiklankan rumah sewa anda lagi.

Apa yang menarik, jika anda berminat untuk meningkatkan peluang mendapat permohonan dari penyewa yang berkualiti, iklankan sahaja rumah sewa anda di Portal Hartanah No. 1 di Malaysia,  iProperty.com.my!


Share