Apakah tanggungjawab dan hak saya sebagai penyewa di Malaysia?

Nak tahu tentang hak sebenar anda sebagai penyewa? Sebelum hak anda sebagai penyewa di ambil kesempatan, sediakan payung sebelum hujan dan dapatkan ilmu berkenaan perkara ini selengkapnya. Jangan bimbang, dalam artikel ini kami akan kongsikan maklumat lengkap  tentang hak sebagai penyewa dan maklumat berkenaan perjanjian sewa yang akan menjadikan anda sebagai penyewa yang bijak dan tidak mudah diambil kesempatan!

© baona/ GettyImages

Artikel ini diterjemah dari What are my rights and obligations as a tenant in Malaysia? oleh Nur Sabihah.

Sudah menjadi kebiasaan, kehidupan di bandar-bandar besar, kebanyakan rakyat Malaysia memilih untuk menyewa kerana memiliki kediaman yang selesa dan mampu milik bukanlah suatu perkara yang mudah. Jika anda tidak peka dengan hak sebagai penyewa, pelbagai masalah dan konflik boleh terjadi antara anda sebagai penyewa dan juga tuan rumah. Jika anda sedang menyewa, atau bakal  menjadi penyewa, lengkapkan diri dengan pengetahuan dan hak  sebagai penyewa yang sepatutnya dengan informasi yang akan dikongsikan di bawah.

1. Apakah undang-undang berkenaan hak sebagai penyewa di Malaysia?

Menurut Kanun Tanah Negara, sebarang sewaan di bawah 3 tahun didefinisikan sewa (tenancy) dan tidak memerlukan sebarang pendaftaran. Walaubagaimanapun, jika ia melebihi 3 tahun, ia akan didefinisikan sebagai pajakan atau (lease) dan memerlukan pendaftaran.

Buat masa sekarang, tiada sebarang peruntukan undang-undang spesifik yang mengulas tentang perjanjian sewa.Walaupun terdapat satu kajian yang sedang dijalankan bagi menggubal Akta Sewaan Kediaman, namun ia boleh memakan masa beberapa tahun lagi sebelum dikuat kuasakan. Walaupun tidak mempunyai undang-undang khusus berkaitan perjanjian sewa ini, masih ada beberapa peruntukan undang-undang yang boleh dirujuk. Antara undang-undang yang berkaitan ialah:

  • Akta Kontrak 1950 – Undang-undang yang meliputi sebarang isu berkenaan draf perjanjian sewa.
  • Akta Undang-undang Sivil 1956 – Undang-undang berkaitan pembayaran sewa.
  • Akta Kehilangan 1951 – Undang-undang berkaitan hal pengusiran penyewa.
  • Akta Bantuan Khusus 1950 – Tuan rumah dilarang daripada mengusir penyewa, menukar kunci, dan sebagainya tanpa perintah mahkamah.
  • Undang-undang umum/kes – Perkara asas dan umum tentang pertikaian berkenaan penyewaan.

BACAAN POPULAR:
🤔 Baik beli rumah atau terus menyewa dahulu?
🏘️ 5 kawasan rumah sewa di Lembah Klang yang kerap dicari.

2. Mengapa perjanjian sewa yang lengkap penting bagi anda sebagai pihak penyewa?

tenancy-agreement-malaysia

© kenishirotie/ 123RF

Perjanjian sewa merupakan suatu kontrak yang sah di antara tuan rumah dan juga pihak penyewa. Ia menyatakan dengan jelas tentang tanggungjawab yang perlu dipatuhi oleh kedua belah pihak sewaktu tempoh menyewa. Selain itu, perjanjian sewa ini juga akan menerangkan dengan teliti tentang maklumat hartanah yang disewa, termasuklah senarai perabot, dan juga kemudahan yang disediakan di hartanah tersebut.

Seperti yang telah dijelaskan, tiada peruntukan undang-undang yang khas yang memantau berkenaan perjanjian sewa. Oleh itu, tiada perjanjian sewa “standard” yang diperlukan oleh undang-undang. Bagi memastikan dokumen ini tidak meninggalkan sebarang maklumat yang penting, tuan rumah boleh melantik seorang peguam bagi menulis draf perjanjian sewa ini. Bakal penyewa juga boleh melantik dan berbincang dengan peguam mereka sendiri untuk menilai perjanjian tersebut dan membuat sebarang perubahan jika perlu. Selepas itu, barulah mereka akan menandatangani perjanjian tersebut. Walaubagaimanapun, kos bagi melantik peguam yang bertauliah ini boleh melibatkan kos yang mahal.

Oleh itu, pihak tuan rumah dan juga penyewa masih boleh berunding tentang syarat yang ditetapkan dalam perjanjian sewa ini. Apabila kedua-dua belah pihak telah bersetuju dan memahami syarat dalam perjanjian, kedua-dua belah pihak juga harus menandatangani perjanjian ini dan terikat dengan syarat yang telah dinyatakan dalam perjanjian sewa ini.

READ: Panduan dan cara kira duti setem, yuran pengurusan dan guaman bagi perjanjian sewa di Malaysia

 3. Apa yang perlu ada dalam perjanjian sewa? 

Antara perkara yang paling penting sebagai penyewa ialah memastikan perjanjian sewa yang dibuat melindungi hak anda sebagai penyewa. Ia perlu dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian dan meliputi semua jenis situasi.

Antara perkara-perkara asas yang perlu disertakan dalam perjanjian sewa ialah seperti berikut:

  • Maklumat tentang hartanah (jenis kediaman, alamat dan sebagainya)
  • Tempoh menyewa
  • Klausa tentang pembaharuan sewa
  • Jumlah sewa bulanan
  • Jumlah deposit
  • Bagaimana dan bila sewa bulanan akan dibayar
  • Apa yang akan disediakan oleh tuan rumah (perabot,utiliti dan sebagainya)
  • Tanggungjawab tuan rumah
  • Tanggungjawab sebagai pihak penyewa

Selain itu, perkara-perkara berikut juga perlu dinyatakan dalam perjanjian sewa:

  • Penalti bagi bayaran lewat
  • Terma dan syarat bagi perubahan jumlah kos sewa
  • Bagaimana kos bagi sebarang pembaikan
  • Terma dan syarat pemulangan deposit
  • Terma dan syarat bagi sublet / penyewa tambahan
  • Bil utiliti dan tanggungan sebarang cukai hartanah
  • Klausa khas (binatang peliharaan, merokok, akses kepada kemudahan)

4. Apa yang akan berlaku sekiranya perjanjian sewa ingin ditamatkan lebih awal?

tenant-rights-malaysia-termination

© Olivier Le Moal/ 123RF

Sekiranya tiada klausa yang khas berkenaan perkara ini dalam perjanjian sewa, anda perlu membayar baki sewa dalam tempoh menyewa yang telah dijanjikan jika anda memilih untuk menamatkan perjanjian sewa lebih awal. Sebagai contoh, sekiranya anda telah menandatangani perjanjian sewa selama 2 tahun dan memilih untuk menamatkannya selepas setahun, anda perlu membayar jumlah sewa yang masih berbaki selama 12 bulan lagi.

Seterusnya, terdapat juga situasi di mana pertukaran hak milik hartanah yang boleh mencetuskan isu yang lain pula. Dalam hal ini, sekiranya perjanjian sewa ini didaftarkan sebagai pajakan, secara automatik pemilik baru hartanah ini akan terikat dengan perjanjian yang telah ditetapkan.

5. Bolehkah tuan rumah menghalau saya keluar sekiranya saya gagal membayar sewa tepat pada masanya?

Di bawah peruntukan undang-undang, Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 pemilik hartanah tidak boleh menghalau penyewa mereka dari rumah atau bilik tanpa arahan mahkamah. Tanpa sebarang dokumen dari mahkamah yang sah, tuan rumah sama sekali dilarang untuk menukar kunci atau menghalau penyewa keluar dari rumah. Malah, mereka boleh disaman balik sekiranya menceroboh oleh penyewa sekiranya terjadi perkara tersebut.

Berbekalkan dengan bantuan dari pihak peguam, tuan rumah seharusnya memberikan notis pertama kepada penyewa untuk menjelaskan sewa yang tertunggak. Jika penyewa tersebut masih gagal untuk menjelaskan bayaran, tuan rumah boleh melakukan tindakan seterusnya dengan memberi notis pengusiran serta memfailkan tuntutan mahkamah bagi mendapatkan perintah mahkamah terhadap perkara ini.

6. Apakah tanggungjawab saya sebagai penyewa?

© numbeos/ GettyImages

Walaupun tuan rumah mungkin memakan masa yang lama untuk menghalau anda, sebagai seorang penyewa anda juga perlu menjalankan tanggungjawab dengan membuat pembayaran sewa tepat pada masanya. Anda perlu ingat, sesetengah tuan rumah hanya bergantung kepada sewa bulanan ini sebagai sumber pendapatan utama mereka.

Kesimpulannya, antara tanggungjawab yang anda perlu patuhi sebagai pihak penyewa ialah:

  • Membayar deposit yang berkaitan sebelum mula menyewa
  • Membayar sewa tepat pada masa yang telah dipersetujui
  • Bertanggungjawab untuk memaklumkan kepada tuan rumah jika sebarang pembaikan diperlukan
  • Bertanggungjawab memastikan hartanah yang diduduki sentiasa bersih dan selamat
  • Bertanggungjawab membayar sebarang bil utiliti
  • Meminta kebenaran bagi penambahan penyewa baru/ memberi sublet kepada hartanah tersebut

READ: Senarai dan tips pelepasan cukai pendapatan LHDN untuk e-Filing 2020

7.  Apakah tanggungjawab tuan rumah? 

Seperti penyewa, pihak tuan rumah juga mempunyai tanggungjawab yang perlu mereka patuhi. Ini termasuklah:

  • Membayar segala caj yang berkaitan dengan hartanah seperti cukai tanah, penilaian, yuran penyelenggaraan dan sebagainya.
  • Menyediakan insurans kebakaran bagi unit.
  • Membenarkan penyewa untuk menikmati ruang peribadi mereka di hartanah itu. Ini bermaksud, tuan rumah tidak boleh menggunakan set kunci miliknya untuk masuk ke dalam rumah tersebut tanpa kebenaran dari pihak penyewa. Tuan rumah juga tidak mempunyai hak untuk memaksa penyewa membuka rumah tanpa sebab yang munasabah.
  • Menyelenggara infrastruktur rumah utama seperti paip, wayar elektrik dan juga sebarang pembaikan struktur bangunan.

8. Jadi penyewa yang bertanggungjawab dan juga berpengetahuan

Dengan mengetahui hak sebagai penyewa, ia akan melindungi anda daripada sebarang konflik dan masalah yang tidak diingini pada masa akan datang. Sekiranya terjadi sebarang masalah, anda boleh berbincang isu tersebut dengan tuan rumah sebelum isu ini menjadi lebih serius dan dibawa kepada pihak berkuasa.

ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:

💸 Kalau tak bayar sewa akibat situasi Covid-19, apa boleh berlaku?
✒️ Jangan tandatangani perjanjian sewa jika anda belum tengok ‘checklist’ ini
🔑 Semakin ramai golongan berada memilih untuk menyewa daripada membeli. Kenapa ya?

Share