Sebarang keputusan yang anda ambil semasa menjual rumah berpotensi untuk menghasilkan keuntungan atau menyebabkan kerugian ribuan ringgit. Ikuti langkah-langkah jual rumah ini untuk mendapatkan pembeli dengan cepat!
Artikel ini diterjemah dari How to sell a house in Malaysia: A 14-step guide oleh Khairul Khalid.
Menjual hartanah tidak semestinya suatu yang rumit dan memakan masa. Dalam artikel ini, kami memperincikan segala yang anda perlu lakukan untuk mendapatkan pembeli dan anggaran tempoh masa bagi setiap langkah. Anda perlu berurusan dengan pelbagai pihak sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli (SNP rumah) dan memindah milik hartanah secara rasmi kepada pemilik seterusnya. Ini boleh memakan masa enam bulan atau lebih. Oleh itu, jika anda bercadang menjual rumah pada tahun ini, anda patut bertindak sekarang.
Pengecualian Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT yang diumumkan di bawah Bajet 2022 baru-baru merupakan satu insentif besar kepada para penjual hartanah — kerajaan tidak lagi akan mengenakan CKHT untuk pelupusan hartanah oleh individu yang terdiri daripada warganegara Malaysia dan pemastautin tetap bermula dari tahun keenam. Ini bermakna kadar CKHT untuk pelupusan hartanah pada tahun ke-6 dan tahun-tahun berikutnya selepas pemerolehan akan dikurangkan daripada 5% dan 10% kepada 0%, berkuat kuasa mulai 1 Jan 2022.
Mari kita mulakan!
1. Selesaikan semua pembayaran rumah yang belum dijelaskan
Langkah pertama bagi menyediakan rumah anda untuk pemilik seterusnya adalah menyelesaikan semua pembayaran berkaitan rumah tersebut yang belum dijelaskan. Tak pasti apa yang tertinggal? Lihat senarai semak berikut:
Cukai tanah
Cukai tanah atau cukai petak bagi pemajuan strata adalah cukai tahunan yang perlu dibayar oleh semua pemilik hartanah kepada kerajaan Malaysia menerusi Pejabat Tanah Dan Galian (PTG) negeri masing-masing.
Cukai taksiran
Cukai ini dibayar kepada pihak berkuasa tempatan mengikut nilai sewaan hartanah anda. Cukai ini dikira pada kadar 4% nilai sewaan hartanah dan turut mengambil kira faktor seperti lokasi dan jenis hartanah.
Bayaran penyelenggaraan
Jika anda pemilik unit apartmen atau kondominium, anda perlu menjelaskan semua bayaran penyelenggaraan yang belum dijelaskan kepada Jawatankuasa Pengurusan. Wang ini digunakan untuk menyelenggara dan memperbaiki kemudahan bersama di bangunan tempat tinggal anda.
Cukai pendapatan sewa
Walaupun bukan cukai hartanah yang langsung, cukai pendapatan sewa wajib dibayar semasa memfailkan cukai pendapatan. Amaun cukai ini berbeza-beza mengikut status anda di Malaysia.
❖ Warganegara Malaysia dan pemastautin tetap diwajibkan membayar cukai sekitar 0%-28% daripada pendapatan sewa mereka
❖ Warganegara asing dan bukan pemastautin tetap perlu membayar kadar tetap sebanyak 28% daripada pendapatan sewa mereka
BACA: Cukai pendapatan sewa di Malaysia dan pelepasan cukai untuk tuan rumah 2022 (YA 2021)
Anggaran masa: Masa yang diperlukan untuk menjelaskan semua bayaran dan mengumpul resit bergantung pada disiplin anda dalam membuat pembayaran. Jika anda seorang yang menepati waktu, fasa ini boleh diselesaikan dalam sehari.
2. Lantik penilai untuk menilai hartanah anda
Harga jualan hartanah anda bergantung pada nilainya. Langkah ini hanya terpakai jika anda menjual rumah subsale. Abaikan langkah ini jika menjual hartanah baru.
Walaupun ada beberapa cara untuk menilai hartanah anda seperti merujuk dengan ejen harta tanah tempatan, bertanya dengan bank atau meneliti laman web hartanah, cara terbaik adalah melantik penilai profesional yang boleh menentukan harga jualan yang betul bersandarkan data pasaran, jenis hartanah, harga hartanah lain yang setara di kawasan sekitar dan faktor pasaran lain.
Pastikan anda melantik penilai dari firma yang bertauliah atau pakar penilaian dari bank. Kami sarankan anda pastikan penilai atau firma terbabit berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Malaysia (Board of Valuers, Appraisers and Real Estate Agents atau BOVAEA) sebelum berurusan. Kemudian barulah buat janji temu untuk melihat hartanah anda. Penilai kemudian akan menilai dan membuat laporan yang menyebut anggaran nilai hartanah anda.
Anggaran masa: Dalam seminggu.
LIHAT: Penilaian hartanah di Malaysia: Apa yang pembeli dan penjual rumah perlu tahu
3. Tentukan harga jualan rumah anda
Penilai hartanah menentukan nilai berdasarkan data dan penilaian peribadinya. Namun, ia bukanlah satu-satunya kayu ukur dalam menentukan harga jualan akhir. Hartanah kediaman dengan harga yang baik berdasarkan nilai pasaran akan mampu menarik pembeli walaupun lokasinya bukan di dalam kawasan tumpuan atau mempunyai rupa luaran baharu yang indah.
Penentuan harga banyak bergantung kepada matlamat anda sebagai penjual. Adakah anda kesempitan wang dan perlu menjual rumah dengan segera, atau sanggupkah anda menunggu lebih lama untuk pembeli yang bersetuju dengan harga yang anda tetapkan? Tanya diri anda. Kemudian, ada beberapa perkara yang perlu anda kaji:
Bagaimanakah sentimen pembelian semasa di kawasan anda?
Lakukan kajian tentang urus niaga hartanah yang terkini untuk jenis hartanah dan saiz binaan yang serupa di kawasan kejiranan anda — anda boleh gunakan Laman Transaksi kami untuk tujuan tersebut. Platform dalam talian ini menyediakan maklumat harga yang tepat dan terkini mengenai hartanah yang diurus niaga di Malaysia, dari sumber brickz.my.
Mampukah hartanah anda bersaing?
Lihat portal hartanah seperti iProperty.com.my untuk mengetahui harga jualan tertinggi dan terendah pesaing anda di pasaran bagi menentukan harga yang kompetitif untuk pembeli anda. Memandangkan pasaran kini memihak kepada pembeli, harga jualan anda perlulah sesuai dengan nilai pasaran dan kalau boleh, lebih rendah daripada pesaing anda. Perlu diingat anda juga perlu mengambil kira negotiation margin pada harga jualan hartanah anda. Pembeli biasanya akan cuba merundingkan diskaun, maka anda dinasihatkan menambah 5-10% kepada harga yang sanggup anda terima.
Anggaran masa: Bergantung kepada berapa lama anda perlukan untuk membuat kajian dan usaha wajar (due diligence). Tempoh yang sesuai adalah seminggu.
4. Tentukan pembeli sasaran anda untuk menjual rumah dengan lebih segera
Setelah mengetahui nilai hartanah, anda boleh fokus kepada jenis pembeli yang mungkin berminat dengan hartanah anda. Ini akan meningkatkan peluang anda mendapat jualan yang menguntungkan dan tak banyak kerenah. Berdasarkan ciri yang ada pada hartanah anda, bina satu persona umum pembeli sasaran anda, tingkat pendapatan mereka, keadaan hidup semasa mereka dan saiz isi rumah. Perkara lain yang boleh anda pertimbangkan:
- Adakah anda lebih gemar pembelian tunai?
- Adakah anda sanggup menjual kepada warga asing?
- Adakah anda ingin fokus kepada pembeli kali pertama (kerana mereka boleh mendapatkan pembiayaan dengan margin lebih tinggi daripada bank)?
Pengetahuan mengenai demografi pembeli akan membantu anda menarik bakal pembeli dan merangka strategi untuk mencapai persetujuan jual beli. Sebagai contoh, jika anda mensasarkan pembeli rumah kali pertama, anda boleh cuba mempengaruhi mereka dengan menawarkan lekapan dan aksesori percuma seperti peti ais atau hob dapur.
Anggaran masa: Boleh diselesaikan dalam sehari.
5. Buat penambahbaikan untuk menaikkan nilai hartanah
“First impression” atau gambaran pertama adalah segala-galanya tatkala menunjukkan rumah kepada bakal pembeli. Pastikan ia kelihatan elok sebelum anda mengiklankannya di pasaran lagi. Selain itu, ada beberapa langkah tambahan yang boleh anda ambil untuk menaikkan lagi daya tarikan rumah anda.
Antara perkara yang boleh anda lakukan selain pembaikan biasa termasuk:
- Cat baharu.
- Memasang permukaan baru pada kabinet dapur dan permukaan lain yang sudah usang (dapur merupakan ruang paling penting di rumah).
- Mengatur semula pencahayaan dalam setiap bilik bagi menghasilkan suasana dan persekitaran yang baik.
- Mengemas rumah. Cuma jangan terlampau kemas sehingga hilang suasana rumah.
- Mencantikkan laman dan membersihkan patio serta longkang sebersih-bersihnya.
Anggaran masa: Bergantung pada kesungguhan anda menghasilkan first impression yang baik, kerja ini mungkin mengambil masa 1-3 bulan.
6. Sediakan dokumen yang diperlukan untuk jual rumah
Langkah ini agak jelas dan mudah. Anda perlu menyediakan dokumen berikut:
- Salinan penyata gadai janji bank yang terkini.
- Kad pengenalan dan pasport.
*Ambil perhatian: Jika nombor pasport anda yang sedia ada berlainan dengan yang dinyatakan pada surat ikatan hak milik atau perjanjian jual beli, anda perlu menyediakan salinan kedua-dua pasport.
- Salinan perjanjian jual beli atau SNP rumah
- Salinan hak milik hartanah.
- Bil cukai tanah dan cukai taksiran terkini.
- Bil penyelenggaraan 3 bulan terakhir.
- Bil utiliti 3 bulan terakhir.
Anggaran masa: Bergantung kepada kepantasan anda bekerja, perkara ini boleh diselesaikan dalam sehari.
7. Cari ejen atau agensi hartanah yang boleh diharap
Melantik ejen harta tanah berdaftar boleh membantu mempercepatkan proses penjualan hartanah anda. Anda perlu memilih ejen yang berpengalaman dan mempunyai pelan pemasaran yang terbaik. Cari ejen yang mempunyai pengalaman dan pengetahuan mendalam mengenai kawasan hartanah anda dan pasaran hartanah umumnya.
Jangan teragak-agak untuk meminta portfolio atau bukti pencapaian mereka yang lalu dalam bentuk borang tempahan atau surat tawaran, testimoni pelanggan dan sebagainya.
Selepas melantik ejen, serahkan semua dokumen yang diperlukan seperti disebut di atas supaya ejen boleh mula menjual rumah anda kepada pembeli berpotensi.
Anggaran masa: Bergantung kepada berapa segera anda boleh menginterviu dan memilih ejen harta tanah. Mulakan pencarian awal. Jika boleh, pilih ejen yang diketahui pakar sesuatu kawasan atau jenis hartanah kerana ia boleh menjadi satu kelebihan.
8. Cari pembeli yang sesuai dan rundingkan terma
Dengan bantuan ejen, buat acara rumah terbuka untuk mempercepatkan jualan. Buat senarai akhir pembeli. Pastikan ejen anda mengambil inisiatif menggesa pembeli ini mengambil langkah seterusnya dengan memperkenalkan peguam dan pegawai bank yang boleh membantu mereka membuat pemeriksaan awal kelayakan pinjaman dan sebagainya.
Menjual hartanah ketika pasaran lembap mungkin agak sukar. Anda perlu beri yang terbaik untuk mencapai persetujuan dengan pembeli. Biasanya menawarkan diskaun yang banyak bukanlah strategi terbaik. Menjalin hubungan yang baik dengan pembeli dan memperoleh kepercayaan mereka adalah batu loncatan sebenar dalam membuat jualan. Kerap kali apabila rundingan gagal, puncanya bukan harga hartanah tetapi rasa tidak puas hati pembeli sama ada terhadap penjual, khidmat yang ditawarkan atau gangguan yang mereka terima.
Anggaran masa: Proses rundingan dan masa yang diperlukan untuk menjual bergantung kepada berapa mudah kedua-dua pihak mencapai persetujuan.
9. Dapatkan nasihat peguam apabila bersedia untuk menjual rumah
Anda disarankan melantik peguam cara atau peguam pemindah hak untuk menguruskan aspek guaman dalam pemindahmilikan hartanah. Peguam akan menyediakan dokumen yang anda perlukan dan menasihatkan anda mengenai proses yang terlibat.
Anda perlu menyerahkan surat tawaran pembelian yang telah ditandatangani, iaitu dokumen pertama yang mengandungi segala terma terkandung di dalamnya. Peguam anda juga akan mendapatkan penyata tebus hutang daripada bank dan menyiapkan segala dokumentasi undang-undang yang diperlukan untuk memindahkan hak milik hartanah kepada pembeli.
Anggaran masa: Urus niaga jual beli boleh diselesaikan dalam tempoh tiga bulan selepasSNP rumah ditandatangani.
10. Tandatangan surat tawaran dan ambil wang tempahan
Jika peguam kedua-dua pihak sudah bersedia, pembeli akan menandatangani surat tawaran dan membayar wang tempahan berjumlah 2-3% harga jualan hartanah. Wang tempahan ini merupakan sebahagian daripada deposit 10% yang perlu dibayar oleh pembeli kepada anda untuk menyelesaikan urus niaga penjualan ini.
Anggaran masa: Antara seminggu ke sebulan bergantung kepada berapa segera anda boleh menyiapkan surat tawaran pembelian dan berapa cepat pihak bank memproses permohonan.
11. Pembeli memohon pinjaman perumahan
Bagi pembeli yang membayar secara tunai, abaikan langkah ini. Jika pembeli mengambil gadai janji untuk membiayai pembelian hartanah, mereka perlu membuat permohonan sebelum pergi ke langkah seterusnya.
Dalam menilai permohonan pinjaman seorang pembeli, bank biasanya akan menghantar penilai daripada panel penilainya untuk menilai hartanah anda dan membuat laporan penilaian.
Anggaran masa: Anda perlu menunggu sekurang-kurangnya 14 hari bekerja untuk mengetahui sama ada permohonan pinjaman pembeli diluluskan oleh bank atau tidak.
12. Tandatangan Perjanjian Jual Beli / SNP Rumah
Setelah pembeli berjaya memperoleh pinjaman, anda boleh menandatangani SNP rumah. Pembeli perlu membayar baki 8-7% harga jualan rumah kepada anda. Amaun 90% selebihnya akan dibayar kepada anda menerusi bank dalam tempoh 90 hari selepas tarikh SNP rumah atau selepas pihak berkuasa negeri memberi kelulusan pemindahan.
Pembayaran kepada anda ini dibuat dalam dua peringkat. Peringkat pertama adalah apabila bank pembeli membayar kepada bank anda (penjual) untuk mendapatkan rumah. Bank anda kemudian akan menyampaikan semua dokumen berkaitan seperti geran asal dan SNP rumah asal kepada peguam pembeli. Peguam pembeli kemudian mendaftarkan geran tadi di bawah nama pembeli dan membuat gadai janji yang baru. Pembayaran pinjaman peringkat kedua akan anda terima selepas dokumen disampaikan kepada pihak pembeli.
Anggaran masa: Pembeli diberi tempoh 14-21 hari bekerja untuk menandatangani SPA sebaik sahaja peguam anda menghantarkannya kepada mereka.
13. Tempoh pemindahan hartanah
Tempoh ini bergantung pada kekompleksan kes dan hak milik hartanah anda. Berikut adalah anggaran tempoh masa untuk rujukan anda:
- Hartanah pegangan kekal dengan geran individu atau strata – dalam 90 hari bekerja.
- Hartanah pegangan pajak dengan geran individu atau strata – 1 hingga 3 bulan untuk peguam mendapatkan keizinan Pihak Berkuasa Negeri dan 90 hari bekerja untuk proses pindah milik.
- Hartanah pegangan kekal geran induk – sekitar 3 hingga 6 bulan disebabkan proses yang lebih rumit. Bergantung kepada berapa cepat peguam anda boleh mendapatkan surat pengesahan daripada pemaju sebelum proses pindah milik boleh dimulakan. Dalam kes tertentu, ia memakan masa kerana pemaju belum memecah bahagi geran induk kepada geran individu atau strata dan belum menyerahkan hartanah terbabit kepada anda sebagai pemilik.
- Hartanah pegangan pajak geran induk – antara 6 hingga 12 bulan. Tempoh yang diperlukan adalah dua kali ganda kerana hartanah pegangan pajak memerlukan kelulusan kerajaan negeri di samping kelulusan pemaju (untuk geran induk).
KETAHUI: Pegangan kekal, pegangan pajak dan Lot Bumi: Perbezaan dan kekangan setiap hak milik tanah
14. Selesaikan bayaran penutup
Sebaik selesai proses pindah milik, anda perlu membayar kos-kos penutup berikut bagi melengkap jualan:
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
Ini merupakan cukai keuntungan modal yang mesti dibayar daripada keuntungan hasil jualan hartanah anda. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, penjual yang melupuskan hartanah dalam tahun ke-6 (dan seterusnya) pemilikan TIDAK LAGI perlu membayar RPGT sebanyak 5%. Walau bagaimanapun, RPGT masih terpakai jika anda memiliki hartanah untuk tempoh masa yang lebih singkat – penjual mesti membayar RPGT sebanyak 30% untuk pelupusan dalam 3 tahun pertama pemilikan; RPGT sebanyak 20% untuk pelupusan pada tahun ke-4 dan 15% untuk pelupusan pada tahun ke-5.
Walau bagaimanapun, jika ini merupakan kali pertama anda menjual hartanah kediaman di Malaysia, anda boleh memanfaatkan pengecualian sekali seumur hidup ke atas keuntungan daripada jualan hartanah anda. Maksudnya anda tidak perlu membayar apa-apa CKHT. Namun hartanah yang dijual perlulah sebuah kediaman persendirian dan anda pula seorang rakyat Malaysia. Maklumat lanjut mengenai pengiraan CKHT dan perbelanjaan yang dibenarkan untuk penjual rumah ada di sini.
Bayaran ejen atau agensi harta tanah
Bayaran kepada agensi bagi hartanah kediaman adalah 3.18% harga jualan, termasuk Cukai Jualan dan Perkhidmatan (Sales and Services Tax atau SST).
Bayaran guaman
Kadar bayaran guaman di Malaysia adalah seperti berikut, bergantung kepada harga hartanah: RM500,000 pertama (1%); RM500,000 berikutnya (0.8%); RM2 juta kemudian (0.7%) dan RM2 juta berikutnya (0.6%). Katakan harga hartanah anda RM800,000, anda perlu membayar kira-kira RM7,500.
Anggaran masa: Bergantung kepada anda. Boleh diselesaikan dalam sehari jika anda sudah bersedia membayar.
Akhir kata, anda perlu mengambil kira faktor masa apabila menjual rumah di Malaysia. Jika harga jualan lebih tinggi yang anda impikan, bersedialah untuk menunggu lebih lama. Sebaliknya, jika menjual dengan segera menjadi keutamaan, anda perlu bersedia menerima harga yang lebih rendah.
Disunting oleh Reena Kaur Bhatt