Pemilik hartanah strata di Malaysia diwajibkan membayar caj penyelenggaraan hartanah setiap bulan. Wang ini digunakan untuk menyelenggara harta bersama di skim strata anda. Artikel ini menjelaskan kepentingan caj ini dibayar dan bagaimana ia dihitung.
Artikel ini diterjemah dari Property Maintenance Fee in Malaysia oleh Ridzwan A. Rahim.
Semasa istilah ‘strata’ mula diperkenalkan di Malaysia menerusi Akta Hakmilik Strata 1985, hartanah strata kebanyakannya terdiri daripada unit kediaman dan komersil bertingkat tinggi seperti rumah pangsa, apartmen, kondominium, apartmen servis, Small Office Home Office (SOHO), Small Office Flexible Office (SOFO) dan Small Office Versatile Office (SOVO). Akta ini kemudian dipinda dan diperluaskan kepada harta tanah yang mempunyai kemudahan yang dikongsi oleh penghuni seperti komuniti berpagar dan berpengawal.
Untuk memantapkan peruntukan bagi pengurusan hartanah strata di Malaysia, kerajaan telah menguatkuasakan Akta Pengurusan Strata 2013 pada 2015.
Apakah itu caj penyelenggaraan strata di Malaysia?
Kemudahan dan harta bersama di dalam satu skim strata seperti blok kondominium dimiliki secara bersama oleh pemilik unit. Oleh itu, semua pemilik perlu membayar caj penyelenggaraan yang juga dikenali sebagai caj perkhidmatan ini bagi melicinkan kerja pengurusan dan penyelenggaraan skim strata dan kemudahannya.
Di Malaysia, pemilik rumah diwajibkan oleh undang-undang SMA 2013 membayar yuran bulanan ini yang dipungut dan diuruskan oleh Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body – JMB) sebelum pengeluaran hakmilik strata, dan oleh Perbadanan Pengurusan (Management Corporation – MC) setelah hakmilik strata dikeluarkan.
Apakah perkara yang dirangkumi oleh caj penyelenggaraan?
Sebahagian besar wang hasil kutipan yuran penyelenggaraan digunakan untuk menjelaskan kos berulang dalam pengurusan dan penyelenggaraan hartanah. Ini termasuk:
- Pelantikan pengawal keselamatan
- Membayar gaji staf pengurusan dan pentadbiran hartanah
- Bil elektrik dan air harta bersama seperti lif, parkir kenderaan, kolam renang dan gimnasium
- Perkhidmatan pembersihan
- Perkhidmatan pelandskapan
- Penyelenggaraan lif dan eskalator
- Kerja baik pulih kecil harta bersama
Bayangkan sebuah kondominium bertingkat tinggi dengan bilangan unit yang banyak. Jika pemilik-pemilik unit tidak membayar yuran penyelenggaraan tepat pada masanya, bagaimanakah bil-bil di atas boleh diselesaikan dan siapakah yang akan menguruskan dan menjaga keselamatan kondominium?
Selain yuran penyelenggaraan, pemilik unit juga perlu membayar kumpulan wang penjelas setiap bulan. Dana yang dihitung pada kadar 10% caj penyelenggaraan ini akan disimpan untuk kegunaan kecemasan, umpamanya membaiki kerosakan akibat banjir dan kerja besar seperti mengecat bahagian luar bangunan.
ARTIKEL MENARIK:
⚖️Panduan lengkap bagi komuniti gated and guarded di Malaysia
🛠 Sinking fund dan maintenance fee: Apa bezanya?
Apa terjadi jika anda tidak membayar caj penyelenggaraan?
Apabila anda tinggal di hartanah strata, membayar caj penyelenggaraan hartanah adalah sebahagian daripada tanggungjawab anda. Sekiranya anda lalai membuat pembayaran yuran penyelenggaraan anda, badan pengurusan boleh mengambil tindakan terhadap anda.
Antara beberapa perkara yang boleh mereka lakukan ialah memaparkan nama anda sebagai sebahagian daripada senarai peminjam pada papan kenyataan bangunan. Sekiranya anda terus berkeras untuk tidak membayar yuran pengurusan, mereka boleh mengambil tindakan selanjutnya seperti menyahaktifkan kad akses anda dan menghalang anda daripada menggunakan kemudahan biasa.
Bergantung pada keselamatan harta strata anda, tanpa kad akses anda, anda mungkin perlu mendaftar dengan pengawal keselamatan untuk masuk ke dalam premis. Anda juga mungkin memerlukan mereka untuk menandakan anda ke lobi lif dan lif untuk mengakses diri ke tingkat kediaman anda.
Bolehkah JMB mengenakan faedah untuk pembayaran lewat caj penyelenggaraan?
Secara ringkasnya, jawapannya adalah ya. Menurut seksyen 6 (1) (a) Pengurusan Strata 2013 (Peraturan 2015), JMB anda boleh mengenakan faedah sebanyak 10% ke atas semua jumlah terhutang kepada mereka. Sekiranya anda memutuskan untuk terus ingkar pada pembayaran anda, JMB boleh membawa kes anda ke mahkamah.
Bagaimanakah caj penyelenggaraan kondominium dihitung?
Faktor utama yang menentukan caj penyelenggaraan sesebuah hartanah adalah perbelanjaan keseluruhan pengendalian dan penyelenggaraannya. Sebelum berkuatkuasanya SMA 2013, caruman kepada kumpulan wang penjelas dan yuran penyelenggaraan bulanan yang perlu dibayar oleh pemilik unit strata dihitung berdasarkan keluasan lantai atau per kaki persegi (PSF). SMA kini menghendaki unit syer digunakan sebagai asas pengiraan kedua-dua caj ini, dan bukannya keluasan lantai unit semata-mata.
Formula pengiraan caj penyelenggaraan yang perlu dibayar: Perbelanjaan mengurus ÷ Jumlah unit syer dalam pemajuan kondo
Apakah itu unit syer? Di bawah SMA 2013, pemaju hartanah dikehendaki memfailkan satu Jadual Petak dengan Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Building – COB) sebelum menjual mana-mana petak di dalam satu pemajuan.
Jadual Petak adalah ‘pelan lantai’ yang menunjukkan gambaran keseluruhan dan ukuran lantai petak-petak di dalam satu pemajuan. Dalam sebuah pemajuan berfasa, jadual ini mesti menunjukkan pengumpukan yang dicadangkan bagi unit syer sementara di kalangan petak dalam satu blok sementara. Ini meliputi semua petak bersama-sama dimensi, keluasan, unit syer, kesemua petak aksesori dan harta bersama.
Unit syer merupakan angka yang diberi kepada setiap petak oleh juruukur tanah berlesen pemaju yang akan menentukan yuran penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas dan hak mengundi setiap pemilik. Unit syer dihitung berdasarkan kawasan, penggunaan, saiz dan lokasi petak aksesori menggunakan formula yang dinyatakan dalam peraturan hak milik strata setiap negeri.
Dalam pengiraan unit syer, faktor pemberat yang berlainan diberi berdasarkan kemudahan yang dinikmati sesebuah petak. Sebagai contoh, satu petak yang mempunyai anak tangga akan mempunyai faktor pemberat yang berlainan daripada satu petak yang mempunyai lif berhawa dingin.
Berapakah caj penyelenggaraan yang biasa di Malaysia?
Kos pengendalian dan penyelenggaraan hartanah berbeza bergantung pada faktor berikut:
- Tahap perkhidmatan: Pemilik, JMB dan MC bangunan perlu menetapkan tahap perkhidmatan yang dikira “memuaskan”, contohnya, bilangan pengawal keselamatan dalam setiap giliran dan berapa kerap koridor perlu disapu.
- Jenis kemudahan: Lebih canggih kemudahan yang ada, lebih tinggi caj penyelenggaraan bangunan
- Saiz dan jenis harta bersama: Sebuah kolam renang dengan landskap indah lebih tinggi kos penyelenggaraannya berbanding satu taman kecil dengan laluan untuk berjalan
- Kepadatan pemajuan: Oleh sebab kos ditanggung secara bersama oleh pemilik-pemilik unit, pemilik kondo berkepadatan tinggi akan hanya membayar yuran penyelenggaraan yang rendah. Sebagai contoh, Kondo A mempunyai 100 unit dan Kondo B mempunyai 50 unit dengan kemudahan yang setara dan dibina di atas tanah bersaiz sama. Kedua-dua kondo akan menanggung perbelanjaan yang serupa. Namun begitu, pemilik di Kondo A akan membayar yuran yang lebih rendah kerana kos dikongsi dengan 100 pemilik manakala di Kondo B, kos dikongsi dengan hanya 50 pemilik.
Menurut Pengarah Urusan Henry Butcher Malaysia Low Hon Keong, kadar caj penyelenggaraan banyak bergantung pada jenis kemudahan dan kepadatan pemajuan.
Kadar purata caj penyelenggaraan di Lembah Klang adalah antara 25 ke 50 sen per kaki persegi. Hartanah di kawasan utama seperti KLCC dan Bukit Bintang mempunyai caj lebih tinggi disebabkan lokasinya.
“Kebanyakan hartanah di kawasan ini adalah projek mewah yang dilengkapi kecanggihan seperti lif peribadi atau lif berkelajuan tinggi, kawalan keselamatan yang maju dan pelandskapan indah. Kos menyelenggara kemudahan seperti ini adalah tinggi. Sebab itulah caj penyelenggaraan pun lebih tinggi. Penghuni mungkin membayar sehingga purata 50 sen per kaki persegi,” kata Low.
Kata beliau, caj penyelenggaraan di bandar dan pekan kecil tidak semestinya rendah.
Sebuah hartanah di Melaka boleh mempunyai caj penyelenggaraan yang lebih tinggi berbanding unit yang setara di Kuala Lumpur disebabkan jumlah unit yang lebih rendah, jadi kos ditanggung oleh bilangan pemilik yang lebih rendah.
Kawalan keselamatan membentuk sebahagian besar kos yang ditanggung pengurusan bangunan kediaman bertingkat tinggi manakala di skim strata bertanah, kos yang paling ketara adalah pelandskapan. Tidak seperti harta bertanah yang lain, di skim strata bertanah, majlis perbandaran tempatan hanya bertanggungjawab atas pengumpulan sisa. Tugas pembersihan, pelandskapan dan penyelenggaraan harta bersama perlu digalas oleh pengurusan skim strata terbabit.
Purata caj penyelenggaraan skim strata bertanah di Malaysia adalah:
- RM1,000 ke RM1,500 untuk banglo
- RM600 ke RM1,000 untuk rumah berkembar
- Kurang daripada RM500 untuk rumah teres
Bolehkah caj penyelenggaraan dirunding?
Ya, caj penyelenggaraan boleh dirunding. Yuran pengurusan diputuskan oleh JMB atau MC di Mesyuarat Agung Tahunan (AGM). Satu-satunya cara untuk mengubah kadar caj penyelenggaraan adalah dengan menimbulkan isu ini semasa AGM dan memastikan majoriti pemilik bersetuju dan memberi undi. Di sinilah pentingnya pemilik menghadiri AGM, supaya tidak terkejut dengan perubahan caj penyelenggaraan.
Namun jika anda dapati perkhidmatan yang disediakan tidak sepadan dengan caj yang anda bayar, anda boleh mempersoalkan pihak pengurusan. Pemilik unit berhak meneliti penyata akaun dan boleh memohon dengan JMB untuk berbuat demikian dengan membayar fi tidak melebihi RM50. Untuk menentukan samada mereka yang anda pilih untuk mewakili pemilik unit skim strata bertanggungjawab, baca ini: Adakah hartanah strata anda diuruskan oleh JMB atau MC yang bertanggungjawab?
Siapakah yang perlu membayar caj penyelenggaraan bagi hartanah sewa?
Soalan biasa ialah samada yuran penyelenggaraan dibayar oleh penyewa atau tuan rumah. Mengikut undang-undang, tuan rumah yang perlu membayarnya. Apa-apa aturan khusus umpamanya penyewa membayar caj penyelenggaraan bagi pihak tuan rumah sebagai sebahagian daripada bayaran sewa perlu dinyatakan di dalam perjanjian penyewaan. Jika tuan rumah gagal membayar, penyewa boleh mengambil tindakan undang-undang atau menamatkan perjanjian penyewaan.
Adakah yuran penyelenggaraan termasuk dalam sewa?
Yuran penyelenggaraan biasanya termasuk dalam penyewaan secara lalai. Ini kerana mengikut Akta Pengurusan Strata (SMA), tuan tanah bertanggungjawab membayar yuran penyelenggaraan dan dana tenggelam. Ini bermakna mereka dikehendaki oleh undang-undang untuk membayar yuran bulanan ini. Sekiranya mereka gagal membuat pembayaran, jawatankuasa pengurusan akan menyaman pemilik, bukan penyewa.
Walau bagaimanapun, penyewa harus memastikan bahawa ia dinyatakan dengan jelas dalam Perjanjian Penyewaan bahawa pemilik bertanggungjawab untuk membuat bayaran penyelenggaraan dan pembayaran sinking fund. Ini akan membantu dalam mengelakkan pertikaian masa depan.
Penghuni strata perlu sedar akan tanggungjawab mereka dan berusaha memelihara pelaburan dan tempat tinggal mereka. Ketahui apa akibatnya jika gagal membayar caj kondominium yang tertunggak.
ARTIKEL UNTUK ANDA:
🌇 Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia
📝 JMB, MC, dan Sub-MC: Tanggungjawab dan tugas-tugas mereka dalam pembangunan strata