Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?

Hak milik strata merupakan salah satu daripada tiga jenis hak milik tanah yang digunakan di Malaysia, manakala dua yang lain ialah hak milik induk dan hak milik individu. Hak milik tanah adalah dokumen penting bagi pemilik rumah. Berikut adalah sebabnya.

© B-C Images | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari What is a Strata Title and Why is it important for homeowners? oleh Hafizah Hani.

Desas-desus kedengaran dalam berita akhir-akhir ini bahawa masih ramai lagi pemilik rumah yang belum menerima hak milik strata bagi hartanah mereka walaupun pembelian hartanah tersebut sudah bertahun. Anda pasti tertanya-tanya kenapa pentingnya hak milik strata ini. Lagipun anda sudah menerima kunci rumah dan sudah pun menetap di situ dengan selesa tanpa sebarang isu. Jadi kenapa  perlu persoalkan jika masih tidak menerima hak milik strata tepat pada masanya?

Mari lihat dengan lebih terperinci beberapa fakta utama kenapa pemilik rumah perlu tahu tentang hak milik strata:

Apa itu hak milik strata?

Secara ringkasnya, hak milik strata adalah jenis hak milik tanah yang dikeluarkan untuk hartanah berstrata. Ini bermaksud, anda dan pemilik apartment/kondo memiliki unit/petak tertentu dan bertanggungjawab ke atas harta bersama yang dikenali sebagai kawasan sepunya termasuk kolam renang, gim, lif, tempat istirahat dan mana-mana kawasan yang bukan kepunyaan pemegang unit strata individu.

Kebanyakan hak milik strata mempunyai petak aksesori yang mungkin merangkumi belebas penghawa dingin dan petak tempat letak kereta. Penjadualan petak atau dikenali sebagai pelan strata juga akan dilampirkan pada hak milik strata.

Ini adalah contoh hak milik strata:

© easylaw.com.my

Kenapa hak milik strata penting kepada pemilik rumah?

Mempunyai hak milik strata adalah penting kerana:

  • Berfungsi sebagai bukti pemilikan apartment/kondo.
  • Digunakan sebagai alat cagaran kepada bank untuk pinjaman.
  • Pengeluaran hak milik strata akan memulakan formasi Perbadanan Pengurusan (MC) oleh pemilik apartment/kondo.

Disebabkan kelewatan pengeluaran hak milik strata, lebih kurang 90% hartanah strata baru di Malaysia masih diuruskan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) sementara hanya 10% telah menubuhkan Perbadanan Pengurusan (MC). – Datuk Soam Heng Choon, Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) –

  • Berfungsi sebagai bukti kawasan binaan unit anda dan pembahagian bahagian anda dalam jumlah unit agregat. Ini membolehkan pengiraan yuran penyelenggaraan oleh Jawatankuasa Pengurusan.
  • Mempunyai hak milik strata boleh mencegah komplikasi jika pemaju berada dalam pembubaran atau tidak solven.

Sebab utama kelewatan dalam pengeluaran hak milik strata menurut hak milik induk ialah,mengikut undang-undang tanah itu adalah kepunyaan pemaju (atau empunya yang berdaftar) dan pemilik rumah hanya ada pemilikan benefisial terhadap petak masing-masing. Ini boleh menjadi satu masalah apabila pemilik rumah tidak dapat membuktikan pemilikan terhadap petak masing-masing tanpa hak milik strata berdaftar di bawah nama mereka.

Bilakah sepatutnya hak milik strata dikeluarkan?

Di bawah Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013, hakmilik strata akan dikeluarkan selepas serahan pemilikan kosong (VP) hartanah itu. Ini bermakna pemilik rumah boleh menjangkakan untuk menerima hak milik strata mereka apabila mereka diberitahu bahawa serahan milikan kosong boleh diperoleh daripada pemaju bersama-sama dengan kunci dan dokumen pemilikan yang lain.

© Lina Moiseienko | Getty Images

Sebelum ini, dibawah Akta Hak Milik Strata 1985, pemaju terpaksa memohon hak milik strata individu dalam masa enam bulan daripada pengeluaran Perakuan Siap dan Kepatuhan atau keadaan wajib lain sepertimana yang tertera di dalam Akta.

Di bawah sistem baharu, proses memohon hak milik strata bermula daripada saat pembinaan peringkat superstruktur telah siap, contohnya pembinaan dinding yang telah siap dan struktur yang diperlukan bagi pengukuran kesemua petak termasuk apa-apa aksesori dan harta milik bersama yang perlu ditunjukkan di dalam pelan strata. Setelah lengkapnya peringkat superstruktur, pemaju harus memohon dan memperoleh Sijil Cadangan Pelan Strata (CPSP) daripada Pengarah Pemeriksaan dan memulakan permohonan untuk hak milik strata dalam masa satu bulan selepas pengeluaran Sijil Cadangan Pelan Strata (CPSP).

Bagaimana untuk menyemak pengeluaran hak milik strata?

Menyemak pengeluaran strata adalah mudah. Pemilik rumah selalunya mempunyai maklumat hak milik induk di dalam Perjanjian Jual Beli mereka. Mereka boleh menghubungi pihak berkuasa tanah tempatan seperti Pejabat Tanah dan Galian Selangor atau membuat carian di sistem e-tanah menggunakan maklumat hak milik induk.

Disebabkan proses permohonan hak milik strata berada di tangan pemaju, kebanyakkan pemilik rumah tidak dapat mengesan peringkat permohonan yang banyak itu. Mereka boleh menghubungi pemaju dan bertanyakan jika pemaju telah memohon hak milik strata dan di peringkat mana pemohonan tersebut.

Kenapa ada kelewatan dalam pengeluaran hak milik strata?

Ini secara tidak langsung, telah menjadi punca masalah bagi ramai pemilik rumah yang dibiarkan begitu sahaja tanpa tahu apa-apa tentang hak milik strata mereka.

Untuk hartanah yang dibina selepas pindaan Akta Hak Milik Strata, sebahagian besar kelewatan adalah disebabkan oleh pihak berkuasa tanah tempatan yang lambat atau sistem mereka tidak dapat memproses hak milik strata tersebut.

Untuk hartanah yang dibina sebelum pindaan pula, kebanyakan kelewatan datangnya daripada pemaju yang telah dibubarkan/tidak solven atau tidak mempunyai dana yang cukup untuk keseluruhan permohonan hak milik.

READ: Semak dahulu senarai hitam (blacklisted) pemaju perumahan sebelum membeli rumah

Apa akan jadi selepas hak milik strata dikeluarkan?

Selepas hak milik strata dikeluarkan oleh pihak berkuasa tanah, pemaju hendaklah memindahkan hak milik tersebut kepada pembeli dalam masa 30 hari daripada tarikh pengeluaran. Ini adalah langkah penting yang selalu diabaikan oleh pemilik rumah. Jika hak milik tidak dipindahkan kepada pemilik rumah, ini akan meletakkan mereka di dalam situasi dimana mereka bukanlah pemilik sah petak tersebut tapi hanyalah sebagai pemilik benefisial. Tambahan pula, mereka perlu mendapatkan persetujuan daripada pemaju jika mereka ingin menjual rumah mereka.

© blanscape | Getty Images

Pemilik rumah yang telah diberitahu untuk mengambil hak milik strata mereka perlu untuk membuat janji temu dengan peguam yang mengendalikan pembelian hartanah mereka untuk memulakan proses pemindahan hak milik.

Semasa melengkapkan pemindahan pemilikan, kesemua pemilik petak perlu bersama-sama dan menubuhkan Perbadanan Pengurusan (MC) untuk mengambil alih pengurusan fasiliti bersama daripada pemaju.

Bolehkah saya menjual hartanah jika belum menerima hak milik strata?

Dalam kes sebegini, walaupun bekas pemilik rumah (sekarang penjual) belum menerima hak milik yang didaftarkan dibawah nama beliau, beliau boleh menyediakan dan menandatangani Surat Ikatan Tugasan yang dibuat di antara beliau dan pemilik baharu. Dokumen ini memberikan kesemua hak pemilikan benefisial kepada pemilik baharu. Apabila hak milik telah dikeluarkan, nama pemilik baharu akan didaftarkan sebagai pemilik petak tersebut.

Selain daripada Surat Ikatan Tugasan (DOA). pemilik baharu mestilah memberikan notis penyerahan di bawah Seksyen 22D Akta Pembangunan Perumahan (Pengawalan dan Perlesenan) 1966. Notis ini memberitahu pemaju bahawa hak penjual telah diserahkan kepada pemilik baharu.

Surat Ikatan Tugasan (DOA) adalah berbeza daripada Ikatan Perjanjian Bersama (DMC). Ikatan Perjanjian Bersama (DMC) adalah dokumen sah yang membentangkan semua aturan dan peraturan yang pemilik petak bersetuju untuk patuhi. Dokumen ini selalunya ditandatangai oleh pemaju dan pemilik rumah asal dan menjadi sebahagian set dokumen yang perlu disimpan oleh semua pemilik rumah selain daripada hak milik strata. Walau bagaimanapun, dengan pengenalan kepada Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaran dan Pengurusan) 2015, Ikatan Perjanjian Bersama tidak diperlukan kerana semua parti terikat dengan undang-undang di dalam penjadualan Peraturan Pengurusan Strata 2015 ketiga.

Sekarang anda sudah tahu kenapa pentingnya hak milik strata! Untuk ketahui dengan lebih lanjut tentang hak dan tanggungan anda sebagai pemilik hartanah strata, lihat panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia.

Share