Perjanjian Jual Beli Rumah di Malaysia: Apakah itu SPA dalam hartanah

Daripada penyediaan hinggalah menandatangani dokumen, inilah semua yang anda perlu ketahui tentang Perjanjian Jual Beli  Rumah di Malaysia ataupun turut dikenali sebagai Sales and Purchase Agreement (SPA)/ (SNP).

Artikel ini diterjemah dari Sales and Purchase Agreement in Malaysia: What is SPA in property oleh Damia Norwin. 

Sekiranya anda masih baharu dalam pasaran hartanah dan sedang mencari rumah idaman anda, anda perlu tahu tentang semua perkara untuk memeterai perjanjian, terutamanya berkenaan dokumentasi. Boleh dikatakan, dokumen paling penting untuk bakal pembeli dan penjual (selain daripada dokumen berkaitan pinjaman) ialah SPA.

Sebagai seorang yang baharu, anda mungkin terkejut dengan semua dokumen yang bakal ditandatangani. Untuk meredakan sebarang kebimbangan yang anda, kami telah menyenaraikan beberapa soalan dan jawapan (FAQ) yang berkaitan dengan SPA untuk bakal pembeli rumah. Mudah-mudahan, ini akan membantu anda untuk mendapatkan rumah baharu anda.

Apa itu SPA

SPA/ SNP ialah dokumen undang-undang komprehensif yang mengandungi butiran transaksi hartanah antara pembeli dan penjual. Sebaik sahaja anda menandatangani SPA, anda pada asasnya telah pun memeterai perjanjian. Terdapat banyak sampel SPA Malaysia tersedia dalam talian (online) jika anda ingin mengetahui strukturnya dan perkara yang terkandung dalam perjanjian.

Apakah kepentingan Perjanjian Jual Beli Rumah di Malaysia

SPA adalah salah satu elemen terpenting dalam urusan membeli rumah anda. Perjanjian ini memuktamadkan dan mengikat secara sah terma dan syarat dalam proses pembelian rumah dan ia melindungi kepentingan pembeli dan pemaju rumah.

Siapa yang menyediakan SPA

Lazimnya, pembeli dan penjual akan menggunakan peguam conveyancing yang pakar dalam hartanah untuk menyediakan SPA. Walaupun anda berpengetahuan dari segi undang-undang, melantik seorang peguam adalah wajar dilakukan untuk mengelakkan sebarang kelewatan atau kesilapan teknikal yang oleh mana-mana pihak yang mungkin membelanjakan kos yang tinggi. Biasanya, peguam dilantik oleh penjual, tetapi ia perlu dipersetujui bersama oleh kedua-dua belah pihak.

ARTIKEL MENARIK:
🏘️ Perbezaan Kondominium dan Apartment Servis di Malaysia
💰 Beli atau sewa rumah 2023: Yang mana lebih baik?

Apa yang terkandung dalam SPA

Syarat utama Perjanjian Jual Beli Rumah ialah butiran komprehensif kontrak antara pembeli dan penjual. Ini termasuk:

• Harga pembelian
• Syarat dan contoh kes/ panduan
• Terma pembayaran
• Butiran pinjaman
• Penghantaran milikan kosong
• Tempoh liabiliti kecacatan/ Defect Liability Period (DLP) dan maklumat lain yang berkaitan tentang hartanah tersebut.

Ia juga akan mengandungi tindakan jika mana-mana pihak gagal memenuhi keperluan yang dinyatakan dalam SPA, contohnya, tarikh akhir untuk pembeli menerima kunci rumah.

Jenis-jenis SPA di Malaysia

Bagi hartanah kediaman, SPA dikategorikan kepada dua jenis yang berbeza.

Hartanah baru (new launch)

Hartanah baru bermaksud pembelian terus daripada pemaju hartanah. SPA untuk hartanah primer adalah agak tetap dan lebih cenderung ke arah pemaju.

Hartanah sekunder (subsale)

Hartanah sekunder (subsale) ialah hartanah yang dibeli dalam pasaran subsale. SPA untuk hartanah subsale membuka ruang rundingan antara pembeli dan penjual.

Adakah SPA mengikat secara sah

Ya, SPA adalah kontrak yang mengikat secara sah dan boleh dikuatkuasakan di mahkamah. Sebaik sahaja anda menandatangani SPA, kebiasaanya tiada rundingan lanjut dibenarkan. Ini akan melindungi kepentingan pembeli dan penjual. Anda perlu yakin 100% sebelum menandatangani dokumen itu.

Proses Perjanjian Jual Beli Rumah di Malaysia

Membeli hartanah di Malaysia adalah proses yang mudah tetapi anda mungkin ingin melantik peguam cara hartanah untuk memastikan transaksi yang lebih lancar dan mengelakkan kesulitan semasa proses pembelian.

Terdapat beberapa langkah dalam prosedur SPA:

Langkah 1: Pilih rumah idaman yang anda ingin beli, kemudian tandatangani Surat Setuju Terima/ Surat Tawaran untuk membayar deposit 3% daripada jumlah harga hartanah.

Langkah 2: Pembeli kemudiannya akan menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli dan membayar deposit 7% dalam tempoh 14 hari selepas menandatangani Surat Setuju Terima. Berikutan itu, pembeli kini mempunyai tiga (3) bulan untuk menyelesaikan pembelian dan membuat pembayaran penuh.

Langkah 3: SPA perlu dimatikan setem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) untuk menjadikannya dokumen yang sah di sisi undang-undang. Bayaran duti setem, pendaftaran di Pejabat Tanah, dan surat hak milik hanya akan dipindahkan kepada nama pembeli setelah pemeriksaan hartanah oleh Jabatan Penilaian selesai.

Sebaliknya, jika anda membeli rumah baharu dan penjual/pemaju belum mempunyai hak milik penuh hartanah tersebut, ini perlu dinyatakan dalam SPA dan ia perlu dipindahkan secepat mungkin.

Boleh tak nak batalkan SPA

Ya, mana-mana pihak boleh membatalkan SPA, jika terma dan syarat yang dinyatakan dalam dokumen membenarkannya. SPA mungkin mengandungi klausa tertentu yang boleh menghukum sama ada pembeli atau penjual, bergantung pada keadaan. SPA mungkin terdiri daripada klausa tertentu, contohnya, penghantaran pemilikan kosong atau pembayaran dalam tempoh tertentu. Jika klausa ini dilanggar, ia boleh menyebabkan kemungkinan pembatalan SPA.

Penamatan Perjanjian Jual Beli Rumah di Malaysia

Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 menggariskan dan melindungi hak pembeli dan pemaju. Seksyen 8 Akta HDA (Kawalan dan Pelesenan) 1966 menerangkan pembatalan SPA. Antara syarat di bawah akta ini yang membolehkan SPA dibatalkan ialah:

• Penamatan SPA dipohon melalui Kementerian Perumahan dan mendapat kelulusan kementerian.
• Pembatalan SPA dilakukan dalam tempoh 6 bulan selepas menandatanganinya
• Sekurang-kurangnya 75% pembeli rumah bersetuju dengan penamatan SPA

BACA: Komersial vs kediaman: Boleh tak saya tukar status hartanah komersial ke kediaman?

Apakah perbezaan antara SPA dan surat ikatan jualan

Berikut adalah beberapa perbezaan antara SPA dan surat ikatan jualan:

• SPA

SPA ialah perjanjian untuk membeli/ menjual hartanah pada tarikh akan datang. Biasanya terdapat tempoh menunggu untuk pemindahan hartanah kepada pemilik baharu.

• Surat Ikatan Jualan

Surat ikatan jualan ialah dokumen yang mengikat secara sah yang membuktikan bahawa penjual telah memindahkan pemilikan mutlak hartanah tersebut kepada pembeli. Dengan surat ikatan jualan, hak dan kepentingan dalam hartanah itu diperoleh oleh pemilik baharu. Hartanah itu dipindahkan serta-merta, tidak seperti SPA. Surat Ikatan Jualan biasanya mengandungi butiran:

• Si pembeli dan penjual 
• Perihalan hartanah
• Harga jualan
• Cara pembayaran
• Jangka masa untuk pemindahan hak milik hartanah
• Klausa indemniti.

Adakah SPA masih sah selepas ikatan jualan selesai

Surat ikatan jualan memindahkan hak sesuatu pihak dengan hartanah kepada pihak lain. Semua terma dan syarat dalam SPA biasanya sah dalam surat ikatan jualan.

Berapakah kos SPA dan duti setem

Kos SPA dan duti setem mungkin berbeza mengikut harga hartanah. Ia adalah seperti berikut:

Yuran duti setem untuk SPA

Duti setem untuk surat cara pindah milik dikira berdasarkan peringkat harga rumah.

Harga hartanah	Peratusan
RM100,000 yang pertama	1%
RM100,001 – RM500,000	2%
RM500,001 – RM1,000,000	3%
RM1,000,001 dan ke atas	4%

Yuran guaman

Sama seperti duti setem, yuran guaman dikenakan berdasarkan harga belian hartanah.

Harga hartanah	Peratusan
RM500,000 yang pertama	1%
RM500,001 – RM1,000,000	0.8%
RM1,000,001 – RM3,000,000	0.7%
RM3,000,001 – RM5,000,000	0.6%

Anda juga boleh lihat Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), kadar duti setem terkini dan enam kos lain untuk membeli rumah dan membuat pengiraan awal sebelum melakukan pembelian rumah.

Disunting oleh Rebecca Hani Romeli