Apakah itu RPGT @ Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) & bagaimana kiraannya?

Seiring dengan perubahan yang dibuat dalam Bajet 2019, warganegara Malaysia yang menjual hartanah mereka selepas enam tahun pemilikan akan dikenakan CKHT sebanyak 5%. Warga asing dan syarikat-syarikat juga akan menyaksikan kenaikan kadar CKHT dari 5% kepada 10% bermula 1 Januari 2019.

rpgt-new-2019-malaysia

Andriy Popov | 123rf

CKHT dikenali sebagai Real Property Gain Tax (RPGT) dalam Bahasa Inggeris.

Berdasarkan survey yang kami jalankan untuk mendapatkan maklum balas awam berkenaan pindaan berkaitan hartanah dalam Bajet 2019, kami mendapati lebih separuh dari peserta kajian meluahkan rasa kurang puas hati dan kecewa dengan kenaikan CKHT. Sebelum ini, pemilik rumah yang menjual hartanah mereka selepas lima tahun pemilikan tidak dikenakan CKHT. Hanya syarikat-syarikat dan pemilik bukan warganegara sahaja yang perlu membayar 5% CKHT.

Namun, dalam Budget 2020 baru-baru ini, kerajaan telah membuat satu pemindaan kepada RPGT untuk menyenangkan para penjual hartanah – mulai Januari 2020, untuk pengiraan cukai keuntungan bagi hartanah yang dibeli sebelum 2013, kerajaan akan menggunakan harga pasaran pada 1 Januari 2013 sebagai tahun asas penilaian. Sebelum ini, tahun asas yang digunakan ialah tahun 2000. Pemindaan ini bermakna penjual hartanah akan menikmati pembayaran CHKY yang lebih rendah mulai tahun depan.

Pemilik rumah warganegara dan bukan warganegara juga syarikat-syarikat perlu melengkapi diri mereka dengan pengetahuan asas CKHT terutamanya dalam mengetahui kiraan kadar yang dikenakan juga apakah pengecualian yang ada untuk mereka.

Berikut adalah semua yang anda harus tahu:

Apakah itu Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)?

Mengikut Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, CKHT adalah Cukai Keuntungan Modal yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Ia dikenakan bagi setiap keuntungan yang diperoleh menerusi jualan tanah atau hartanah bilamana harga jual semula adalah lebih tinggi dari harga belian.

CKHT secara amnya diklasifikasikan kepada tiga lapisan:

  1. Persendirian (Warganegara & Pemastautin Tetap)
  2. Persendirian (Bukan warganegara / warga asing)
  3. Syarikat

Ia mula diperkenalkan pada tahun 1995 dan telah melalui beberapa pindaan. Pindaan yang terkini untuk tahun 2019 adalah yang ketujuh dilakukan. Berikut adalah kadar CKHT @ RPGT untuk setiap peringkat:

rpgt-rates-new-1-01-1

Individuals (Citizens & PR) : Rakyat Malaysia & Individu yang bermastautin tetap di Malaysia.
Individuals (Non-citizens & Foreigners): Individu yang tidak bermastautin tetap di Malaysia & Orang asing
Companies: Syarikat berdaftar

Seperti yang dinyatakan di atas, kadar CKHT bermula dari tahun keenam telah dinaikkan dua kali ganda dari kadar asal untuk semua peringkat.

BACA: Belanjawan 2020: 17 inisiatif kerajaan yang memberi kesan kepada rakyat

Bilakah CKHT dikenakan?

qualify-RPGT

Mustansar Syed | 123rf

CKHT tidak akan dikenakan sekiranya harga jualan semula hartanah adalah sama atau lebih rendah daripada harga asal. Ianya hanya dikenakan apabila terdapat keuntungan daripada proses jualan hartanah.

1) Persendirian (Warganegara & Pemastautin Tetap)

Sekiranya mana-mana pihak disebutkan di atas menjual hartanah dengan harga lebih tinggi, mereka mesti membayar CKHT mengikut jumlah keuntungan.

2) Syarikat

Kebiasaannya, penjualan syer oleh syarikat tidak tertakluk kepada CKHT melainkan Syarikat Harta Tanah (SHT) yang menjalankan peniagaan berpengkhususan dalam bidang harta tanah. Sesebuah SHT haruslah memiliki harta tanah atau syer tidak kurang 75% dari keseluruhan aset nyata syarikat. Walau bagaimanapun, sekiranya syarikat melepaskan syer atau harta tanah sehingga peratusan syer SHT menjadi kurang dari 75% (tidak lagi layak diiktiraf sebagai sebuah SHT), syer yang dilepaskan itu tidak lagi tertakluk dibawah SHT dan akan dikenakan CKHT.

Selain itu, sekiranya sesebuah syarikat menukar kelas harta tanah mereka dari aset kekal kepada aset semasa (contohnya stok perdagangan) ia akan diambil kira sebagai pelepasan aset yang boleh dikenakan CKHT. Harga pelepasan aset sepertinya akan ditentukan mengikut harga pasaran pada tarikh pertukaran.

Adakah terdapat pengecualian CKHT untuk Persendirian & Syarikat?

Ion Chiosea | 123rf

UNTUK PERSENDIRIAN

1) Pengecualian 10% dari keuntungan atau RM10,000 untuk satu transaksi (mana-mana yang lebih tinggi) untuk empat scenario berikut:

Warganegara & Pemastautin Tetap

a) Sekiranya aset diberikan sebagai hadiah daripada seorang warganegara Malaysia kepada penerima berstatus suami dan isteri, ibubapa dan anak atau datuk/nenek dan cucu. Pengecualian ini tidak boleh diaplikasikan untuk pertukaran hakmilik antara adik-beradik.

b) Pengecualian sekali seumur hidup untuk keuntungan dari jualan satu rumah persendirian oleh warganegara Malaysia atau Pemastautin Tetap

Bukan Warganegara & Warga Asing

c) Sekiranya aset dipindahmilik antara suami isteri, aset tersebut haruslah dimiliki oleh suami atau isteri dari warganegara Malaysia.

d) Sekiranya aset dipindahmilik kepada syarikat, pemilik asal atau pasangannya mestilah dari warganegara Malaysia. Bagi aset yang dmiliki 2 individu, kedua-duanya haruslah dari warganegara Malaysia.

2) Pemilik rumah kos rendah atau sederhana berharga kurang dari RM200,000 dikecualikan dari CKHT apabila melepaskan hartanah mereka

UNTUK SYARIKAT-SYARIKAT

1) 10% keuntungan atau RM10,000 untuk setiap transaksi (mana-mana yang lebih tinggi) adalah terkecuali

2) Perpindahan syer antara syarikat dikecualikan dari CKHT seperti berikut:

companies-exemption-01

WAJIB TAHU: 10 peraturan pinjaman perumahan yang perlu dipatuhi, menurut seorang bekas pegawai bank

Apakah itu Perbelanjaan Dibenarkan?  (Allowable Expenses)      

Apa sahaja kos tidak dirancang dalam pelupusan hartanah (seperti berikut) boleh dimansuhkan dari keuntungan untuk perkiraan CKHT:

  • Caj guaman, akaun, bayaran survey dan sebagainya
  • Bayaran hartanah (komisyen jualan)
  • Kos pentadbiran
  • Proses membaikpulih atau renovasi untuk mengekalkan atau menaiktaraf hartanah, sebagai contoh hiasan dalaman seperti perabot IKEA untuk menghias rumah
  • Kos mengekalkan status atau hak terhadap aset
  • Kos pengiklanan untuk proses pelepasan

Apakah itu Kerugian Dibenarkan? (Allowable Losses)

Sekiranya ada lebih dari satu transaksi harta tanah dalam tempoh setahun penilaian, kerugian dari satu transaksi boleh ditimbang tara dengan transaksi yang lain untuk mendapatkan pendapatan yang dikenakan cukai. Kedua-dua transaksi harus berlaku dalam tahun yang sama.

Bagaimana saya menentukan tahun dikenakan CKHT?

1) Tarikh hartanah diperoleh dan dilupuskan adalah berdasarkan tarikh perjanjian jual beli ditandatangani untuk kedua-dua hartanah sedia bangun dan dalam pembinaan.

2) Jika anda mewarisi hartanah dari salah seorang ahli keluarga atau rakan yang telah meninggal dunia dan ingin menjual hartanah tersebut (sebagai pelaksana wasiat), mengikut Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah untuk estet peninggalan:

Tarikh meninggal dunia = Tarikh Tuntutan Pelaksana Wasiat

Pelaksana wasiat mengambil alih proses jualan atau pelupusan estet sebelum diserahkan kepada penama. Jumlah keseluruhan caj CKHT untuk estet peninggalan ini adalah mengikut tarikh tuntutan oleh pelaksana wasiat.

KETAHUI: Apa berlaku kepada hartanah anda sekiranya anda meninggal dunia tanpa menulis Wasiat?

Bagaimana kiraan CKHT?

ringgit-loan-malaysia.

123rf

UNTUK PERSEORANGAN

Formula berikut adalah sama untuk warganegara, bukan warganegara & warga asing. Kadar CKHT mereka bergantung kepada tempoh pemilikan dan status penduduk (rujuk jadual di atas)

CKHT dikenakan ke atas Jumlah Bersih Pendapatan yang dikenakan cukai.

Jumlah Kasar Pendapatan yang dicukai (Gross Chargeable Gain):  Harga Perolehan – Harga Pelepasan
Jumlah Bersih Pendapatan (Net Chargeable Gain): Jumlah Kasar Pendapatan – Perbelanjaan Dibenarkan – Pengecualian CKHT-  Kerugian Dibenarkan
CUKAI DIKENAKAN (TAX PAYABLE) = Kadar CKHT (berdasarkan jumlah tahun pemilikkan hartanah) X Jumlah Bersih Pendapatan yang dikenakan cukai

Contoh:

Adam dan Hanis (kedua-duanya warganegara Malaysia) membeli sebuah kondominium di Hartamas pada 4 Januari 2013 dengan harga RM300,000. Mereka bercadang untuk menambah cahaya mata dan membuat keputusan untuk berpindah ke rumah yang lebih besar pada 20 Januari 2019. Mereka menjual kondominium mereka dengan harga RM500,000.

Jumlah Kasar Pendapatan yang dicukai: RM500,000 – RM300,000 = RM200,000

*Mengikut andaian Adam mempunyai Perbelanjaan Dibenarkan sebanyak RM30,000 dan RM20,000 Pengecualian CKHT iaitu 10% dari keuntungan (200,000 x 10%)

Jumlah Bersih Pendapatan yang dicukai: RM 200,000RM 30,000RM 20,000 = RM 150,000

CUKAI DIKENAKAN = 5% CKHT x RM 150,000 = RM 7,500

(Kadar CKHT adalah mengikut Bajet 2019 untuk pelepasan oleh Warganegara Perseorangan selepas tahun kelima pemilikkan hartanah)

UNTUK SYARIKAT-SYARIKAT

Harga Perolehan: A/B x C, dimana

A = jumlah syer yang dipegang

B = jumlah syer yang dikeluarkan oleh syarikat

C = nilai harta tanah pada tarikh perolehan aset yang dikenakan cukai

Jumlah Kasar Pendapatan yang dicukai: Harga Pelepasan- Harga Perolehan
Jumlah Bersih Pendapatan yang dicukai:  Perbelanjaan Dibenarkan- Pengecualian CKHT- Kerugian Dibenarkan
CUKAI DIKENAKAN = Kadar CKHT (berdasarkan jumlah tahun pemilikkan hartanah) X Jumlah Bersih Pendapatan yang dikenakan cukai

Contoh:

Synergy Sdn Bhd telah ditubuhkan pada 1 Januari 2013 dengan Encik Andrews, Encik Brian & Encik Tate memegang 100,000 syer setiap seorang. Syarikat ini tidak lagi diiktiraf sebagai sebuah SHT  ketika ia ditubuhkan. Walau bagaimanapun, pada 31 mac 2015, syarikat ini telah memiliki satu-satunya harta tanahnya yang pertama. Oleh itu, jumlah aset nyata termasuk harta tanah syarikat yang kini berjumlah RM1.5 juta menukarkan statusnya kepada sebuah SHT.

Pada 31 Januari 2019, Encik Andrews mengambil keputusan menjual 100,000 syer bernilai RM1 juta kepada Encik Lodge.

Harga Perolehan: 100,000/300,000 x RM 1,200,000 = RM 400,000
Harga Pelepasan: RM 1,000,000
Jumlah Kasar Pendapatan yang dicukai: RM 1,000,000 – RM 400,000 = RM 600,000

*Mengikut andaian Encik Andrews mempunyai Perbelanjaan Dibenarkan berjumlah RM 50,000, Pengecualian CKHT sebanyak RM 60,000 ( 600,000 x 10%) dan Kerugian Dibenarkan berjumlah RM 35,000.

Jumlah Bersih Pendapatan yang dicukai: RM 600,000RM 50,000RM 60,000RM 35,000 = RM 455,000

CUKAI DIKENAKAN = 30% CKHT X RM 455,000 = RM 136,500

(Kadar CKHT adalah berdasarkan Bajet 2019 untuk pelepasan Syarikat-syarikat dalam tahun ketiga pemilikan hartanah)

Bilakah saya harus membayar CKHT?

Bagi warganegara dan penduduk tetap yang menjual sesebuah hartanah, peguam mereka akan mengambil 3% daripada harga jualan/pelepasan hartanah itu sebaik sahaja bayaran deposit pertama dibuat untuk CKHT. Manakala bagi bukan warganegara & warga asing, kadar yang ditetapkan ada lah 7%.

Peguam cara anda akan membuat bayaran beserta dengan borang yang perlu dilengkapkan kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri dalam tempoh 60 hari dari tarikh jualan dan perjanjian jual beli untuk memenuhi syarat CKHT yang dikenakan.  

Apakah kesan pembayaran lewat?

Penjual yang gagal membuat pembayaran dalam masa 60 hari dari tarikh yang sepatutnya akan dikenakan denda. Denda yang dikenakan adalah 10% daripada jumlah keseluruhan CKHT.

 [1] Harta tanah adalah tanah atau apa sahaja hartanah yang disertakan sekali termasuk bangunan kediaman (kondominium, rumah, apartmen), bangunan komersial (kedai & pejabat) dan juga tanaman, mesin, kolam, jalan dan sebagainya

Artikel ini diterjemahkan dari What is Real Property Gains Tax (RPGT) in Malaysia & How to calculate it? | Diedit by Reena Kaur Bhatt

 

Share