Berikut adalah istilah-istilah industri yang pembeli rumah baru perlu tahu mengenai proses penyerahan hartanah daripada pemaju yang dipanggil Serahan Milikan Kosong (delivery of Vacant Possession).
Artikel ini diterjemahkan dari What is delivery of Vacant Possession (VP) for residential properties in Malaysia? oleh Khairul Khalid.
Setiap pembeli rumah pasti tidak sabar-sabar menanti saat menerima kunci rumah baru. Namun sebelum hari yang ditunggu-tunggu ini, terdapat beberapa formaliti dan istilah yang perlu anda ketahui.
Apa itu Vacant Possession?
Istilah ringkasnya, Vacant Possession (VP) ataupun milikan kosong ataupun bermaksud rumah yang kosong dan apa-apa kelengkapan dan perabot lain yang disenaraikan dalam Perjanjian Jual Beli (SNP rumah) diberikan kepada pembeli rumah selepas transaksi pembelian rumah tersebut selesai.
Istilah ini juga digunakan dalam menyewa dengan maksud yang sama – bahawa tuan tanah harus menyediakan rumah sewa kepada penyewa atau penyewa mesti mengosongkan rumah sewa itu sebaik sahaja pajakan tamat.
Apa itu serahan Milikan Kosong?
Secara ringkasnya, serahan milikan kosong atau delivery of vacant posession bermakna rumah kosong dan apa-apa kelengkapan dan perabot lain yang disenaraikan dalam SNP rumah diberikan kepada pembeli rumah selepas selesai transaksi pembelian rumah.
Serahan milikan kosong untuk sesebuah hartanah primer bergantung kepada jenis rumah tersebut – di bawah Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989, pemaju perumahan dikehendaki menyerahkan milikan kosong untuk rumah atas tanah, dengan hak milik individu dalam tempoh 24 bulan manakala dalam tempoh 36 bulan jika ia jenis hartanah hak milik strata. Hak milik strata termasuklah kediaman berservis, kondominium dan apartmen.
Bila pembeli rumah boleh mendapat Pemilikan Kosong?
Walau bagaimanapun, sebelum pemaju boleh menyerahkan Vacant Possession (VP), mereka perlu memastikan bahawa:
- Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance atau CCC) telah dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan seperti yang sepatutnya. Dokumen ini merupakan pengesahan bahawa hartanah terbabit telah siap dan selamat untuk diduduki,
- Bekalan elektrik dan air sedia untuk penyambungan, dan
- Pembeli telah membayar baki harga belian menurut jadual pembayaran.
Selepas ketiga-tiga perkara tersebut disahkan, satu notis akan dikeluarkan kepada pembeli untuk mengambil pemilikan hartanah sama ada di pejabat pemaju atau pejabat peguam mereka. Biasanya, pembeli dikehendaki menandatangani satu set borang yang disediakan oleh pemaju. Ini adalah sebagai tanda bahawa pembeli telah menerima kunci, CCC, senarai lekapan & lengkapan, dan sebagainya. Tarikh pada borang yang ditandatangani tersebut kemudiannya menjadi tarikh permulaan Tempoh Tanggungan Cacat (Defect Liability Period).
Nota: Sesetengah pemaju mungkin mengeluarkan notis Vacant Possession (VP) apabila bangunan/projek telah siap sepenuhnya atau kira-kira 70% siap kerana pada waktu tersebut unit kediaman/bangunan sudah boleh didiami. Ini mungkin bermakna bahawa fasiliti bersama seperti rumah kelab atau taman awam belum siap sepenuhnya. Membuat VP pada tahap 70% atau 100% siap bukanlah satu undang-undang yang ditegaskan dan diketatkan. Apa yang penting adalah memastikan CCC telah diperolehi dan bekalan elektrik dan air telah sedia untuk digunakan.
Ambil perhatian bahawa pembeli diberi masa 14 hari dari tarikh notis untuk mengambil pemilikan hartanah yang telah siap. Selepas tempoh itu, pembeli dianggap telah mengambil pemilikan daripada pemaju secara automatik.
Pemilikan Kosong atau Pemilikan Sah
Anthony Lee Tee, seorang inspektor bangunan bertauliah dan pengarah Architect Centre Sdn Bhd, menerangkan perbezaan antara Pemilikan Kosong dan Pemilikan Sah.
Pemilikan Kosong merujuk kepada sebuah hartanah yang siap dibina dan dalam keadaan sesuai untuk didiami. Pembeli boleh mendapatkan kunci rumah dari pemaju atau pemilik asal yang menjual hartanah tersebut.
Pemilikan Sah pula bermaksud pembeli adalah pemilik hartanah di sisi undang-undang meskipun pembeli belum lagi memiliki kunci hartanah.
Apa berlaku semasa serahan Milikan Kosong hartanah sekunder?
Bagi hartanah sekunder, serahan milikan kosong bergantung kepada pembayaran baki harga belian untuk hartanah tersebut serta Pembahagian Dipersetujui (Agreed Apportionment). Pembahagian Dipersetujui ialah satu senarai terperinci bil-bil yang telah dibayar oleh pemilik terdahulu termasuk dana terikat, bil air dan yuran pengurusan.
Apa yang biasa dipraktikkan ialah garis masa 3 + 1 bulan yang digabungkan ke dalam SNP rumah bagi memberikan tempoh yang cukup kepada kedua-dua pihak untuk mengumpul dana untuk membeli hartanah terbabit (bagi pembeli) atau untuk berpindah dan melakukan pemindahan pemilikan dengan betul (bagi penjual). Serahan milikan kosong disahkan apabila penjual sama ada menyerahkan sendiri kunci kepada pembeli atau melalui peguam pembeli.
Bilakah bermulanya waktu serahan Milikan Kosong?
Tempoh waktu untuk serahan milikan kosong bermula daripada Tarikh Perjanjian Jual Beli. Maksud hal ini bagi pembeli rumah primer ialah, tarikh SPA merupakan tarikh bermulanya tempoh ini dan akan berakhir 24 atau 36 bulan selepas itu.
Sebagai contoh, Anna menempah satu unit rumah dan membayar yuran tempahan yang diminta pada 01.09.2019. Kemudian, Anna memohon pinjaman perumahan daripada sebuah bank dan ia telah diluluskan. Pada 01.10.2019, Anna pergi ke pejabat pemaju untuk menandatangani SPA yang diberikan tarikh hari yang sama. Oleh itu, waktu serahan VP akan bermula pada 01.10.2019 dan Anna boleh menjangka untuk menerima milikan kosong unit barunya selewat-lewatnya pada 30.09.2022.
Bagi pembelian hartanah sekunder, tempohnya lebih singkat kerana pembeli boleh menjangka untuk menerima VP hartanah selewat-lewatnya pada hujung tempoh tiga bulan tersebut. Contohnya, Brian menandatangani tawaran pembelian rumah Raj dan membayar wang cengkeram pada 11.03.2019. Brian menandatangani SPA di pejabat peguam pada 15.03.2019 selepas mendapat pinjaman perumahan. Di sini, waktu penyerahan VP akan bermula pada 15.03.2019 dan Brian boleh menjangka untuk menerima milikan kosong rumah tersebut selewat-lewatnya pada 14.06.2019.
BACA: Semak dahulu senarai hitam (blacklisted) pemaju perumahan sebelum membeli rumah
Apakah pampasan yang boleh dituntut atas kelewatan serahan milikan kosong ataupun Vacant Possession (VP)?
Setiap SPA, sama ada Perjanjian Jual Beli berkanun (iaitu Jadual H atau Jadual G) atau SNP Rumah yang didraf oleh peguam, akan mengandungi satu klausa yang menyatakan kesan kelewatan serahan milikan kosong. Biasa dikenali sebagai klausa denda dan ganti rugi ditetapkan (liquidated and ascertained damages atau LAD), ia menentukan jumlah yang boleh dituntut oleh pembeli sebagai pampasan atas pelanggaran perjanjian.
Jika berlaku kelewatan, pembeli berhak mendapat pampasan LAD sebanyak 10% setahun daripada harga rumah selama tempoh kelewatan dan untuk perjanjian jenis Jadual H, selain daripada LAD ini, pembeli rumah berhak mendapat pampasan 10% daripada 20% terakhir harga rumah disebabkan kelewatan penyiapan fasiliti bersama.
NOTA: Sebaik-baiknya, ganti rugi dikira dari tarikh SPA ditandatangani dan bukannya tarikh bayaran tempahan. Ini kerana mengikut Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, pemaju tidak sepatutnya memungut apa-apa bayaran sebelum SPA ditandatangani, dan bayaran 2-3% harga rumah yang biasanya dianggap bayaran tempahan atau ‘earnest deposit’ sepatutnya hanya dipungut selepas SPA ditandantangani, bukan sebelum.
Jika pemaju hartanah enggan membayar LAD tersebut, pembeli yang terkilan mempunyai pilihan untuk mengambil tindakan terhadap pemaju sama ada melalui Tribunal Pembeli Rumah atau mahkamah sivil.
Cara menuntut LAD atau ganti rugi akibat kelewatan serahan milikan kosong daripada pemaju
Dalam situasi di mana kelewatan tersebut tidak munasabah dan LAD tersebut tidak mencukupi bagi menampung kerugian yang ditanggung, kedua-dua pihak boleh membuat satu Perjanjian Penyelesaian.
Perjanjian Penyelesaian ialah dokumen yang sah di sisi undang-undang di mana satu pihak bersetuju membayar pihak yang terkilan satu jumlah yang dipersetujui sebagai penyelesaian penuh dan terakhir perkara tersebut. Mahkamah Malaysia telah mengiktiraf kesahihan Perjanjian Penyelesaian yang dibuat antara pemaju perumahan dan pembeli rumah bagi pertikaian berkaitan LAD disebabkan kelewatan serahan milikan kosong.
Perjanjian tersebut turut menyenaraikan terma dan syarat yang perlu dipatuhi oleh kedua-dua pihak, contohnya tidak menyaman pihak yang satu lagi atas perkara yang sama pada masa hadapan. Dalam kebanyakan kes, pembeli rumah akan memilih Perjanjian Penyelesaian untuk mengelakkan daripada perlu ke mahkamah bagi perbicaraan penuh.
KETAHUI: Cara membuat Tuntutan LAD kalau pemaju lambat serah kunci rumah
Apa perlu dilakukan jika pemaju hartanah enggan membayar LAD?
Pembeli rumah yang terkilan boleh memfailkan tuntutan terhadap pemaju yang berdegil sama ada di Tribunal Pembeli Rumah atau mahkamah sivil. Pilihan salah satu tempat tersebut bergantung kepada faktor seperti masa, kos dan berdasarkan kepada kuantum merit iaitu jumlah yang boleh dituntut.
Tuntut LAD di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
Tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah biasanya tidak tinggi dan tidak perlu melibatkan peguam dalam proses tersebut kerana pembeli rumah sendiri yang membuat permohonan tuntutan di tribunal. Prosedur permohonan juga agak jelas dan mudah: pembeli rumah memfailkan satu set borang permohonan menyatakan LAD yang boleh dituntut, disertakan bersama-sama dokumen sokongan dan membayar yuran tetap sebanyak RM10.
Jika tuntutan diluluskan oleh tribunal, pembeli rumah akan dibayar LAD. Sebarang tuntutan pada tribunal mesti difailkan dalam masa 12 bulan daripada sama ada tarikh CCC atau tarikh tamat tempoh tanggungan cacat yang ditetapkan dalam SPA.
Bagaimanapun, pembeli rumah perlu tahu bahawa jumlah maksimum yang boleh dituntut melalui tribunal ialah RM50,000. Oleh itu, jika LAD melebihi RM50,000, pembeli sama ada perlu mengetepikan perbezaan jumlah yang melebihi RM50,000 tersebut; atau membahagikan tuntutan mereka kepada dua tuntutan berasingan. Untuk yang kedua, anda perlu memfailkan tuntutan untuk satu tempoh yang ditetapkan yang tidak melebihi RM50,000 dahulu dan jika itu diluluskan, failkan satu lagi tuntutan bagi satu lagi tempoh sehingga jumlah penuh tuntutan diperolehi.
Satu lagi faktor yang perlu diketahui oleh pembeli rumah ialah, tribunal tidak mempunyai kuasa untuk menguatkuasakan. Sekiranya berlaku kejadian di mana pemaju tidak mematuhi tuntutan yang diluluskan oleh tribunal, pembeli perlu memohon untuk tribunal memulakan prosiding penguatkuasaan atas tuntutan di mahkamah sivil. Tribunal kemudiannya akan menghantar satu salinan tuntutan yang telah direkodkan oleh mahkamah kepada pembeli, kemudian pembeli sudah boleh menguatkuasakannya terhadap pemaju melalui tindakan sivil.
Tuntutan LAD melalui tindakan mahkamah
Tuntutan di mahkamah sivil biasanya lebih mahal dan lebih kompleks. Pembeli rumah yang ingin membuat tindakan sivil terhadap pemaju dinasihatkan untuk mengambil peguam bagi menasihati mereka tentang proses dan keperluan mahkamah.
Di bawah Akta Had Masa 1953, tuntutan berdasarkan pelanggaran kontrak perlu dikemukakan dalam tempoh 6 tahun dari tarikh sebenar serahan milikan kosong atau dari tarikh LAD mesti dibayar.
Pembeli yang terkilan perlu menunjukkan bahawa terdapat pelanggaran kontrak dan bahawa kontrak tersebut mengandungi klausa yang menetapkan jumlah mesti dibayar sekiranya berlaku pelanggaran. Setelah berjaya, pembeli berhak menerima satu jumlah yang tidak melebihi LAD yang tercatat kecuali dibuktikan bahawa klausa LAD dan jumlah tercatat di situ tidak munasabah.
Jika anda dapati panduan ini berguna, pastikan anda membaca Bilakah anda boleh membawa pemaju hartanah ke mahkamah di Malaysia?