| Kos | Jumlah | Pengiraan Kos (RM) |
| Bayaran pendahuluan (Downpayment) | Minimum 10% | RM600,000 X 0.1 = RM60,000 |
|
Duti Setem | 1. Duti Setem – SNP Rumah = RM10
2. Duti Setem – Memorandum Tukar Hak Milik (MOT) 3. Duti Setem Perjanjian Pinjaman | 1. Duti Setem – SNP Rumah = RM10
2. Pengiraan Duti Setem untuk MOT 3. Pengiraan Duti Setem Perjanjian Pinjaman |
| Insurans Rumah | Lazimnya 4% dari nilai harta tanah | RM600,000 X 0.04 = RM24,000 |
| Yuran penilaian | RM100,000 pertama = 0.25% Baki seterusnya sehingga RM2 juta = 0.2% | RM100,000 pertama = RM100K X 0.0025 = RM250 Baki RM500,000 = RM500K X 0.002% = RM1,000 |
| Yuran guaman | 1. Yuran kertas kerja guaman untuk SPA RM500,000 pertama: 1% RM500,000 seterusnya: 0.8% RM2,000,000 seterusnya: 0.7% RM2,000,000 seterusnya: 0.6% RM2,500,000 seterusnya: 0.5% 2. Yuran kertas kerja guaman untuk Perjanjian Pinjaman Perumahan RM500, 000 pertama: 1% RM500,000 seterusnya: 0.8% RM2,000,000 seterusnya: 0.7% RM2,000,000 seterusnya: 0.6% RM2,500,000 seterusnya: 0.5% * Tambahan beberapa ratus Ringgit sebagai yuran untuk pembayaran SPA dan Perjanjian Pinjaman. |
1. Yuran kertas kerja guaman SPA 2. Bayaran guaman Perjanjian Pinjaman Perumahan |
| Yuran ejen harta tanah | Anggaran 2% hingga 3% dari harga harta tanah | RM600,000 X 0.02 = RM12,000 |
| Kos pembaikan dan pengubahsuaian | Hingga 10% dari nilai harta tanah | RM600,000 X 0.1 = RM60,000 |
| JUMLAH KOS | RM 183,560 |
Ingin membeli rumah di pasaran sekunder? Kami senaraikan kos yang perlu dipertimbangkan pembeli rumah subsale, bagaimana untuk mengetahui nilai pasaran hartanah dan petua mendapatkan pinjaman perumahan.
Artikel ini diterjemah dari How to buy a subsale property in Malaysia in 7 steps oleh Ridzwan A. Rahim.
Apakah rumah subsale?
Rumah subsale ialah hartanah terpakai yang dijual di pasaran sekunder. Tidak seperti hartanah baharu atau hartanah undercon, hartanah subsale mempunyai pemilik sedia ada yang sebelum ini telah membelinya daripada pemaju semasa pelancaran hartanah (property launch)
Sekarang mungkin masa yang sangat tepat untuk membeli rumah sekunder yang telah lama anda idamkan. Kerajaan Malaysia baru-baru ini mengumumkan bahawa bermula 1 Januari 2022, Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT tidak lagi akan dikenakan pada penjualan hartanah oleh pemiliknya bermula pada tahun keenam. Ini bermakna kadar CKHT untuk penjualan hartanah pada tahun keenam dan berikutnya selepas pembelian akan dikurangkan daripada 5% kepada 0%. Dengan penjimatan ketara daripada pengecualian CKHT ini, pemilik yang selama ini menangguhkan penjualan hartanah mereka diharap lebih bersedia untuk menerima harga jualan yang lebih rendah.
Membeli di pasaran sekunder boleh menakutkan sesiapa yang membeli rumah untuk pertama kali, tetapi ini boleh diatasi jika anda memahami prosesnya Berikut adalah panduan terperinci untuk mendapatkan kediaman impian anda:
Langkah 1: Hitung kos pembelian rumah subsale dan tetapkan bajet anda
Pembelian rumah subsale di Malaysia lazimnya memerlukan bayaran pendahuluan minimum 10%. Ini melibatkan 2 peringkat, di mana pembeli akan terlebih dahulu membayar wang tanda jadi atau earnest deposit (anggaran 1-2% dari harga pembelian) setelah menandatangani borang tempahan. Bayaran tempahan ini menunjukkan komitmen pembeli sementara menunggu kelulusan permohonan pinjaman perumahan dari bank.
Biasanya, pihak ketiga seperti ejen hartanah atau peguam dilantik untuk menyimpan earnest dposit ini di dalam akaun escrow (akaun transit) sebelum transaksi selesai. Selepas itu, bayaran pendahuluan (kira-kira 7-8%) dan yuran duti setem akan dibayar setelah anda menandatangani Perjanjian Jual Beli atau SNP rumah.
Selain itu, anda perlu menanggung kos penutup seperti duti setem, yuran penilaian hartanah dan yuran guaman. Walaupun tidak wajib dari segi undang-undang, anda disarankan melantik peguam ketika membeli harta tanah sekunder untuk memastikan perjanjian yang adil. Peguam profesional akan membantu anda menyiapkan semua dokumen yang berkaitan dengan pembelian harta tanah. Dia juga akan memberi nasihat undang-undang jika transaksi tidak berjalan lancar. Perkhidmatan undang-undang yang diberi merangkumi mencari klausa tersembunyi di dalam SPA dan penelitian wajar atau due diligence bagi pihak anda, seperti pemeriksaan hak milik tanah di Pejabat Tanah yang berkenaan.
Terdapat juga kos insurans rumah yang dianggarkan 4% dari nilai rumah anda. Terdapat 2 pilihan – Insurans Jangka Pengurangan Gadai Janji atau MRTA dan Insurans Jangka Tahap Gadai Janji atau MLTA. Anda juga harus menyimpan dana untuk kos pengubahsuaian rumah anda. Tahap pengubahsuaian akan bergantung pada keadaan rumah subsale – tetapi ramai pakar mengesyorkan agar tidak membelanjakan lebih dari 10% nilai rumah anda untuk kerja ubah suai.
Katakan hartanah sasaran anda berharga RM600,000 – anggaran perbelanjaan anda adalah seperti berikut:
TIP: Kebanyakan borang tempahan atau booking form untuk pembelian rumah disediakan oleh ejen hartanah dan mempunyai format standard. Anda harus mencari terma “tertakluk kepada kelulusan pinjaman XX%” kerana ini akan menentukan sama ada earnest deposit anda boleh dipulangkan sekiranya pinjaman perumahan anda ditolak dan borang tempahan dibatalkan.
Ketahui maklumat terperinci di sini: 2022 Duti setem, yuran guaman dan 5 kos lain semasa membeli rumah di Malaysia
Langkah 2: Pilih rumah subsale yang sesuai untuk anda dan keluarga
Pertimbangkan faktor seperti lokasi harta tanah dan kawasan sekitarnya; saiz hartanah; jarak dan kebolehcapaian ke tempat kerja anda, kemudahan penting seperti sekolah, hospital, kemudahan riadah dan keugamaan; dan persekitaran yang selamat dan bersih.
Antara lain-lain faktor penting adalah usia rumah subsale tersebut dan jangka masa pegangan tanah sebelum anda membelinya. Rumah subsale dengan hak milik pegangan pajak mungkin tidak begitu menarik bagi ramai orang kerana tempoh pajakan mungkin akan berakhir dalam beberapa dekad akan datang. Oleh itu, periksa status hartanah tersebut dengan pejabat tanah tempatan sebagai sebahagian daripada proses penelitian wajar anda.
Juga periksa hak milik dan nama pemilik rasmi di pejabat tanah untuk memastikan bahawa penjual hartanah anda adalah sah. Terdapat beberapa kes di mana hartanah bukan milik penjual secara rasmi dan pembeli hanya sedar tentang penipuan tersebut apabila sudah terlambat.
Adalah lebih baik jika hartanah sasaran anda berada di kawasan yang anda tahu. Namun, jika anda merancang untuk berpindah ke lokasi yang lain:
- Cari ejen yang dipercayai dan tahu selok-belok kawasan sasaran anda. Dapatkan sebanyak maklumat yang boleh dan bermanfaat.
- Bincang dengan rakan atau rakan sekerja yang mungkin tinggal di kawasan sasaran anda.
- Sekiranya kondominium atau pangsapuri servis, hubungi pejabat pengurusan (JMB atau MC) untuk mengumpulkan maklumat mengenai hartanah dan kawasan sekitarnya.
- Lihatlah dengan mata anda sendiri dan terokai kawasan itu. Melihat unit sekunder dengan lebih rapat akan membolehkan anda membuat keputusan yang lebih tepat.
Nota: Hartanah subsale tidak mempunyai Tempoh Liabiliti Kecacatan atau Defect Liability Period (DLP). DLP adalah jaminan yang diberikan oleh pemaju untuk harta tanah yang baharu. Di bawah DLP, pemaju diminta memperbaiki sebarang kerosakan pada harta tanah yang baharu dibeli dalam jangka masa tertentu. Namun, DLP tidak merangkumi pembelian harta tanah kediaman di pasaran sekunder. Oleh itu, amat penting untuk memperhatikan butiran terkecil ketika anda memeriksa unit kediaman yang anda sasarkan. Perhatikan kecacatan yang lazim muncul seperti masalah bumbung atau kebocoran air.
Langkah 3: Pilih tawaran yang sesuai dengan bajet anda
Bagaimanakah anda dapat menilai harga pasaran semasa rumah sekunder di kawasan kejiranan yang anda minati dan jika ia dalam lingkungan bajet anda? Untuk harta tanah Malaysia, brickz.my mempunyai banyak maklumat permulaan. Ia memberikan harga urus niaga terkini untuk rumah tanah dan unit harta tanah bertingkat tinggi di semua kawasan pinggir bandar di negara ini.
Melalui laman web ini, pembeli hartanah atau pencari rumah dapat memperoleh maklumat harga transaksi yang boleh dipercayai, tepat dan terkini untuk pasaran sekunder di Malaysia. Anda juga dapat melihat sejarah penjualan terkini harta tanah, nilai penjualannya, harga kaki persegi dan juga harga median hartanah di kawasan yang anda minati. Dengan data harta tanah sekunder yang mudah didapati, bakal pembeli rumah seperti anda mempunyai kelebihan dalam sebarang rundingan.
Anda juga boleh melihat penyenaraian hartanah subsale di sini dan menikmati carian yang lebih mudah menerusi kemudahan seperti Transaction Section yang membolehkan anda melihat data urus niaga 12 bukan terakhir sesebuah hartanah. Maklumat mengenai Capital Growth dan Estimated Rental Yield juga tersedia untuk membantu pembeli membuat keputusan.
TIP: Cari ejen hartanah yang boleh dipercayai dan pakar mengenai kawasan yang anda minati – selain mempunyai pengetahuan pasaran yang baik, mereka akan berusaha sebaik mungkin untuk mendapatkan rumah anda yang, seimbang antara kehendak / keperluan dan kemampuan kewangan anda.
Apa yang perlu anda tahu mengenai penilaian hartanah?
Sebagai langkah tambahan, anda mungkin mahu melantik profesional yang bertauliah untuk melakukan penilaian bebas bagi hartanah yang anda minati – terutamanya jika anda berurusan dengan penjual yang meminta harga jualan lebih tinggi daripada yang anda harapkan. Apa-apa kerja penambahbaikan atau pengubahsuaian yang dilakukan oleh penjual harta tanah akan mempengaruhi harga akhir harta tanah – dua kediaman yang mempunyai susun atur, ukuran binaan dan kawasan yang sama mungkin mempunyai harga yang sangat berbeza.
Apabila memohon pinjaman perumahan daripada bank untuk pembelian hartanah subsale, bank akan melantik salah sebuah panel penilainya untuk menilai hartanah sasaran anda dan menyiapkan satu penilaian bertulis. Bank sebagai penyedia pembiayaan tiada kuasa untuk menilai hartanah. Jika laporan penilaian hartanah menyebut nilai rumah terbabit adalah RM580,000 dan bukannya RM600,000, anda hanya boleh memperoleh nisbah pinjaman kepada nilai sebanyak 90% daripada angka yang lebih rendah itu (RM580,000).
Bagaimanakah cara untuk mengetahui nilai pasaran sesebuah rumah subsale?
Salah satu cabaran yang biasa dihadapi oleh pembeli hartanah subsale adalah harga jualan lebih tinggi yang diminta oleh penjual. Bukan mudah untuk merundingkan harga yang berpatutan jika tidak mahir dengan pasaran hartanah tempatan. Mujurlah ada cara mudah: anda boleh memeriksa nilai pasaran semasa hartanah yang setara di kejiranan pilihan anda menggunakan Transactions Section di iProperty. Data yang disediakan oleh brickz. my adalah tepat dan membolehkan pengguna melihat data urus niaga 12 bulan terkahir sesebuah hartanah. Bagaimanakah cara menggunakan kemudahan ini?
No 1: Layari Transactions Section di iProperty
No 2: Masukkan lokasi/kejiranan pilihan anda
Setelah memilih jenis “residential property”, masukkan lokasi (contohnya negeri, bandar atau kejiranan) ke dalam kotak carian. Anda akan ditunjukkan senarai pemajuan dan butiran harga setiap projek yang memberi gambaran kos kondominium atau rumah teres di kawasan terbabit. Sebagai contoh, jika anda menaip Taman Desa, anda akan boleh melihat kesemua urus niaga terkini di kejiranan tersebut yang disenaraikan mengikut projek:
No 3: Tapis mengikut jenis hartanah, pegangan dan harga untuk memudahkan kajian anda
Satu ciri berguna di sini adalah penapisan hasil carian mengikut jenis hartanah, pegangan (kekal atau pajak) dan harga. Ini memudahkan anda mengenal pasti hartanah yang sesuai dengan kewangan dan keperluan anda.
BACAAN POPULAR:
Rumah subsale vs rumah baru di Malaysia – Yang mana patut anda beli?
Penilaian hartanah di Malaysia: Apa yang pembeli dan penjual rumah perlu tahu
Langkah 4: Dapatkan pinjaman perumahan
Setelah menjumpai harta impian, anda boleh mencari pinjaman perumahan setelah membayar deposit. Anda perlu menyiapkan pembiayaan sebelum menandatangani SNP Rumah.
Tempoh gadai janji biasa adalah sekitar 30-35 tahun. Menggunakan harta berharga RM600,000 sebagai contoh, jika tempoh pinjaman perumahan anda selama 30 tahun dengan kadar faedah 3.4%, anda perlu membayar ansuran bulanan sebanyak RM2,395 untuk 360 bulan. Oleh itu, pilih dengan tepat agar sesuai dengan kemampuan anda.
Anda juga mungkin mendapat pinjaman perumahan yang lebih rendah daripada yang anda jangkakan. Sebuah rumah bernilai RM600,000 mungkin bernilai RM550,000 pada pandangan bank setelah penilaian mereka. Oleh itu, anda hanya akan layak untuk pinjaman sebanyak RM495,000 dan bukannya RM540,000 seperti yang dijangkakan. Oleh itu, ada baiknya mempunyai lebihan dana untuk keadaan yang tidak dijangka.
Untuk mengelakkan kejutan buruk semasa memohon pinjaman perumahan, pastikan nisbah khidmat hutang (DSR) anda terlebih dahulu. DSR digunakan oleh bank-bank di Malaysia untuk menilai profil risiko anda dan menentukan kekuatan anda sebagai peminjam. Cubalah perisian kelayakan pinjaman perumahan kami yang percuma, LoanCare untuk mengukur harga harta tanah yang anda mampu beli berdasarkan pendapatan anda. LoanCare juga akan membandingkan kelayakan pinjaman rumah anda dengan serta-merta di antara 17 bank di Malaysia.
TIP: Kadar asas yang ditetapkan oleh bank mungkin tetap tetapi anda boleh berunding kadar faedah atau spread untuk mendapatkan Kadar Pinjaman Efektif yang lebih rendah. Walau bagaimanapun, anda harus memastikan bahawa anda mempunyai skor kredit yang baik terlebih dahulu kerana spread bergantung kepada profil risiko peminjam.
Bank Negara Malaysia baru-baru ini memperkenalkan satu Rangka Kerja Kadar Rujukan baru yang dinamakan Kadar Asas Standard (Standardised Base Rate atau SBR). SBR akan terpakai pada kesemua pinjaman berkadar terapung bagi individu di negara ini bermula 1 Ogos 2022. Rangka kerja ini menggantikan Kadar Asas (Base Rate atau BR), satu kadar rujukan yang diperkenalkan pada 2015. BR itu pula diperkenalkan untuk menggantikan satu lagi kadar rujukan iaitu Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate atau BLR). Baca DI SINI untuk mengetahui lebih lanjut.
Pinjaman perumahan: Cara untuk memohon bagi pembeli rumah kali pertama di Malaysia
LANGKAH 5: Senaraikan inventori dan tandatangani SNP Rumah
SNP Rumah adalah dokumen undang-undang yang kompleks memperincikan terma dan syarat penjualan. Pastikan penjelasan sempurna di dalam dokumen ini tentang rumah sekunder anda – termasuk perincian mengenai pengubahsuaian, penambahan, peningkatan atau peluasan yang dilakukan sebelumnya. Pastikan semua perincian ini setara dengan apa yang anda lihat dengan mata anda sendiri. Contohnya, jumlah ruang letak kereta di unit kondo yang anda beli harus dinyatakan dengan jelas di dalam SNP Rumah untuk mengelakkan sebarang perselisihan faham di masa hadapan.
Sebelum menyediakan SNP anda, bincang dengan penjual mengenai harta benda, barang atau kelengkapan yang boleh dipindahkan, dikeluarkan atau ditinggalkan di rumah. Anda boleh melawat lokasi dan catat semua barang yang anda ingin keluarkan atau tinggalkan di tempat tersebut.
Contohnya, anda mungkin mahu memohon supaya jam antik di rumah baharu anda ditinggalkan. Setelah dipersetujui, barang-barang tersebut akan disenaraikan di dalam inventori yang akan dinyatakan dalam SNP Rumah. Senarai inventori merangkumi barang-barang yang anda jangkakan ada ketika anda mengambil alih harta tanah tersebut. Dokumen ini juga menjadi sebahagian daripada SPA yang akan ditandatangani oleh anda. Komunikasi yang baik dengan penjual sangat mustahak dan persetujuan harus dicapai sebelum permindahan hartanah berlaku.
KETAHUI:Perjanjian Jual Beli Hartanah di Malaysia: Apakah itu SNP Rumah
LANGKAH 6: Sahkan perjanjian pinjaman dan pemindahan harta tanah anda
Pada peringkat ini, perjanjian pinjaman perumahan anda harus siap untuk ditandatangani untuk mengesahkan pembiayaan dari bank. Nilai dan pastikan jumlah, kadar faedah, tempoh dan terma dan syarat lain dalam perjanjian itu sesuai dengan kemampuan kewangan anda. Ada baiknya jika peguam anda mengesahkan dokumen ini sebelum ditandatangani. Setelah selesai, anda akan memiliki rumah secara rasmi selepas MOT rumah antara anda dan penjual dilaksanakan.
MOT adalah dokumen yang mesti ditandatangani oleh setiap pembeli hartanah untuk memindahkan hak milik hartanah dari penjual rumah kepada pemilik baharunya. Dokumen ini menyenaraikan butir-butir penjual, pembeli dan hak milik tanah untuk rujukan pihak berkuasa tanah tempatan. Walau bagaimanapun, MOT hanya digunakan apabila nama pemilik baharu perlu didaftarkan di dalam hak milik strata atau individu oleh pihak berkuasa tanah tempatan.
Pada ketika ini, anda akan membayar baki 7-8% dari deposit rumah anda kepada bank. Selain itu, bayaran lain yang berkaitan (seperti di atas) seperti yuran setem dan yuran kertas kerja guaman juga perlu dibayar.
TIP: Jika anda seorang pembeli rumah kali pertama, anda layak mendapat pengecualian duti setem penuh pada surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman untuk sebuah hartanah kediaman berharga sehingga RM500,000. Inisiatif ini diumumkan oleh Perdana Menteri Malaysia pada Julai 2022 di bawah skim Pemilikan Perumahan Keluarga Malaysia (i-MILIKI). Pengecualian ini akan terpakai pada perjanjian jual dan beli yang disiapkan bermula 1 Jun 2022 hingga Disember 2023.
Kadar pengecualian duti setem adalah seperti berikut:
- 100% pengecualian untuk rumah bernilai RM500,000 dan ke bawah
- 50% pengecualian untuk hartanah berharga lebih RM500,000 hingga RM1 juta
LANGKAH 7: Serahan milikan kosong harta tanah sekunder anda
Serahan milikan kosong atau vacant possession (VP) adalah tarikh anda menerima kunci hartanah anda. VP bergantung kepada pembayaran baki harga pembelian hartanah dan juga perjanjian sepakat dia antara pembeli / penjual yang memperincikan semua bil yang telah dilunaskan secara pra-bayar oleh penjual termasuk sinking fund, bil air dan yuran pengurusan . Anda harus membayar balik sebarang wang tambahan kepada pemilik asal kerana anda telah mengambil alih harta tanah yang kosong, dan penjual tidak akan menggunakan hartanah dan kemudahannya lagi.
Biasanya, garis masa 3 + 1 bulan di dalam SNP Rumah memberikan pembeli dan penjual masa yang cukup untuk mendapatkan dana, keluar rumah dan memindahkan hak milik. VP disahkan sebaik sahaja penjual harta tanah menyerahkan kunci kepada pembeli, sama ada secara peribadi atau melalui peguam pembeli. Setelah itu, anda boleh berpindah ke kediaman ini. Kini, anda boleh berbangga menjadi pemilik rumah secara rasmi!
Jika panduan ini bermanfaat, baca ini seterusnya: Anda pembeli rumah subsale? Buatlah pertukaran nama terhadap 3 perkara ini