Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property

Perbezaan Kondominium dan Apartment Servis di Malaysia

test

Kedua-dua hartanah strata ini mungkin ada ciri-ciri yang sama, tetapi sebenarnya ada perbezaan besar antara kondominium dan apartmen servis dari segi suasana, kadar cukai dan manfaat pemilikan rumah.

morpheuse | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari Condo vs Serviced Apartment in Malaysia: What’s the difference and which one is better? oleh Khairul Khalid.

Kedua-dua hartanah kediaman ini popular di kalangan pembeli rumah kali pertama dan penyewa di kawasan bandar – siapa yang tidak suka tinggal di bangunan yang serba lengkap dan penuh dengan pelbagai kemudahan yang hebat?

Sekali pandang, apartmen servis seolah-olah seperti “adik” yang lebih bergaya berbanding kondominium. Mungkin persepsi ini ada yang betul . Walau bagaimanapun, tidak semua kediaman servis mempunyai ciri-ciri yang diharapkan oleh pembeli rumah. Terdapat beberapa aspek di mana kondominium lebih baik daripada unit apartmen servis. Dalam artikel ini, kami meninjau dengan lebih dekat kedua-dua jenis perumahan ini untuk membantu anda membuat pilihan yang sesuai:

Apakah Kondominium?

Kondominium adalah bangunan kediaman bertingkat yang dibina di atas tanah kediaman yang mempunyai hak milik – anggaplah unit ini sebagai suatu penaiktarafan daripada apartmen yang hanya menyediakan kemudahan asas. Unit-unit di kondominium ini dimiliki oleh individu-individu yang berlainan. Setiap pemilik unit  mempunyai sekurang-kurangnya satu ruang letak kereta yang diperuntukkan dan menikmati khidmat keselamatan siang dan malam. Kediaman ini biasanya menjadi pilihan di kalangan keluarga yang mahukan suasana privasi dan keselamatan yang disediakan.

Walaupun mempunyai hak milik individu, kondominium sentiasa rancak dengan semangat komuniti dan menawarkan pelbagai kemudahan umum. Kebanyakan kondominium mempunyai halaman senaman, taman berteres, kolam renang, bilik rekreasi, gimnasium, taman permainan dan tempat letak kereta yang diseliakan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC).Sesetengah kondominium juga mempunyai kelab residen dan pusat penjagaan harian!

Apa itu Apartmen Berservis atau Kediaman Berservis di Malaysia?

Apartmen servis ataupun atau kediaman berservis lazimnya dipasarkan sebagai unit yang lebih mewah dan eksklusif. Pada mulanya, ia dibina untuk memenuhi keperluan pelancong dan ahli perniagaan yang mahukan suasana yang lebih selesa daripada hotel. Unit-unit apartmen servis dilengkapi sepenuhnya dengan kemudahan yang sama taraf dengan hotel, kebanyakannya terletak di hab komersial yang sibuk. Ia biasanya sebahagian daripada pembangunan bersepadu atau bercampur yang mempunyai akses kepada pusat membeli-belah dan/atau pejabat.

Apartmen-apartmen servis adalah pilihan popular di kalangan mereka yang ingin bercuti atau menjalankan perniagaan mereka dalam suasana yang selesa sambil menikmati semua kemudahan yang ditawarkan di hotel. Maka tidak hairanlah apabila melihat banyak unit Airbnb di Lembah Klang, Pulau Pinang dan Johor lazimnya adalah apartmen servis.

Walau bagaimanapun, ini tidak bermakna bahawa anda tidak boleh tinggal di unit ini untuk jangka masa panjang. Jika anda seorang yang mengutamakan kemudahan seperti akses ke pusat membeli-belah, kedai makan dan khidmat pengangkutan awam, apartmen servis amat sesuai dengan keperluan anda. Perlu diingat bahawa tidak semua apartmen servis boleh dijual kepada orang ramai – ada yang dimiliki oleh suatu perbadanan atau syarikat yang menguruskan hartanah tersebut, sama ada untuk pelabur hartanah atau bagi pihak pemaju.

Kondominium vs Apartmen Servis: Apakah perbezaannya?

1. Hak milik tanah

Sering timbul persoalan sama ada apartmen berservis dikira sebagai sebuah hak milik kediaman atau komersial. Jawapannya adalah status tanah kondominum adalah “hak milik kediaman” sedangkan status tanah apartmen servis adalah “hak milik komersial.” Itulah sebabnya undang-undang, kadar cukai dan fungsi antara kedua-duanya sangat berbeza.

Bagaimanapun, keadaan di mana apartmen berservis dikategorikan sebagai hak milik komersial juga ada pengecualiannya. Sekiranya dalam sebuah pembangunan bercampur, bahagian kediaman adalah terasing sepenuhnya daripada bahagian komersial, maka pihak pemaju boleh memohon supaya apartmen berservis tersebut diberi status hak milik kediaman. Sekiranya permohonan itu berjaya, penduduk apartmen berservis tersebut akan menikmati kadar utiliti kediaman dan perlindungan Akta Pembangunan Perumahan (HDA). Kelulusan bagaimanapun bergantung kepada pihak berkuasa yang berkaitan.

2. Caj utiliti

Jika anda tinggal di apartmen servis, tarif atau bil elektrik, kumbahan dan air anda akan jauh lebih tinggi daripada kadar yang yang dikenakan untuk kondominium. Ini kerana apartmen servis mengikut kadar utiliti komersial. Oleh kerana kondominium adalah ruang kediaman persendirian, ia tertakluk di bawah Tarif A – Tarif Domestik, manakala apartmen servis adalah bangunan komersial voltan rendah yang tertakluk di bawah Tarif B – Tarif Komersial Voltan Rendah.

Berikut adalah kadar tarif elektrik daripada Tenaga Nasional Berhad (TNB) untuk membantu anda membuat anggaran perbezaan kos elektrik antara kondominium dan apartmen servis.

Tariff A – Tarif Domestik (Kondominium)

 UnitCaj Utiliti
Caj minimum bulanan = RM3.00
Untuk 200 kWh pertama sebulansen/kWh21.80
201 – 300 kWh sebulansen/kWh33.40
301 – 600 kWh sebulansen/kWh51.60
601 – 900 kWh sebulansen/kWh54.60
901 kWh atau lebih sebulansen/kWh57.10

Tarif B – Tarif Komersial Voltan Rendah (Apartmen Servis)

Minimum monthly charge = RM 7.20
For the first 200 kWh per monthsen/kWh43.50
201 kWh and above per monthsen/kWh50.9

Rujukan: TNB (Residential & Commercial)

Menurut Air Selangor, tarif bil air minimum bagi bangunan komersial seperti apartmen servis ialah RM36 manakala kadar domestik bagi kondominium dengan hak milik tanah hanya RM6 – iaitu 1/6 daripada apa yang anda bayar untuk unit apartmen servis!

Apakah cara untuk menukar caj utiliti komersial untuk apartmen servis kepada kadar utiliti kediaman?

Ini bergantung kepada pemaju hartanah anda. Kadang-kadang, pemaju apartmen servis boleh berunding dengan syarikat utiliti untuk mendapatkan caj yang lebih rendah. Sebelum anda membeli sebuah unit apartmen servis, lebih baik bertanya terlebih dahulu sama ada pertukaran caj sedemikian boleh dibuat. Ini boleh menjimatkan bil utiliti bulanan anda. Anda boleh mambaca artikel ini dengan leih lanjut untuk mengetahui sama ada anda boleh tukar status hartanah komersial ke kediaman?

3. Cukai dan taksiran petak                              

Sebelum kita teruskan perbincangan ini, berikut adalah makna cukai dan taksiran petak.

krisanapong detraphiphat | 123rf

Cukai petak adalah sejenis cukai tanah yang dikhususkan untuk hartanah jenis strata dan tertakluk di bawah Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 dan Akta Hakmilik Strata (STA) 1985. Setiap pemilik petak (unit) akan dikenakan cukai petak untuk keseluruhan keluasan persegi bangunan tersebut. Sebelumnya, pemilik hartanag strata dikenakan cukai tanah. Ia telah digantikan dengan cukai petak mulai Jun 2018.

Cukai taksiran pula dikutip oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) bagi membiayai pembinaan dan penyelenggaraan infrastruktur awam. Memandangkan apartmen servis lazimnya dibina di atas tanah komersial, kedua-dua cukai dan taksiran petak unit jenis ini lebih tinggi daripada unit kondominium.

Jadual berikut menunjukkan perbezaan antara caj cukai petak kondominium dan apartmen servis:

 Kediaman Komersial
Pegangan bebasRM 0.26 per meter persegi (Terhad kepada minimum RM25/petak)RM 1.27 per meter persegi (Terhad kepada minimum RM55/petak)
Pegangan pajakRM 0.19 per meter persegi (Terhad kepada minimum RM 20/petak)RM 1.21 per meter persegi (Terhad kepada minimum RM 50/petak)

Rujukan: Federal Territories Land and Mines Office 

Cukai taksiran adalah berdasarkan nilai sewa tahunan hartanah anda dengan anggaran 2-7%. Cukai ini juga berbeza berdasarkan saiz dan jenis harta. Memandangkan apartmen servis lazimnya dilengkapi dengan lebih banyak fasiliti dan kemudahan berbanding kondominium, cukai taksirannya juga lebih tinggi sedikit.

Walau bagaimanapun, jangan tawar hati kerana kos tinggi yang ditanggung oleh penghuni apartmen servis. Anda biasanya menikmati pelbagai fasiliti dan kemudahan yang lebih baik daripada penghuni kondominium. Selain itu, sesetengah pemaju juga cuba mendapatkan cukai dan taksiran petak yang lebih rendah untuk apartmen servis jika ia boleh diklasifikasikan semula di bawah undang-undang zon. Untuk mengetahui lebih lanjut, baca cukai tanah, cukai petak dan cukai taksiran di Malaysia.

Apakah perbezaan kadar cukai antara kondominium dan apartmen servis?

Selain daripada cukai petak dan cukai taksiran, tiada perbezaan kadar cukai antara apartmen servis  dan kondominium.

Apakah perbezaan yuran penyelenggaraan antara kondominium and apartmen servis?

Yuran penyelenggaraan bagi unit apartmen servis adalah lebih tinggi daripada kondominium kerana ia berdasarkan kadar komersial dan bukannya kadar kediaman. Ketahui apa boleh berlaku jika anda tak bayar yuran penyelenggaraan kondo?

4. Persekitaran kehidupan

  • Kebanyakan kondominium adalah kediaman persendirian dengan sistem keselamatan untuk memantau siapa yang keluar masuk penginapan ini.
  • Kerana kebanyakan apartmen servis tersambung ke pusat membeli-belah atau kedai runcit, orang luar boleh memasuki perkarangan hartanah ini tanpa had akses. Walau bagaimanapun, kebanyakan kediaman berservis mempunyai pintu masuk yang berasingan untuk kegunaan penghuni demi privasi mereka.
  • Penghuni unit apartmen servis tidak boleh mengawal perniagaan di perkarangan pembangunan atau orang yang keluar masuk. Walau bagaimanapun, para penduduk kondominium lebih banyak hak dalam perkara itu kerana hartanah strata ini khusus untuk kegunaan kediaman.
  • Apabila menginap di unit apartmen servis, anda mempunyai akses mudah ke pelbagai restoran yang enak, kemudahan seperti dobi, kedai serbaneka dan panggung wayang. Sebaliknya, kondominium tidak sentiasa mempunyai kemudahan yang serupa.
  • Jika anda lebih suka suasana yang aman dan tenang tetapi masih mahu tinggal di apartmen servis, anda juga boleh memilih unit yang tidak tersambung ke mana-mana pusat membeli-belah. Ini mungkin sukar dijumpai tetapi tidak mustahil.

BACA: Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia

5. Kepadatan Penduduk

© Muhammad Fikri Kassim / EyeEm | Getty Images

Kondominium dibina berdasarkan populasi atau kepadatan setiap saiz tanah. Pembangunan apartmen servis dalah berdasarkan nisbah plot yang merupakan jumlah keluasan binaan bagi setiap saiz tanah. Ini membolehkan pemaju meningkatkan unit maksimum yang dibenarkan di ruang tertentu berbanding dengan kondominium.

Sebagai contoh, jika anda dibenarkan membina kondominium dengan kepadatan 180 orang setiap ekar, dengan anggaran 3 orang tinggal di unit seluas 725 kaki persegi, maka anda boleh membina jumlah maksimum 60 unit.

Sebaliknya, jika anda membina apartmen servis, anda perlu mematuhi nisbah plot. Contohnya, pemaju dibenarkan membina apartmen servis pada nisbah plot 1:4. Oleh itu, jika anda mempunyai tanah seluas 1 ekar (43,560 kaki persegi), anda akan dapat membina sehingga 174,240 kaki persegi kawasan lantai. Ini bermakna anda boleh membina kira-kira 240 unit bersaiz 725 kaki persegi setiap satu dalam saiz tanah yang sama.

Akibatnya, kepadatan penduduk kondominium sering kurang daripada apartmen servis , memberikan mereka lebih banyak ruang dan keselesaan.

Adakah undang-undang perumahan berbeza antara kondominium dan apartmen servis?

Kedua-dua apartmen servis dan kondominium tertakluk di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA) 1966. Walaupun apartmen servis dibina di atas tanah komersial, jenis hartanah ini layak kerana ia sebahagiannya atau sepenuhnya digunakan untuk tujuan kediaman. Kedua-dua jenis hartanah mempunyai Perjanjian Jual Beli (SPA) standard dan berada di bawah bidang kuasa HDA.

Kekeliruan mengenai hak pemilik apartmen servis dan kondominium selalunya berpunca daripada salah faham bahawa hartanah jenis SoFo, SOVOs, SOHOs adalah apartmen servis. Sebenarnya, apartmen servis adalah lain dari semua jenis hartanah yang tersebut di atas.

Kadangkala, pemaju boleh menjual unit-unit ini sebagai apartmen servis. Oleh itu, pastikan anda menyemak cetakan halus risalah pemasaran kerana SoFo, SOVO atau Suite Flexi pada dasarnya dibuat untuk kegunaan pejabat / perniagaan dan bukan untuk tujuan kediaman. Pemaju SoFo dan SoVo tidak diwajibkan untuk mematuhi peraturan dan undang-undang di bawah HDA dan bebas untuk menetapkan sendiri semua terma di dalam SPA.

Terdapat pengecualian untuk Pejabat Kecil, Pejabat Rumah (SoHo). Ia boleh berfungsi sama ada sebagai rumah atau pejabat. Memandangkan SoHo dibina sebagai kediaman, ia dianggap sebagai  penginapan perumahan dan jatuh di bawah bidang kuasa Housing Development Act (HDA).

Kadar sewa di antara kondo dan apartmen berservis 

Lantaran daripada perbezaan yang kecil sahaja di antara kondominium dan apartmen berservis, sering timbul persoalan sama ada terdapat perbezaan dalam kadar sewa di antara kondominium dan apartmen berservis. Jawapannya adalah tidak wujud perbezaan ketara di antara kondominium dan apartmen berservis di Malaysia. Sebaliknya, kadar sewa adalah bergantung kepada bilangan kemudahan yang ditawarkan dalam pembangunan tersebut, selain daripada faktor-faktor lain seperti lokasi dan tahap eksklusif yang ada padanya. 

Apartmen berservis yang datang dengan perkhidmatan tambahan seperti perkhidmatan bilik, penyambut tetamu dan pelayan akan mendapat harga sewa yang lebih tinggi kerana kemudahan yang ada, manakala pangsapuri servis tanpa kemudahan tambahan tersebut pula akan mempunyai harga sewa yang jauh lebih rendah. Sementara itu, sebuah kondominium yang terletak di tengah-tengah Kuala Lumpur akan menawarkan harga sewa yang jauh lebih tinggi daripada kondominium yang terletak di pinggir bandar. 

Adakah berbaloi membeli apartmen servis di Malaysia?

Ini terpulang kepada gaya hidup, hobi dan kepentingan anda. Adakah lokasi hebat suatu keutamaan? Adakah akses kepada kemudahan runcit dan komersial antara perkara paling penting?

Jika anda menjawab ya kepada semua soalan di atas, maka apartmen servis mungkin pilihan yang lebih sesuai untuk anda. Sebagai contoh, jika aspirasi anda adalah unit kediaman yang berkelengkapan penuh di tengah-tengah bandar Kuala Lumpur, anda boleh pertimbangkan Vortex Service Residence di KLCC atau M Vertica di Cheras. Kedua-duanya dibina di lokasi strategik dengan kemudahan pusat membeli-belah dan pelbagai khidmat pengangkutan seperti stesen LRT dan monorel berdekatan. Sky Park Residences di Bukit Jalil juga sesuai untuk golongan profesional dan ekspatriat yang bekerja di pusat bandar. Mencari lebih banyak opsyen untuk apartmen servis? Layari senarai hartanah menarik di sini!

Adakah berbaloi untuk membeli kondo di Malaysia? 

Sama ada anda ingin membeli sebagai kediaman sendiri atau sebagai pelaburan,  anda tidak akan rugi dengan menambahkan kondominium pada portfolio hartanah anda. Satu-satunya perbezaan adalah sekiranya anda membelinya sebagai pelaburan, maka anda perlu melihat faktor seperti penyewa sasaran anda, kerana lokasi dan kemudahan kondominium akan akhirnya mempengaruhi pilihan pembelian anda. 

Sekiranya anda mahukan kondominium sebagai kediaman sendiri, faktor-faktor yang perlu anda lihat adalah seperti gaya hidup pilihan dan lokasi. Contohnya, jika anda menyukai kehidupan bandar, anda perlu membeli unit kondominium yang lebih dekat dengan pusat bandar. Tetapi jika anda lebih suka gaya hidup yang lebih tenang, anda perlu memilih rumah di luar bandar. 

Sekiranya anda lebih gemar unit yang lebih kondusif untuk anda dan keluarga, anda boleh memilih unit kondominium seperti Casa Green Condominium di Cheras atau Armanee di Damansara Damai kerana ia mempunyai susun atur luas yang luas dari 1,500 kaki persegi ke atas, lengkap dengan semua kemudahan impian untuk keluarga hanya di depan pintu rumah anda. Untuk lebih banyak pilihan kondominium, klik di sini.

Baca artikel ini setrusnya: Beli rumah baru di Malaysia: Panduan 12 langkah

ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:

🏢 Cabaran tinggal di hartanah strata (dan cara penyelesaiannya).
💡 Kepentingan hak milik strata. Jom baca dan fahamkan!
✊ Fahamkan hak anda sebagai tuan rumah dan akta-akta yang anda perlu tahu.

Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.

Artikel Lain