| Kadar CKHT | Warganegara Malaysia & Pemastautin Tetap (PR) | Bukan warganegara Malaysia atau pemastautin tetap | Syarikat berdaftar – tempatan atau asing |
| Tahun Pertama | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-2 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-3 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 30% | 20% |
| Tahun ke-5 | 15% | 30% | 15% |
| Tahun ke-6 | 0% (pengurangan dari 5%) | 10% | 10% |
Mulai 1 Januari 2022, rakyat Malaysia dan pemastautin tetap yang melupuskan hartanah kediaman mereka pada tahun keenam dan seterusnya tidak lagi akan dikenakan 5% CKHT. Pemilik hartanah akan dapat menikmati keuntungan penuh yang diperoleh daripada penjualan rumah mereka.
Artikel ini diterjemahkan dari Real Property Gains Tax (RPGT) 2022 in Malaysia & How to calculate it? oleh Ridzwan Rahim.
CKHT dikenali sebagai Real Property Gain Tax atau RPGT dalam Bahasa Inggeris. Pemilik hartanah serta syarikat berdaftar di Malaysia perlu melengkapkan diri mereka dengan pengetahuan asas CKHT, terutamanya tentang cara mengira kadar cukai yang berkenaan dan apakah pengecualian CKHT yang tersedia untuk setiap pihak.
Pengecualian CKHT 2022 dan 2023
Dalam Bajet 2022, Menteri Kewangan Tengku Zafrul mengumumkan bahawa kerajaan tidak lagi akan mengenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah atau RPGT bagi pelupusan hartanah oleh individu terdiri daripada warganegara Malaysia, pemastautin tetap dan warga asing mulai tahun keenam. Ini bermakna kadar RPGT untuk pelupusan hartanah pada tahun ke-6 dan tahun-tahun berikutnya selepas pengambilalihan akan dikurangkan daripada 5% dan 10% kepada 0%, berkuat kuasa dari 1 Januari 2022.
Bagaimanapun, tiada insentif terbaru berkaitan CKHT diumumkan pada pembentangan Bajet 2023.
Pemilik rumah warganegara dan bukan warganegara juga syarikat-syarikat perlu melengkapi diri mereka dengan pengetahuan asas CKHT terutamanya dalam mengetahui kiraan kadar yang dikenakan juga apakah pengecualian yang ada untuk mereka.
Berikut adalah semua yang anda harus tahu:
1. Apakah itu Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT?
CKHT adalah Cukai Keuntungan Modal yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Ia dikenakan bagi setiap keuntungan yang diperoleh menerusi jualan rumah, hartanah komersil, tanah dan ladang dimana harga jual semula adalah lebih tinggi dari harga belian. CKHT ditadbir di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (ACKHT 1976) yang diperkenalkan untuk memperluaskan skop dan tempoh pengenaan cukai, justeru mengurangkan spekulasi dalam pasaran harta tanah. CKHT ini dikenakan atas keuntungan daripada pelupusan atau pindah milik hartanah mulai 7 November 1975.
CKHT secara amnya diklasifikasikan kepada tiga kumpulan:
- Persendirian – Warganegara dan Pemastautin Tetap
- Persendirian – Bukan warganegara/warga asing
- Syarikat
CKHT dikenakan ke atas pelupus hartanah dalam tahun taksiran di mana transaksi pelupusan berlaku. Tahun taksiran adalah merujuk kepada tahun kalendar.
CKHT telah melalui beberapa pindaan dalam 2-3 dekad ini dan pindaan yang terkini untuk tahun 2022 adalah yang kelapan dilakukan. Berikut adalah kadar CKHT @ RPGT untuk setiap peringkat:
Seperti yang dinyatakan di atas – bermula 1 Januari 2022, kadar RPGT dari tahun ke-6 dan seterusnya akan dimansuhkan untuk Individu termasuk warganegara Malaysia dan pemastautin tetap.
2. Bilakah CKHT dikenakan?
CKHT atau RPGT tidak akan dikenakan sekiranya harga jualan semula hartanah adalah sama atau lebih rendah daripada harga asal. Ianya hanya dikenakan apabila terdapat keuntungan daripada pelupusan hartanah.
A. Individu (Warganegara & Pemastautin Tetap)
Sekiranya mana-mana pihak disebutkan di atas menjual hartanah dengan harga lebih tinggi, mereka mesti membayar CKHT mengikut jumlah keuntungan.
B. Syarikat
Kebiasaannya, penjualan saham dalam syarikat tidak tertakluk kepada CKHT melainkan Syarikat Harta Tanah (SHT) yang menjalankan perniagaan berpengkhususan dalam bidang harta tanah. Sesebuah SHT haruslah memiliki harta tanah atau saham tidak kurang 75% dari keseluruhan aset nyata syarikat. Walau bagaimanapun, sekiranya syarikat melepaskan saham atau harta tanah sehingga peratusan saham SHT menjadi kurang dari 75% (tidak lagi layak diiktiraf sebagai sebuah SHT), saham yang dilepaskan itu tidak lagi tertakluk dibawah SHT dan akan dikenakan CKHT.
Selain itu, sekiranya sesebuah syarikat menukar kelas harta tanah mereka dari aset kekal kepada aset semasa (contohnya stok perdagangan) ia akan diambil kira sebagai pelepasan aset yang boleh dikenakan CKHT. Harga pelepasan aset sepertinya akan ditentukan mengikut harga pasaran pada tarikh pertukaran.
Lihat hartanah untuk dijual3. Apakah pengecualian CKHT untuk Individu dan Syarikat?
Pengecualian CKHT untuk Individu
i) Pengecualian 10% dari keuntungan atau RM10,000 untuk satu transaksi (mana-mana yang lebih tinggi) untuk empat scenario berikut:
Warganegara & Pemastautin Tetap
a) Sekiranya aset diberikan sebagai hadiah daripada seorang warganegara Malaysia kepada penerima berstatus suami dan isteri, ibubapa dan anak atau datuk/nenek dan cucu. Pengecualian ini tidak boleh diaplikasikan untuk pertukaran hakmilik antara adik-beradik.
b) Pengecualian sekali seumur hidup untuk keuntungan dari jualan satu rumah persendirian oleh warganegara Malaysia atau Pemastautin Tetap
Bukan Warganegara & Warga Asing
c) Sekiranya aset dipindahmilik antara suami isteri, aset tersebut haruslah dimiliki oleh suami atau isteri dari warganegara Malaysia.
d) d) Sekiranya aset dipindahmilik kepada syarikat, pemilik asal atau pasangannya mestilah dari warganegara Malaysia. Bagi aset yang dmiliki 2 individu, kedua-duanya haruslah dari warganegara Malaysia.
ii) Pemilik rumah kos rendah atau sederhana berharga kurang dari RM200,000 dikecualikan dari CKHT apabila melepaskan hartanah mereka
Pengecualian CKHT untuk Syarikat
i) 10% keuntungan atau RM10,000 untuk setiap transaksi (mana-mana yang lebih tinggi) adalah terkecuali
ii) Perpindahan syer antara syarikat dikecualikan dari CKHT seperti berikut:
WAJIB TAHU: Cukai pendapatan sewa di Malaysia dan pelepasan cukai untuk tuan rumah 2022
4. Apakah Perbelanjaan Dibenarkan untuk CKHT? (Allowable Expenses)
Apa sahaja kos sampingan tidak dirancang dalam pelupusan hartanah (seperti berikut) boleh dimansuhkan dari keuntungan untuk perkiraan CKHT:
- Caj guaman, akaun, bayaran survey dan sebagainya
- Bayaran hartanah (komisyen jualan)
- Kos pentadbiran
- Proses membaikpulih atau renovasi untuk mengekalkan atau menaiktaraf hartanah, sebagai contoh hiasan dalaman seperti perabot IKEA untuk menghias rumah
- Kos mengekalkan status atau hak terhadap aset
- Kos pengiklanan untuk proses pelepasan
5. Apakah itu Kerugian Dibenarkan untuk CKHT? (Allowable Losses)
Sekiranya ada lebih dari satu transaksi harta tanah dalam tempoh setahun penilaian, kerugian dari satu transaksi boleh ditimbang tara dengan transaksi yang lain untuk mendapatkan pendapatan yang dikenakan cukai. Kedua-dua transaksi harus berlaku dalam tahun yang sama.
Lihat hartanah untuk disewa6. Bagaimana saya menentukan tahun dikenakan CKHT?
- Tarikh hartanah diperoleh dan dilupuskan adalah berdasarkan tarikh perjanjian jual beli ditandatangani untuk kedua-dua hartanah sedia bangun dan dalam pembinaan.
- Jika anda mewarisi hartanah dari salah seorang ahli keluarga atau rakan yang telah meninggal dunia dan ingin menjual hartanah tersebut (sebagai pelaksana wasiat), mengikut Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah untuk estet peninggalan:
Tarikh meninggal dunia = Tarikh Tuntutan Pelaksana Wasiat
Pelaksana wasiat mengambil alih proses jualan atau pelupusan estet sebelum diserahkan kepada penama. Jumlah keseluruhan caj CKHT untuk estet peninggalan ini adalah mengikut tarikh tuntutan oleh pelaksana wasiat.
Pindaan RPGT mengenai tahun asas
Namun, dalam Bajet 2020 yang telah dibentangkan pada Oktober 2019, kerajaan telah membuat satu pemindaan kepada RPGT untuk menyenangkan para penjual hartanah – mulai Januari 2020, untuk pengiraan cukai keuntungan bagi hartanah yang dibeli sebelum 2013, kerajaan akan menggunakan harga pasaran pada 1 Januari 2013 sebagai tahun asas penilaian. Sebelum ini, tahun asas yang digunakan ialah tahun 2000. Pemindaan ini bermakna penjual hartanah akan menikmati pembayaran CHKT yang lebih rendah mulai tahun 2020.
KETAHUI: Apa berlaku kepada hartanah anda sekiranya anda meninggal dunia tanpa menulis Wasiat?
7. Bagaimana kiraan CKHT @ RPGT 2023 di Malaysia?
Kiraan CKHT untuk Individu
Formula berikut adalah sama untuk warganegara, bukan warganegara & warga asing. Kadar CKHT mereka bergantung kepada tempoh pegangan dan status penduduk (rujuk jadual di atas)
CKHT dikenakan ke atas Jumlah Bersih Pendapatan yang dikenakan cukai.
- Jumlah Kasar Pendapatan yang dicukai (Gross Chargeable Gain): Harga Perolehan – Harga Pelepasan
- Jumlah Bersih Pendapatan (Net Chargeable Gain): Jumlah Kasar Pendapatan – Perbelanjaan Dibenarkan – Pengecualian CKHT- Kerugian Dibenarkan
- CUKAI DIKENAKAN (TAX PAYABLE) = Kadar CKHT (berdasarkan jumlah tahun pemilikkan hartanah) X Jumlah Bersih Pendapatan yang dikenakan cukai
Contoh:
Adam dan Hanis (kedua-duanya warganegara Malaysia) membeli sebuah kondominium di Hartamas pada 4 Januari 2019 dengan harga RM300,000. Mereka bercadang untuk menambah cahaya mata dan membuat keputusan untuk berpindah ke rumah yang lebih besar pada 31 Januari 2023. Mereka menjual kondominium mereka dengan harga RM500,000.
Jumlah Kasar Pendapatan yang dicukai: RM500,000 – RM300,000 = RM200,000
*Mengikut andaian Adam mempunyai Perbelanjaan Dibenarkan sebanyak RM30,000 dan RM20,000 Pengecualian CKHT iaitu 10% dari keuntungan (200,000 x 10%)
Jumlah Bersih Pendapatan yang dicukai: RM 200,000 – RM 30,000 – RM 20,000 = RM 150,000
| CUKAI DIKENAKAN = 15% CKHT x RM 150,000 = RM 22,500 |
Kiraan CKHT untuk Syarikat
Harga Perolehan: A/B x C, dimana
A = jumlah syer yang dipegang
B = jumlah syer yang dikeluarkan oleh syarikat
C = nilai harta tanah pada tarikh perolehan aset yang dikenakan cuka
- Jumlah Kasar Pendapatan yang dicukai: Harga Pelepasan- Harga Perolehan
- Jumlah Bersih Pendapatan yang dicukai: Perbelanjaan Dibenarkan- Pengecualian CKHT- Kerugian Dibenarkan
- CUKAI DIKENAKAN = Kadar CKHT (berdasarkan jumlah tahun pemilikkan hartanah) X Jumlah Bersih Pendapatan yang dikenakan cukai
Contoh:
Synergy Sdn Bhd telah ditubuhkan pada 1 Januari 2020 dengan Encik Andrews, Encik Brian dan Encik Tate memegang 100,000 syer setiap seorang. Syarikat ini tidak lagi diiktiraf sebagai sebuah SHT ketika ia ditubuhkan. Walau bagaimanapun, pada 31 Mac 2022, syarikat ini telah memiliki satu-satunya harta tanahnya yang pertama. Oleh itu, jumlah aset nyata termasuk harta tanah syarikat yang kini berjumlah RM1.5 juta menukarkan statusnya kepada sebuah SHT.
Pada 31 Januari 2019, Encik Andrews mengambil keputusan menjual 100,000 syer bernilai RM1 juta kepada Encik Lodge.
Harga Perolehan: 100,000/300,000 x RM 1,200,000 = RM 400,000
Harga Pelepasan: RM 1,000,000
Jumlah Kasar Pendapatan yang dicukai: RM 1,000,000 – RM 400,000 = RM 600,000
*Mengikut andaian Encik Andrews mempunyai Perbelanjaan Dibenarkan berjumlah RM 50,000, Pengecualian CKHT sebanyak RM 60,000 ( 600,000 x 10%) dan Kerugian Dibenarkan berjumlah RM 35,000.
Jumlah Bersih Pendapatan yang dicukai: RM 600,000 – RM 50,000 – RM 60,000 – RM 35,000 = RM 455,000
| CUKAI DIKENAKAN = 30% CKHT X RM 455,000 = RM 136,500 |
8. Bilakah saya harus membayar CKHT?
Bagi warganegara dan penduduk tetap yang menjual sesebuah hartanah, peguam mereka akan mengambil 3% daripada harga jualan/pelepasan hartanah itu sebaik sahaja bayaran deposit pertama dibuat untuk CKHT. Manakala bagi bukan warganegara & warga asing, kadar yang ditetapkan ada lah 7%.
Peguam cara anda akan membuat bayaran beserta dengan borang yang perlu dilengkapkan kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri dalam tempoh 60 hari dari tarikh jualan dan perjanjian jual beli untuk memenuhi syarat CKHT yang dikenakan.
Lihat hartanah untuk dijual9. Bagaimana untuk membayar CKHT di Malaysia?
Mereka yang ingin memfailkan RPGT mereka sendiri boleh mendapatkan borang yang diperlukan dari cawangan LHDN berhampiran atau memuat turunnya dari laman web LHDN.
LANGKAH 1: Lengkapkan borang Pelupusan Harta Tanah CKHT 1A, borang Perjanjian Jual Beli (SNP rumah) anda dan dokumen lain yang menyokong potongan RPGT yang anda rancang untuk buat.
LANGKAH 2: Isikan Pemberitahuan di bawah Seksyen 27 dalam borang RPGTA 1976 (CKHT 3) – untuk memohon pengecualian CKHT.
LANGKAH 3: Minta pembeli hartanah anda melengkapkan borang Perolehan Harta Tanah (CKHT 4) yang biasanya disertakan bersama salinan SPA.
LANGKAH 4: Serahkan semua borang dan dokumen sokongan ke cawangan LHDN terdekat dalam tempoh 60 hari selepas jualan hartanah.
10. Apakah kesan pembayaran lewat CKHT?
Penjual yang gagal membuat pembayaran dalam masa 60 hari dari tarikh yang sepatutnya akan dikenakan denda. Denda yang dikenakan adalah 10% daripada jumlah keseluruhan CKHT.
[1] Harta tanah adalah tanah atau apa sahaja hartanah yang disertakan sekali termasuk bangunan kediaman (kondominium, rumah, apartmen), bangunan komersial (kedai & pejabat) dan juga tanaman, mesin, kolam, jalan dan sebagainya
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.