Selepas diturunkan semasa pandemik Covid-19, Bank Negara Malaysia (BNM) menaikkan Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate – OPR) dari 2.00% hingga ke kadar sekarang iaitu 3.00%. Memandangkan kenaikan OPR akan membawa kepada kos pinjaman lebih tinggi untuk pengguna, kami menghubungi Financial Faiz untuk mendapatkan beberapa tip untuk pembeli rumah merundingkan kadar faedah yang lebih rendah.
Artikel ini diterjemah dari How to negotiate for the best housing loan interest rates oleh Ridzwan A.Rahim.
OPR adalah kadar faedah yang ditetapkan oleh BNM untuk sebuah bank yang meminjamkan kepada sebuah bank lain. Bagaimanakah OPR memberi kesan kepada kewangan kita? Dalam hal produk pinjaman perumahan, OPR mempengaruhi Kadar Asas Standard (Standardised Base Rate – SBR) sesebuah bank, yang naik dan turun mengikut OPR terbaharu. Kadar OPR yang lebih rendah menggalakkan aktiviti perbelanjaan dan peminjaman oleh pengguna, yang kemudiannya akan merangsang ekonomi domestik. Sebaliknya, kadar OPR yang tinggi menjadikan peminjaman lebih mahal untuk pembeli rumah dan perniagaan.
Maka, kita perlu memahami kadar faedah pinjaman perumahan kita. Oleh kerana tempoh maksimum satu pinjaman perumahan adalah 35 tahun, kita perlu bersedia sebelum menandatangani perjanjian pinjaman. Kebijaksanaan merundingkan kadar faedah yang lebih rendah akan membantu kita dalam proses pemilikan rumah.
Jadi apakah pendekatan terbaik dalam perundingan kadar faedah pinjaman perumahan? iProperty.com.my bertanyakan pendapat Faiz Azmi, pengasas Financial Faiz, untuk mendapatkan tip-tip berguna mengenai topik penting ini.
Mengapakah patut pengguna merundingkan kadar faedah lebih rendah?
Membeli rumah bukan seperti membeli barang keperluan harian di pasar raya. Rumah merupakan satu komitmen jangka panjang yang serius. Tambahan pula tidak ramai orang mampu membayar tunai untuk sebuah rumah. Oleh itu, bakal pembeli rumah wajar merundingkan kadar faedah yang lebih sesuai dengan kemampuan dan keperluan mereka.
Jika bimbang untuk berunding dengan bank, buatlah persediaan dengan mengetahui perkara untuk dibincangkan. Penting untuk anda berunding dengan pegawai pinjaman secara bersemuka. Bertemu secara bersemuka membolehkan anda mendapat penjelasan terus daripada pegawai bank mengenai sebarang kemusykilan. Produk kewangan yang dipaparkan di laman web bank mungkin berbeza daripada maklumat yang dikongsi oleh pegawai bank secara bersemuka.
Cara berunding dengan bank: Panduan langkah demi langkah
Langkah 1: Buat kajian mengenai penawaran pinjaman perumahan di beberapa bank. Sesetengah bank mungkin menawarkan kadar yang lebih sesuai dengan situasi anda berbanding bank lain. Dapatkan beberapa sebut harga dan buat keputusan dengan maklumat yang mencukupi.
Langkah 2: Periksa sama ada bank menawarkan Insurans Bertempoh Gadai Janji Berkurangan (Mortgage Reducing Term Assurance – MRTA) atau Takaful Bertempoh Gadai Janji Berkurangan (Mortgage Reducing Term Takaful – MRTT). Bank biasanya akan menawarkan kadar faedah lebih rendah jika anda mengambil insurans gadai janji ini.
Langkah 3: Sediakan bukti bahawa bank lain sanggup memberi anda tawaran yang lebih baik. Cara ini boleh mencerahkan peluang anda mendapat kadar faedah lebih baik. Tunjukkan kepada bank bahawa anda mempunyai banyak pilihan.
Merundingkan kadar faedah lebih rendah mungkin memakan masa, namun berbaloi. Ingat, pembelian rumah merupakan komitmen jangka panjang. Sebagai contoh, katakan anda mempunyai pinjaman perumahan 35 tahun bernilai RM500,000 pada kadar faedah 4% dengan bayaran pendahuluan 10%. Ansuran bulanan adalah RM2,213.
Sebaliknya, ansuran bulanan pinjaman yang sama dengan kadar faedah 3.75% adalah RM2,139. Walaupun penjimatan bulanan sebanyak RM74 kelihatan sedikit, namun anda jimat RM31,080 dalam jangka panjang.
Bagimanakah untuk mencerahkan peluang mendapat kadar faedah lebih rendah? Apakah kesilapan yang perlu dielakkan oleh pembeli?
Nasihat saya, bakal pembeli perlu mengetahui tiga jenis pinjaman perumahan:
- Pinjaman Kadar Tetap menyediakan ansuran bulanan tetap yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman. Meskipun tiada fleksibiliti, anda boleh mendapat kadar faedah yang lebih rendah berbanding pinjaman Kadar Separuh Fleksibel atau Kadar Fleksibel.
- Pinjaman Kadar Separuh Fleksibel boleh memberi anda kadar faedah lebih rendah, terutamanya apabila anda menyelesaikan sebahagian daripada amaun prinsipal di masa depan. Pinjaman ini paling banyak ditawarkan oleh bank. Ini membolehkan anda membuat perbandingan dan memilih.
- Pinjaman Kadar Fleksibel membolehkan anda mendeposit dana berlebihan atau mengeluarkan pembayaran awal anda pada bila-bila masa. Amaun pinjaman akan dikeluarkan secara automatik daripada dana yang ada di dalam akaun semasa anda, mengikut jadual pembayaran semula pinjaman. Di samping itu, penambahan dana kepada akaun ini akan mengurangkan kadar faedah pinjaman anda.
Buat kajian dan pertimbangkan jenis pinjaman yang paling sesuai untuk anda. Mungkin anda sangka pinjaman kadar menawarkan banyak kelebihan, namun tidak semestinya. Semuanya bergantung pada situasi anda.
Pinjaman Kadar Separuh Fleksibel atau Kadar Fleksibel sesuai untuk anda yang mempunyai lebihan dana. Jika tidak, pinjaman pinjaman Kadar Tetap mungkin pilihan terbaik kerana kadar faedah yang ditawarkan tetap, jadi anda tidak perlu bimbang tentang sebarang kenaikan.
Anda juga patut pertimbangkan untuk membuat bayaran pendahuluan lebih tinggi untuk mengurangkan pinjaman. Ini bermakna anda akan membayar faedah yang lebih rendah dan ansuran bulanan anda juga lebih rendah. Di samping itu, anda akan mempunyai aliran tunai tambahan setiap bulan untuk digunakan.
Sebagai contoh, katakan anda membayar wang pendahuluan 10% untuk pinjaman perumahan bertempoh 35 tahun bernilai RM750,000 pada kadar faedah 3.5%. Ansuran bulanan akan menjadi RM2,789. Sebaliknya, jika anda membayar wang pendahuluan 20% untuk pinjaman yang sama, anda akan membayar RM2,479. Dalam tempoh 35 tahun, jumlah penjimatan RM310 sebulan anda akan menjadi RM130,200.
Sesetengah bank menasihatkan pemohon supaya mengambil MRTA untuk mendapatkan kadar faedah lebih rendah. Insurans gadai janji ini disekalikan dengan ansuran bulanan. Adakah ini langkah bijak, dan siapakah yang untung?
MRTA atau MRTT merupakan sejenis insurans yang melindungi baki pinjaman perumahan anda jika berlaku kematian atau hilang upaya menyeluruh kekal. Tanggungan anda boleh menyelesaikan pinjaman jika apa-apa berlaku kepada anda. Ia seumpama membayar untuk ketenangan hidup anda dan keluarga.
Di samping itu, MRTA/MRTT mempunyai premium lebih rendah berbanding MLTA atau MLTT. Oleh itu, MRTA/MRTT merupakan pilihan lebih baik jika anda tidak mempunyai tanggungan, kekurangan wang atau sudah pun memiliki insurans nyawa atau perubatan sendiri.
Jika anda mempunyai tanggungan, manfaat MRTA/MRTT adalah kecil. Ini kerana bank merupakan benefisiari polisi MRTA. Oleh itu, keluarga anda tidak akan menerima apa-apa manfaat tunai daripadanya.
Jom pelajari mengenai produk insurans takaful yang melindungi peminjam jika pembeli rumah mengalami kecacatan kekal atau mati – Mortgage Reducing Term Takaful atau MRTT.
Apakah faktor yang mempengaruhi keputusan bank dalam meluluskan permohonan kadar faedah yang lebih rendah?
Ada empat faktor utama yang perlu anda ketahui:
1. Skor kredit
Profil kredit yang baik adalah penting untuk membolehkan permohonan pinjaman anda diluluskan. Skor kredit yang baik juga boleh memberikan anda kadar faedah lebih baik, yang membawa penjimatan kepada dalam jangka panjang. Oleh itu pastikan anda mempunyai profil kredit yang baik dan pendapatan yang tetap.
2. Terma pinjaman
Dalam hal ini, bank biasanya akan mempertimbangkan tiga perkara:
- Amaun pinjaman: Lebih banyak anda meminjam, lebih tinggi kemungkinan bank menawarkan kadar faedah lebih rendah.
- Tempoh pinjaman: Pinjaman jangka panjang (35 tahun) akan mempunyai kadar faedah lebih rendah berbanding pinjaman jangka pendek.
- Insurans gadai janji (MRTA/MRTT): Sesetengah bank akan mempertimbangkan kadar faedah lebih rendah jika anda mengambil MRTA/MRTT mereka.
3. Lokasi
Kadar faedah yang perlu anda bayar mungkin berbeza bergantung pada lokasi hartanah anda. Bank percaya kejiranan matang dan mantap seperti Petaling Jaya dan Subang Jaya di Selangor berisiko rendah. Jenis hakmilik tanah juga memainkan peranan. Pinjaman untuk hartanah pegangan kekal mungkin diberi kadar faedah lebih rendah berbanding hartanah pegangan pajak.
4. Kesetiaan jenama
Bank biasanya akan menawarkan terma pinjaman yang lebih menarik kepada pelanggan yang telah sedia melanggan produk kewangan mereka seperti sewa beli, pembiayaan ASB dan pinjaman perumahan lain.
➡️ Kira dan bandingkan kelayakan pinjaman perumahan anda secara PERCUMA dengan hanya 3 langkah mudah menggunakan LoanCare.
Apakah yang boleh dilakukan oleh pemilik rumah dengan pinjaman sedia ada untuk mengurangkan kadar faedah pinjaman mereka?
Cuba buat pembiayaan semula gadai janji anda. Tukar kepada pinjaman baharu dengan bank yang sama atau bank lain dengan terma lebih baik, seperti kadar faedah lebih rendah atau tempoh pembayaran semula lebih pendek. Namun anda perlu juga mengambil kira moving cost pinjaman perumahan asal.
Moving cost adalah perbelanjaan yang akan anda tanggung apabila membiaya semula pinjaman perumahan, seperti pembayaran, bayaran guaman dan MRTA/MRTT. Sesetengah bank menawarkan moving cost percuma. Rujuk bank anda sebelum membuat pilihan.
Katakan anda mempunyai pinjaman Kadar Separuh Fleksibel atau Kadar Fleksibel. Anda boleh menurunkan kadar faedahnya dengan membuat bayaran pendahuluan untuk mengimbangi amaun prinsipal. Ini akan membawa penjimatan dalam jangka panjang.
Apakah antara istilah penting yang perlu diketahui oleh pengguna sebelum memulakan rundingan?
Pengetahuan asas yang kukuh mengenai istilah adalah penting untuk memulakan rundingan. Ketahui istilah berikut dan maksudnya:
- Tempoh terkunci: Tempoh anda perlu mengekalkan pinjaman dengan bank. Secara umum, antara lima ke tujuh tahun. Jika anda memutuskan untuk menyelesaikan hutang lebih awal, penalti setinggi 5% daripada pinjaman anda akan dikenakan.
- Tunggakan: Merujuk kepada sama ada bayaran terlewat atau bayaran yang perlu dibuat dalam tempoh tertentu.
- Penilaian: Anggaran nilai sesebuah hartanah yang digunakan untuk menentukan duti setem. Ada dua jenis penilaian. Pertama, yang berdasarkan nilai transaksi rumah-rumah di kawasan sama. Ini mungkin tidak mencerminkan nilai sebenar hartanah terbabit. Kedua, yang dibuat oleh penilai berlesen. Bank biasanya menerima penilaian yang dibuat oleh penilai profesional ini.
- Penyelesaian awal: Peminjam mungkin mendapat manfaat daripada penyelesaian penuh pinjaman mereka lebih awal daripada tarikh yang dipersetujui, atau mereka boleh dikenakan penalti disebabkan tempoh terkunci. Sama ada anda mendapat manfaat atau penalti bergantung pada perjanjian anda.
- Standardised Base Rate (SBR): SBR diperkenalkan pleh BNM sebagai rujukan umum untuk pinjaman runcit baharu bermula 1 Ogos 2022. SBR menjadi rangka kerja baharu untuk menentukan harga pinjaman runcit seperti pinjaman perumahan dan peribadi. SBR dihubungkan hanya kepada OPR. Ini bermakna perubahan hanya akan berlaku pada kadar faedah pinjaman anda jika bank pusat menaikkan atau menurunkan OPR.
Ingat, rundingan terbaik adalah jika kedua-dua pihak mendapat manfaat dan saling bersetuju. Pelajari bagaimana pinjaman perumahan berfungsi dan segala perkara yang terlibat. Lebih tinggi pengetahuan anda, lebih tinggi keyakinan anda. Amat penting untuk pembeli rumah baru untuk mengetahui Cara kira DSR untuk ketahui kelayakan pinjaman perumahan. Akhir sekali, persiapkan diri dengan skor kredit yang cemerlang untuk mencerahkan peluang anda mendapatkan pinjaman dengan kadar faedah yang baik.