MRTA vs MLTA - Insurans pinjaman perumahan yang mana lebih baik?

Pembelian rumah mungkin merupakan pelaburan terbesar dalam hidup anda. Sebagai pemilik rumah, anda harus memikirkan tentang risiko yang bakal dihadapi, seperti – apakah yang akan terjadi kepada rumah anda serta keluarga sekiranya sesuatu yang tidak diingini terjadi kepada anda? Siapakah yang akan mengambil alih tanggungjawab kewangan dalam menyelesaikan ansuran gadai janji rumah atau bayaran bulanan pinjaman perumahan anda nanti?

Maka, di sinilah anda patut kenali plan insurans gadai janji atau lebih dikenali sebagai insurans pinjaman perrumahan. Jom kita lihat secara terperinci pilihan yang ada untuk para pemilik rumah di Malaysia, termasuk alternatif ketiga yang tidak diketahui ramai!

Apa itu MRTA?

MRTA yang juga dikenali sebagain insurans jangka pengurangan gadai janji, ialah pilihan konvensional yang paling popular untuk peminjam perumahan dan produk ini biasanya ditawarkan semasa memohon pinjaman daripada bank. MRTA adalah insurans hayat kumpulan premium tunggal yang membayar pinjaman rumah yang tertunggak anda sekiranya anda meninggal dunia atau ditimpa musibah kecacatan kekal (Total Permanent Disability/TPD).

Elemen ‘jangka pengurangan” atau lebih dikenali sebagai ‘reducing balance’ bermakna perlindungan anda secara beransur-ansur akan berkurang selaras dengan baki pinjaman anda sehingga ia mencapai angka sifar pada akhir tempoh pinjaman.

Jika berlaku kematian atau hilang upaya kekal, manfaat yang diperoleh daripada insurans gadai janji ini akan terus dibayar kepada pihak bank/peminjam untuk menyelesaikan pinjaman anda yang tertunggak dan ahli keluarga anda tidak akan menerima apa-apa manfaat tunai daripadanya. Ini kerana bank tersebut berfungsi sebagai benefisiari berpandukan polisi MRTA.

Anda boleh memilih amaun perlindungan dan tempoh polisi anda. Premium yang dikenakan bergantung pada usia, jantina dan sebagainya. Premium ini perlu dibayar habis terlebih dahulu secara sekali gus. Kebanyakan pembeli rumah menambahkan jumlah premium ini kepada gadai janji mereka kerana kebanyakan bank menawarkan kadar faedah yang lebih rendah ke atas pinjaman perumahan jika anda memilih MRTA.

Anda juga sudah tentu boleh membelinya kemudian di masa hadapan, tetapi anda perlu mempunyai wang yang mencukupi untuk membayar premium sekaligus.

Di manakah MRTA boleh dibeli?

Bank-bank adalah teman baik MRTA kerana merekalah benefisiari polisi ini . Oleh itu, kebanyakan bank akan mengesyorkan anda untuk memilih MRTA. Walau bagaimanapun, ketahuilah bahawa insurans gadai janji ini tidak wajib, maka jangan sesekali merasa tertekan untuk membeli MRTA sekiranya pemberi pinjaman anda menjadikannya sebagai syarat agar anda layak untuk pinjaman rumah. Pastikan anda menerokai pilihan lain yang terdapat di pasaran.

Walau bagaimanapun, prosesnya agak rumit dan mungkin mengambil masa yang lama jika anda berhasrat untuk memindahkan polisi dari satu bank ke bank lain. Anda juga diberi pilihan untuk menyerahkan insurans gadai janji ini pada bila-bila masa dan mendapatkan kembali nilai penyerahan mengikut terma polisi bertulis anda.

BACAAN POPULAR: 
🏠 Panduan beli rumah dengan Pinjaman Perumahan Kerajaan (LPPSA).
💰 Refinance rumah: Taktik untuk menikmati kadar faedah yang lebih rendah.

Apa itu MLTA?

Tidak seperti MRTA, MLTA tidak dijual oleh bank. Sebaliknya, MLTA atau Insurans Jangka Tahap Gadai Janji ditawarkan oleh broker pinjaman perumahan atau ejen insurans. MLTA menawarkan bayaran balik untuk pinjaman rumah terkumpul dan pulangan tunai yang terjamin pada akhir skim, seperti polisi insurans hayat.

MLTA (produk konvensional) dan Mortgage Level Term Takaful (MLTT), versi Islamik serta patuh Shariah menawarkan bayaran balik untuk pinjaman rumah terkumpul serta pulangan tunai yang terjamin pada akhir skim ini. Manfaat tunai ini dapat membantu dalam menjaga keluarga anda sekiranya anda meninggal dunia atau hilang upaya kekal sepenuhnya (TPD). Tidak seperti MRTA, sesiapa sahaja boleh menjadi benefisiari untuk MLTA, di mana pemegang polisi boleh mencalonkan mana-mana ahli keluarga untuk menerima pembayaran sekiranya sesuatu berlaku kepada beliau.

Jumlah MLTA yang diinsuranskan akan kekal atau tidak berubah sepanjang tempoh polisi. Perkara yang paling penting mengenai insurans gadai janji ini adalah bayaran insurasnnya adalah kalis kredit dan tidak akan dibekukan. Ia adalah perlindungan lengkap dengan penjimatan tambahan, ‘rider’ atau pilihan tambahan dan adakalanya juga terdapat pulangan polisi premium untuk memenuhi keperluan kewangan keluarga anda.

Semasa membayar bank untuk jumlah gadai janji yang belum dijelaskan, syarikat insurans akan membayar sebarang baki wang (ditambah dengan pulangan ke atas pelaburan jika polisi itu bersifat pelaburan) dalam bentuk pembayaran tunai kepada benefisiari polisi. Kebanyakan MLTA menyediakan pilihan untuk meliputi “rider” perubatan untuk penyakit kritikal juga, untuk perlindungan yang lebih komprehensif.

NOTA: MLTA agak popular kerana fleksibilitinya. Anda boleh berkongsi insurans ini jika anda membeli hartanah dengan orang lain, di mana dalam hal ini skim akan melindungi hanya 50% dari pinjaman anda.

Polisi MLTA mudah untuk dipindahkan dari satu hartanah ke hartanah yang lain. Ini menjadikan MLTA popular dalam kalangan pelabur hartanah. Bukan itu sahaja, anda juga boleh menyerahkan polisi insurans gadai janji ini pada bila-bila masa dengan nilai serahan terjamin yang disebut dalam kertas polisi anda.

Kebanyakan syarikat insurans menawarkan MLTA kerana ia adalah hibrid insurans hayat yang menawarkan perlindungan dan juga simpanan.

Bagaimanakah MRTA dan MLTA dihitung di Malaysia?

Seperti produk insurans lain, premium kedua-dua MRTA dan MLTA bergantung pada faktor seperti:

• Usia pengambil insurans
• Amaun perlindungan
• Tempoh pinjaman perumahan
• Kadar faedah pinjaman perumahan
• Faktor risiko kesihatan
• Pilihan untuk membayar insurans secara tunai atau ditambah kepada pinjaman perumahan (untuk MRTA sahaja)

MRTA jauh lebih murah berbanding MLTA kerana amaun perlindungannya berkurangan dengan peredaran masa manakala untuk MLTA, amaun perlindungan kekal sepanjang tempoh pinjaman perumahan. Jika anda mengambil manfaat MLTA pada tahun kedua pinjaman atau tahun ke-28, benefisiari anda akan memperoleh amaun perlindungan yang penuh.

MRTA vs MLTA – Perbandingan Kos

Mari kita lihat satu contoh pinjaman perumahan RM350,000 dengan butiran berikut:

• Usia peminjam adalah 40 tahun
• Tempoh pinjaman adalah 30 tahun, dengan pembiayaan 90%
• Kadar faedah sebanyak 5% (terpakai untuk hartanah berharga RM350,000)

Polisi insurans MRTA hanya memerlukan pembayaran sekali sebanyak RM18,841. Polisi insurans MLTA pula memerlukan bayaran bulanan sebanyak RM367 (RM4,404 setahun). Selama tempoh pinjaman 30 tahun, pembayaran premium berjumlah RM132,120, atau 10 kali ganda lebih mahal berbanding MRTA.

	MRTA	MLTA
Jumlah pinjaman perumahan (pembiayaan 90%)	RM300,000	RM300,00
Tempoh	30 years	30 years
Kadar faedah	5%	5%
Jumlah kos premium	RM18,841	RM132,120
Pembayaran	Dibayar sekali gus pada permulaan	Dibayar secara ansuran bulanan selama 30 tahun

Insurans pinjaman perumahan yang mana menawarkan perlindungan lebih baik?

Mari kita teliti kelebihan dan kekurangan kedua-dua MRTA dan MLTA untuk membantu anda membuat keputusan:

Apakah kelemahan MRTA?

1) Kelemahan terbesar MRTA ialah penyelesaian pinjamannya yang pergi terus ke bank, tanpa dapat dikawal oleh keluarga atau waris anda. Walaupun pinjaman itu telah selesai, rumah anda boleh terus dibekukan, sehinggalah semua cukai pendapatan, perbelanjaan perundangan dan perakaunan anda dibayar. Anda perlu ingat, memandangkan keluarga anda tidak akan menerima apa-apa nilai tunai dari polisi ini, mereka tidak akan dilindungi sepenuhnya dari beban kewangan apabila anda telah tiada.

2) Mereka yang memilih perlindungan MRTA perlu mengambil perhatian bahawa MRTA mereka akan terjejas oleh turun naik kadar faedah selaras mengikut pergerakan Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia. Akibatnya, sebarang kenaikan kadar faedah bank boleh menjadikan baki pinjaman lebih tinggi daripada baki pinjaman yang dijangka. Oleh itu, pemegang polisi tiada pilihan melainkan untuk membayar bakinya.

BACA: Senarai kadar pinjaman terbaru bagi bank diseluruh Malaysia

MRTA sesuai untuk anda jika:

• anda bercadang untuk tinggal di rumah tersebut untuk jangka masa panjang dan tidak mempunyai tanggungan kewangan,
• anda golongan belia yang mempunyai profil dan bajet kewangan yang tidak kukuh
• anda sudah mempunyai insurans perubatan sendiri.

Kelebihan MRTA	Kekurangan MRTA
Jumlah kos premium yang lebih rendah. Hanya memerlukan satu bayaran sekali gus.	Perlindungan hanya meliputi kematian dan hilang upaya kekal. Tiada pembayaran untuk penyakit kritikal.
Boleh ditambahkan kepada pinjaman perumahan untuk mengurangkan perbelanjaan tambahan	Jumlah yang diinsuranskan berkurangan dengan peredaran masa sehingga nilai tunainya menjadi sifar pada akhir tempoh pinjaman.
	Boleh dipindahkan, namun prosesnya rumit.

Sebelum memohon pinjaman perumahan, pastikan anda mengetahui apakah kelayakan pinjaman rumah maksimum anda menggunakan nisbah pembiayaan hutang (DSR). Anda boleh melakukannya dengan mudah melalui Indikator Kelayakan Pinjaman Rumah iProperty yang juga dikenali sebagai LoanCare dalam tiga langkah mudah.

Apakah kelemahan MLTA?

1) Untuk menikmati kemudahan tambahan yang ada pada MLTA, anda perlu membayar premium lebih tinggi, setinggi 10 kali ganda berbanding MRTA. Namum, premium MLTA boleh dibayar secara berkala sepanjang tempoh gadai janji, secara bulanan, suku tahunan atau tahunan.

2) Anda tidak perlu membeli MLTA apabila membeli rumah anda, tetapi jika anda membelinya kemudian, anda akan membayar lebih dalam jangka panjang kerana bayaran premiumnya berulang-ulang. Bagi MLTA, umur memainkan peranan penting iaitu semakin tinggi umur, semakin tinggi premium anda.

MLTA sesuai untuk anda jika:

• anda merancang untuk menyimpan hartanah untuk jangka masa pendek atau upgrade ke hartanah lebih baik dalam masa beberapa tahun
• anda seorang pelabur hartanah yang memiliki beberapa hartanah sewa, MLTA mudah untuk dipindahkan dan boleh digunakan untuk mana-mana pinjaman perumahan. Tidak perlu memindahkan polisi dari satu bank ke bank lain apabila membuat pembiayaan semula atau menjual hartanah. Anda boleh menggunakan MLTA untuk hartanah berikutnya dengan mudah.

Kelebihan MLTA	Kekurangan MLTA
Amaun perlindungan kekal sehingga akhir tempoh pinjaman.	Jumlah kos premium yang lebih tinggi.
Nilai tunai terkumpul. Boleh dikeluarkan pada bila-bila masa.
Mudah untuk memindahkan perlindungan ke hartanah baru.

Tips semasa membeli insurans pinjaman perumahan

• Jangan menjadi mangsa kepada ejen hartanah yang cuba meletakkan MRTA dalam pakej pinjaman perumahan tanpa memaklumkan anda tentang keperluannya serta dia berdolak-dalih mengenai kadar faedah.
• Ketahui sama ada yuran pinjaman guaman dan yuran penilaian turut dibiayai dalam pakej pinjaman rumah anda.
• Sekiranya anda bercadang untuk menjual hartanah itu dalam masa beberapa tahun, jangan beli insurans gadai janji tetapi jika anda berhasrat untuk menyimpannya untuk jangka masa yang lama atau membeli bersama dengan orang lain, adalah lebih baik jika anda membeli insurans.
• Anda tidak perlu membeli insurans MRTA/MLTA sekiranya sudah mempunyai insurans hayat yang turut melindungi jumlah pinjaman dan anda tidak mempunyai liabiliti kewangan yang lain.

Terdapat juga MRTA dan MLTA versi Takaful yang dipanggil Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) dan Mortgage Level Term Takaful (MLTT). Baca di sini untuk mengetahui yang mana lebih baik, MRTT atau MLTT.

Adakah wajib membeli MRTA atau MLTA?

Di segi undang-undang, insurans pinjaman perumahan sama ada MRTA atau MLTA tidak wajib. Bank Negara Malaysia (BNM) tidak mewajibkan pembeli rumah mempunyai insurans ini. Namun institusi kewangan biasanya meletakkan syaratnya sendiri untuk meluluskan pinjaman perumahan. Kemungkinan besar anda tidak layak jika tidak mengambil insurans pinjaman perumahan.

Bolehkah saya memindahkan MRTA atau MLTA ke hartanah lain?

Ramai orang salah faham bahawa MRTA tidak boleh dipindahmilik dari satu hartanah ke hartanah yang lain. Tanggapan ini tidak benar. Anda hanya perlu menambah nilai premium berdasarkan nilai hartanah baru. Katakan anda bercadang untuk upgrade ke rumah baru berharga RM600,000 (Hartanah B) dan anda mempunyai baki RM400,000 di dalam MRTA anda. Anda hanya perlu menambah RM200,000 apabila memindahkan MRTA anda ke Hartanah B.

Namun prosesnya agak rumit dan mungkin memakan masa jika anda ingin memindahkan polisi dari satu bank ke bank lain. Sebagai alternatif, anda boleh menyerahkan MRTA tadi pada bila-bila masa dan mendapatkan nilai serahan secara tunai seperti yang tertera dalam terma polisi. Anda kemudian boleh membeli insurans pinjaman perumahan baru untuk Hartanah B.

Berbeza dengan MLTA yang merupakan polisi yang tidak terikat dengan mana-mana pinjaman perumahan. Anda boleh menggunakannya untuk pembelian hartanah seterusnya.

Bolehkah saya mengubah MRTA menjadi MLTA?

Ya, boleh. Pertama, anda perlu memohon pembatalan MRTA dengan syarikat insurans yang mengeluarkannya. Tidak perlu berurusan dengan bank kerana bank hanya mengeluarkan pinjaman, bukan insurans MRTA.

Bergantung pada kontrak, anda mungkin mendapat bayaran balik secara prorata. Kemudian bolehlah anda memohon untuk satu MLTA. Sesetengah ejen insurans akan menasihati anda memohon MLTA SEBELUM membatalkan MRTA. Ini kerana biasanya terdapat tempoh tangguh kelulusan MLTA dan rumah anda berisiko tiada perlindungan jika anda membatalkan MRTA terlebih dahulu.

Adakah terdapat alternatif bagi MRTA dan MLTA?

Jika anda ingin mendapatkan gabungan kedua-dua pilihan pada kadar premium yang lebih rendah, maka Insurans Jangka Hayat atau ‘Term Life Insurance‘ adalah jawapannya. Ia adalah insurans hayat tertua dan yang paling biasa dibeli kerana ia menawarkan keluarga anda (benefisiari) pembayaran sekali gus (jumlah jaminan) sekiranya berlaku kematian atau hilang upaya kekal semasa tempoh polisi anda (sama dengan MLTA).

Sementara itu, struktur premiumnya adalah menyerupai MRTA tetapi lebih fleksibel kerana anda dan orang tersayang akan dilindungi selagi anda membayar premium dan ia boleh ditamatkan pada bila-bila masa. Pemegang polisi juga boleh melanjutkan perlindungan dengan menambahkan penyakit kritikal ke dalam polisi demi pulangan premium yang lebih tinggi.

Terdapat 2 cara untuk menggabungkan Insurans Jangka Hayat untuk memenuhi keperluan pinjaman rumah anda. Sekiranya anda meninggal dunia, pelan yang lebih murah akan memberikan wang sekaligus kepada keluarga anda di mana ia boleh dilaburkan sebagai pendapatan faedah tetap yang boleh digunakan untuk membayar ansuran pinjaman perumahan.

Walau bagaimanapun, jika anda mahu keluarga anda menerima wang tunai tambahan selepas menyelesaikan pinjaman yang belum dijelaskan, perlindungan Insurans Jangka Hayat  anda haruslah sama dengan jumlah perbelanjaan sepanjang hidup anda sehingga anggaran umur persaraan anda (katakan 20 tahun) supaya keluarga anda dapat membayar bil bersama gadai janji sekiranya berlaku sesuatu kepada anda.

Sekiranya anda mencari pilihan yang berpatutan dan lebih fleksibel dengan nilai premium dan perlindungan yang telus, maka Insurans Jangka Hayat ialah apa yang anda perlukan.

ARTIKEL MENARIK KHUSUS UNTUK ANDA:

😥”Disenarai Hitam” Oleh CCRIS/CTOS? Dapatkan Loan Rumah Dengan 4 Tips Ni
🙏 Kelulusan pinjaman akan semakin sukar diperoleh. Ini sebabnya.