Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property.

BNM naikkan OPR ke 2.75%: Kesan kepada pinjaman perumahan anda

test

Untuk kali keempat tahun ini, Bank Negara Malaysia telah menaikkan Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 2.75%. Mari kita lihat kesannya ke atas pinjaman perumahan anda.

refinance-lppsa-pinjaman
© Wong Yu Liang | 123RF

Artikel ini diterjemah oleh Ridzwan A.Rahim dari artikel asal BNM increases OPR to 2.25% – How will it affect your home loan?

Apa itu OPR Malaysia?

Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) ditentukan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Ia merupakan kadar yang perlu dibayar oleh satu bank yang meminjam dari bank yang lain. Kadar OPR yang rendah mempunyai kesan domino iaitu kadar faedah lebih rendah. Tujuannya menggalakkan konsumer berbelanja dan meminjam, seterusnya merangsang ekonomi negara.

OPR yang lebih tinggi, sebaliknya, akan menyebabkan kadar faedah yang lebih tinggi – justeru menjadikan kos pinjaman lebih mahal bagi peminjam bank seperti pembeli rumah dan pemilik perniagaan.

Mengapa BNM mengurangkan OPR pada 2020 dan meningkatkannya sebanyak tiga kali pada 2022?

Kadar Dasar Semalaman Malaysia dikekalkan pada paras terendah dalam sejarah pada 1.75% selama hampir 2 tahun (Julai 2020-Mei 2022) sejak ia dikurangkan daripada 3.0% pada 2020 akibat wabak Covid-19 yang melanda negara Malaysia. 1.75% adalah OPR terendah dalam rekod negara Malaysia, menurut data BNM yang bermula sejak 2004 di laman webnya.

Berikutan prospek pertumbuhan ekonomi Malaysia yang positif, BNM telah meningkatkan OPR Malaysia kepada 2% pada 11 Mei 2022, kepada 2.25 % pada 6 Julai 2022 dan 2 bulan kemudian, kepada 2.50%.

Perubahan dalam OPR Malaysia

TarikhKadar OPR Malaysia
(TERKINI) November 20222.75%
September 20222.50%
Julai 20222.25%
Mei 20222.0 peratus%
Julai 20201.75%
Mei 20202.0%
Mac 20202.5%
Januari 20202.75%
November 20193.0%
  1. Pada 22 Januari 2020, Jawatankuasa Dasar Monetari BNM dalam satu langkah mengejut mengumumkan bahawa ia mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas (basis points) kepada 2.75%. BNM berkata bahawa “pelarasan OPR adalah langkah awal untuk memastikan trajektori pertumbuhan ekonomi di tengah-tengah kestabilan harga”.
  2. BNM mengumumkan satu lagi pemotongan OPR pada 3 Mac 2020 – sebanyak 25 mata asas kepada 2.5%
  3. Pada 5 Mei 2020 – hanya dua bulan selepas pengurangan kedua – OPR dikurangkan lagi kepada 2% untuk menggalakkan peminjaman di tengah-tengah pandemik Covid-19 yang sedang berleluasa.
  4. Pada 7 Julai 2020, pemotongan OPR dikurangkan untuk kali keempat dalam masa 7 bulan – penurunan sebanyak 25 mata asas kepada 1.75% itu menunjukkan betapa nyata kesan Covid-19 terhadap ekonomi Malaysia.
  5. Pada 11 Mei 2022, BNM memutuskan untuk meningkatkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2%, memetik “pembukaan semula ekonomi global yang berterusan dan peningkatan dalam keadaan pasaran buruh terus menyokong pemulihan aktiviti ekonomi”.
  6. Pada 6 Julai 2022, BNM sekali lagi meningkatkan OPR Malaysia sebanyak 25 mata asas kepada 2.25%.
  7. OPR dinaikkan oleh BNM buat kali ketiga pada 2022, daripada 2.25% kepada 2.50% pada 8 September 2022. Menurut BNM, “Ekonomi global terus berkembang, meskipun pada kadar sederhana – disebabkan oleh tekanan kos yang semakin meningkat, keadaan kewangan global yang lebih ketat serta langkah-langkah pembendungan di China
  8. Pada 3 November 2022, BNM telah meningkatkan OPR untuk kali keempat pada tahun 2022. . Menurut kenyataan BNM, Jawatankuasa Dasar Monetari bank pusat telah memutuskan untuk melaraskan lagi tahap kemudahan monetari berlatar belakangkan prospek pertumbuhan positif yang berterusan bagi ekonomi Malaysia.

source: tradingeconomics.com

Mengapakah kadar faedah dinaikkan walaupun kos sara hidup semakin tinggi?

Menurut BNM, pelaksanaan dasar yang betul pada masa yang tepat adalah penting.

  • Jika BNM mengekalkan OPR terlalu rendah untuk tempoh yang terlalu lama walaupun ekonomi semakin pulih, hal ini boleh menyebabkan perbelanjaan dan peminjaman yang terlalu banyak. Keadaan ini seterusnya menyebabkan harga meningkat.
  • Pada masa ini, ekonomi tidak lagi mengalami krisis. Oleh itu, BNM mula membuat pelarasan OPR secara beransur-ansur apabila ekonomi bertambah baik. Tindakan ini sama seperti doktor yang perlu menyesuaikan dos ubat mengikut keadaan pesakit.
  • BNM juga mahu mengelakkan daripada harga terus meningkat secara lebih mendadak untuk banyak barangan. Hal ini akan menjadi lebih buruk apabila harga yang semakin meningkat menyebabkan upah lebih tinggi dan seterusnya menyebabkan harga meningkat sekali lagi.
  • Kadar faedah yang lebih tinggi membantu memutuskan kitaran ini. Keadaan mungkin menjadi lebih buruk jika BNM menunggu sehingga inflasi menjadi tidak terkawal sebelum bertindak. Pada masa itu, BNM mungkin perlu menaikkan OPR dengan lebih mendadak.

Kesan peningkatan OPR Malaysia terhadap pinjaman perumahan

OPR mempengaruhi Kadar Asas Standard (SBR), Kadar Asas (BR) dan Kadar Pinjaman Asas (BLR) sesebuah bank, di mana SBR, BR dan BLR biasanya berkurangan atau meningkat mengikut turun naik OPR.

Malaysia money ringgit bill in hand
Ekachai Wongsakul | 123rf

Dengan peningkatan OPR, semua bank di Malaysia akan menyemak (menaikkan) kadar faedah masing-masing, sekaligus menjadikan produk pinjaman perumahan menjadi lebih mahal. Secara ringkasnya, OPR yang lebih tinggi akan menyebabkan yang berikut:

Pembayaran ansuran bulanan yang lebih tinggi

Setiap kali OPR meningkat, bank akan memberikan kos pinjaman yang lebih tinggi dalam bentuk kadar faedah yang lebih tinggi kepada pengguna, yang seterusnya meningkatkan jumlah bayaran ansuran bulanan anda.

Peningkatan sebanyak 0.25% dalam OPR untuk pinjaman perumahan RM500,000 dengan tempoh 30 tahun berkemungkinan akan meningkatkan bayaran ansuran bulanan sebanyak RM71.

Ini bermakna peminjam perlu membayar tambahan RM25,560 untuk pembayaran faedah dalam tempoh 30 tahun itu.

Tempoh pinjaman yang lebih tinggi (jika jumlah ansuran bulanan dikekalkan).

Jika jumlah ansuran bulanan lama dikekalkan, tempoh pembayaran balik akan menjadi lebih lama disebabkan oleh kenaikan kadar faedah. Menggunakan contoh di atas, sekiranya anda mempunyai pinjaman perumahan berjumlah RM500,000 (tempoh 30 tahun) pada kadar faedah 3.83%, bayaran ansuran bulanan akan berjumlah RM2367.

Apabila OPR dinaikkan sebanyak 0.25% dan sejurusnya kaedah faedah bank dinaikkan ke 4.18%, tempoh pinjaman perumahan anda akan meningkat sebanyak 2 tahun kepada 32 tahun – sekiranya anda memilih untuk mengekalkan jumlah ansuran bulanan pada RM2,367.

Walau bagaimanapun, konsumer yang telah mengambil pinjaman perumahan pada kadar yang tetap (fixed home loan) tidak akan melihat sebarang perubahan pada ansuran bulanan mereka.

Bank perlu menghantar surat pemberitahuan mengenai amaun ansuran yang baharu apabila berlaku pindaan BR/BLR. Ini perlu dibuat sekurang-kurangnya 7 hari kalendar sebelum ansuran bulanan yang baharu itu berkuatkuasa.

Apakah kadar pinjaman terbaharu bank-bank di Malaysia?

AHB maybank
© tktktk/ 123RF

Memandangkan OPR telah dinaikkan kepada 2.75%, bank-bank utama di Malaysia akan meningkatkan Kadar Asas Standard (SBR), Kadar Pinjaman Asas (BLR) dan Kadar Asas (BR) seiring dengan peningkatan OPR. Ini termasuk bank seperti Maybank, Public Bank Bhd, RHB Bank Bhd, CIMB Bank Bhd dan OCBC Bank.

Kadar Asas Standard atau SBR akan digunakan untuk pinjaman perumahan atau pembiayaan kadar terapung untuk individu yang baharu bermula 1 Ogos 2022. Peminjam yang telah mengambil pinjaman perumahan sebelum Ogos 2022 dan selepas Januari 2015 akan menggunakan Kadar Asas atau BR. Manakala peminjam yang telah mengambil pinjaman perumahan sebelum Januari 2015, akan menggunakan Kadar Pinjaman Asas atau BLR.

SBR yang baru sahaja diperkenalkan pada Ogos 2022, bertujuan untuk menggantikan Kadar Asas (BR), kadar rujukan yang diperkenalkan pada 2015. BR itu sendiri diperkenalkan untuk menggantikan kadar rujukan lain, Kadar Pinjaman Asas (BLR). Di bawah rangka kerja kadar rujukan terdahulu, setiap bank dibenarkan untuk menetapkan BR sendiri. Ini bermakna setiap bank mempunyai BR yang berbeza. Walau bagaimanapun, apabila rangka kerja baharu telah bermula, semua bank akan menggunakan satu kadar – SBR. SBR adalah sama untuk setiap bank, sekaligus memudahkan konsumer membandingkan produk pinjaman.

BANKSBRBR*BLR*Kadar Pembiayaan Efektif Indikatif* atau ELR (%) 
Affin Bank2.75%3.20%6.06%TBA
CIMB2.75% 3.25%6.10%TBA
Maybank2.75% 2.20%5.90% TBA
RHB Bank2.75% 3.00%5.95% TBA
OCBC Bank2.75% 3.01%6.01% TBA

*Belum dikemaskini untuk November 2022.

Ini dia senarai Kadar Faedah Pinjaman BR & BLR dari Bank Negara Malaysia (belum diubahsuai untuk November 2022)

Selain SBR, BR dan BLR, kadar spread yang dikenakan oleh bank juga tidak kurang pentingnya. Spread di sini merujuk kepada margin keuntungan bank yang sentiasa tetap. Dengan menambah nilai SBR, BR atau BLR dan margin keuntungan (atau spread) sesebuah bank, anda akan mendapat kadar pinjaman berkesan atau Effective Lending Rate (ELR).

Kadar Pinjaman Efektif (Kos keseluruhan pinjaman anda) = Kadar rujukan (Cth: SBR, BR)  +  Spread (premium risiko kredit & mudah tunai, kos operasi & margin keuntungan).

Sebagai contoh = 2.75% (SBR) + 1.1% (Spread) = 3.85% (ELR)

Walaupun anda tidak boleh mengurangkan kadar faedah (SBR, BR atau BLR), anda boleh berbincang dengan bank mengenai kadar spread. Anda boleh mendapatkan kadar spread yang baik jika bijak berunding. Walau bagaimanapun, ia juga bergantung kepada tahap risiko anda.

Jika bank menganggap anda sebagai individu berisiko tinggi (banyak hutang, berpendapatan rendah atau mempunyai rekod pekerjaan yang buruk), mungkin sukar bagi anda untuk berunding. Jika bank meluluskan pinjaman anda pun sudah cukup bernasib baik.

Individu berisiko sederhana mungkin ada peluang 50-50.

BACAAN POPULAR:
? Cara menulis wasiat: Apa anda perlu tahu mengenai perancangan harta pusaka
? Kenapa orang refinance rumah dan bagaimana caranya?

Jika anda seorang individu berisiko rendah dengan penarafan kredit yang baik, anda boleh meminta pengurangan spread. Mengapa? Kerana bank sanggup mengurangkan kadar faedah anda untuk mengelakkan anda lari ke bank pesaing yang lain.

Sama ada anda individu berisiko rendah, sederhana atau tinggi, semuanya bergantung kepada perancangan kewangan anda. Perancangan yang teliti mampu menurunkan tahap risiko anda dan memberi anda kelebihan ketika berunding.

Walaupun penurunan OPR tidak akan membangunkan sektor hartanah secara mendadak, ia mungkin menggalakkan perbelanjaan kerana kadar faedah mempengaruhi kebolehan membeli hartanah dengan menaikkan atau menurunkan kos pinjaman. 

Walaupun kesan kenaikan faedah sukar dijangka, cara yang terbaik untuk konsumer ialah berunding dengan bank untuk spread yang lebih memanfaatkan.

Artikel Lain