Kos MRTT jangka pendek | Kos MLTT jangka pendek | |
Pinjaman perumahan asal | RM250,000 | RM250,000 |
Tempoh pinjaman perumahan | 35 years | 35 years |
Jumlah premium Takaful (35 tahun) | RM14,470 | RM81,589.20 |
Jumlah pinjaman yang dilindungi Takaful | RM264,470 (RM250,00 + bayaran MRTT sekaligus RM14,470) | RM250,000 |
Ansuran bulanan rumah (3.25%) | RM1,055.00 | RM997.34 |
Ansuran bulanan Takaful | RM57.66 (disertakan bersama ansuran rumah) | RM194.26 |
Jumlah ansuran bulanan (pinjaman + Takaful) | RM1,055.00 | RM1,191.60 |
Mari kita lihat dua produk insurans Takaful di Malaysia iaitu MRTT dan MLTT. Kami senaraikan kelebihan dan kekurangan setiap satu, kosnya dan maklumat penting lain untuk pembeli rumah di Malaysia.

Artikel ini diterjemahkan dari Which takaful insurance is better: MRTT or MLTT oleh Ariff Yusof.
Ianya adalah satu komitmen yang besar apabila melibatkan pembelian hartanah, terutama sekali jika anda adalah pembeli rumah pertama. Selalunya, apabila anda memilih untuk mengambil pinjaman yang ditawarkan oleh institusi kewangan ini bermakna anda juga perlu memberikan komitmen sebagai penerima pinjaman selama 35 tahun bergantung kepada syarat pinjaman normal. Namun, tahukah anda pinjaman hartanah ini selalunya datang dengan insurans hartanah?
Apa itu insurans hartanah dan adakah anda perlukannya?
Secara mudahnya, insurans hartanah adalah produk insurans di bawah takaful yang dikenali dengan nama MRTT atau MLTT. Ia memberikan perlindungan untuk nilai yang tertunggak dalam pinjaman hartanah anda sekiranya berlaku sebarang kematian atau kecacatan kekal (TPD). Dengan adanya polisi yang melindungi pinjaman jangka masa panjang anda, ini menjadikan anda dan juga pasangan lebih tenang. Setidak-tidaknya orang yang tersayang anda dilindungi sekiranya terjadi perkara yang tidak diingini.
Tanpa perlindungan insurans, institusi pemberi pinjaman hartanah dalam kes ini (contoh: bank) mempunyai hak untuk mengambil semula rumah dan melelongnya jika terdapat kegagalan dalam melunaskan pembayaran hutang tersebut.
Dengan adanya insurans hartanah, anda atau pasangan masih mempunyai hak untuk kekal memiliki rumah tersebut asalkan nilai insurans mampu menampung jumlah pinjaman sama ada melalui pembayaran terus ke institusi kewangan atau memberikan jumlah keseluruhan kepada benefisiari – bergantung kepada produk insurans hayat yang telah anda beli.
1. Apakah MRTT?
Mortgage Reducing Term Takaful atau nama singkatannya MRTT, adalah produk insurans takaful yang melindungi peminjam jika pembeli rumah mengalami kecacatan kekal atau mati. Dalam konsep yang lebih mudah, ia adalah mekanisme keselamatan yang direka untuk memberikan bantuan kewangan apabila anda tidak mampu untuk membayar semula pinjaman perumahan. Dalam keadaan seumpama ini, institusi kewangan seperti bank akan membayar keseluruhan kepada syarikat insurans. Insurans MRTT juga memberikan kestabilan kewangan untuk pasangan anda tanpa membebankan mereka terutama dalam keadaan yang mencabar.
Jumlah perlindungan di bawah MRTT berkurangan mengikut baki pinjaman yang belum dijelaskan. Ini bermakna jumlah hutang dengan bank akan berkurangan selari dengan pembayaran pinjaman perumahan anda. Maka penting bagi anda memastikan terma dan jumlah perlindungan insurans adalah jelas sebelum bermulanya polisi insurans MRTT anda.
Ambil perhatian bahawa polisi insurans MRTT akan dibatalkan jika pembeli rumah membiaya semula hartanahnya (refinance rumah) sebelum tamat tempoh perlindungan. Manakala MLTT tidak terkesan oleh pembiayaan semula hartanah atau jika pemilik hartanah mengambil keputusan untuk menjual hartanahnya.
2. Apa itu MLTT?
Mortgage Level Term Takaful atau turut dikenali sebagai MLTT juga adalah salah satu produk berkonsepkan Islamik yang memberikan bantuan kewangan kepada pembeli rumah jika berlaku kematian atau kecacatan kekal. Ia adalah perlindungan insurans hayat dan jumlah keseluruhan yang diinsuranskan akan kekal sama sepanjang tempoh polisi. Antara MRTT dan MLTT, beza yang jelas adalah cara pembayaran.
MLTT akan membayar keseluruhan pampasan kepada pemegang polisi atau penama jika berlaku kecacatan kekal (total permenant disability atau TPD) atau kematian. Dalam situasi ini, penama bertanggungjawab menyelesaikan hutang si mati kepada institusi kewangan dan ini boleh dibuat secara ansuran atau pembayaran sekaligus (lump sum) mengikut aturan yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak.
Jika ada lebihan setelah hutang pinjaman gadai janji dilangsaikan, penama berhak menerima wang lebihan pampasan ini. Kelebihan ini menjadikan MLTT lebih mahal berbanding MRTT.
MLTT juga tidak akan terkesan oleh pembiayaan semula hartanah atau jika pemilik hartanah mengambil keputusan untuk menjual hartanahnya pada bila-bila masa.
3. Berapakah kos untuk membeli MRTT dan MLTT?

Oleh kerana polisi insurans Takaful adalah berdasarkan jumlah pinjaman perumahan yang ditawarkan oleh institusi kewangan, tiada kos tetap untuk polisi insurans MRTT atau MLTT. Seperti mana-mana produk insurans, premium untuk kedua-dua MRTT dan MLTT bergantung pada faktor seperti:
- Usia pengambil insurans
- Amaun perlindungan pinjaman
- Tempoh pinjaman perumahan
- Kadar faedah pinjaman perumahan
- Faktor risiko kesihatan
- Pilihan untuk membayar insurans secara tunai atau ditambah kepada pinjaman perumahan (untuk MRTT sahaja)
Pembayaran sekaligus perlu dibuat pada permulaan polisi MRTT. Ramai pembeli rumah menambah amaun ini kepada nilai gadai janji mereka kerana apabila MRTT disertakan bersama tempoh pinjaman dan pelan pembayaran, bank pemberi pinjaman biasanya akan memberi kadar faedah lebih rendah kepada peminjam. MRTT dikatakan pilihan lebih murah berbanding polisi terma mendatar seperti MLTT.
MLTT biasanya lebih mahal kerana risiko yang dilindungi oleh institusi kewangan adalah lebih besar memandangkan jumlah pampasan yang sama akan dibayar pada sebarang masa polisi. Di samping itu, kosnya juga lebih tinggi untuk peminjam yang lebih berusia atau yang memilih tempoh perlindungan yang lebih panjang. Kosnya juga akan meningkat jika peminjam memerlukan nilai perlindungan yang lebih tinggi untuk hartanah mereka.
BACA: Insurans mana yang perlu dipilih, MRTA atau MLTA?
Perbandingan kos MRTA dan MLTA
Mari kita lihat contoh seorang lelaki 35 tahun dengan pinjaman perumahan RM250,000 untuk tempoh 35 tahun. Dalam contoh ini juga, MRTT ditambah kepada pinjaman perumahan.
Jika kita lihat jumlah premium dan ansuran bulanan, jelaslah MRTT pilihan lebih murah. Namun ini hanya untuk jangka pendek. Kita juga perlu ambil kira MLTT menawarkan nilai tunai balik terjamin di akhir skim, seperti polisi insurans hayat. Berikut adalah perbandingan MRTT dan MLTT untuk jangka panjang:
Kos MRTT jangka panjang | Kos MLTT jangka panjang | |
Pembayaran Takaful selama 35 tahun | – Pembayaran sekaligus RM14,470 (sebahagian daripada jumlah keseluruhan pinjaman) – Ansuran bulanan RM57.66 x 35 tahun = RM24,217.2 | Ansuran bulanan RM194.26 x 35 tahun = RM81,589.20 |
Nilai tunai balik selepas 35 tahun | Tiada | RM64,087 |
Kos jangka panjang selepas 35 tahun | RM38,687.2 (RM14,470 + RM25,995.40) | RM17,502.20 (RM81,589.20 – RM64,087) |
Maka dalam kebanyakan senario, MLTT menawarkan lebih nilai dalam jangka panjang.
4. Wajibkah memiliki MRTT atau MLTT?
Menurut undang-undang, ia bukanlah sesuatu yang wajib. Namun, ia telah menjadi satu perkara harus untuk mendapat pinjaman rumah atau pinjaman gadai janji. Kebanyakan institusi kewangan seperti bank mewajibkan pembeli memiliki insurans hayat gadai janji untuk memberi jaminan pinjaman yang ditawarkan kepada pembeli hartanah.
5. Adakah insurans pinjaman perumahan Takaful, MRTT atau MLTT lebih baik daripada MRTA atau MLTA?

Seperti yang disebut di atas, MRTT dan MLTT adalah produk kewangan Islam. Kedua-duanya adalah versi Takaful insurans konvensional Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) dan Mortgage Level Term Assurance (MLTA).
Seperti MRTT, perlindungan polisi insurans MRTA yang konvensional bergerak seiring dengan jumlah pembiayaan yang semakin berkurang dalam tempoh yang dipersetujui. MLTA pula adalah versi konvensional skim Takaful MLTT. Kesemua ini adalah produk gadai janji hayat yang menawarkan perlindungan jika berlaku kematian atau TPD.
Kewangan Islam merupakan industri yang sedang berkembang dan Malaysia merupakan antara pelopornya. Tidak seperti tanggapan sesetengah orang, kewangan Islam turut terbuka kepada pelanggan bukan Islam. Seperti produk kewangan Islam lain, insurans pinjaman perumahan Takaful mematuhi prinsip Shariah dan tidak mengandungi sebarang unsur riba (faedah atau tambahan), gharar (ketidaktentuan), maisir (pemerolehan kekayaan secara nasib, atau perjudian), dan zulm (amalan perniagaan yang tidak bermoral dan tidak beretika).
Kedua-dua MRTT dan MLTT menggunakan konsep pengendali Takaful menguruskan satu kumpulan wang sama, di mana setiap peserta menyumbangkan sejumlah tertentu derma (tabarru) dan saling membantu antara satu sama lain jika berlaku kerugian atau kerosakan.
MRTT/MLTT berbanding MRTA/MLTA
Di segi manfaat, berikut adalah sebab mengapa MRTT dan MLTT (Takaful) adalah lebih baik berbanding produk insurans konvensional (MRTA dan MLTA):
Anda mendapat keuntungan, bukan bonus
Dalam skim insurans konvensional, sebarang lebihan wang atau keuntungan diberi kepada pemegang saham syarikat insurans. Dalam skim Takaful, kesemua peserta dan pemegang saham berkongsi keuntungan daripada pelaburan.
Bebas riba
Matlamat syarikat insurans konvensional adalah untuk memungut premium di bawah akaun termilik untuk memperoleh keuntungan. Berbeza pula dengan Takaful yang bermatlamat mencapai kerjsama antara pesertanya.
Pulangan tunai
Dalam sesetengah produk Takaful, ada ganjaran tertentu sekiranya anda tidak membuat sebarang tuntutan sepanjang tempoh perlindungan.
Saling membantu
Antara konsep utama Takaful adalah kerjasama. Sekumpulan peserta di bawah perlindungan takaful menyumbang atau mencarum kepada satu kumpulan wang sama yang menyediakan bantuan kewangan kepada semua yang terlibat.
Hibah
Perlindungan Takaful membolehkan peserta menamakan seorang individu untuk menerima Hibah jika peserta tersebut tidak mahu manfaat Takafulnya diagihkan sebagai harta pusaka.
KETAHUI: Pembiayaan perumahan Islam di Malaysia: Panduan bagi pembeli rumah
6. Bolehkah saya ubah MRTT kepada MLTT?
Ya, boleh. Pertama, anda perlu membuat permohonan pembatalan MRTT dengan syarikat insurans yang mengeluarkannya. Tidak perlu berurusan dengan bank kerana bank hanya mengeluarkan pinjaman, bukan MRTT.
Bergantung pada kontrak, anda mungkin mendapat bayaran balik secara pro-rate. Kemudian bolehlah anda memohon satu MLTT. Sesetengah ejen akan menasihatkan anda supaya memohon MLTT terlebih dahulu SEBELUM membatalkan MRTT. Ini kerana biasanya ada tempoh menunggu kelulusan MLTT dan dalam tempoh ini, rumah anda berisiko tidak mempunyai sebarang perlindungan jika anda membatalkan MRTT dahulu.
Ambil perhatian bahawa penukaran daripada MRTT ke MLTT tidak mengubah pembayaran ansuran bulanan kerana ia merupakan perkara berasingan.
7. Apakah kaitan hibah dengan MRTT dan MLTT?

Hibah merupakan ciri Takaful yang bermaksud hadiah. Oleh kerana kedua-dua MRTT dan MLTT adalah perlindungan bersifat Takaful, produk-produk ini membolehkan pserrta menamakan individu yang akan menerima Hibah tersebut jika peserta tadi tidak mahu manfaat Takafulnya diagihkan sebagai harta pusaka.
Hibah berbeza dengan dua lagi amalan Islam iaitu faraid dan wasiat. Penerima faraid adalah waris yang layak manakala penerima wasiat adalah selain waris. Untuk hibah, sesiapa sahaja boleh dinamakan sebagai penerima. Baca perbezaan-perbezaan lain antara ketiga-tiga perkara ini.
8. Kebaikan dan kekurangan MRTT
Ringkasan kebaikan dan kekurangan perlindungan MRTT:
Kebaikan MLTT | Kekurangan MLTT |
Perlindungan mendatar sehingga ke akhir tempoh. | Kos lebih tinggi jika dilihat kepada jumlah premium yang dibayar atau ansuran bulanan. |
– Nilai tunai terkumpul. – Boleh dikeluarkan pada bila-bila masa. | |
Dalam jangka panjang, kos keseluruhan mungkin lebih rendah apabila diambil kira nilai tunai terkumpul. | |
Perlindungan boleh dipindahkan dengan mudah kepada pembelian hartanah baharu. |
9. Kebaikan dan kekurangan MLTT
Ringkasan kebaikan dan kekurangan MLTT:
Kebaikan MLTT | Kekurangan MLTT |
Perlindungan mendatar sehingga ke akhir tempoh. | Kos lebih tinggi jika dilihat kepada jumlah premium yang dibayar atau ansuran bulanan. |
– Nilai tunai terkumpul. – Boleh dikeluarkan pada bila-bila masa. | |
Dalam jangka panjang, kos keseluruhan mungkin lebih rendah apabila diambil kira nilai tunai terkumpul. | |
Perlindungan boleh dipindahkan dengan mudah kepada pembelian hartanah baharu. |
Oleh itu, MLTA adalah pilihan lebih bijak jika:
- anda merupakan pencarinafkah tunggal dalam keluarga dan mempunyai beberapa tanggungan.
- anda bercadang memiliki hartanah untuk jangka pendek dan berniat membeli hartanah lebih baik dalam jangka sederhana.
- anda seorang pelabur hartanah yang memiliki beberapa hartanah sewa. MLTA mudah untuk dipindahkan dan boleh digunakan untuk melindungi mana-mana pinjaman perumahan. Di samping itu, tida keperluan memindahkan polisi daripada satu bank ke bank yang lain apabila membuat pembiayaan semula atau menjual hartanah. Pelabur boleh menggunakan MLTA dengan mudah untuk hartanah seterusnya.
Ingat bahawa MRTT dan MLTT ditawarkan oleh banyak institusi kewangan sama ada bank atau syarikat insurans, dan kesemua pelan ini berbeza di segi terma dan syarat. Ada yang memperincikan maksud TPD! Pertimbangkan dengan baik tawaran yang anda terima termasuk kos insurans gadai janji, tempoh perlindungan dan sebagainya mengikut keadaan semasa anda.
ARTIKEL MENARIK UNTUK ANDA:
➡️ Cara menulis wasiat: Apa anda perlu tahu mengenai perancangan harta pusaka
➡️ “Disenarai Hitam” Oleh CCRIS/CTOS Di Malaysia? Dapatkan Loan Rumah Dengan 4 Tips Ni