*Artikel ini telah dikemaskini pada 11 Februari 2021
Sebelum memohon pinjaman rumah, anda harus ingat bahawa ada kemungkinan pinjaman anda ditolak disebabkan oleh nisbah pembiayaan hutang (DSR). Ini kerana setiap bank mempunyai had DSR yang berbeza.
Apakah itu DSR?
Nisbah pembiayaan hutang, juga dikenali sebagai Debt Service Ratio (DSR) adalah nisbah jumlah hutang seseorang kepada pendapatan isi rumahnya. Ia mengukur keupayaan seseorang untuk melangsaikan hutang mereka. DSR adalah salah satu daripada tiga komponen utama profil risiko anda; yang juga merupakan faktor utama yang digunakan oleh bank di Malaysia untuk menentukan kemampuan pinjaman anda.
Dua komponen lain adalah rekod CTOS dan juga CCRIS. Faktor-faktor lain yang diambil kira oleh bank adalah penilaian hartanah pilihan anda serta nilai maksimum nisbah Margin Pembiayaan (LTV) / Margin Kewangan yang anda miliki. Artikel ini akan menerangkan DSR dengan lebih lanjut.
Bagaimana DSR mempengaruhi kelayakan pinjaman rumah saya?
Sekiranya anda ingin membeli sesebuah rumah di Malaysia, DSR anda pada amnya tidak boleh melebihi 70%. Sesetengah bank bahkan menetapkan had peratusan DSR yang lebih rendah. Hal ini akan dijelaskan di perenggan bawah dengan lebih lanjut.
Bank menggunakan DSR anda untuk menentukan berapa banyak pendapatan anda yang akan digunakan untuk membayar pinjaman dan hutang-hutang lain. DSR juga digunakan untuk menentukan sama ada anda mampu untuk mengambil pinjaman perumahan yang anda mohon. Pihak bank lebih tertarik akan DSR yang rendah kerana ianya menunjukkan bahawa anda mampu memberi komitmen terhadap ansuran bulanan. Selain itu, risiko terhadap peminjam adalah rendah dimana pihak bank yakin anda akan membayar hutang tepat pada waktunya.
Malangnya, ramai rakyat Malaysia tidak berjaya dalam permohonan pinjaman rumah kerana DSR mereka sering lebih tinggi daripada had DSR maximum yang diterima oleh sesuatu bank itu.
Menurut Bank Negara Malaysia (BNM), kadar kelayakan pinjaman perumahan bagi pembeli rumah pertama merosot kepada 41% pada Mac 2020 berbanding 45% pada tahun 2019.
BACA: Ini dia senarai Kadar Faedah Pinjaman BR & BLR terbaru dari Bank Negara Malaysia
Bagaimanakah pengiraan DSR?
Seperti yang dinyatakan sebelum ini, DSR adalah nisbah hutang terhadap pendapatan sesuatu isi rumah. Formula untuk DSR adalah seperti berikut:
DSR = Hutang /Pendapatan Bersih X 100
Hutang mengambil kira semua komitmen kewangan seperti pinjaman peribadi, pinjaman pelajaran (contohnya PTPTN) dan juga pembayaran balik kad kredit. Sementara itu, pendapatan bersih merujuk kepada apa sahaja pendapatan yang dimiliki seseorang individu selepas pendapatannya ditolak daripada cukai pendapatan dan pembayaran KWSP.
Kebanyakan bank di Malaysia menerima DSR maksimum kira-kira 65-70%. Justeru, amatlah penting bagi anda untuk belajar mengira DSR sebelum membeli hartanah dan memohon pinjaman rumah.
Sebagai contoh, mari kita anggap bahawa anda merupakan seorang individu bekerja yang berusia 25-35 tahun atau pasangan yang tinggal di Selangor dengan pendapatan bulanan isi rumah sebanyak RM5,000. Selepas menolak cukai pendapatan serta bayaran KWSP dan PERKESO, pendapatan bersih anda adalah kira-kira RM4,300. Oleh itu, untuk memiliki nisbah DSR sebanyak 70%, jumlah hutang isi rumah anda tidak boleh melebihi RM3,010.
70/100 X RM 4300 = RM 3010
Anggap sahaja anda mempunyai komitmen kewangan seperti berikut. (Angka-angka ini adalah anggaran kasar bagi seorang milenial yang tinggal di Selangor.)
- Pinjaman kereta: RM500
- Bayaran balik kad kredit: RM400
- Pinjaman PTPTN: RM100.
Komitmen Kewangan Lain = RM 1000
Oleh itu, dengan mengandaikan bahawa anda mempunyai pendapatan kasar bulanan isi rumah sebanyak RM5,000, pendapatan bersih anda adalah RM4,300. Dengan komitmen kewangan seperti seorang milenial; jumlah maksimum yang boleh anda peruntukkan untuk membayar ansuran bulanan pinjaman rumah ialah sebanyak RM2,010.
Jumlah Komitmen Kewangan – Lain-lain Komitmen = RM3,010 – RM1,000 = RM2,010
Memandangkan anda hanya mampu membayar RM2,010 untuk ansuran bulanan pinjaman perumahan, maka penting buat anda untuk mencari hartanah yang berada dalam lingkungan anggaran tersebut. Hartanah yang mahal akan menyebabkan anda tidak mempunyai kemampuan yang cukup untuk membayar ansuran bulanan tersebut. Kemungkinan besar bank akan menolak permohonan pinjaman anda.
Jika pendapatan bulanan dan komitmen hutang anda berlainan dengan contoh yang diberikan dalam artikel ini, jangan risau. Gunakan Indikator Kelayakan Pinjaman Rumah dari iProperty yang dikenali sebagai LoanCare untuk membuat pengiraan DSR anda.
Apakah itu DSR Bank?
Sekarang anda telah tahu akan DSR dan cara pengiraannya. Mari pula kita melihat kadar DSR paling tinggi yang diterima berdasarkan maklumat yang diterima daripada beberapa bank di Malaysia.
Setiap bank adalah berlainan. Mungkin ada perbezaan yang ketara bagi nilai akhir DSR yang dikira. Ini adalah kerana setiap bank mempunyai kaedah pengiraan masing-masing bagi pendapatan dan pengiktirafan komitmen.
Ia bukan sesuatu yang luar biasa apabila bank berlainan menghitung DSR buat individu yang sama, namun terdapat perbezaan DSR sehingga 20%! Perbezaan ini tidak terhenti di situ.
Sebaik sahaja DSR telah ditentukan, setiap bank akan mempunyai garis panduan masing-masing untuk jumlah maksimum DSR dibenarkan. Kebiasaanya ia ditentukan berdasarkan jumlah pendapatan, tetapi DSR juga boleh dipengaruhi oleh nilai harta seseorang dan juga faktor arbitratri seperti kelayakan dan umur. Berikut adalah beberapa contoh:
Contoh 1: Perhitungan asas oleh Standard Chartered Bank ialah mengunakan pendapatan kasar, manakala RHB dan Maybank boleh mengunakan nilai berdasarkan pendapatan bersih.
Contoh 2: CIMB dan HSBC mungkin mengiktiraf 100% daripada pendapatan hasil sewaan, manakala Public Bank dan OCBC hanya boleh mengiktiraf 80%.
Contoh 3: RHB hanya mengiktiraf 45% daripada pendapatan sampingan yang diperoleh, manakala Hong Leong mengiktiraf 100% daripadanya.
BACA: Beza CCRIS dan CTOS: Sama macam blacklist ke? Macam mana nak semak?
Adalah penting untuk anda meneliti/mengkaji had DSR bank sebelum membuat permohonan pinjaman rumah. Hal ini kerana, sekiranya permohonan anda ditolak oleh sebuah bank, ia akan diketahui oleh bank-bank yang lain melalui rekod CCRIS yang memaparkan status kredit anda, serta sebarang penolakan permohonan pinjaman rumah dalam tempoh 3-6 bulan yang lepas.
Salah satu strategi yang bijak untuk meminimumkan risiko penolakan permohonan adalah dengan hanya memohon di bank yang berpotensi tinggi untuk meluluskan pinjaman anda. Contohnya, jika DSR anda ialah 65%, anda haruslah memohon di bank yang had DSRnya adalah 65% atau lebih tinggi.
Amatlah penting bagi anda untuk melakukan kajiselidik sebelum memohon pinjaman rumah kerana terdapat banyak faktor yang boleh mempengaruhi permohonan anda.
BACA: Ini dia senarai Kadar Faedah Pinjaman BR & BLR terbaru dari Bank Negara Malaysia
Sebelum membeli rumah, semak kelayakan pinjaman perumahan anda LoanCare, dimana ia akan membandingkan kelayakan pinjaman rumah anda dari 10 bank di Malaysia.
Anda juga boleh baca artikel ini: Kenapa pembeli rumah di Malaysia sukar mendapat pinjaman perumahan?
Yang paling penting, ia akan memberi anda idea yang jelas mengenai apa yang diperlukan dari setiap bank, seperti jumlah maximum DSR yang diterima serta jumlah maksimum pinjaman rumah yang anda layak untuk. Cubalah LoanCare hari ini!