Kebocoran antara tingkat: Siapa yang bertanggungjawab dan bagaimana untuk elakkan kerosakan disebabkan air?

Share

Tahukah anda, kebocoran antara tingkat merupakan aduan kedua paling popular yang diterima oleh Tribunal Pengurusan Strata di Malaysia. Lebih memburukkan lagi keadaan, kebocoran ini berlaku di bangunan strata kerana kemungkinan pemilik unit / petak di mana asal kebocoran ini bukanlah disengajakan oleh mereka dan unit mereka langsung tidak terjejas akibat kebocoran tersebut.

common-issues-in-strata-living

© Andriy Popov / 123RF

Kebocoran antara tingkat boleh didefinisikan sebagai “mana-mana kebasahan, kelembapan atau penembusan air yang berlaku pada siling yang membentuk sebahagian daripada bahagian dalaman petak, harta bersama atau harta bersama terhad”.

Kebocoran antara tingkat boleh menjadi masalah yang besar kepada semua pihak termasuklah mangsa, pengurusan bangunan dan jiran-jiran di tingkat atas. Proses pembaikan boleh menjadi mahal, malah kerja pembaikan boleh menimbulkan sedikit ketidakselesaan kepada pihak yang terlibat.

Mujurlah  Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah mewujudkan suatu klausa di dalam Akta Pengurusan Strata 2013 tentang kebocoran antara tingkat, suatu masalah yang semakin meningkat dalam bangunan strata di seluruh Malaysia. Pengurus bangunan dan jiran yang tidak memberi kerjasama dalam proses siasatan dan pembaikan pada masa yang ditetapkan boleh dikenakan tindakan iaitu hukuman denda RM50,000.00 dan / atau 3 tahun penjara, jika disabitkan kesalahan.

Undang-undang yang ditetapkan ini memberikan sedikit kelegaan kepada pemilik rumah yang terkesan akibat kebocoran air dan kelembapan yang tinggi di unit mereka. Ayuh kita lihat soalan yang sering ditanya berkenaan kebocoran antara tingkat atau kerosakan disebabkan air:

Kebocoran antara tingkat – siapa yang perlu menanggung kosnya?

Bagi pemilik hartanah utama, mereka perlu memaklumkan sebarang kecacatan pada unit yang berlaku dalam waktu Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) atau dalam masa 24 bulan setelah Serahan Milikan Kosong (Vacant Posession) kerana ia merupakan di bawah tanggungjawab pihak pemaju. Oleh kerana ini merupakan aduan di bawah DLP, pihak pemaju perlu menghantar kontraktor untuk menampal sebarang kebocoran air disebabkan kecacatan pada binaan unit yang dialami oleh anda.

Bagi pemilik hartanah yang sudah lama atau rumah sekunder, pemilik di tingkat atas perlu bertanggungjawab bagi kebocoran jika tiada sebarang bukti sebaliknya. Ini bermaksud pemilik unit atas perlu membayar bil bagi sebarang kerja pembaikan.

Pasti anda terfikir, bagaimana untuk menyakinkan jiran anda bahawa kebocoran di unit anda adalah salah mereka? Jangan bimbang, sebagai pemilik hartanah strata anda bernasib baik kerana Peraturan- Peraturan Pengurusan Strata 2015 (Pengurusan dan Penyenggaraan) telah menetapkan SOP bagi menghadapi kebocoran air di antara pemilik petak strata.

BACA: JMB, MC, dan Sub-MC: Tanggungjawab dan tugas-tugas mereka dalam pembangunan strata

Apakah prosedur bagi mengendalikan kebocoran antara tingkat?

JMB, MC, dan Sub-MC: Tanggungjawab dan tugas-tugas mereka dalam pembangunan strata

© KAZUMA SEKI/ 123RF

Apabila pemilik petak atau pengurusan mengenal pasti tanda-tanda kebasahan, kelembapan dan penembusan air pada siling harta bersama atau dinding unit yang terlibat, mereka perlu segera membuat aduan pada pengurus bangunan. Kemudian, pihak pengurus akan membuat siasatan segera atau dalam masa 7 hari. Siasatan tersebut perlu dilakukan dengan mengambil kira faktor berikut:

  1. Terdapat anggapan yang sah bahawa air akan mengalir dari atas ke bawah disebabkan tarikan graviti
  2. Sebarang kecacatan utiliti yang hanya melibatkan satu unit (1) adalah kecacatan di bawah pemilik petak tersebut.
  3. Mana-mana kecacatan yang timbul di bawah Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) adalah di bawah tanggungjawab pihak pemaju.
  4. Sebarang kecacatan pada utiliti yang melibatkan lebih daripada satu unit (1) merupakan kecacatan di bawah harta bersama bangunan dan perlu dibaiki oleh pihak pengurusan.

Jika pengurus bangunan mendapati bahawa kebocoran utiliti tersebut bukanlah berpunca dari pihak pengadu, beliau akan mengeluarkan notis bertulis selama 7 hari kepada jiran yang berada di tingkat atas bagi melakukan pemeriksaan bersama. Sebarang keengganan memberi akses untuk pemeriksaan dan pembaikan merupakan suatu kesalahan dan boleh disabitkan denda kurang dari RM 50,000 atau penjara kurang dari tiga (3) tahun, atau kedua-duanya sekali.

Bagi sebarang kes kecemasan di mana kebocoran yang berlaku boleh menyebabkan risiko banjir bagi penduduk lain dan di kawasan bangunan, kemasukan secara paksa mungkin terpaksa dijalankan. Walau bagaimanapun, lebih ramai saksi diperlukan bagi urusan kemasukan untuk mengelakkan salah faham sebarang tuduhan menceroboh atau mencuri sewaktu kerja pemeriksaan dan pembaikan dijalankan.

Bagi sebarang situasi yang tidak membabitkan keadaan kecemasan, SOP yang biasa akan dipatuhi seperti berikut:

Langkah 1: Pengurus bangunan akan mengeluarkan Perakuan Pemeriksaan (Borang 28) dalam masa tujuh (7) hari bagi pihak pengadu dan pemilik yang berkaitan, menyatakan punca kebocoran dan pemilik petak atau pengurusan yang bertanggungjawab membaiki kebocoran tersebut..

Langkah 2: Satu salinan Borang 28 perlu diserahkan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) bagi rujukan.

Langkah 3: Jika pihak pemilik petak yang berkaitan gagal memulakan kerja-kerja pembaikian dalam masa tujuh (7) hari, pihak pengurusan perlu menjalankan kerja pembaikan kebocoran tersebut dengan segera dan mengenakan caj kepada pemilik akaun yang terlibat. Kegagalan membayar caj tersebut boleh membawa kepada kes pemungkir (defaulter).

Apa yang boleh saya lakukan sekiranya pemilik petak tidak mahu membaiki kebocoran air?

Jika terdapat sebarang keraguan pada Borang 28 atau sebarang bantahan oleh pihak yang bertanggungjawab untuk membaiki kebocoran, perkara ini boleh dirujuk ke COB bagi penyelesaian seterusnya. Pihak COB akan melantik mana-mana arkitek berdaftar, jurutera, juruukur bahan atau juruukur bangunan bagi membantu untuk menyiasat kes ini. Sebarang kos berkaitan akan dikenakan kepada pihak yang bertanggungjawab membaiki kebocoran tersebut (pemilik kepada petak yang menjadi punca kebocoran) .

Semua pihak perlu mematuhi keputusan yang telah ditetapkan oleh COB. Sebarang kegagalan mematuhi perkara ini akan dirujuk kepada Tribunal Pengurusan Strata.

Siapa yang perlu membaiki siling rosak atau sebarang kerosakan pada struktur bangunan di unit yang terjejas?

Kerja pembaikan kebocoran antara tingkat termasuk kerosakan yang diakibatkan oleh kebocoran air. Oleh itu, kos tersebut turut akan ditanggung oleh pemilik unit yang menjadi punca kebocoran tersebut.

Bolehkah bekalan air dihentikan oleh pihak pengurusan?

Air merupakan hak asasi manusia. Jika berlaku keadaan di mana bekalan air yang diberhentikan boleh mengurangkan risiko banjir, bekalan air sementara perlu diberikan.

Infografik: SOP Kebocoran Antara Tingkat di dalam SMR 2015

BACA: Apakah isu yang dihadapi dalam kehidupan strata dan cara menyelesaikannya?

Punca kebocoran air

Leakage Of Water From Stainless Steel Pipe On Gray Background

© 123rf

Tiada penyelenggaraan berkala boleh menyebabkan tekanan air yang tinggi

Kebocoran pada paip domestik telah dikenal pasti sebagai salah satu punca utama kebocoran antara tingkat. Ia sering berlaku di bangunan yang menggunakan paip plastik dan paip besi lama yang mudah bocor di bawah tekanan air yang tinggi.

Water hammering pula adalah keadaan di mana air yang bergerak berhenti secara tiba-tiba dan mewujudkan tekanan yang mendadak di dalam dinding paip. Kedua, tiada atau kurang penyenggaraan terhadap Injap Pengurang Tekanan (Pressure Reducing Valve) dan komponen lain dalam sistem paip yang lain juga boleh menyebabkan tekanan air yang tinggi.

Seterusnya, punca yang lain pula ialah kegagalan waterproofing (kalis air) pada kawasan yang basah dan bumbung, dinding luar yang sudah retak, pelekat silikon atau sealant tingkap yang sudah lama dan sebagainya.

Kebasahan dan kelembapan dari wap air juga boleh menyebabkan proses kondensasi

Punca kebocoran boleh dijumpai pada paip tembaga yang tidak menggunakan penebat yang baik dan juga paip air yang telah terkondensasi dari sistem penghawa dingin. Kedua, di dalam bilik yang berhawa dingin sepenuhnya seperti bilik server dan juga beberapa kemudahan pembuatan, dinding yang tidak mempunyai penebat yang baik serta di bahagian bawah pintu gerbang juga akan mengalami kondensasi disebabkan kebocoran udara di mana udara yang lembap bertemu dengan permukaan yang sejuk. Ketiga, bangunan yang berada di tanah tinggi di kawasan tropika turut mengalami masalah kondensasi yang teruk.

Bagaimana untuk mengelakkan kebocoran air di bangunan?

Secara optimumnya, sebarang pencegahan kebocoran perlu dilakukan bermula dari fasa rekaan dan pembinaan. Walau bagaimanapun, masih terdapat beberapa langkah pencegahan yang boleh ditetapkan oleh jawatankuasa bagi hartanah strata. Berikut merupakan beberapa tips bagi pengurus bangunan yang boleh dilakukan bagi memastikan kejadian kebocoran antara tingkat di hartanah strata dan komersial boleh diminimakan sebanyak yang mungkin:

  1. Pengurusan tekanan air sangat penting bagi mengawal kebocoran air dari paip domestik. Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara (SPAN) telah menetapkan tekanan air yang selamat seperti berikut:
Lokasi Tekanan minimum
Meter petak bagi unit kediaman 10m head (0.98 bar)
Flush valve (Injap pam) 10.5m head (1.03 bar)

*Kesemua pengagihan paip perlu berada di bawah  30m head (2.94 bar), atau Injap Pengurang Tekanan / Pressure Reducing Valve (PRV) perlu digunakan.

Sumber: Uniform Technical Guides in Water Reticulation and Plumbing, Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara (SPAN)

  1. Tekanan air perlu sentiasa diperiksa dan berada di dalam tekanan yang betul bagi mengelakkan sebarang kejadian paip domestik pecah. Pemeriksaan dan penyenggaraan secara berkala bagi injap pengurang tekanan atau pressure reducing valves amat penting bagi mengendalikan tekanan air.
  1. Water hammering yang merupakan salah satu punca paip pecah perlu dikurangkan dengan menggunakan water hammer arrestors. Pemilihan bahan paip yang tidak mudah terhakis, mekanisme penghubung yang kuat (seperti cantuman udara panas (hot air fusion) atau threading) dan kekuatan mekanikal yang tinggi sangat disarankan.
  1. Akhirnya, ventilasi sangat penting di laman bilik pam dan tangki air yang dipenuhi dengan lebihan gas klorin. Pengaliran ventilasi yang kurang akan menyebabkan pam dan komponen paip terhakis.
  1. Pemantauan secara berkala, merekod tekanan air dan sebarang pelan pembaharuan setelah tamat tempoh jangka hayat sistem (water transport & drainage) diperlukan bagi meminimakan gangguan disebabkan kebocoran pada bangunan dan kerosakan lain disebabkan oleh kebocoran tersebut.

Mengapa kebocoran antara tingkat perlu dipandang serius?

Kesan terhadap kesihatan kepada penduduk

Antara kesan yang boleh berlaku disebabkan kebocoran antara tingkat ialah pencemaran biologikal dan mempercepatkan proses struktur dan bahan bangunan menjadi haus. Ia sudah dibuktikan secara saintifik oleh Institute of Medicine (USA), Centre of Disease Control and Prevention (USA) dan World Health Organization bahawa kelembapan boleh dikaitkan dengan kurang kebersihan, kualiti udara dalaman dan serangan kulat.

© Kuan You Wai

Kulat merupakan 100 hingga 500 kali lebih besar daripada bakteria dan ia membawa pencemaran biologikal – bayangkan satu batalion  bakteria, virus, protozoa, serangga dan mikroorganisma yang lain. Patogen dan spora ini sebenarnya sudah wujud dalam kuantiti yang kecil dalam habitat semula jadi kita, tetapi sistem imunisasi badan telah melindungi tubuh kita.

Apa yang menjadi masalah, kelembapan ini menggalakkan lagi pertumbuhan dan percambahan mereka. serpihan dan pencemaran kimia yang dikeluarkan oleh patogen ini ketika perebutan dengan mikroorganisma lain bagi makanan adalah beracun dan boleh menjejaskan kesihatan kita. Apabila kulat sudah jelas kelihatan di mana-mana, proses bagi menangani kulat ini termasuklah pengesanan kelembapan, rawatan pemulihan dan sanitasi diperlukan bagi kesihatan penduduk.

Kerosakan sekunder kepada bangunan (disebabkan kebocoran)

Air mengandungi dua molekul dengan 2 hidroksil radikal (elektron bebas) yang akan bergabung dengan molekul lain dan beroksidasi. Lebihan kelembapan dan air akan mempercepatkan proses bahan bangunan menjadi haus seperti pembengkakkan pada sebatian organik dan hakisan pada bahan besi.

Pendedahan kepada kelembapan secara berpanjangan pada struktur konkrit akan menyebabkan penghancuran dan pecahan melalui proses karbonasi. pH konkrit yang beralkali tinggi pada pH 13 dan 14 akan menyebabkan terbentuk lapisan filem yang melindungi dan mengukuhkan lagi  batang besi (rebars) daripada hakisan. Apabila air hujan larut dalam gas karbon dioksida, asid karbonik akan terbentuk.

Tahap asid di dalam air hujan pelindung filem pada konkrit akan pecah dan proses hakisan akan bermula. Rebars, sebagai contohnya batang besi yang digunakan bagi memberi sokongan tambahan kepada struktur konkrit – akan mengalami proses oksidasi yang menyebabkan pengembangan isipadu sehingga 6.5 kali apabila rebars telah terhakis sepenuhnya atau teroksida.

Proses seperti ini akan menyebabkan rekahan konkrit dari dalam dan secara materialnya akan mengurangkan keteguhan dan struktur integriti bangunan. Proses hakisan ini akan lebih dicepatkan dengan kehadiran ion klorida dari air laut atau air di dalam kolam renang.

Keasidan air hujan akan meneutralkan konkrit dan merendahkan lagi nilai pH. Apabila nilai pH mencecah 9, lapisan. Secara asasnya, kelembapan mempercepatkan lagi proses bangunan anda menjadi lusuh dan akan menimbulkan masalah lain seperti masalah plaster/ kertas dinding yang cepat lusuh dan juga retakan pada dinding dan siling!

Kesimpulannya, kebocoran antara tingkat bukanlah hanya masalah pemilik unit semata-mata, malah perlu dilihat kembali oleh pengurusan bangunan atau pesuruhjaya bangunan juga. Jika tidak ingin masalah ini berulang kembali, corak pemikiran perlu diadaptasi dan pihak pengurusan perlu menjalani pemeriksaan secara berkala.

Ini diperlukan bagi meminimakan risiko kerosakan disebabkan kebocoran, dan membawa bencana yang lebih teruk yang bukan sahaja berkaitan dengan bangunan yang makin haus tetapi pencemaran biologikal.


Share