Sebagai pemilik unit strata, mungkin menjadi masalah untuk anda menyelesaikan pertikaian antara komuniti atau sebaliknya. Nasib baik wujudnya Tribunal Pengurusan Strata (TPS) untuk membantu membawa keadilan dan menawarkan penyelesaian.
Artikel ini diterjemah dari What is the Strata Management Tribunal (SMT)? oleh Aina Hanis Abd Halim.
1. Apa itu Tribunal Pengurusan Strata (TPS)?
Tribunal Pengurusan Strata (TPS) adalah badan yang diiktiraf bagi mengendalikan sebarang pertikaian yang berkaitan dengan pengurusan strata. Bidang kuasanya ditubuhkan di bawah Seksyen 107 Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA) tetapi tidak meliputi apa-apa tuntutan yang berkaitan dengan pertikaian ke atas pemilikan.
2. Siapa yang boleh memfailkan tuntutan di TPS?
- Pemaju
- Pembeli
- Pemilik
- Badan pengurusan bersama
- Perbadanan pengurusan
- Perbadanan pengurusan subsidiari
- Ejen pengurusan
- Mana-mana orang berkepentingan lain dengan kebenaran TPS
Bagaimanapun, adalah sangat penting untuk anda mengetahui perbezaan antara pembeli dan pemilik. Perbezaan antara kedua-dua ini berlaku apabila hak milik strata untuk sesuatu hartanah itu belum dikeluarkan.
Pemilik mempunyai pemilikan ke atas hartanah apabila status strata ke atas sesuatu hartanah itu dikeluarkan secara rasmi. Namun begitu, pemilik mempunyai kepentingan kepada unit-unit tertentu sahaja kerana ia masih terletak di bawah Hak Milik Induk (Master Title). Ini bermakna ia adalah hak milik tuan tanah atau pemaju.
BACA: Ketahui hak dan kewajipan anda sebagai pemilik hartanah strata
3. Apakah kes-kes yang boleh dibawa ke TPS?
Semua pertikaian boleh dikendalikan pada perbelanjaan minimum tanpa diwakili mana-mana khidmat guaman. Ini bagi menghapuskan kos guaman yang tinggi. Ia juga mempunyai yuran pemfailan yang lebih murah berbanding prosiding mahkamah. Walau bagaimanapun, TPS mempunyai bidang kuasa kewangan yang tidak melebihi RM250,000.
Seperti yang dinyatakan sebelum ini, bidang kuasa TPS tidak meliputi kepada sebarang tuntutan berkaitan pertikaian pemilikan. Walau bagaimanapun, antara kes-kes yang boleh dikendalikan termasuk:
- Pertikaian atau aduan terhadap kegagalan melaksanakan fungsi, tugas atau kuasa yang ditetapkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
- Pertikaian terhadap kos atau pembaikan kerosakan.
- Tuntutan bagi pembayaran lewat caj, caruman kepada wang penjelas atau apa-apa jumlah yang diisytiharkan hutang
- Tuntutan untuk perintah mengadakan mesyuarat agung, membatalkan prosiding mesyuarat atau membatalkan resolusi mengenai sesuatu ketetapan yang diputuskan dalam mesyuarat agung.
- Tuntutan untuk memaksa memberikan maklumat atau dokumen
- Tuntutan bagi suatu perintah untuk memberi persetujuan untuk membuat perubahan kepada harta bersama atau harta bersama terhad
- Tuntutan untuk suatu perintah untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Building)
4. Apakah award dan denda yang boleh dikenakan oleh TPS?
Setiap award yang dibuat oleh TPS mestilah berdasarkan alasan yang kukuh. Sesuatu award tersebut mestilah dibuat dalam tempoh masa 60 hari dari dari pertama perbicaraan. Antara award yang boleh diberikan adalah termasuk:
- Perintah untuk membayar atau membayar balik wang, kerosakan atau pampasan
- Perintah untuk membayar bunga tidak lebih daripada 8% setahun atas award monetari
- Membuang tuntutan yang remeh dan menyusahkan
- Membuat perintah selanjutnya yang adil dan bermanfaat
- Mengenakan perintah tambahan atau pelepasan jika perlu untuk melaksanakan perintah lain yang dibuat TPS
- Perbaharui atau mengenepikan kontrak atau undang-undang kecil tambahan kecuali berkuatkuasa pada 1 Jun 2015, yang mengatasi mana-mana undang-undang kecil atau peraturan dalaman.
Tribunal juga mempunyai kuasa untuk mengenakan penalti seperti:
- Denda tidak lebih RM250,000
- Penjara tidak lebih tiga tahun
- Penjara dan denda, kedua-duanya sekali
5. Apa yang berlaku jika anda mengabaikan perintah tribunal?
Tribunal boleh mengenakan tindakan terhadap sesiapa sahaja yang tidak mematuhi perintah seperti yang dinyatakan di bawah Seksyen 123 Akta Pengurusan Strata 2013. Penalti termasuk yang berikut:
- Kesalahan pertama – Denda tidak melebihi RM250,000; ATAU penjara tidak melebihi tiga tahun; ATAU kedua-duanya
- Kesalahan berterusan – denda lebih tidak melebihi RM5,000 sehari
BACA: Apa itu Akta Pengurusan Strata 2013?
6. Apakah trend terkini kes-kes tribunal?
Berdasarkan data daripada Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata, terdapat 4,964 aduan yang difailkan kepada TPS pada 2018 dan jumlah itu meningkat berbanding tahun 2016 iaitu 2,642. Kebanyakan kes dibawa ke pendengaran berkaitan dengan kutipan yuran penyelenggaraan.
Walau bagaimanapun, kadar resolusi purata menurun dari 96.7 % pada 2017 kepada 92.35% pada tahun 2018. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan cuba menyelesaikan isu ini dengan melantik lebih banyak Presiden bagi mengetuai tribunal.
Hidup dalam pembangunan strata bermakna anda sebahagian daripada komuniti dan pertikaian pasti berlaku. Pemilik unit strata dinasihatkan untuk mendalami SMA, peraturan dan undang-undang kecil yang mentadbir urus bangunan yang dipecah bahagi. Jika anda rasa wujud ketidakadilan, TPS akan membantu bagi menyelesaikannya.