Kami berbincang dengan beberapa pemilik hartanah strata yang telah menghadapi dan menangani kebocoran siling teruk antara tingkat di unit mereka. Lihat tips langkah-langkah yang perlu diambil apabila anda menghadapi isu air bocor.
Ramai yang telah mengalaminya. Tiba-tiba kelihatan tompok air di siling rumah. Ini menunjukkan kebocoran air bermula di suatu tempat di siling dan mungkin daripada unit di tingkat atas. Anda merungut kerana anda tahu bukan mudah untuk menyelesaikan masalah ini kerana ia melibatkan beberapa pihak.
Kami bercakap dengan beberapa pemilik kondominium untuk memahami bagaimana mereka menangani isu kebocoran air dan apa yang dapat dipelajari dari pengalaman mereka.
Bagaimana untuk mengenal pasti kebocoran air di kondominium saya?
Jika anda menemui tompok air di sudut rumah yang tidak pernah anda lihat, jangan panik kerana ia mungkin tompok lama dan kebocoran telah dibaiki. Namun, tompok air kering mungkin menunjukkan bahawa tiada penghuni di unit tingkat atas sekarang.
Ketika saya pindah ke rumah baharu saya, saya ternampak tompok air di siling dan dinding dapur. Kontraktor saya berkata ia tompok kering dan dia hanya mengecat di atas tompok itu. Dia nasihatkan saya untuk memantaunya. Unit di tingkat atas memang kosong pada masa itu. Sebaik sahaja penghuni masuk dalam masa seminggu kemudian, tompok air menjadi lembap sekali lagi – Michael Wong-
Namun, jika tompok air tiba-tiba muncul di siling rumah atau dinding anda semalaman, ia mungkin bermakna bahawa kebocoran aktif muncul di suatu tempat dan ini mungkin berita buruk.
Menentukan pihak bertanggungjawab untuk kebocoran air di kondominium anda
Berikut adalah langkah-langkah yang boleh diambil oleh pemilik rumah:
1. Ambil gambar atau video kebocoran air
“Ambil banyak gambar apabila kebocoran berlaku. Ini akan memudahkan kerja anda mengemukakan kes mengenai kebocoran teruk itu kepada pejabat pengurusan. Itulah yang saya lakukan segera apabila berlaku kebocoran di rumah saya,” kata Daniel C.
Masa juga perkara amat penting, menurut pemilik kondominium Michelle. Selepas terjadi kebocoran air teruk di silingnya, dia bergegas ke unit di tingkat atas untuk mengenal pasti sumber kebocoran dan meminta penyewa unit tersebut berhenti menggunakan paip sinki dapur dan mesin basuh.
“Saya menghubungi pemilik hartanah sewa itu dan memberitahu masalah bocor. Dia terus memanggil tukang paip yang membaiki masalah keesokan harinya.”
Jika kebocoran anda sangat teruk sehingga air banyak menitis, ambil video atau gambar untuk menunjukkan bagaimana kebocoran itu berlaku. Jika anda boleh memanjat ke siling untuk mencari punca kebocoran, ambil gambar dan video sebagai bukti.
Kebocoran air kadang-kadang susah dijangka dan mungkin bergantung kepada berapa kerap sumber air digunakan. Pejabat pengurusan anda mungkin mengarah tukang paip untuk menyiasat kebocoran tetapi tiada kebocoran berlaku semasa pemeriksaan. Ini menyukarkan kerja untuk memastikan punca kebocoran. Oleh itu, video atau gambar amat penting.
Kadangkala, anda mungkin lewat mendapat berita. Kebocoran siling rumah Daniel tiba-tiba berhenti dan dia diberitahu bahawa pemilik di atas telah membaiki kebocoran itu, “Saya hanya perlu memantaunya untuk memastikan ia tidak berlaku lagi.”
NOTA: Jika anda telah membeli hartanah bertingkat tinggi untuk pelaburan atau belum tinggal di rumah itu lagi, periksa hartanah anda sekerap mungkin kerana kebocoran air boleh berlaku tiba-tiba. Semakin lama ia dibiarkan, semakin besar kerosakan. Imej di atas menunjukkan permulaan kerosakan kepada harta benda yang disebabkan oleh kebocoran air.
BACAAN POPULAR:
Sistem kalis air untuk bilik mandi: Panduan untuk pemilik rumah
Kecacatan rumah strata: Hak pembeli rumah & cara mengambil tindakan kes undang-undang
2. Hubungi pejabat pengurusan kondominium atau apartment anda
Apabila menghadapi isu kebocoran air, adalah penting untuk melibatkan pejabat pengurusan kondominium atau apartment anda. Mereka boleh menjadi pihak ketiga yang objektif sekiranya berlaku sebarang pertikaian.
Salah satu peranan utama yang akan dimainkan oleh JMB atau MC ialah memulakan perbincangan antara kedua-dua pihak, serta mengupah dan menugaskan juruteknik / tukang paip untuk menilai punca kebocoran dan pihak yang bertanggungjawab untuk membaikinya.
3. Bersabar apabila mencari punca kebocoran
Walaupun mungkin agak logik dalam kebanyakan kes untuk menyalahkan unit di tingkat atas sebagai punca kebocoran yang menjejaskan rumah anda, bukan selalunya begitu. “Sebelum ini saya mengalami kebocoran air di dapur saya yang disebabkan oleh jiran saya di tingkat atas. Apabila kebocoran baharu berlaku di bilik tidur saya yang berhampiran dengan dapur, saya menganggap bahawa punca kebocoran sama iaitu dari tingkat atas juga,” kata Michael.
Namun, jangkaan ini meleset. Selepas beberapa konfrontasi dengan jiran saya dan siasatan lanjut, saya mendapati bahawa kebocoran baharu itu disebabkan oleh paip pembetungan yang terletak di dalam dinding itu. Maka tugas membaik pulih adalah tanggungjawab badan pengurusan kondominium saya.
Bagaimana untuk menangani isu air bocor antara tingkat?
Dalam kes-kes di mana punca kebocoran dipastikan berpunca dari unit di tingkat atas, pejabat pengurusan perlu menghubungi pemilik unit di tingkat atas untuk memberitahu isu tersebut dan langkah seterusnya.
Isu ini boleh diselesaikan dengan cepat, atau ia boleh menghampakan pihak yang mengalami kebocoran. Malangnya, inilah yang berlaku kepada Michelle.
Jiran saya di tingkat atas memanggil tukang paip untuk membaiki kebocoran siling rumah dengan segera, tetapi selepas itu berlengah. Jiran dan JMB mula menangguhkan keputusan apabila berbincang tentang pampasan bagi kerosakan harta benda yang disebabkan oleh kebocoran itu. JMB juga terus berdiam diri dan lebih gemar berbincang selepas peluang tuntutan insurans diteliti.”
Keadaan mungkin tidak dijangka. Michelle terpaksa melibatkan kontraktor untuk membaiki kerosakan walaupun tanpa pengesahan mengenai pembayaran semula. Ini kerana kabinet dapur dan lantainya telah mula pudar, mengupas dan berkulat.”Semua ini berlaku ketika mengejar pihak pengurusan bangunan mengenai status tuntutan insurans dan pemilik unit tingkat atas tidak menolak kemungkinan bahawa mereka akan menerima bayaran. PKP juga memperlahankan keseluruhan proses.”
Masih belum ada kesudahan untuk Michelle. Beliau berpendapat bahawa kesnya mungkin mengambil masa yang lama untuk diselesaikan dan akhirnya mungkin akan dirujuk kepada Tribunal Pengurusan Strata. Beliau sedang memikirkan untuk membeli insurans unitnya sekarang sebagai perlindungan daripada isu-isu berkait pada masa akan datang.
Adakah undang-undang strata memihak kepada anda?
Ya. Jika jelas bahawa pemilik unit di tingkat atas anda bertanggungjawab ke atas kebocoran tersebut, terdapat klausa dalam Akta Hak Milik Strata 2013 yang melindungi mangsa kebocoran termasuk denda sebanyak RM50,000 jika pemilik yang bertanggungjawab menafikan akses kepada hartanah mereka untuk pemeriksaan dan pembetulan.
Prosedur untuk memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (TTPS)
Bagi tuntutan berkenaan kebocoran air antara tingkat (interfloor leakage), anda perlu:
- Mendapatkan Pernyataan Tuntutan atau Borang 1 dan Borang Butiran TPS di kaunter TPPS, KPKT atau memuat turun kedua-dua borang daripada laman KPKT. Isi kedua dua borang ini.
- Menyertakan Borang 28 dan dokumen-dokumen lain yang berkenaan seperti salinan kad pengenalan
- Mengambil dan menyertakan gambar kerosakan air yang berwarna
BACA: Kebocoran air antara tingkat: Siapa yang bertanggungjawab?
Peranan pejabat pengurusan dalam menyelesaikan masalah
Dalam kebanyakan kes, peranan pejabat pengurusan dalam isu kebocoran adalah sebagai perantara. Mereka akan menghubungi kedua-dua pihak dan juga bertanggungjawab mengeluarkan Sijil Pemeriksaan (Borang 28) yang menyatakan punca kebocoran dan sama ada pemilik atau pengurusan yang bertanggungjawab untuk membaiki kebocoran tersebut.
Dalam kes KC yang memiliki hartanah di Mont Kiara, pejabat pengurusannya hanya bertindak sebagai pihak pengantara menghubungi kedua-dua belah pihak, “Secara jujur, saya lebih suka jika mereka memainkan peranan yang lebih aktif dalam memaklumkan hak-hak saya sebagai pemilik dalam keadaan ini berdasarkan Akta Hak Milik Strata. Tetapi mereka hanya menghantar juruteknik untuk mencari punca kebocoran.”
Michelle agak bernasib baik kerana pejabat pengurusannya lebih proaktif membantu tuntutan insurans untuk kerosakan yang berpunca dari kebocoran siling rumah.
Syukurlah, ada jiran yang bertanggungjawab
Walaupun ada pemilik yang tidak bertanggungjawab sekiranya berlaku kebocoran antara tingkat, ada juga yang bertanggungjawab dan cuba sedaya upaya untuk membaiki masalah secepat mungkin. Michael berkongsi pengalamannya, “Dalam kes saya, jiran saya di tingkat atas amat bertanggungjawab. Walaupun dia tinggal di negeri lain, dia segera datang dengan tukang paip sendiri untuk menilai punca kebocoran dan membaikinya dengan segera. Dia juga memberi saya nombornya dan menyuruh saya untuk menghubunginya jika ia berlaku lagi.”
Bagaimana jika punca kebocoran dari unit anda?
Walaupun artikel ini kebanyakannya mengenai situasi di mana anda menjadi mangsa kebocoran yang telah menjejaskan unit anda, ada juga situasi di mana unit anda mungkin menjadi punca kebocoran air. Bagaimanakah anda boleh menjadi pemilik hartanah strata yang bertanggungjawab?Jika anda berpindah ke kawasan perumahan baharu, anda boleh cuba menghubungi unit di bawah dan membantu mereka menentukan sama ada berlaku kebocoran siling daripada unit anda.
Ini boleh dilakukan dengan menyumbat lubang longkang anda dan membanjiri lantai bilik mandi anda (bilik mandi adalah punca kebocoran yang paling lazim) untuk melihat sama ada sebarang tompok air muncul di unit di bawah. Kebocoran ini sering dibaiki oleh pemaju hartanah semasa 24 bulan pertama Tempoh Liabiliti Kecacatan dan anda tidak perlu membayar apa-apa.
Michael berterima kasih kerana pemilik unit di tingkat atas pantas bertindak dan bertanggungjawab membaiki kebocoran air. Malah, dia berpeluang membalas budi jirannya beberapa tahun kemudian, “Unit di bawah saya mula mengadu kebocoran siling di rumah mereka, yang nampaknya berpunca dari bilik mandi saya. Perumahan ini agak lama dan masalah seperti ini agak lazim berlaku. Saya mengambil inisiatif untuk bertanggungjawab dan membaiki kebocoran dengan pantas kerana pengalaman yang saya lalui. Pemilik unit di tingkat bawah berterima kasih atas tindakan saya.”
Ya, memang tidak dapat dinafikan, menangani isu kebocoran di antara tingkat boleh menjadi rumit. Anda harus tahu hak-hak anda dalam situasi sedemikian kerana anda mungkin berurusan dengan pelbagai pihak termasuk pejabat pengurusan yang mungkin tidak berpengalaman dalam undang-undang strata. Mengetahui hak anda akan memberi kelebihan dalam menyelesaikan masalah anda. Amat penting juga untuk melihat situasi dari perspektif lain seperti Michael dan membalas budi apabila tiba masanya untuk anda bertanggungjawab.
BACA LAGI ARTIKEL MENARIK DI SINI:
Kecacatan rumah strata: Cara mengambil tindakan kes undang-undang
Bina rumah sendiri atau beli rumah yang sudah siap? Mana yang lebih baik?
Refinance rumah di Malaysia: Semua yang anda perlu dan patut tahu