Apa itu penilaian hartanah & 4 faktor yang mempengaruhi nilai sebuah rumah

Ingin menjual rumah atau membeli hartanah subsale? Baca dulu mengenai penilaian hartanah untuk mendapatkan pulangan maksimum.

© Zuraisham | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari What is property valuation & the 4 factors which influence a home’s value? oleh Ridzwan A. Rahim.

Di Malaysia, penilaian hartanah atau rumah boleh ditakrifkan sebagai proses yang dilakukan untuk menentukan nilai pasaran atau harga jualan semasa hartanah anda. Ia dijalankan oleh seorang penilai profesional yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah (LPPEH) Malaysia di bawah Jadual Ketujuh Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Peraturan 1986.

Apa itu penilaian hartanah atau rumah?

Ada beberapa situasi di mana penilaian hartanah diperlukan:

  • Anda memerlukan dana dan bercadang untuk membiaya semula hartanah anda bagi memanfaatkan kenaikan nilai hartanah selepas beberapa tahun
  • Anda ingin membeli sebuah rumah subsale

Ada tanggapan salah bahawa bagi pembelian rumah pertama dan kedua, anda boleh mendapatkan pembiayaan 90% berdasarkan harga jualan hartanah tersebut atau harga yang dipersetujui antara anda dan penjual. Sebenarnya, bank akan membuat tanda aras pinjaman 90% anda berdasarkan laporan yang diperolehi daripada penilai berdaftar.

Bank mungkin boleh menyediakan dana tetapi tidak mempunyai kuasa untuk menilai hartanah anda. Sebaliknya, bank akan melantik seorang penilai untuk berbuat demikian. Katakan anda telah memasuki satu perjanjian jual dan beli sebuah rumah pada harga RM600,000. Anda telah memohon dengan Bank A untuk pinjaman perumahan.

Bank A kemudian melantik salah seorang panel penilainya untuk menilai hartanah sasaran anda dan menulis satu laporan penilaian. Selepas dinilai, penilai menilai rumah tersebut pada nilai hanya RM550,000. Berdasarkan laporan penilaian ini, pembeli boleh mendapatkan pinjaman sehingga 90% daripada RM550,000, bukan 90% daripada RM600,000.

Sebagai pemeriksaan awal, pembeli rumah boleh mendapatkan anggaran kasar nilai pasaran semasa sesebuah kejiranan atau projek hartanah pilihan mereka menggunakan brickz.my, satu portal yang menyediakan harga transaksi terkini bagi hartanah subsale di seluruh Malaysia.

Bayaran untuk penilaian di Malaysia ialah seperti berikut. Ia biasanya ditanggung oleh pembeli:

Bagi RM100,000.00 pertama =0.25%
Baki seterusnya sehingga RM2 juta = 0.2%
Baki seterusnya sehingga RM7 juta = 0.167%
Baki seterusnya sehingga RM15 juta = 0.125%
Baki seterusnya sehingga RM50 juta = 0.10%
Baki seterusnya sehingga RM200 juta = 0.067%
Baki seterusnya sehingga RM500 juta = 0.05%
Baki seterusnya dan lebih daripada RM500 juta = 0.04%

Di Malaysia, penilai biasanya mengguna pakai kaedah perbandingan jualan yang mengambil kira harga transaksi terkini hartanah daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Hartanah (JPPH). Walau bagaimanapun, penilai akan membuat penyelarasan yang perlu berdasarkan keadaan hartanah dan nilai tambahan daripada pengubahsuaian, jika ada. Ini bermakna hartanah dalam kawasan yang sama walaupun bersebelahan sekali pun tidak semestinya sama nilai. Di samping itu, faktor seperti lokasi hartanah dan kemudahan yang berdekatan juga akan diambil kira. Semua ini ada kami terangkan di bawah.

Penjual hartanah juga boleh mendapatkan penilaian profesional bagi mengenal pasti harga jualan minimum yang boleh diterima dalam perundingan mereka dengan pembeli berpotensi.

Apakah sebahagian daripada faktor yang mempengaruhi nilai rumah anda?

©Andrii Yalanskyi | 123rf

Jelaslah penilaian merupakan elemen penting dalam proses jual beli hartanah yang mungkin dipandang ringan oleh ramai orang. Pemahaman yang baik mengenai apa yang membuatkan hartanah anda lebih bernilai (atau kurang bernilai) boleh membantu mengekalkan nilai jangka panjangnya atau membantu anda membuat keputusan jual beli.

Berikut ialah 4 faktor yang boleh memberi kesan besar terhadap penilaian hartanah kediaman anda:

#1 Lokasi

Betul, ia mungkin klise tetapi lokasi merupakan antara faktor utama dalam menentukan nilai hartanah anda. Sebagai contoh di Lembah Klang, secara umumnya, lebih hampir hartanah anda dengan pusat bandar, lebih tinggi nilainya. Itulah sebabnya harga rumah di kawasan pusat perdagangan Kuala Lumpur naik mendadak dalam dekad yang lalu. 

Walau bagaimanapun, lokasi juga terkait dengan beberapa faktor lain. Jika rumah anda berdekatan sesuatu yang tidak disenangi seperti tanah perkuburan, stesen kuasa atau kawasan pelupusan sisa, ini boleh menjejaskan nilainya.

TIP PENILAI: Hartanah yang menghadap arah barat biasanya rendah nilainya kerana disinari matahari petang pada sudut hampir tegak yang boleh meningkatkan kos penyejukan. Di samping itu, rumah yang menghadap simpang T juga biasanya rendah nilainya disebabkan risiko kemalangan di mana kenderaan mungkin akan  merempuh pintu pagar hartanah tersebut.

#2 Jalan raya dan kemudahan

© simonlong | Getty Images

Jika hartanah anda berdekatan lebuh raya utama yang baru dibuka, ini mungkin menaikkan nilainya. Jaringan jalan raya yang baik dan kemudahan transit awam seperti stesen LRT dan MRT merupakan kelebihan besar pada masa kini. Ramai pembeli yang tinggal di kawasan bandar membuat keputusan mereka berdasarkan masa yang diperlukan untuk ke tempat kerja!

Lokasi yang hampir dengan kemudahan seperti klinik dan hospital swasta, institusi pendidikan dan sekolah antarabangsa atau swasta juga boleh menaikkan nilai hartanah. Tempat-tempat yang dipanggil ‘hotspot’ ini menjadikan rumah anda dan kejiranannya amat sesuai untuk didiami.

Jika anda sedang memikirkan untuk membeli rumah, pastikan anda benar-benar bersedia untuknya. Gunakan penunjuk kelayakan pinjaman perumahan kami, LoanCare untuk mengetahui peluang anda mendapatkan pinjaman perumahan dari 17 buah bank di seluruh Malaysia.

#3 Penyelenggaraan dan pengubahsuaian

Ini berkait rapat dengan perkara yang disebut sebelum ini mengenai usia dan kualiti. Apabila usia hartanah meningkat, ia mungkin dibelenggu masalah dan isu yang perlu ditangani, daripada sistem paip hingga ke atap, umpamanya.

Di sinilah pentingnya penyelenggaraan yang berterusan. Seperti menjaga kesihatan tubuh manusia , hartanah juga perlu sentiasa diperiksa bagi mengesan sebarang kerosakan. Hartanah yang diselenggara dengan baik akan memperolehi penilaian yang lebih baik dalam jangka panjang berbanding hartanah yang terbiar.

TIP PENILAI: Penilai akan mengambil kira kerja-kerja pengubahsuaian yang telah dibuat yang meningkatkan lagi nilai estetik dan kesesuaian sesebuah hartanah  seperti:
a) lantai yang baru;
b) penyambungan yang mendapat permit;
c) kabinet dan almari pakaian terbina;
d) siling plaster
e) jeriji
f) sistem penggera
g) sistem pintu pagar automatik

#4 Kualiti pembinaan

© Kin Meng Kok /123rf

Kualiti pembinaan rumah atau muku kerjanya merupakan satu lagi elemen utama dalam pengekalan nilai aset anda. Jangan lupa juga, kualiti hahah binaan yang digunakan – bangunan yang dibuat menggunakan bahan berkualiti tinggi mungkin tahan lebih lama sebelum perlu diperbaiki.

Kita biasa mendengar mengenai rumah-rumah yang dibina beberapa dekad lalu tetapi masih mampu menarik harga premium disebabkan kualiti bahan binaan, kemahiran kerja dan reka bentuk strukturnya. Rumah teres berusia berdekad di Taman Tun Dr Ismail (TTDI) dan Bangsar merupakan contoh yang baik. Unit-unit ini mungkin sekadar rumah asas sahaja, tetapi harganya sekarang sekurang-kurangnya RM1.5 juta setiap satu.

Sebaliknya ramai pembeli merungut bahawa unit-unit mahal yang ditawarkan oleh pemaju terkemuka masa kini mempunyai kualiti binaan yang sederhana sahaja akibat penggunaan bahan bawah tara untuk mengurangkan kos. Maka anda mesti membuat pemeriksaan teliti terlebih dahulu. Jangan terpengaruh dengan gimik pemasaran seperti risalah dan hadiah percuma yang menarik.

Share