Pembiayaan perumahan Islam di Malaysia: Panduan bagi mereka yang ingin tahu

Kami terangkan perbezaan antara produk pinjaman patuh Shariah dan produk pinjaman konvensional serta apa yang perlu diketahui oleh pengguna sebelum mengambil pinjaman perumahan Islam.

© tuahlensa | 123rf

Artikel ini diterjemah dari A beginner’s guide to Islamic home financing in Malaysia oleh Ridzwan A. Rahim.

Malaysia telah sekian lama menjadi peneraju sektor kewangan patuh Shariah. Kini negara menyaksikan pertumbuhan pesat dalam pinjaman perumahan Islam. Menurut RAM Rating Services, perbankan Islam merekodkan kadar pertumbuhan yang jauh lebih tinggi (11%) berbanding pinjaman konvensional (3.3%) pada 2018. Setakat akhir Januari 2019, pembiayaan Islam membentuk 32% daripada keseluruhan pinjaman.

Bagaimanapun, masih ramai pengguna yang belum memahami bagaimana pinjaman perumahan Islam berfungsi dan perbezaannya dengan pinjaman konvensional. Artikel ini cuba mengupas topik tersebut dengan menjawab 5 persoalan yang kerap bermain di fikiran pengguna:

1. Apa itu pembiayaan perumahan Islam?

Menurut firma perbankan Maybank Islamic, Shariah atau perundangan Islam melarang unsur riba atau bunga yang wujud dalam pinjaman konvensional.

Bagi kebanyakan pinjaman patuh Shariah di Malaysia yang beroperasi di bawah konsep Bai Bithamin Ajil (BBA), anda dan bank menjadi pemilik bersama hartanah yang dibeli. Anda membuat pembayaran bulanan bagi membeli semula bahagian hartanah yang dimiliki oleh bank. Apabila semua pembayaran telah habis dibuat, hak milik hartanah akan dipindahkan kepada anda menerusi pemberian hadiah yang juga dikenali sebagai hibah.

Terdapat beberapa cara untuk melakukan kontrak patuh Shariah supaya pendapatan yang diperolehi hasil urus niaga bebas daripada unsur haram:

• Kontrak jual-beli (BBA) di mana bank menjual aset patuh Shariah (termasuk hartanah dan komoditi) kepada pelanggan dengan bayaran dibuat secara tunai atau pembayaran bertangguh secara beransur-ansur.

• Kontrak perkongsian (Musyarakah) di mana bank dan pelanggan membeli dan memiliki hartanah secara bersama. Pelanggan membuat pembayaran dan membeli bahagian hartanah tersebut daripada bank secara beransur hingga lengkap dan pelanggan memiliki sepenuhnya hartanah tersebut.

• Kontrak sewa (Ijarah) di mana bank sebagai pemilik hartanah memajakkan hartanah kepada pelanggan yang membayar sewa atau ansuran ke atas hartanah tersebut. Pada akhir kontrak pajakan, pelanggan diberi pilihan untuk membeli hartanah tersebut.

2. Bagaimanakah pinjaman perumahan Islam berbeza dengan pinjaman perumahan konvensional?

Pinjaman Konvensional

Pinjaman Islam

Bank bertindak sebagai pemberi pinjaman manakala pelanggan sebagai peminjam 1. Kontrak jual-beli: Bank sebagai penjual, pelanggan sebagai pembeli

2. Kontrak perkongsian: Bank dan pelanggan sebagai rakan kongsi

3. Kontrak sewa: Bank sebagai pemberi pajak, pelanggan sebagai pemajak

Bank akan mengenakan faedah untuk meminjamkan wang. Pengiraan faedah berkompaun dan kesan yang berakru tidak terbatas. Keuntungan bank dibuat menerusi pembiayaan berdasarkan kontrak yang patuh Shariah. Tiada unsur keuntungan yang berkompaun sebaliknya keuntungan dikira berdasarkan prinsipal yang belum dibayar.
Wang sebagai subjek urus niaga. Wang sebagai medium pertukaran. Aset sebagai subjek urus niaga.

Sumber: Maybank Islamic

3. Apakah kebaikan pembiayaan perumahan Islam?

© Dinis Tolipov | 123rf

Jadual berikut boleh membantu pengguna, sama ada yang Islam atau bukan Islam, untuk menimbangkan pinjaman perumahan Islam sebagai pilihan:

Ciri

Pembiayaan Perumahan Konvensional

Pembiayaan Perumahan Islam

Faedah/Kadar Untung Maksimum Faedah adalah berdasarkan Kadar Asas yang boleh diubah mengikut keadaan pasaran yang wujud, tanpa sebarang siling.

Jika berlaku kadar faedah melambung tinggi, pelanggan akan terpaksa membayar ansuran yang lebih tinggi bagi menyesuaikannya dengan peningkatan kos peminjaman. Baca mengenai Kadar Asas dan bagaimana ia memberi kesan kepada pinjaman perumahan anda.

Kadar keuntungan siling merupakan keuntungan maksimum yang boleh dikenakan di bawah pembiayaan berasaskan jualan. Keuntungan adalah berdasarkan kadar BFR Islamik dan boleh diubah berdasarkan keadaan pasaran yang wujud, tetapi tidak boleh melebihi kadar keuntungan siling.
Pengiraan Faedah/Keuntungan Faedah dikira dan dikenakan berdasarkan faedah dan prinsipal terkompaun.

Kesan faedah terakru ke atas pinjaman adalah tidak terhad. Ini boleh membawa kepada penindasan

Keuntungan dicaj berdasarkan prinsipal yang belum dijelaskan sahaja tanpa melibatkan unsur kompaun.

Disebabkan tiada unsur kompaun, jumlah keuntungan yang mesti dibayar untuk pembiayaan adalah jauh lebih rendah berbanding pinjaman konvensional. Ini juga bermakna pembayaran lewat akan dikenakan caj yang lebih rendah.

Denda keluar/Tempoh terkunci bagi penyelesaian awal Ada denda keluar dan tempoh terkunci jika pelanggan ingin membuat penyelesaian awal. Pelanggan boleh keluar daripada perjanjian pada bila-bila masa tanpa dikenakan denda. Berdasarkan prinsip keadilan, pelanggan digalakkan menyelesaikan tanggungjawab mereka dan tidak dikenakan fi keluar jika membuat penyelesaian awal.
Pengecualian duti setem bagi pembiayaan semula pinjaman perumahan Tiada pengecualian. Pelanggan menikmati pengecualian duti setem ke atas baki pinjaman perumahan mereka yang sedia ada jika bertukar kepada pinjaman perumahan Islam.

Sumber: Maybank Islamic

Namun, pembiayaan Islam juga ada kekurangannya. Ini termasuk:

  • Kos tambahan ketika penstrukturan semula pinjaman. Jika peminjam memilih untuk mengubah suai terma pinjaman mereka, mereka perlu berbelanja untuk perjanjian kemudahan pinjaman yang baru.
  • Kos guaman mungkin lebih tinggi berbanding pinjaman perumahan konvensional kerana lebih banyak dokumen diperlukan dalam pembiayaan Islam.
  • Terma kontrak termasuk perkara seperti penyelesaian lewat/pengingkaran dan penyelesaian awal mungkin tidak setelus kontrak pinjaman perumahan konvensional.

4. Apakah antara perkara yang perlu saya pertimbangkan sebelum mengambil pinjaman perumahan Islam?

How to choose the perfect property for

© Adobe Photoshp Lightroom | maroke

Oleh sebab itu, sebagai pembeli rumah, anda perlu beri tumpuan kepada perkara berikut:

Dokumentasi undang-undang

Jika anda biasa dengan pinjaman perumahan konvensional, pinjaman perumahan Islam melibatkan dokumentasi berbeza seperti Perjanjian Jual dan Beli Semula yang mungkin belum pernah anda lihat. Seorang peguam yang mahir boleh menerangkan segalanya kepada anda dan akan memudahkan urusan anda. Dengan dokumentasi tambahan yang diperlukan ini, permohonan pinjaman Islam boleh menelan belanja sehingga 10% dalam fi guaman. Akhir sekali, inisiatif kerajaan memberi penepian 20% duti setem ke atas pinjaman perumahan Islam yang ada sebelum ini kini telah ditamatkan.

Denda kelewatan membayar

Oleh kerana pinjaman Islam tidak mengenakan faedah, denda kerana lewat membayar akan dikenakan dan kadarnya berbeza dari satu bank ke bank yang lain. Adalah penting bagi anda mengetahui bagaimana bank anda mengenakan caj ini.

Tempoh terkunci

Kebanyakan bank tidak mengenakan tempoh terkunci (lock-in period) bagi pinjaman Islam tetapi ada juga yang mengenakannya. Jika perlu, bertanyalah dengan bank anda.

Penggunaan hartanah

Sesetengah helaian pendedahan produk menegaskan hartanah yang dibeli tidak boleh digunakan untuk kegiatan yang menyalahi undang-undang, tidak bermoral atau melanggar hukum Shariah. Ini tidak menjadi masalah bagi rumah kediaman tetapi jika hartanah terbabit adalah untuk kegunaan komersil (terutama sekali unit SOHO), adalah lebih baik anda bertanya dengan bank dan kenal pasti kegiatan yang dikira melanggar hukum Shariah.

BACA: Kadar duti setem terkini & 6 kos lain yang perlu diambil kira sebelum membeli rumah dalam tahun 2019

5. Apakah yang diperlukan dan bagaimanakah proses permohonan pinjaman perumahan Islam?

Proses permohonan pinjaman perumahan Islam sama sahaja seperti yang konvensional. Dokumen yang diperlukan termasuk:

  • Salinan Kad Pengenalan / MyKad
  • Salinan Perjanjian Jual Beli atau Resit Tempahan atau Surat Tawaran daripada Pemaju
  • Salinan Surat Ikatan Hak Milik Individu
  • Laporan Penilaian Hartanah (bagi hartanah siap)
  • Penyata Gaji 3 bulan yang terkini
  • Penyata Komisen 6 bulan yang terkini
  • Penyata KWSP terkini (dengan 3 bulan urus niaga terkini) 
  • Borang EA terkini
  • Penyata Bank 6 bulan yang terkini
  • Surat Pengesahan Majikan dan Jawatan serta Gaji

Sesiapa sahaja boleh mengambil pinjaman perumahan Islam tanpa mengira agama –  Islam atau bukan Islam. Bagi yang beragama Islam, mengambil pinjaman berbentuk ini memberi keyakinan bahawa tiada unsur faedah terkandung dalam urus niaga mereka. Bagi yang bukan Islam pula, ini merupakan satu lagi pilihan produk di pasaran yang boleh mereka pertimbangkan. Selain daripada ciri patuh Shariah, kebanyakan ejen pinjaman akan memberitahu anda tiada perbezaan yang begitu ketara antara pinjaman Islam dan konvensional dari segi kadar faedah dan pembayaran semula.

Seperti mana instrumen kewangan yang lain, apa yang penting ialah anda membuat perbandingan di antara produk-produk yang terdapat di pasaran dan antara institusi kewangan yang berlainan. Ini akan membantu anda memilih produk yang tepat mengikut keperluan anda.

Share