Secara amnya, JMB dan MC ditubuhkan bagi mewakili dan menguruskan kepentingan penduduk strata. Namun, beberapa pembaca kami telah kongsikan pengalaman buruk mereka berurusan dengan pihak berkenaan.
Di Malaysia, sekitar 30% daripada populasi di negara ini tinggal di hartanah yang berstatus strata. Ini mungkin disebabkan kos sara hidup yang semakin tinggi dan kawasan tanah yang semakin berkurang di kawasan bandar.
Hartanah strata didefinisikan sebagai pembangunan atau skim di mana bangunan atau tanah dibahagikan kepada beberapa lot yang dikenali sebagai ‘petak’ atau parcel. Sebagai contoh, kediaman bertingkat tinggi seperti flat, apartmen, kondominium, dan rumah bandar (townhouse) merupakan contoh biasa bagi hartanah strata.
Walaupun begitu, kediaman bertanah komuniti berpagar dan berpengawal (Gated and Guarded Community (G&G)) juga merupakan salah satu hartanah dalam kategori ini. Contoh di sini adalah Desa ParkCity di Kepong.
Siapakah yang menguruskan hartanah strata?
Sebagai penduduk hartanah strata, harta bersama yang dikenali sebagai kawasan sepunya adalah kolam renang, gimnasium, lif, tempat istirahat dan mana-mana kawasan yang bukan kepunyaan pemegang unit strata individu.
Mari kita kenali siapa yang bertanggungjawab menguruskan harta bersama dan keseluruhan kawasan sesebuah hartanah strata:
- Pemaju hartanah – Mereka ini adalah yang membeli tanah dan membina kondo anda di atasnya. Pada tahun pertama hartanah anda siap dibina, pemaju merupakan pihak yang bertanggungjawab menguruskannya.
- Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body – JMB) – Satu badan interim atau sementara yang ditubuhkan bagi menguruskan dan menyelenggara hartanah strata bermula dari awal pembangunan dijalankan sehingga status hak milik strata ini dikeluarkan oleh pejabat tanah.
- Perbadanan Pengurusan (Management Corporation – MC) – Setelah hak milik strata dikeluarkan kepada setiap unit di dalam hartanah strata terbabit, satu Perbadanan Pengurusan (MC) akan mengambil alih pengurusannya. Ia terdiri daripada pemilik unit yang telah diundi oleh penduduk lain yang menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) sesuatu pembangunan strata.
Ketahui lebih lanjut mengenai tanggungjawab dan tugas-tugas pihak pengurusan strata di artikel kami di sini.
ARTIKEL MENARIK:
⚖️Kecacatan rumah strata: Hak pembeli rumah & cara mengambil tindakan kes undang-undang
?Adakah hartanah strata anda diuruskan oleh JMB atau MC yang bertanggungjawab?
?Apakah isu yang dihadapi dalam kehidupan strata dan cara menyelesaikannya?
Pengalaman berurusan dengan JMB dan MC
Pada ruangan komen di laman media sosial iProperty.com.my, para pembaca kami telah berkongsi pengalaman mereka berurusan dengan pihak JMB dan MC.
Berikut adalah rumusan daripada sebahagian komen-komen tersebut:
- Dua tahun menanti hak milik strata
Ada pembaca yang mengatakan bahawa mereka masih belum menerima hak milik strata walaupun sudah menunggu lebih dua tahun. Malahan, pembaca tersebut sudah menghabiskan hampir RM4,000 untuk bayaran peguam bagi menyelesaikan maslah tersebut.
Sebenarnya, pemilik rumah boleh menjangkakan untuk menerima hak milik strata mereka apabila mereka diberitahu bahawa serahan milikan kosong boleh diperoleh daripada pemaju bersama-sama dengan kunci dan dokumen pemilikan yang lain. Ini adalah bertepatan dengan Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013.
Untuk hartanah yang dibina selepas pindaan Akta Hak Milik Strata, sebahagian besar kelewatan adalah disebabkan oleh pihak berkuasa tanah tempatan yang lambat atau sistem mereka tidak dapat memproses hak milik strata tersebut.
Untuk hartanah yang dibina sebelum pindaan pula, kebanyakan kelewatan datangnya daripada pemaju yang telah dibubarkan/tidak solven atau tidak mempunyai dana yang cukup untuk keseluruhan permohonan hak milik.
Pemilik rumah boleh menyemak maklumat hak milik induk di dalam Perjanjian Jual Beli mereka. Mereka boleh menghubungi pihak berkuasa tanah tempatan seperti Pejabat Tanah dan Galian Selangor atau membuat carian di sistem e-tanah menggunakan maklumat hak milik induk.
BACA LANJUT: Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?
- Tiada kemudahan
Ada pembaca mengatakan dia terpaksa membayar yuran selenggara sebangyak RM250 sebulan tetapi tiada kemudahan seperti kolam renang atau gimnasium di kawasan kondo tersebut.
Sesebuah hartanah kediaman bukan sahaja terhad kepada struktur fizikal bangunan itu, ia juga termasuk tanah di mana struktur tersebut dibangunkan. Bagi hartanah strata, kemudahan-kemudahan yang sepatutnya terdapat di kawasan sepunya akan dinyatakan di dalam Perjanjian Jual Neli (Sales & Purchase Agreement — SPA).
Sekiranya pemaju gagal menyediakan kemudahan yang sudah tertera di dalam SPA, terdapat dua pilihan tindakan yang boleh diambil oleh pemilik:
- Membuat tuntutan kepada SMT (akan diterangkan lebih lanjut di bawah)
- Membuat tuntutan di mahkamah bersama-sama pemilik-pemilik lain
BACA LANJUT: 7 perkara yang perlu disemak oleh pembeli rumah sebelum menandatangani SPA/SNP
- Tidak diselenggara
Ada pembaca yang ingin tahu siapa yang harus dipertanggungjawabkan apabila kawasan pangsapuri yang dihuni tidak diselenggara langsung.
COB (Commissioner of Building) boleh memainkan peranan yang lebih tegas. COB perlu ambil aduan orang ramai dan membuat pemeriksaan mengejut ke atas JMB atau MC yang mempunyai aduan terhadap mereka.
Selain itu, COB boleh adakan sesi penerangan bersama penduduk supaya mereka tahu hak-hak mereka dan tanggungjawab masing-masing. Risalah-risalah mengenai hal-hal penduduk, JMB/MC, serta hak harta sepunya juga perlu diedarkan.
Pemilik strata juga boleh memilih ahli JMB dan MC yang lebih bertanggungjawab.
BACA LANJUT: Adakah hartanah strata anda diuruskan oleh JMB atau MC yang bertanggungjawab?
Selesaikan pertikaian dengan pihak pengurusan di SMT
Sekiranya anda mempunyai pertikaian dengan pihak JMB atau MC, anda boleh membuat tuntutan ke Tribunal Pengurusan Strata (Strata Management Tribunal — SMT). Nilai tuntutan yang dibuat di Tribunal tidak boleh melebihi RM250,000 dan tiada perkhidmatan peguam diperlukan.
Antara tuntutan yang boleh dibuat di SMT termasuklah kes-kes berikut:
- Kegagalan pihak pengurusan melaksanakan fungsi, tugas atau kuasa yang ditetapkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013
- Pertikaian terhadap kos atau pembaikan kerosakan.
- Tuntutan bagi pembayaran lewat caj, caruman kepada wang penjelas atau apa-apa jumlah yang diisytiharkan hutang
- Tuntutan untuk perintah mengadakan mesyuarat agung, membatalkan prosiding mesyuarat atau membatalkan resolusi mengenai sesuatu ketetapan yang diputuskan dalam mesyuarat agung.
- Tuntutan untuk memaksa memberikan maklumat atau dokumen
- Tuntutan bagi suatu perintah untuk memberi persetujuan untuk membuat perubahan kepada harta bersama atau harta bersama terhad
- Tuntutan untuk suatu perintah untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Building).
Bolehkah kita menyaman JMB atau MC?
Jawapannya ialah YA kerana ia merupakan hak anda sebagai pemilik unit atau rumah. Mengikut Seksyen 17 (3) Akta Pengurusan Strata (SMA) dan seksyen 39 (3) Akta Hak Milik Strata menyatakan dengan spesifik JMB dan MC boleh disaman dan menyaman.
Apakah perkara yang membolehkan anda mendakwa pengurusan strata?
Tindakan undang-undang sepatutnya menjadi pilihan terakhir setelah gagal memperoleh bantuan dengan cara lain. Sebagai contoh, kes-kes yang tidak didengari oleh SMT. Namun berikut adalah beberapa perkara yang membolehkan anda mendakwa pengurusan strata:
- Membiarkan keadaan hartanah merosot
- Kelewatan dalam mengeluarkan hak milik strata
- Tidak melindungi hartanah anda daripada kerosakan
- Kegagalan membuka akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas dan pelesapan dana
- Tidak memanggil AGM untuk membentuk pengurusan baru
BACA LANJUT:
?️JMB, MC, dan Sub-MC: Tanggungjawab dan tugas-tugas mereka dalam pembangunan strata
?️Kebocoran antara tingkat: Siapa yang bertanggungjawab dan bagaimana untuk elakkan kerosakan disebabkan air?