Bolehkah penghuni strata mendakwa pengurusan hartanah dan dalam keadaan apakah JMB atau MC boleh mendakwa penghuni strata?

Share

Ketahui tindakan yang boleh anda ambil terhadap pemaju, JMB atau MC di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 mengenai salah urusan dalam hartanah strata. Kami juga kongsikan sebab yang membolehkan pihak pengurusan pula mendakwa anda.

strata-jmb-mc

© chee gin tan | Getty Images

Artikel in diterjemah dari Can strata owners sue their management? When can the JMB or MC take legal action against you? oleh Ridzwan A. Rahim.

Penghuni hartanah strata dikehendaki membayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas tepat pada masanya. Namun, ramai yang merungut tidak nampak wang yang mereka bayar digunakan sebaiknya dalam pengurusan dan penyelenggaraan hartanah mereka. Aduan oleh pemilik unit kondominium dan kediaman servis mengenai penyelenggaraan bangunan yang tidak sempurna, pelesapan dana pemilik dan perancangan yang tidak rapi bukan satu perkara baharu. Di sini kami senaraikan 5 sebab yang membolehkan anda mendakwa pihak pengurusan hartanah strata anda.

Siapakah yang bertanggungjawab menguruskan hartanah strata?

Sebelum melangkah lebih jauh, elok kita ketahui dahulu siapakah yang dikira sebagai pihak pengurusan.

  1. Pemaju hartanah. Mereka ini adalah yang membeli tanah dan membina kondo anda di atasnya. Tahun pertama hartanah anda siap dibina, pemaju yang bertanggungjawab menguruskannya.
  2. Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body – JMB). Pemaju hartanah anda sepatutnya mengadakan mesyuarat dengan penghuni kondo, kediaman servis atau apartmen kira-kira setahun selepas rumah anda siap untuk diduduki. Setelah mesyuarat ini diadakan, satu pengurusan baru akan dibentuk dan JMB akan mengambil alih peranan menguruskan hartanah terbabit.
  3. Perbadanan Pengurusan (Management Corporation – MC). Setelah hak milik strata dikeluarkan kepada setiap unit di dalam hartanah strata terbabit, satu Perbadanan Pengurusan (MC) akan mengambil alih pengurusannya. Secara ringkas, hak milik strata diberikan kepada anda untuk mengesahkan bahawa anda adalah pemilik tunggal hartanah anda.

Adalah penting untuk mengenal pasti siapa sebenarnya yang menguruskan hartanah anda supaya pihak yang sepatutnya boleh dipertanggungjawabkan jika perlu.

Apakah perkara yang membolehkan anda mendakwa pengurusan hartanah?

1. Membiarkan keadaan hartanah merosot

Mungkin anda mampu bersabar dengan kondominium yang tidak diselenggara dengan sempurna. Namun ingat, kesulitan-kesulitan kecil seperti kerosakan lif dan ketirisan di kawasan sepunya boleh bertukar menjadi bahaya dengan cepat. Anda boleh pergi ke pejabat pengurusan dan memarahi staf pengurusan, atau lebih baik: dakwa JMB atau MC kerana gagal menjalankan tanggungjawab seperti di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013).

Seksyen 48(1) SMA 2013 menyebut:

Pemaju hendaklah, semasa tempoh pengurusan permulaan dan tertakluk kepada peruntukan Akta ini, bertanggungjawab untuk menyenggarakan dan menguruskan dengan sepatutnya bangunan atau tanah yang dipecah bahagi, dan harta bersama.

Seksyen 48(4) pula menyebut:

Mana-mana pemaju yang tidak mematuhi subseksyen (1) melakukan suatu kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi RM250,000 atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya.

Ini bermakna jika pengurusan gagal menjaga hartanah strata seperti yang sepatutnya, mereka boleh didenda sehingga RM250,000 atau dipenjara tidak melebihi 3 tahun, atau kedua-duanya.

2. Kelewatan dalam mengeluarkan hak milik strata

strata-title-example

© easylaw.com.my

Hak milik strata diberi kepada pemilik hartanah yang tinggal di dalam bangunan yang mempunyai dua tingkat atau lebih, serta harta tanah di dalam kawasan berpagar dan terkawal. Umumnya, ia dikeluarkan kepada pemilik rumah yang berkongsi sebidang tanah dengan pemilik rumah yang lain. Hak milik strata penting kerana ia memberi pemilikan bahagian anda di dalam keseluruhan hartanah iaitu unit kondominium.

Dalam sesetengah kes, hak milik ini mungkin mengambil masa bertahun-tahun untuk dikeluarkan kepada pemilik rumah, dan kelewatan ini boleh menimbulkan masalah lain. Seperti disebut di atas, satu Perbadanan Pengurusan tidak boleh dibentuk sehinggalah hak milik strata hartanah terbabit telah dikeluarkan. Tanpa hak milik ini, proses peralihan pengurusan sesebuah hartanah tidak akan berjalan lancar. Bukan itu sahaja, jika anda ingin menjual kondominium atau kediaman servis anda, prosesnya akan menjadi lebih rumit tanpa hak milik strata di tangan anda.

Di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, pemaju hartanah anda perlu mengeluarkan hak milik strata anda dalam tempoh 3 bulan setelah hartanah siap dibina. Jika gagal, anda berhak mendakwa pemaju.

Oleh kerana proses permohonan hak milik strata hanya melibatkan pemaju, anda tidak dapat mengikuti pelbagai peringkat permohonan tersebut. Ketahui lebih lanjut bagaimana untuk memeriksa status pengeluaran hak milik strata.

ARTIKEL MENARIK:
⚖️Sinking fund dan maintenance fee (yuran penyelenggaraan): Apa bezanya?
✏️Apa akibatnya jika anda tidak membayar yuran penyelenggaraan kondominium?

3. Tidak melindungi hartanah anda daripada kerosakan

Kebanyakan kita mengambil polisi insurans untuk perkara-perkara yang kita anggap amat berharga. Ramai pemilik rumah mempunyai insurans untuk hartanah mereka. Namun tahukah anda pengurusan kondo anda juga sepatutnya menyediakan insurans untuk hartanah anda?

Seksyen 93(1) SMA 2013 menyebut:

Mana-mana orang atau badan yang mempunyai kewajipan atau bertanggungjawab di bawah Akta ini untuk menyenggarakan dan menguruskan mana-mana bangunan hendaklah menginsuranskan bangunan itu di bawah suatu polisi kerosakan dengan penanggung insurans yang berlesen mengikut Bahagian ini.

Akta ini seterusnya menjelaskan insurans kerosakan sepatutnya melindungi bangunan strata anda daripada insiden seperti “kerosakan akibat apikilat, dan letupan” di samping “pecahan atau limpahan tangki air atau paip”.

Insurans kerosakan oleh pengurusan kondo anda adalah penting kerana ia mungkin meliputi skop yang lebih luas seperti pendawaian dan perpaipan di seluruh kondo. Pastikan anda ke pejabat pengurusan dan minta satu salinan insurans bangunan. Jika pengurusan belum lagi mengambil sebarang polisi insurans, tunjukkan kepada mereka Seksyen 93 SMA 2013 dan artikel ini.

4. Kegagalan membuka akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas dan pelesapan dana

strata-property-malaysia

© tktktk | 123rf

Oleh kerana pemaju merupakan pihak pertama yang menjadi pengurus hartanah anda, menjadi tanggungjawab mereka untuk membuka akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas. Dana di dalam akaun penyelenggaraan digunakan untuk menyelenggara kawasan yang dikongsi oleh penghuni manakala dana kumpulan wang penjelas pula digunakan untuk mengubah suai mana-mana bahagian hartanah apabila diperlukan.

Seksyen 10(1) SMA 2013 menyebut: Pemaju hendaklah membuka satu akaun penyenggaraan berkenaan dengan setiap kawasan pemajuan dengan suatu bank atau institusi kewangan.

Seksyen 11(1) SMA 2013 menyebut: Pemaju hendaklah membuka satu akaun kumpulan wang penjelas berkenaan dengan setiap kawasan pemajuan dengan suatu bank atau institusi kewangan.

Pemaju yang gagal berbuat demikian boleh dikenakan denda maksimum RM250,000 atau penjara maksimum 3 tahun, atau kedua-duanya. Dan ini bukan hanya terpakai untuk pemaju sahaja; apabila JMB dan MC mengambil alih pengurusan, mereka juga akan tertakluk kepada undang-undang yang sama. Ini boleh ditemui dalam Seksyen 23, 24, 50 dan 51 SMA 2013.

Dana penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas boleh digunakan untuk apa sebenarnya?

Seksyen 23 (3) SMA 2013 memperincikan perbelanjaan yang dibolehkan menggunakan dana penyelenggaraan. Antaranya:

(a) menyelenggara harta sepunya setiap hari supaya berada dalam keadaan baik;
(b) membayar perbelanjaan yang ditanggung dalam menyediakan perkhidmatan pembersihan harta sepunya, perkhidmatan kawalan keselamatan dan kemudahan untuk penghuni bangunan;
(f) menjalankan pemeriksaan sistem pendawaian elektrik di harta sepunya dan menggantikan atau membaik pulih sebarang kerosakan pada sistem jika ada;

Seksyen 24 (2) menyenaraikan perbelanjaan yang dibolehkan menggunakan kumpulan wang penjelas. Antaranya:

(a) kerja mengecat atau mengecat semula mana-mana bahagian harta sepunya;
(c) pembaharuan atau penggantian mana-mana lekapan atau kelengkapan pada harta sepunya;
(d) kerja menaik taraf dan membersihkan harta sepunya;

5. Tidak memanggil AGM untuk membentuk pengurusan baru

Mesyuarat agung tahunan atau AGM dipanggil untuk membincangkan sebarang kebimbangan atau isu yang dihadapi oleh sesuatu organisasi. Maka penting bagi pengurusan perumahan untuk memanggil AGM. Undang-undang mewajibkan AGM dipanggil.

Seksyen 18 SMA 2013 menyebut:

  • Hendaklah menjadi kewajipan pemaju untuk mengadakan mesyuarat agung tahunan pertama bagi badan pengurusan bersama dalam tempoh yang dinyatakan dalam subseksyen 17(1) [12 bulan dari tarikh rumah anda boleh didiami]
  • Pemaju yang tidak mematuhi subseksyen (1) mewlakukan kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi RM250,000 atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau kedua-duanya.

TAHUKAH ANDA: Sekumpulan penghuni di sebuah perumahan yang dikenali sebagai K Residence telah membawa pemaju mereka, Duta Yap, ke mahkamah kerana gagal membentuk JMB. Terdapat juga isu lain seperti salah laku dalam pengurusan dan salah guna dana penyelenggaraan. Kumpulan penghuni tersebut tidak berpuas hati kerana tiada pengurusan baru yang dibentuk walaupun 12 bulan telah berlalu setelah hak milik kosong diserahkan kepada mereka.

Tindakan undang-undang sebagai pilihan terakhir

Perlu diingat bahawa hanya pemaju, JMB dan MC yang layak didakwa di mahkamah kerana mereka inilah yang membuat keputusan berkenaan penyelenggaraan tempat tinggal anda. Bagaimana dengan individu yang bekerja di pejabat pengurusan? Mereka hanya menjalankan tugas. Syarikat pengurusan hartanah dilantik oleh JMB atau MC untuk bekerja bagi pihak mereka.

Yang jelasnya, tindakan undang-undang sepatutnya menjadi pilihan terakhir setelah gagal memperoleh bantuan dengan cara lain. Sebagai contoh, anda boleh membawa tuntutan anda ke Tribunal Pengurusan Strata. Tribunal ini mendengar pertikaian yang melibatkan penyewa yang tidak membayar yuran atau pengurusan yang tidak menjalankan tanggungjawab. Senarai terperinci jenis-jenis pertikaian yang boleh didengar oleh Tribunal ada di dalam Jadual 4 SMA 2013. Nilai tuntutan yang dibuat di Tribunal tidak boleh melebihi RM250,000.

Anda hanya boleh ke mahkamah sekiranya BELUM membawa tuntutan ke Tribunal, atau jika tuntutan anda telah digugurkan oleh Tribunal atau ia telah ditarik balik.

Apakah alasan yang membolehkan pengurusan hartanah mendakwa pemilik strata?

Pihak pengurusan juga boleh mendakwa anda atas alasan tidak menjalankan tanggungjawab sebahagi penghuni hartanah. Berikut adalah antara sebab yang membolehkan pengurusan membawa anda ke mahkamah:

1. Mengubahsuai rumah tanpa izin pengurusan

wabeno | 123rf

Ada kalanya anda ingin mencantikkan rumah anda, namun sebagai penghuni strata, anda perlu dapatkan kebenaran pengurusan hartanah terlebih dahulu. Dapatkan permit ubah suai daripada majlis tempatan dan kemudian pengurusan kondo, sebelum memulakan kerja ubah suai.

Namun bukan semua pengubahsuaian memerlukan keizinan. Mengecat dinding rumah atau memasang lampu dapur baru tidak memerlukan permit kerana semua ini bukan kerja besar yang mengubah struktur rumah anda. Namun jika ingin memecahkan dinding antara dua bilik atau memanjangkan balkoni, kemungkinan besar anda perlukan kebenaran daripada pengurusan kondo.

Kondo merupakan ruang yang dikongsi oleh anda dan penghuni lain. Maka anda tidak boleh mengubah suai ruang di luar rumah anda. Jika anda cat semula koridor atau tukar jubinnya, anda pasti akan kena saman dengan pihak pengurusan.

2. Tidak membayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas

Jika anda lewat membayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, anda akan diberi peringatan supaya menjelaskan tunggakan tersebut dalam bentuk surat amaran atau nama dipampang di papan kenyataan. Jika seorang pemilik gagal membayar setelah beberapa amaran diberikan, pengurusan mungkin akan bertindak menyekat kad akses atau mengunci tayar kenderaan pemilik unit.

Seksyen 25(1) SMA 2013 menyebut:

Setiap pembeli hendaklah membayar Caj, dan caruman kepada kumpulan wang penjelas, berkenaan dengan petaknya kepada badan pengurusan bersama bagi penyenggaraan dan pengurusan bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi kepada petak-petak dan harta bersama di dalam suatu kawasan pemajuan.

Seksyen 34 Akta yang sama turut menyebut pihak pengurusan boleh mengambil tindakan terhadap anda jika gagal membayar. Ringkasnya:

  • jika anda tidak menjelaskan tunggakan, pengurusan perlu mengeluarkan notis kepada anda
  • anda biasanya akan diberi tempoh tidak kurang dari 14 hari untuk menjelaskan amaun yang tertunggak dan jumlah hari ini dinyatakan di dalam notis yang dikeluarkan
  • jika anda masih tidak membayar setelah tempoh notis tamat, pengurusan boleh memfail kes terhadap anda
  • hukuman kerana tidak membayar adalah denda maksimum RM5,000 atau penjara 3 tahun atau kedua-duanya
  • jika masih enggan membayar, anda akan dikenakan denda maksimum RM50,000 untuk SETIAP hari yang anda gagal menjelaskan bayaran

3. Menyimpan haiwan peliharaan di dalam unit strata

Undang-undang tidak menyatakan dengan jelas anda tidak boleh menyimpan haiwan peliharaan di dalam kondo. Cuma yang disebut, anda boleh berbuat demikian sekiranya dibenarkan oleh pengurusan. Seksyen 14 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 menyebut haiwan peliharaan boleh disimpan di dalam kondo dan hartanah strata lain dengan syarat tidak mendatangkan gangguan kepada penghuni lain. Jika tidak, haiwan tersebut akan diambil dan tindakan dikenakan terhadap pemiliknya.

cara cuci karpet rumah

© belchonock/ 123RF

Peraturan ini tidak terpakai di seluruh Malaysia kerana hanya ada beberapa negeri sahaja yang membenarkan haiwan peliharaan di hartanah strata. Namun demikian, keputusan terletak di tangan pengurusan kondo. Undang-undang memberikan hak kepada pengurusan kondo sama ada untuk membenarkan atau menghalang pemeliharaan haiwan. Menerusi undang-undang ini, pengurusan juga boleh menentukan jenis dan saiz haiwan yang boleh dipelihara di rumah anda.

Malangnya jika pengurusan membenarkan haiwan peliharaan tetapi undang-undang negeri tidak membenarkan, anda masih tidak dibenarkan menyimpan binatang peliharaan. Ini kerana undang-undang negeri mengatasi peraturan pengurusan.

4. Pelanggaran peraturan pengurusan dan undang-undang kecil

Oleh kerana hartanah strata merupakan ruang yang dikongsi dengan penghuni lain, pihak JMB atau MC anda berhak mengenakan peraturan pengurusan (house rules) untuk memastikan semua penghuni dapat menggunakan harta sepunya dengan adil. Seksyen 32(3) SMA 2013 menyebut:

Badan pengurusan bersama boleh, melalui satu ketetapan khas, membuat undang-undang kecil tambahan atau membuat pindaan kepada undang-undang kecil tambahan itu, yang selaras dengan undang-undang kecil yang ditetapkan oleh peraturan yang dibuat di bawah seksyen…bagi mengawal selia kawalan, pengurusan, pentadbiran, penggunaan dan penikmatan bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi kepada petak-petak dan harta bersama …

Ini bermakna pengurusan boleh membuat peraturan baru atau meminda peraturan sedia ada jika perlu. Mereka boleh mengenakan peraturan terhadap pelawat, majlis, penggunaan kemudahan, malah perkara seperti cara menyidai baju sekalipun. Pengurusan kondo biasanya memampang peraturan ini di tempat yang boleh dilihat oleh penghuni. Jika ada keraguan, dapatkan penjelasan dari pengurusan untuk mengelakkan sebarang masalah di kemudian hari.


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.