Apa maksud Serahan Milikan Kosong atau Vacant Possession (VP) bagi hartanah kediaman di Malaysia?

Setiap pembeli rumah pasti ternanti-nanti saat untuk menerima kunci rumah baru mereka. Ini adalah segala yang anda perlu tahu tentang proses serahan hartanah, yang juga dikenali sebagai serahan Milikan Kosong.

©Torwai Suebsri | 123rf

Istilah ringkasnya, serahan VP bermaksud rumah yang kosong dan apa-apa kelengkapan dan perabot lain yang disenaraikan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) diberikan kepada pembeli rumah selepas transaksi pembelian rumah tersebut selesai.

Serahan milikan kosong untuk sesebuah hartanah primer bergantung kepada jenis rumah tersebut – di bawah Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989, pemaju perumahan dikehendaki menyerahkan milikan kosong untuk rumah atas tanah, dengan hak milik individu dalam tempoh 24 bulan manakala dalam tempoh 36 bulan jika ia jenis hartanah hak milik strata. Hak milik strata termasuklah kediaman berservis, kondominium dan apartmen.

Walau bagaimanapun, sebelum pemaju boleh menyerahkan VP, mereka perlu memastikan bahawa:

  1. Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance atau CCC) telah dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan seperti yang sepatutnya. Dokumen ini merupakan pengesahan bahawa hartanah terbabit telah siap dan selamat untuk diduduki,
  2. Bekalan elektrik dan air sedia untuk penyambungan, dan
  3. Pembeli telah membayar baki harga belian menurut jadual pembayaran.

Selepas ketiga-tiga perkara tersebut disahkan, satu notis akan dikeluarkan kepada pembeli untuk mengambil pemilikan hartanah sama ada di pejabat pemaju atau pejabat peguam mereka. Biasanya, pembeli dikehendaki menandatangani satu set borang yang disediakan oleh pemaju. Ini adalah sebagai tanda bahawa pembeli telah menerima kunci, CCC, senarai lekapan & lengkapan, dan sebagainya. Tarikh pada borang yang ditandatangani tersebut kemudiannya menjadi tarikh permulaan Tempoh Tanggungan Cacat.

Nota: Sesetengah pemaju mungkin mengeluarkan notis VP apabila bangunan/projek telah siap sepenuhnya atau kira-kira 70% siap kerana pada waktu tersebut unit kediaman/bangunan sudah boleh didiami. Ini mungkin bermakna bahawa fasiliti bersama seperti rumah kelab atau taman awam belum siap sepenuhnya. Membuat VP pada tahap 70% atau 100% siap bukanlah satu undang-undang yang ditegaskan dan diketatkan. Apa yang penting adalah memastikan CCC telah diperolehi dan bekalan elektrik dan air telah sedia untuk digunakan.

BACA: 4 perkara pemilik rumah perlu tahu tentang Defect Liability Period

Ambil perhatian bahawa pembeli diberi masa 14 hari dari tarikh notis untuk mengambil pemilikan hartanah yang telah siap. Selepas tempoh itu, pembeli dianggap telah mengambil pemilikan daripada pemaju secara automatik.

Apa berlaku semasa serahan Milikan Kosong hartanah sekunder?

©rawpixel | 123rf

Bagi hartanah sekunder, serahan milikan kosong bergantung kepada pembayaran baki harga belian untuk hartanah tersebut serta Pembahagian Dipersetujui (Agreed Apportionment). Pembahagian Dipersetujui ialah satu senarai terperinci bil-bil yang telah dibayar oleh pemilik terdahulu termasuk dana terikat, bil air dan yuran pengurusan.

Apa yang biasa dipraktikkan ialah garis masa 3 + 1 bulan yang digabungkan ke dalam SPA bagi memberikan tempoh yang cukup kepada kedua-dua pihak untuk mengumpul dana untuk membeli hartanah terbabit (bagi pembeli) atau untuk berpindah dan melakukan pemindahan pemilikan dengan betul (bagi penjual). Serahan milikan kosong disahkan apabila penjual sama ada menyerahkan sendiri kunci kepada pembeli atau melalui peguam pembeli.

BACA: Apa itu perjanjian penyewaan rumah di Malaysia?

Bilakah bermulanya waktu serahan Milikan Kosong?

Tempoh waktu untuk serahan milikan kosong bermula daripada Tarikh Perjanjian Jual Beli. Maksud hal ini bagi pembeli rumah primer ialah, tarikh SPA merupakan tarikh bermulanya tempoh ini dan akan berakhir 24 atau 36 bulan selepas itu.

Sebagai contoh, Anna menempah satu unit rumah dan membayar yuran tempahan yang diminta pada 01.09.2019. Kemudian, Anna memohon pinjaman perumahan daripada sebuah bank dan ia telah diluluskan. Pada 01.10.2019, Anna pergi ke pejabat pemaju untuk menandatangani SPA yang diberikan tarikh hari yang sama. Oleh itu, waktu serahan VP akan bermula pada 01.10.2019 dan Anna boleh menjangka untuk menerima milikan kosong unit barunya selewat-lewatnya pada 30.09.2022.

Bagi pembelian hartanah sekunder, tempohnya lebih singkat kerana pembeli boleh menjangka untuk menerima VP hartanah selewat-lewatnya pada hujung tempoh tiga bulan tersebut. Contohnya, Brian menandatangani tawaran pembelian rumah Raj dan membayar wang cengkeram pada 11.03.2019. Brian menandatangani SPA di pejabat peguam pada 15.03.2019 selepas mendapat pinjaman perumahan. Di sini, waktu penyerahan VP akan bermula pada 15.03.2019 dan Brian boleh menjangka untuk menerima milikan kosong rumah tersebut selewat-lewatnya pada 14.06.2019.

KETAHUI: Apa itu rumah pasang siap dan patutkah anda membelinya?

Apakah pampasan yang boleh dituntut atas kelewatan serahan milikan kosong?

© nizamkem | 123rf

Setiap SPA, sama ada Perjanjian Jual Beli berkanun (iaitu Jadual H atau Jadual G) atau SPA yang didraf oleh peguam, akan mengandungi satu klausa yang menyatakan kesan kelewatan serahan milikan kosong. Biasa dikenali sebagai klausa denda dan ganti rugi ditetapkan (liquidated and ascertained damages atau LAD), ia menentukan jumlah yang boleh dituntut oleh pembeli sebagai pampasan atas pelanggaran perjanjian.

Pengiraan LAD akan bermula dari tarikh tamat sepatutnya serahan milikan kosong dilakukan dan berakhir pada tarikh milikan kosong diterima oleh pembeli. LAD perlu dibayar kepada pembeli dengan segera pada tarikh serahan milikan kosong sebenar.

Jika pemaju enggan membayar LAD tersebut, pembeli yang terkilan mempunyai pilihan untuk mengambil tindakan terhadap pemaju sama ada melalui Tribunal Pembeli Rumah atau mahkamah sivil.

Bagaimana cara menuntut LAD atau ganti rugi akibat kelewatan serahan daripada pemaju?

Dalam situasi di mana kelewatan tersebut tidak munasabah dan LAD tersebut tidak mencukupi bagi menampung kerugian yang ditanggung, kedua-dua pihak boleh membuat satu Perjanjian Penyelesaian.

Perjanjian Penyelesaian ialah dokumen yang sah di sisi undang-undang di mana satu pihak bersetuju membayar pihak yang terkilan satu jumlah yang dipersetujui sebagai penyelesaian penuh dan terakhir perkara tersebut. Mahkamah Malaysia telah mengiktiraf kesahihan Perjanjian Penyelesaian yang dibuat antara pemaju perumahan dan pembeli rumah bagi pertikaian berkaitan LAD disebabkan kelewatan serahan milikan kosong.

Perjanjian tersebut turut menyenaraikan terma dan syarat yang perlu dipatuhi oleh kedua-dua pihak, contohnya tidak menyaman pihak yang satu lagi atas perkara yang sama pada masa hadapan. Dalam kebanyakan kes, pembeli rumah akan memilih Perjanjian Penyelesaian untuk mengelakkan daripada perlu ke mahkamah bagi perbicaraan penuh.

Apa perlu dilakukan jika pemaju enggan membayar LAD?

© Alexander Raths | 123rf

Pembeli rumah yang terkilan boleh memfailkan tuntutan terhadap pemaju yang berdegil sama ada di Tribunal Pembeli Rumah atau mahkamah sivil. Pilihan salah satu tempat tersebut bergantung kepada faktor seperti masa, kos dan berdasarkan kepada kuantum merit iaitu jumlah yang boleh dituntut.

Tuntut LAD di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.

Tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah biasanya tidak tinggi dan tidak perlu melibatkan peguam dalam proses tersebut kerana pembeli rumah sendiri yang membuat permohonan tuntutan di tribunal. Prosedur permohonan juga agak jelas dan mudah: pembeli rumah memfailkan satu set borang permohonan menyatakan LAD yang boleh dituntut, disertakan bersama-sama dokumen sokongan dan membayar yuran tetap sebanyak RM10.

Jika tuntutan diluluskan oleh tribunal, pembeli rumah akan dibayar LAD. Sebarang tuntutan pada tribunal mesti difailkan dalam masa 12 bulan daripada sama ada tarikh CCC atau tarikh tamat tempoh tanggungan cacat yang ditetapkan dalam SPA.

Bagaimanapun, pembeli rumah perlu tahu bahawa jumlah maksimum yang boleh dituntut melalui tribunal ialah RM50,000. Oleh itu, jika LAD melebihi RM50,000, pembeli sama ada perlu mengetepikan perbezaan jumlah yang melebihi RM50,000 tersebut; atau membahagikan tuntutan mereka kepada dua tuntutan berasingan. Untuk yang kedua, anda perlu memfailkan tuntutan untuk satu tempoh yang ditetapkan yang tidak melebihi RM50,000 dahulu dan jika itu diluluskan, failkan satu lagi tuntutan bagi satu lagi tempoh sehingga jumlah penuh tuntutan diperolehi.

Satu lagi faktor yang perlu diketahui oleh pembeli rumah ialah, tribunal tidak mempunyai kuasa untuk menguatkuasakan. Sekiranya berlaku kejadian di mana pemaju tidak mematuhi tuntutan yang diluluskan oleh tribunal, pembeli perlu memohon untuk tribunal memulakan prosiding penguatkuasaan atas tuntutan di mahkamah sivil. Tribunal kemudiannya akan menghantar satu salinan tuntutan yang telah direkodkan oleh mahkamah kepada pembeli, kemudian pembeli sudah boleh menguatkuasakannya terhadap pemaju melalui tindakan sivil.

Tuntutan LAD melalui tindakan mahkamah

Tuntutan di mahkamah sivil biasanya lebih mahal dan lebih kompleks. Pembeli rumah yang ingin membuat tindakan sivil terhadap pemaju dinasihatkan untuk mengambil peguam bagi menasihati mereka tentang proses dan keperluan mahkamah.

Di bawah Akta Had Masa 1953, tuntutan berdasarkan pelanggaran kontrak perlu dikemukakan dalam tempoh 6 tahun dari tarikh sebenar serahan milikan kosong atau dari tarikh LAD mesti dibayar.

Pembeli yang terkilan perlu menunjukkan bahawa terdapat pelanggaran kontrak dan bahawa kontrak tersebut mengandungi klausa yang menetapkan jumlah mesti dibayar sekiranya berlaku pelanggaran. Setelah berjaya, pembeli berhak menerima satu jumlah yang tidak melebihi LAD yang tercatat kecuali dibuktikan bahawa klausa LAD dan jumlah tercatat di situ tidak munasabah.

Jika anda dapati panduan ini berguna, pastikan anda membaca apakah 7 perkara yang perlu disemak oleh pembeli rumah sebelum menandatangani SPA.

Share