JMB, MC, dan Sub-MC: Tanggungjawab dan tugas-tugas mereka dalam pembangunan strata

Share

Jika anda tinggal di unit strata seperti kondominium, apartmen dan komuniti berpagar dan berpengawal (Gated and Guarded Community (G&G)), istilah seperti JMB, MC, dan Sub-MC sudah tidak asing bagi anda. Namun, tahukah anda akan apa sebenarnya tugas-tugas mereka ni.

JMB, MC, dan Sub-MC: Tanggungjawab dan tugas-tugas mereka dalam pembangunan strata

© KAZUMA SEKI/ 123RF

Artikel ini diterjemah dari JMB, MC, and Sub-MC: Their roles and duties in strata developments oleh Nur Sabihah

Disebabkan kos sara hidup yang semakin tinggi dan kawasan tanah yang semakin berkurang di kawasan bandar, hartanah strata sememangnya popular dan menjadi pilihan pembeli rumah. Di Malaysia, sekitar 30% daripada populasi di negara ini tinggal di hartanah yang berstatus strata.

1.Apa itu hartanah strata?

Hartanah strata didefinisikan sebagai pembangunan atau skim di mana bangunan atau tanah dibahagikan kepada beberapa lot yang dikenali sebagai  ‘petak’ atau parcel. Sebagai contoh, kediaman bertingkat tinggi seperti flat, apartmen, kondominium dan rumah bandarm (townhouse)  merupakan contoh biasa bagi hartanah strata. Walaupun begitu, kediaman bertanah komuniti berpagar dan berpengawal (Gated and Guarded Community (G&G)) ini  juga merupakan salah satu hartanah dalam kategori ini. Contohnya, Desa ParkCity di Kepong.

Di kawasan pembangunan strata ini, notis akan kerap ditampal di kawasan-kawasan awam seperti papan notis utama, lif, dan peti surat bagi memastikan penduduk sentiasa peka dengan sebarang perkembangan isu seperti jadual gangguan bekalan air, penyelenggaraan lif, atau semburan kabus nyamuk (fogging).

Notis-notis ini kebiasaannya dari pihak bertanggungjawab seperti Badan Pengurusan Bersama (JMB),  Perbadanan Pengurusan (MC), atau Perbadanan Pengurusan Bersama (JMC). Walaupun kebanyakan daripada penduduk sudah tahu akan kewujudan pihak ini, namun tanggungjawab bagi setiap pihak ini masih lagi tidak jelas dan mungkin mengelirukan.

2. Apa itu JMB?

Badan Penguran Bersama atau Joint Management Body (JMB) merupakan satu badan interim atau sementara  yang ditubuhkan bagi menguruskan dan menyelenggara hartanah strata bermula dari awal pembangunan dijalankan sehingga status hak milik strata ini dikeluarkan oleh pejabat tanah.

Berdasarkan seksyen 17A Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013, JMB yang ditubuhkan ini dianggotai pihak pemaju dan pembeli/pemilik strata. Bersama-sama, mereka bekerjasama mengendalikan dokumentasi yang betul, jadual pembayaran, urusan akaun, dan penyelenggaraan hartanah.

Seterusnya, Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) pertama oleh JMB perlu dilakukan dalam masa 12 bulan dari tarikh serahan milik kosong (VP) oleh pihak pemaju. Pihak JMB akan terus wujud dan menjalankan tugasnya sehingga sehingga ia dibubarkan. Setelah  JMB dibubarkan,  MC atau JMC akan mengambil alih tugasnya.

BACA: Ketahui hak dan kewajipan anda sebagai pemilik hartanah strata

3. Apakah tanggungjawab dan kewajipan JMB?

Tanggungjawab dan kewajipan JMB

©Sino Images/ gettyimages

Pihak JMB mempunyai tanggungjawab untuk menjalankan tugas seperti berikut:

  • Menguruskan dan menyelenggara hartanah bersama
  • Menentukan dan mengenakan caj bagi kerja dan yuran penyelenggaraan
  • Menentukan dan mengenakan caruman atau sumbangan kepada kumpulan wang penjelas (sinking fund)
  • Menginsurankannya mengikut SMA atau memastikan terdapat insurans bagi sebarang risiko lain
  • Mematuhi sebarang notis atau arahan yang diberikan oleh pihak berkuasa tempatan atau mana-mana pihak berkuasa awam yang berwibawa berkaitan dengan harta bersama
  • Menyediakan dan menyelenggara suatu daftar bagi kesemua pemilik petak bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dibahagi kepada petak-petak
  • Memastikan akaun yang diselenggara oleh JMB mengikut SMA dan diaudit
  • Menguatkuasakan undang-undang kecil
  • Lakukan perkara-perkara lain yang mungkin berguna atau perlu untuk  kebaikan penyelenggaraan dan pengurusan bangunan atau tanah yang bertujuan untuk dibahagikan kepada petak-petak dan harta bersama.

4. Apakah bidang kuasa JMB?

Pihak JMB yang dikuatkuasakan di bawah Akta Pengurusan Strata (SMA) mempunyai bidang kuasa seperti berikut:

  • Mengutip yuran penyelenggaraan dari pihak pemilik petak
  • Mengutip bayaran kepada kumpulan wang penjelas (sinking fund) dari pemilik-pemilik petak
  • Membenarkan perbelanjaan bagi menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan dan pengurusan
  • Mengutip sebarang tunggakan bayaran dari pemilik petak
  • Memperoleh harta untuk kegunaan pemilik petak yang berkaitan dengan harta bersama
  • Mengambil dan mengatur mana-mana perkhidmatan, mana-mana orang atau ejen untuk mengusahakan penyelenggaraan dan pengurusan harta bersama
  • Membuat undang-undang tambahan bagi memastikan penyelenggaraan dan pengurusan harta bersama dijalankan dengan baik
  • Melakukan sebarang perkara yang munasabah bagi melaksanakan kewajipannya di bawah akta  SMA dan penguatkuasaan undang-undang kecil

Related Stories

5. Bolehkah kita menyaman JMB?

Bolehkah kita menyaman JMB?

© Wavebreak Media Ltd / 123RF

Jawapannya ialah YA kerana ia merupakan hak anda sebagai pemilik unit atau rumah. Mengikut Seksyen 17 (3) Akta Pengurusan Strata (SMA) dan seksyen 39 (3) Akta Hak Milik Strata menyatakan dengan spesifik JMB dan MC boleh disaman dan menyaman.

6. Apa itu MC?

Perbadanan Pengurusan atau Management Corporation (MC) ini terdiri daripada pemilik unit yang telah diundi oleh penduduk lain yang menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) sesuatu pembangunan strata. Kadangkala, badan ini juga dikenali sebagai Perbadanan Pengurusan Bersama atau Joint Management Corporation (JMC) dan bertindak mewakili semua pemilik unit strata dan akan memutuskan bagaimana untuk menguruskan pembangunan strata dengan baik.

Antara perbezaan utama JMB dan MC adalah JMB merupakan badan interim atau sementara yang diwujudkan sebelum hak milik strata dikeluarkan oleh pejabat tanah. Manakala MC pula, ia ditubuhkan setelah pembukaan buku pendaftaran strata, setelah status hak milik strata dikeluarkan. Walaubagaimanapun, MC tidak mempunyai kuasa sehinggalah AGM pertama dijalankan dan jawatankuasa bagi pengurusan telah dilantik. JMB dibubarkan secara automatik dalam masa tiga bulan dari tarikh AGM pertama MC.

7. Apa perbezaan antara JMB dan MC?

Apa perbezaan antara JMB dan MC

© kzenon/ 123RF

Apabila ia telah ditubuhkan, MC akan mengambil alih tanggungjawab JMB dalam menguruskan dan menyelenggara hartanah. Walaupun begitu, memandangkan  JMB hanya merupakan badan interim, ia tidak mempunyai kuasa sepenuhnya seperti  MC yang termaktub di dalam SMA.

Antara perbezaan kuasa tersebut itu ialah:

  • Limitasi bagi sebarang urusan kemasukan kontrak

Seksyen 21(3) SMA menyatakan bahawa JMB tidak dibenarkan mempunyai sebarang kontrak berhubungan dengan penyelenggaraan dan pengurusan mana-mana bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi kepada petak-petak dan harta bersama di dalam kawasan pembangunan itu untuk jangka masa melebihi 12 bulan. Sekatan ini tidak dikenakan bagi MC kerana mesti melibatkan penyedia perkhidmatannya setiap tahun.

  • Meminjam wang

MC dibenarkan meminjam wang untuk menjalankan kuasanya atau menjalankan tugasnya. JMB, bagaimanapun, tidak dibenarkan melakukannya.

  • Menjamin pembayaran balik wang

Di bawah akta SMA, hanya MC dibenarkan menjamin pembayaran balik pinjaman dan pembayaran balik faedah melalui suatu surat cara boleh niaga atau melalui suatu caj, bagi caj yang tidak dibayar ke akaun penyelenggaraan (sama ada telah dikenakan atau tidak ), atau suatu caj bagi mana-mana gadaian harta yang terletak hak padanya atau kombinasi mana-mana cara itu.

  • Perolehan tanah tambahan

Disebabkan  JMB bukan pemilik lot yang sah, pihak mereka tidak boleh mendapatkan tanah tambahan bagi kegunaan kawasan pembangunan yang ingin distratakan. MC, sebaliknya, boleh berbuat demikian kerana ia merupakan pemilik yang sah. Selain itu, MC juga dapat menerima beban atau faedah atas kelonggaran yang dikenakan berkaitan dengan lot.

BACA: Apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB)?

8. Apa itu JMB dan JMC?

Setiap JMB akan mempunyai JMC. JMC akan dipilih oleh JMB. Secara umum, JMC terdiri daripada tidak kurang tiga orang ahli dan tidak lebih 14 ahli. Perkara ini akan ditentukan oleh JMB dalam mesyuarat umum. Jadual Kedua dalam SMA  menyatakan tentang peruntukan bagi JMB, yang yang mengendalikan penubuhan, kuorum, mesyuarat dan prosiding JMC. Jawatankuasa ini akan menjalankan tugas dan urusan JMB. Bagi tujuan ini, mereka menjalankan apa sahaja bidang kuasa di bawah JMB.

9. Apa itu Sub-MC?

 

Apa itu Sub-MC

© Yuttana Jaowattana/ 123RF

Sub-MC diperlukan sekiranya pembangunan tersebut terlalu besar dan sukar untuk diuruskan hanya oleh satu jawatankuasa. Ia membenarkan Harta Bersama Terhad  atau Limited Common Property (LCP) di mana hanya pemilik tertentu mempunyai penggunaan eksklusif terhadap harta tersebut.

Konsep ini sangat berguna apabila pembangunan ini merupakan pembagunan bercampur (mixed development) untuk kegunaan kediaman, komersial dan runcit.Penduduk hanya boleh menubuhkan Sub-MC sekiranya  MC sudah diwujudkan. Sub-MC diuruskan secara berasingan dengan MC tetapi memerlukan salah seorang ahli MC untuk menyertai pengurusan  Sub-MC.

Cari rumah idaman anda!

Seberapa baik JMB, MC dan Sub-MC dalam melaksanakan tugas boleh membawa perbezaan yang besar dalam pencarian rumah idaman anda ! Jika anda ingin meningkatkan peluang untuk mecari rumah yang terbaik, layari sahaja Laman Web Hartanah No 1 di Malaysia, iProperty.com.my! Dengan 3 juta lawatan setiap bulan, iProperty.com.my ia merupakan portal hartanah yang mendahului di pasaran, yang menawarkan  carian dalam Bahasa Inggeris dan Bahasa Malaysia.

iProperty.com.my juga menawarkan aplikasi penyelesaian pengguna seperti LoanCare, penunjuk kelayakan pinjaman perumahan; saluran News & Lifestyle dengan pelbagai kandungan berkaitan hartanah yang bermanfaat kepada pengguna, serta acara-acara yang menghubungkan pembeli hartanah dengan ejen dan pemaju; dan banyak lagi.


BACA: Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia

Disunting oleh Rebecca Hani Romeli


Share