Hak milik strata merupakan salah satu daripada tiga jenis hak milik tanah yang digunakan di Malaysia. Selebihnya merupakan hak milik induk dan hak milik individu. Hak milik tanah adalah dokumen penting bagi pemilik rumah. Berikut adalah sebabnya.
Artikel ini diterjemah dari What is a Strata Title and why is it important for homeowners?
Desas-desus kedengaran dalam berita akhir-akhir ini bahawa masih ramai lagi pemilik rumah yang belum menerima hak milik strata bagi hartanah mereka walaupun sudah bertahun pembelian hartanah itu dibuat. Anda pasti tertanya-tanya kenapa pentingnya hak milik strata ini. Lagipun anda sudah menerima kunci rumah dan sudah pun menetap di situ dengan selesa tanpa sebarang isu. Jadi kenapa perlu persoalkan jika masih tidak menerima hak milik strata tepat pada masanya?
Mari lihat dengan lebih terperinci beberapa fakta utama kenapa pemilik rumah perlu tahu tentang hak milik strata:
Apa itu hak milik strata?
Terma ‘strata’ diperkenalkan pada pertama kalinya secara rasmi pada tahun 1985, kesan daripada struktur berbilang tingkat yang tumbuh bagai cendawan lepas hujan, yang kemudiannya menyusul bersama pembandaran bandar-bandar besar di Malaysia.
Bagaimanapun, strata hanya menjadi tumpuan orang ramai selepas pelaksanaan Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013) pada 1 Jun 2015. Hal ini kerana ia memberikan peruntukan yang lebih jelas serta lebih ketat mengenai pengurusan hartanah dengan hak milik strata di Malaysia, termasuk kediaman, perdagangan dan pembangunan bercampur.
Ringkasnya, hak milik strata adalah jenis hak milik tanah yang dikeluarkan untuk hartanah berstrata. Ini bermaksud, anda dan pemilik apartment/kondo memiliki unit/petak tertentu dan bertanggungjawab ke atas harta bersama yang dikenali sebagai kawasan sepunya termasuk kolam renang, gim, lif, tempat istirahat dan mana-mana kawasan yang bukan kepunyaan pemegang unit strata individu.
Kebanyakan hak milik strata mempunyai petak aksesori yang mungkin merangkumi belebas penghawa dingin dan petak tempat letak kereta. Penjadualan petak atau dikenali sebagai pelan strata juga akan dilampirkan pada hak milik strata.
BACAAN POPULAR:
🚨 Hukuman jenayah untuk mereka yang ingkar Tribunal Pengurusan Strata (TPS).
🏢 Kehidupan strata. OK ke tak?
Ini adalah contoh hak milik strata:
Beza hak milik strata, hak milik induk dan hak milik individu
Hak milik induk merupakan surat ikatan atau bukti pemilikan ke atas keseluruhan projek. Dokumen ini dikeluarkan sebelum pemaju hartanah mula membina projek, samada jenis kediaman ataupun komersial. Kebiasaannya, dokumen itu didaftarkan di bawah nama pembina rumah, pemaju hartanah atau anak syarikat.
Sebaliknya, hak milik strata ialah bukti pemilikan ke atas unit tertentu dalam sesebuah projek. Rumah anda tidak semestinya perlu dibina terus atas tanah untuk melayakkan anda mendapat hak milik strata. Setiap unit dalam sebuah hartanah bertingkat tinggi disokong oleh hak milik strata yang diberi oleh pemaju hartanah kepada pembeli.
Manakala, hak milik individu pula ialah dokumen pemilikan yang dikeluarkan apabila anda menjadi pemilik tunggal sebidang tanah, terutamanya hartanah bertanah seperti banglo, rumah berkembar (semi-D) dan rumah teres. Hak milik individu boleh dimohon dan dikeluarkan untuk mendaftarkan pemilikan petak tanah sebaik sahaja pemaju hartanah telah menyiapkan pembinaan seluruh pembangunan.
BACA: Hak milik strata, hak milik individu dan hak milik induk: Ketahui perbezaannya
Kenapa hak milik strata penting kepada pemilik rumah?
Mempunyai hak milik strata adalah penting kerana:
- Berfungsi sebagai bukti pemilikan apartment/kondo.
- Digunakan sebagai alat cagaran kepada bank untuk pinjaman.
- Pengeluaran hak milik strata akan memulakan penubuhan Perbadanan Pengurusan (MC) oleh pemilik apartment/kondo.
Disebabkan kelewatan pengeluaran hak milik strata, lebih kurang 90% hartanah strata baru di Malaysia masih diuruskan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) sementara hanya 10% telah menubuhkan Perbadanan Pengurusan (MC). – Datuk Soam Heng Choon, Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) –
- Berfungsi sebagai bukti kawasan binaan unit anda dan pembahagian bahagian anda dalam jumlah unit agregat. Ini membolehkan pengiraan yuran penyelenggaraan oleh Jawatankuasa Pengurusan.
- Mempunyai hak milik strata boleh mencegah komplikasi jika pemaju berada dalam pembubaran atau tidak solven.
Sebab utama kelewatan dalam pengeluaran hak milik strata menurut hak milik induk adalah, mengikut undang-undang tanah itu adalah kepunyaan pemaju hartanah (atau empunya yang berdaftar) manakala pemilik rumah hanya mempunyai pemilikan benefisial terhadap petak masing-masing. Ini boleh menjadi masalah apabila pemilik rumah tidak dapat membuktikan pemilikan terhadap petak masing-masing andai kata tidak mempunyai hak milik strata berdaftar di bawah nama mereka.
Terokai hartanah untuk dijualBila hak milik strata patut dikeluarkan pemaju?
Di bawah Akta Hak Milik Strata (Pindaan) 2013, hak milik strata akan dikeluarkan selepas Serahan Pemilikan Kosong (VP) hartanah itu. Ini bermakna pemilik rumah boleh jangkakan untuk menerima hak milik strata mereka apabila mereka diberitahu bahawa serahan milikan kosong boleh diperoleh daripada pemaju hartanah bersama-sama dengan kunci dan dokumen pemilikan yang lain.
Sebelum ini, dibawah Akta Hak Milik Strata 1985, pemaju hartanah terpaksa memohon hak milik strata individu dalam masa enam bulan daripada pengeluaran Perakuan Siap dan Kepatuhan (CCC) atau keadaan wajib lain sepertimana yang tertera di dalam Akta.
Di bawah sistem baharu, proses memohon hak milik strata bermula daripada saat pembinaan peringkat superstruktur telah siap. Sebagai contoh, pembinaan dinding yang telah siap dan struktur yang diperlukan bagi pengukuran kesemua petak termasuk apa-apa aksesori dan harta milik bersama yang perlu ditunjukkan di dalam pelan strata.
Setelah lengkapnya peringkat superstruktur, pemaju harus memohon dan memperoleh Sijil Cadangan Pelan Strata (CPSP) daripada Pengarah Pemeriksaan dan memulakan permohonan untuk hak milik strata dalam masa satu bulan selepas pengeluaran Sijil Cadangan Pelan Strata (CPSP).
Cara semak pengeluaran hak milik strata
Menyemak pengeluaran strata adalah mudah. Pemilik rumah selalunya mempunyai maklumat hak milik induk di dalam Perjanjian Jual Beli (SNP Rumah) mereka. Mereka boleh menghubungi pihak berkuasa tanah tempatan seperti Pejabat Tanah dan Galian Selangor atau membuat carian di sistem e-tanah menggunakan maklumat hak milik induk.
Disebabkan proses permohonan hak milik strata berada di tangan pemaju hartanah, kebanyakan pemilik rumah tidak dapat mengesan peringkat permohonan yang banyak itu. Mereka boleh menghubungi pemaju hartanah dan bertanyakan jika pemaju hartanah tersebut telah memohon hak milik strata dan di peringkat mana pemohonan tersebut.
Anda boleh ketahui cara semak pengeluaran strata anda melalui sistem e-tanah negeri masing-masing. Senarai lengkap Jabatan Tanah negeri Malaysia boleh dirujuk di sini.
Bayaran untuk dapat hak milik strata
Memandangkan hak milik strata adalah bukti pemilikan sah anda, anda perlu membayar semua yang terlibat dalam proses pembelian rumah untuk mendapatkan hak milik itu bersama-sama dengan kunci hartanah itu. Ringkasnya, anda perlu membayar kos untuk Penyempurnaan Pindah Milik (POT) yang dimandatkan untuk kesemua kes di mana hak milik dipindahkan daripada hak milik induk kepada hak milik strata atau hak milik individu selepas pembelian. Pada asasnya, dokumen ini memindahkan pemilikan daripada pemaju hartanah atau pemilik terdahulu kepada pemilik baharu.
Selain daripada harga jualan seunit, perbelanjaan untuk mendapatkan hak milik strata adalah termasuk yang berikut:
- Yuran profesional atau yuran guaman
- Duti setem ke atas Memorandum Pindahan yang perlu dibayar kepada kerajaan dipinjam daripada kerajaan melalui Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)
- Yuran pendaftaran
- Bayaran Carian (Carian Tanah / Hak milik CTC / Carian ROC serta Penggulungan & Kebankrapan & ROC)
- Yuran sampingan. Ini termasuk pengangkutan, kurier, dan lain-lain, serta percetakan, fotokopi, faks, telekom dan pelbagai lagi.
Secara amnya, yuran guaman dan duti setem bergantung pada nilai atau harga jualan hartanah yang dibeli. Untuk maklumat lanjut tentang cara pengiraan yuran ini, lihat duti setem, yuran guaman dan 5 kos lain terkini apabila membeli rumah di Malaysia.
Lihat hartanah untuk dijualKenapa ada kelewatan dalam pengeluaran hak milik strata?
Ini secara tidak langsung telah menjadi punca masalah bagi ramai pemilik rumah yang dibiarkan begitu sahaja tanpa mengetahui apa-apa tentang hak milik strata mereka.
Untuk hartanah yang dibina selepas pindaan Akta Hak Milik Strata, sebahagian besar kelewatan adalah disebabkan oleh pihak berkuasa tanah tempatan yang lambat atau sistem mereka tidak dapat memproses hak milik strata tersebut.
Untuk hartanah yang dibina sebelum pindaan pula, kebanyakan kelewatan datangnya daripada pemaju hartanah yang telah dibubarkan/tidak solven atau tidak mempunyai dana yang cukup untuk keseluruhan permohonan hak milik.
READ: Semak dahulu senarai hitam (blacklisted) pemaju perumahan sebelum membeli rumah
Apa akan jadi selepas hak milik strata dikeluarkan?
Selepas hak milik strata dikeluarkan oleh pihak berkuasa tanah, pemaju hartanah hendaklah memindahkan hak milik tersebut kepada pembeli dalam masa 30 hari daripada tarikh pengeluaran.
Ini adalah langkah penting yang selalu diabaikan oleh pemilik rumah. Jika hak milik tidak dipindahkan kepada pemilik rumah, ini akan meletakkan mereka di dalam situasi dimana mereka bukanlah pemilik sah petak tersebut tapi hanyalah sebagai pemilik benefisial. Tambahan pula, mereka perlu mendapatkan persetujuan daripada pemaju jika mereka ingin menjual rumah mereka.
Pemilik rumah yang telah diberitahu untuk mengambil hak milik strata mereka perlu untuk membuat janji temu dengan peguam yang mengendalikan pembelian hartanah mereka untuk memulakan proses pemindahan hak milik.
Semasa melengkapkan proses pemindahan pemilikan, kesemua pemilik petak perlu berkumpul bagi menubuhkan Perbadanan Pengurusan (MC) untuk mengambil alih pengurusan fasiliti bersama daripada pemaju.
Bolehkah saya menjual hartanah jika belum menerima hak milik strata?
Dalam kes sebegini, walaupun bekas pemilik rumah (sekarang penjual) belum menerima hak milik yang didaftarkan dibawah nama beliau, beliau boleh menyediakan dan menandatangani Surat Ikatan Tugasan (DOA) yang dibuat antara beliau dan pemilik baru. Dokumen ini memberikan kesemua hak pemilikan benefisial kepada pemilik baharu. Apabila hak milik telah dikeluarkan, nama pemilik baharu akan didaftarkan sebagai pemilik petak tersebut.
Selain daripada Surat Ikatan Tugasan (DOA), pemilik baru mestilah memberikan notis penyerahan di bawah Seksyen 22D Akta Pembangunan Perumahan (Pengawalan dan Perlesenan) 1966. Notis ini memberitahu pemaju bahawa hak penjual telah diserahkan kepada pemilik baru.
Surat Ikatan Tugasan (DOA) adalah berbeza daripada Ikatan Perjanjian Bersama (DMC). Ikatan Perjanjian Bersama (DMC) adalah dokumen sah yang membentangkan semua aturan dan peraturan yang pemilik petak bersetuju untuk patuhi. Dokumen ini selalunya ditandatangai oleh pemaju dan pemilik rumah asal dan menjadi sebahagian daripada set dokumen yang perlu disimpan oleh semua pemilik rumah selain daripada hak milik strata. Walau bagaimanapun, dengan pengenalan kepada Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaran dan Pengurusan) 2015, Ikatan Perjanjian Bersama tidak diperlukan kerana semua parti terikat dengan undang-undang di dalam penjadualan Peraturan Pengurusan Strata 2015 ketiga.
Sekarang anda sudah tahu kenapa pentingnya hak milik strata! Untuk ketahui dengan lebih lanjut tentang hak dan tanggungjawab anda sebagai pemilik hartanah strata, lihat panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia.
ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:
🤔 Sebelum beli rumah, kena ambil tahu perbezaan hakmilik Induk, Strata dan Individu.
👍 Tribunal Pengurusan Strata (TPS) ada kebaikannya. Jom baca di sini!
✊ Ketahui hak dan kewajipan anda sebagai pemilik hartanah strata.