Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia

Di sini kami akan menjawab 10 soalan lazim tentang strata yang berkaitan dengan hak-hak pemilik, yuran hartanah dan juga penyelenggaraan serta pengurusan bangunan.

© morpheuse | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari A beginner’s guide for strata property owners in Malaysia oleh Azmah Zakariah.

Beberapa dekad lalu, ‘strata’ mungkin merupakan satu konsep yang asing bagi pemilik rumah di Malaysia yang lebih biasa dengan rumah landed. Kini ia menjadi sebutan kebanyakan pembeli rumah dan pelabur. Populariti hartanah strata dan pemajuan perumahan bertingkat yang semakin menaik, secara khususnya dikaitkan dengan pelbagai sebab seperti kekurangan tanah, harga tanah yang tinggi di kebanyakan kawasan bandar seluruh Malaysia, dan permintaan yang semakin meningkat terhadap ciri keselamatan.

Statistik terkini telah membentangkan fakta ini. Dalam laporan Pasaran Hartanah Malaysia 2018 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta (JPPH), kondominium dan apartmen menjadi sebahagian besar daripada pelancaran perumahan baru iaitu sebanyak 36.8%, diikuti oleh rumah teres dua ke tiga tingkat sebanyak 29.0%.

Sekiranya anda bercadang untuk membeli kondominium atau apartmen, berkemungkinan besar anda akan terjumpa terma strata dan istilah tertentu yang boleh membuatkan anda berasa gentar. Ramai rakyat Malaysia yang tidak tahu pun apa makna sebenar strata! Jangan bimbang, anda sudah berada di tempat yang betul. Tentu sekali mustahil untuk menerangkan semua perkara tentang hartanah strata dalam satu artikel, tetapi berikut merupakan 10 soalan yang sering ditanya (FAQ) yang boleh menjadi panduan berguna kepada anda:

1. Apakah maksud ‘strata’?

Terma ‘strata’ telah pertama kali diperkenalkan secara sah dalam tahun 1985 sebagai kesan daripada struktur berbilang tingkat yang tumbuh bagai cendawan lepas hujan, yang menyusul bersama pembandaran bandar-bandar besar di Malaysia. Bagaimanapun, strata hanya menjadi tumpuan selepas pelaksanaan Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013) pada 1 Jun 2015.

Enakmen baru tersebut bertujuan mengubah pengehadan akta sebelumnya iaitu Akta Bangunan dan Harta Bersama (Pengurusan dan Penyenggaraan) 2007. SMA 2013 memberikan peruntukan yang lebih jelas serta lebih ketat tentang pengurusan hartanah dengan hak milik strata di Malaysia, termasuk kediaman, perdagangan dan pembangunan bercampur.

BACAKadar duti setem terkini & 6 kos lain yang perlu diambil kira sebelum membeli rumah dalam tahun 2019

2. Apa itu hartanah strata?

tuahlensa | 123rf

Seperti yang dinyatakan dalam SMA 2013, hak milik strata memberikan hak pemilikan atau hak pemilikan bersama sebahagian daripada hartanah (strata) kepada pembeli. Hartanah strata ditakrifkan sebagai pembangunan atau skim di mana bangunan atau tanah dibahagikan kepada lot berasingan atau ‘petak’. Hartanah kediaman berstrata merangkumi bangunan bertingkat tinggi seperti rumah pangsa, apartmen, kondominium, rumah bandar termasuklah rumah landed dalam komuniti berpagar dan berpengawal (G&G).

Manakala contoh bagi ‘petak’ ialah unit kondominium dalam satu blok kondominium. Petak aksesori dan harta milik bersama ini diuruskan oleh satu badan.

3) Apakah perbezaan utama antara hak milik strata dan hak milik individu?

Lazimnya, hak milik strata dikeluarkan bagi hartanah berbilang tingkat di mana tanah tersebut dimiliki oleh pemilik atau pemaju hartanah. Hak milik strata dibahagikan kepada hak milik individu berasingan yang dikeluarkan kepada unit-unit rumah, apartmen atau pejabat dalam pembangunan terlibat yang berkongsi kemudahan bersama.

Pemaju dikehendaki memohon hak milik strata bagi pihak pembeli rumah. Sebaliknya, hak milik individu biasanya dikeluarkan bagi harta tanah (rumah berkembar, teres, banglo) dan kepada pemilik tanah.

4) Apa itu harta milik bersama dan harta milik bersama terhad?

Azrin Razli | 123rf

Harta milik bersama dirujuk kepada kawasan lain dalam pembangunan yang bukan dimiliki oleh pemilik unit strata secara individu. Harta milik bersama dikongsi bersama semua pemilik dalam hartanah. Contohnya, gimnasium, kolam renang dan lif.

Dalam sesetengah pembangunan strata, terdapat kawasan harta milik bersama tertentu yang hanya boleh digunakan oleh pemilik hartanah tertentu. Kawasan ini dikenali sebagai harta milik bersama terhad (LCP). Sebagai contoh, hanya pemilik emper dalam sesebuah blok kondominium yang diberikan akses kepada taman persendirian atas bumbung.

LCP berguna terutamanya dalam pembangunan bercampur, di mana pemilik unit komersil tidak boleh menggunakan harta milik bersama tertentu. Contohnya, pemilik lot kedai dalam strata pembangunan bercampur tidak boleh menggunakan gimnasium yang disediakan untuk pemilik blok kediaman. Jawatankuasa pengurusan yang berasingan boleh diwujudkan bagi menyenggara dan menguruskan kawasan/kemudahan kawasan bersama ini.

5) Siapakah yang mengurus dan menyelenggara hartanah strata saya?

Pembangunan strata sepatutnya beroperasi secara demokrasi, di mana pemilik unit secara kolektif membuat keputusan tentang cara terbaik menguruskan hartanah yang dikongsi melalui Perbadanan Pengurusan (MC). MC bertindak mewakili kesemua pemilik unit strata, di mana ahli-ahlinya diundi oleh pemilik unit yang lain yang menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan (AGM).

Tanggungjawab utama MC termasuklah menguatkuasakan peraturan dan undang-undang, mengurus dan menyenggara harta milik bersama, membayar cukai tanah, mendapatkan perlindungan insurans dan mematuhi undang-undang dan dasar yang berkaitan. Namun begitu, MC hanya boleh ditubuhkan selepas hak milik strata dikeluarkan, dan sekurang-kurangnya suku (25%) daripada agregat unit syer telah dipindahkan kepada pemilik unit.

Sementara itu, satu badan interim yang dipanggil Badan Pengurusan Bersama (JMB) perlu ditubuhkan bagi menjalankan tugas bermula daripada penyerahan milikan kosong oleh pemaju kepada pembeli. Sela masa untuk membentuk MC ini juga dikenali sebagai Tempoh Pengurusan Pemaju yang bertujuan untuk memberikan tempoh tangguh agar pemilik mempunyai masa untuk memahami selok-belok pengurusan hartanah mereka sendiri dengan tunjuk ajar daripada pemaju.

Sebelum mula mencari rumah idaman anda, gunakan LoanCare untuk mengetahui jumlah pinjaman maksimum yang boleh dipohon dari 17 bank di Malaysia. 

6. Apakah yuran yang perlu saya bayar bagi unit strata saya?

© Lily Oh | 123rf

Pemilik unit perlu membayar yuran pengurusan bagi menyenggara bangunan dan harta milik bersama. Ini akan digunakan bagi tujuan pembaikan harian dan senggaraan, serta penyenggaraan jangka panjang bangunan. Kuantum yuran pengurusan bergantung kepada kawasan binaan unit strata masing-masing.

Terdapat dua jenis yuran:

Caj Perkhidmatan: Bayaran bulanan bagi menyenggara kemudahan bersama dan harta milik bersama dalam pembangunan seperti kolam renang, lif dan perkhidmatan keselamatan. Ia juga dipanggil yuran penyenggaraan.

Dana Terikat: Menampung perbelanjaan modal, tetapi tidak begitu kerap – seperti mengecat muka bangunan dan kerja-kerja pembersihan atau penggantian lekapan. Amaun dana perlu mencukupi bagi menampung kesemua perbelanjaan ini; selalunya ia akan dikutip lebih awal dan selalunya caj adalah berasaskan 10% daripada caj perkhidmatan.

7. Apa akan berlaku jika saya tidak membayar caj perkhidmatan saya?

Jika anda gagal membayar yuran bulanan, ada dua senario yang mungkin berlaku. JMB atau MC mungkin akan memaparkan nama anda dalam senarai orang yang ingkar membayar di kawasan umum, menggantung perkhidmatan bagi unit anda, tidak membenarkan anda menggunakan kemudahan bersama malahan boleh menghalang anda daripada memasuki bangunan dengan menyahaktif peranti akses elektromagnet anda.

Sekiranya orang yang ingkar membayar tetap berdegil, badan pengurusan akan memfailkan tuntutan kepada Tribunal Pengurusan Strata (SMT), di mana pemilik strata yang ingkar tersebut akan di bawa kepada SMT bagi mendapatkan perintah membayar. Pihak pengurusan boleh mendapatkan waran daripada Pesuruhjaya Bangunan (COB) yang membenarkan mereka mengambil harta boleh alih daripada unit orang yang ingkar tersebut (televisyen, peti sejuk dll) dan kemudian melelongnya.

8. Apa itu undang-undang kecil?

Sebelum adanya Peraturan Pengurusan Strata (SMR) 2015, apabila Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani, pemilik strata dikehendaki membuat perjanjian dengan pemaju yang dipanggil Surat Ikatan Perjanjian Bersama (DMC). DMC berfungsi sebagai ‘Kaedah-kaedah Dalaman (House Rules)’ yang mengawal apa yang boleh dibuat dan tidak boleh dibuat pada hartanah strata.

Selepas akta baru ini dikuatkuasakan, DMC telah digantikan dengan undang-undang kecil, yang semuanya ada disebutkan dalam jadual ketiga SMR 2015. Undang-undang kecil ini diwujudkan dengan tujuan menyelaraskan kawalan, penyenggaraan, pengurusan, pentadbiran, penggunaan dan pemerolehan hak yang sama bagi setiap unit individu dan harta milik bersama. Ia meliputi hal-hal seperti penggunaan kenderaan dan tempat meletak kenderaan, pelupusan sisa pepejal, pengubahsuaian dan kerja-kerja membentuk semula rumah.

Jawatankuasa pengurusan anda juga diberi kuasa untuk menggubal undang-undang kecil tambahan seperti peraturan memelihara haiwan kesayangan melalui resolusi khas semasa mesyuarat agung diadakan, selagi ia tidak bercanggah dengan undang-undang kecil yang sedia ada.

9. Apa itu Akaun Kecacatan Harta Milik Bersama?

Harta Milik Bersama yang ada dalam bangunan strata kediaman anda mempunyai tempoh tanggungan kecacatan selama 24 bulan, sama dengan tempoh bagi unit strata anda. Pemilik strata mempunyai alternatif untuk membuat tuntutan bagi sebarang kecacatan pada harta milik bersama mereka seperti kebocoran atau kerosakan lif dalam tempoh tanggungan kecacatan tersebut.

BACA: 4 perkara pemilik rumah perlu tahu mengenai Tempoh Tanggungan Kecacatan (Defect Liability Period)

Sebelum penyerahan unit strata, pemaju perlu menyerahkan dahulu 0.5% daripada anggaran kos pembinaan atau RM50,000; yang mana lebih tinggi, kepada COB. Amaun ini perlu didepositkan ke dalam akaun yang sah mengikut undang-undang sebagai peruntukan jika berlakunya sebarang kecacatan dalam pemajuan. Sekiranya jumlah tersebut tidak mencukupi dalam menampung apa-apa perbelanjaan, pemaju dikehendaki membuat bayaran tambahan bagi mencukupkannya.

10. Apakah hak saya sebagai pemilik hartanah strata?

Hendrik Sulaiman / EyeEm | Getty Images

Anda mempunyai pelbagai hak yang sah sebagai pemilik hartanah strata. Ini termasuklah:

    A) Hak meminta Mesyuarat Agung Luar biasa (EGM) diadakan:
    Bagi melakukan campur tangan sewajarnya kepada sebarang isu berbangkit. Pengerusi jawatankuasa perlu mengadakan EGM dalam masa 6 minggu daripada tarikh penerimaan permintaan secara bertulis daripada pemilik strata yang merupakan sekurang-kurangnya 25% daripada agregat unit syer. Terdapat kejadian di mana pemilik tidak berpuas hati dengan keputusan tertentu jawatankuasa seperti memberikan kontrak kerja penyenggaraan kepada ahli keluarga/kawan-kawan dan penyalahgunaan dana. Sekiranya pihak pengurusan tidak menghiraukan permintaan untuk mengadakan EGM, pemilik boleh mendapatkan bantuan daripada Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau SMT.

    B) Hak untuk mengundi semasa AGM dan EGM diadakan:
    Bagi menggunakan hak ini, pemilik perlu menjelaskan semua bayaran perkhidmatan sekiranya ada yang tertunggak sebelum AGM atau EGM. Mereka yang gagal berbuat demikian tidak akan dibenarkan membuat undian untuk sebarang resolusi. Setiap petak tanah (unit) layak membuat satu undian. Pemilik strata bersama boleh mengundi dengan cara proksi yang dilantik secara bersama atau dengan melantik salah seorang daripada pemilik. Contohnya, seorang proksi yang mewakili suaminya yang merupakan pemilik unit boleh mengundi bagi pihak suami tersebut. Perlu diingatkan bahawa seseorang proksi tidak dibenarkan menjadi ahli jawatankuasa sekiranya beliau bukan pemilik.

    C) Hak untuk meminta semakan semula Caj Perkhidmatan & Dana Terikat:
    Dalam keadaan di mana pemilik tidak berpuas hati dengan yuran yang dikenakan oleh pihak pengurusan, termasuk kenaikan dalam caj, mereka boleh meminta semakan semula kepada COB. COB kemudiannya akan menentukan amaun yang bersesuaian yang boleh dikenakan atau meminta pengurus hartanah berdaftar untuk mengesyorkan amaun tersebut.

    (D) Hak untuk memfailkan tuntutan di bawah Tribunal Pengurusan Strata (SMT):
    Anda dilindungi di bawah SMT, di mana sebarang pertikaian berkaitan pengurusan strata termasuk di bawah bidang kuasa SMT. SMT ditubuhkan untuk memberikan penyelesaian yang boleh dilaksanakan bagi pertikaian berkaitan kegagalan berfungsi, menjalankan tugas, atau menggunakan kuasa yang diberikan oleh SMA 2013. Pertikaian di bawah SMT boleh ditangani dengan kos yang minima kerana representasi undang-undang tidak dibenarkan (oleh itu kos guaman yang tinggi dapat dihapuskan) dan ia mempunyai yuran pemfailan yang lebih rendah berbanding dengan prosiding mahkamah. Bagaimanapun, bidang kuasa kewangan SMT tidak melebihi RM250,000.

    Ya, itulah dia sedikit sebanyak tentang strata! Bagi mendapatkan perspektif lebih lanjut berkaitan kehidupan berstrata dan apakah tanggungjawab anda sebagai pemilik strata, semak 6 perkara terpenting yang perlu diketahui oleh pemilik hartanah strata.

    Share