Panduan lengkap ini akan membantu anda melihat jika anda mampu melakukan “flip” buat pertama kali dan menjana pendapatan.
Artikel ini diterjemah dari How to flip a house for profit in Malaysia oleh Aiman A. Rahim.
Kita sering dengar mengenai keuntungan yang diperolehi menerusi house flipping. Ini menjadikan kerja mencari pelaburan hartanah, mengubahsuai dan kemudian menjualnya pada harga lebih tinggi satu pekerjaan yang lumayan.
Bagaimanapun, faktor yang menahan anda daripada mencuba adalah ketidakpastian mengenainya. Pasaran hartanah ada turun naiknya. Dalam lima tahun ini pula pasaran kelihatan lebih menurun. Bagaimana jika anda membeli hartanah di lokasi yang tidak strategik? Bagaimana pula jika pasaran merudum selepas pembelian? Melihat pada saiz pelaburan sesebuah hartanah, tidak hairan lagi soalan-soalan ini bermain di fikiran anda.
Mari lihat jika anda juga boleh mula membuat house flipping.
Bagaimanakah anda boleh menjana pendapatan dengan house flipping?
Sesetengah orang melakukannya sepenuh masa dan berjaya. Bagaimanapun, sama seperti bidang lain, perlu diingat mereka yang berjaya hanya segelintir sahaja berbanding keseluruhan. Bukan semuanya mendatangkan keuntungan besar. Jadi, berapakah keuntungan yang biasanya diperolehi? Malangnya, kami tidak memiliki sebarang data untuk statistik ini di Malaysia. Tekaan kami adalah antara 30% hingga 40% pulangan kasar.
Secara lazimnya, house flipping adalah spekulatif kerana anda bermain dengan kenaikan nilai hartanah anda. Bagaimanapun, jika anda bergantung hanya pada ramalan pasaran, ia sama seperti membuat pertaruhan. Tiada keuntungan berterusan dapat diperolehi melalui pertaruhan. Sebaliknya, anda harus bijak mengurus aspek spekulatif tersebut.
Tambahan pula, anda perlu meluangkan banyak masa. Anda perlu membuat kajian, mencari tawaran harga, belajar untuk mengubahsuai dan berhubung rapat dengan kontraktor, ejen hartanah, peguam, pegawai bank, jurulelong dan flipper lain yang berjaya. Pendek kata, house flipping adalah seperti memiliki pekerjaan tetap. Jika anda sudahpun memiliki pekerjaan tetap, komitmen masa yang diperlukan adalah cukup memenatkan. Jika anda tidak sanggup atau berasa sukar untuk berkorban masa, maka anda tidak patut melakukannya sepenuh masa.
BACAAN POPULAR:
💰 Beli rumah dan jimat. Nilai penjimatan cukup untuk beli kereta Myvi baru!
🏘️ Hartanah Malaysia yang mendapat pulangan sewa tinggi.
7 langkah permulaan “house flipping”
Mencari tawaran pada harga yang berpatutan adalah agak mustahil. Ia tidak semudah melayari portal hartanah dan menemui sesebuah kediaman di bawah harga pasaran. Anda perlu memiliki rangkaian ejen yang bertauliah demi membantu mencari tawaran pada harga yang tepat. Anda juga perlu kerap melayari portal hartanah dan bersedia untuk menyemak ratusan senarai. Ini bermakna meluangkan sekitar 1,000 jam (42 hari tanpa tidur) masa pencarian sebelum menemui sebarang tawaran pada harga yang tepat.
Setelah menilai kewangan anda sebaik-baiknya, kenal pasti kategori rumah yang mampu dibeli. Langkah seterusnya adalah untuk memilih hartanah yang bersesuaian dan diikuti dengan kerja baik pulih. Anda perlu cekap dalam hal ini bagi mengelak perbelanjaan yang berlebihan. Akhir sekali, anda juga perlu bijak mengatur strategi untuk menjual semula rumah tersebut dengan secepat mungkin. Masa itu emas!
1. Modal: Anda perlu lebih dari yang dijangka
Sama ada menerusi pinjaman bank atau tidak, house flipping memerlukan modal yang tinggi. Anda harus menyediakan kewangan yang cukup untuk membeli rumah, membayar kos closing dan mengubahsuai rumah tersebut ke tahap yang lebih baik.
Jika anda berjaya mendapatkan gadai janji setinggi 90% nilai rumah tersebut, anda masih memerlukan sekurang-kurangnya 25% bagi tujuan deposit, kos closing dan pengubahsuaian. Contohnya, jika anda membeli sebuah rumah berharga RM500,000 dengan gadai janji pada 90%, anda masih memerlukan sebanyak RM125,000 dalam tangan. Ini secara amnya merupakan satu prinsip asas buat semua pembeli.
Kami terangkan dengan lebih lanjut.
Biasanya jumlah bayaran pendahuluan adalah sebanyak 10% daripada nilai rumah tersebut, melainkan pembelian dibuat secara mark-up yang tidak begitu digalakkan. Andai kata anda telahpun memiliki dua buah rumah, anda hanya layak untuk menerima 70% pinjaman untuk pembelian rumah seterusnya. Ini bermakna anda masih memerlukan sebanyak 30% simpanan, tidak termasuk kos closing dan pengubahsuaian. Kos closing biasanya adalah sebanyak 5% daripada harga pembelian – ini termasuk bayaran pemprosesan, duti setem dan bayaran penilaian.
Memandangkan kos deposit dan closing adalah tetap dan hanya kos pengubahsuaian yang berbeza, anda harus cekap berpengetahuan dalam hal ini. Sebagai permulaan, pilih unit yang tidak memerlukan pengubahsuaian besar bagi mengurangkan beban perbelanjaan. Dapatkan khidmat pakar untuk memeriksa keadaan unit sebelum anda membuat pembelian. Antara perkara yang perlu diberi perhatian adalah seperti bumbung, sistem paip, pemasangan wayar elektrik dan struktur.
Anda juga perlu merancang apa yang perlu dilakukan dengan rumah yang akan dibeli. Dapatkan anggaran kos bagi melaksanakan idea anda. Ini akan membantu anda dengan jumlah modal yang diperlukan. Jangan kecewa sekiranya tawaran sedia ada terlepas kerana anda memerlukan lebih masa untuk mengenal pasti kos pengubahsuaian. Peluang lain akan sentiasa terbuka. Situasi ini cukup remeh jika dibandingkan dengan pengiraan bajet yang salah.
2. Gadai janji: Adakah ini langkah yang tepat?
Kebanyakan orang membeli rumah dengan gadai janji atau perjanjian pinjaman. Ini adalah strategi yang baik – semakin sedikit wang yang dilaburkan, semakin tinggi potensi pulangan anda. Bagaimanapun, terdapat dua kelemahan gadai janji dalam house flipping:
- Kebanyakan gadai janji mempunyai tempoh terkunci. Ini bermakna jika anda membuat penyelesaian awal sebelum berakhir tempoh tersebut, anda akan dikenakan penalti. Biasanya penalti yang dikenakan adalah setinggi 5% dari jumlah pinjaman.
- Anda harus membuat pembayaran pinjaman bulanan dari tarikh wang dikeluarkan kepada anda. Ini bermakna anda memiliki komitmen bulanan dengan bank sementara anda sibuk dengan kerja pengubahsuaian dan berusaha mencari pembeli. Simpanan anda akan terjejas dan anda mungkin berasa tertekan untuk mencari pembeli secepat mungkin.
Ambil kira langkah berikut apabila membuat pinjaman bagi tujuan house flipping:
- Dapatkan gadai janji tanpa tempoh terkunci. Ia wujud dan anda perlu mencarinya.
- Beli rumah pada harga jauh di bawah jumlah pinjaman yang anda layak. Sekiranya anda layak mendapat pinjaman RM500,000, beli rumah yang 30% di bawah nilai ini.
Secara peribadi, saya lebih gemar membuat flip rumah tanpa risiko pinjaman dengan bank. Anda boleh bekerjasama dengan rakan-rakan untuk meraih modal. Bagaimanapun, melibatkan orang lain juga ada kelemahannya tersendiri. House flipping tanpa pinjaman membawa peratusan pulangan yang rendah kerana anda perlu mengeluarkan modal yang lebih. Namun, pulangan keseluruhan adalah lebih tinggi.
Untuk ketahui kadar pinjaman terbaru dari bank-bank di Malaysia seperti Maybank, Public Bank dan lain-lain, baca artikel ini.
3. Fahami perbelanjaan anda: Aliran tunai masuk atau keluar dari pegangan hartanah
Antara faktor yang perlu diambil kira apabila anda mencari pembeli:
- Pinjaman bulanan
- Insurans rumah
- Bil-bil
- Penyelenggaraan bangunan dan dana pelepas
- Cukai (cukai penilaian tahunan, cukai tanah dan lain-lain)
Anda harus teliti dalam semua pengiraan kos tetap dan pastikan ia dilakukan secara bulanan. Sebagai contoh, penilaian tahunan dibuat setahun sekali. Bahagikannya kepada 12 untuk mendapat angka bulanan. Jika anda berasa aliran tunai bulanannya membebankan, mungkin anda boleh memilih untuk membeli rumah yang lebih berpatutan atau elak daripada membuat pelaburan hartanah. Ingat, aliran tunai anda hanya bertukar positif setelah anda menjual rumah tersebut. Lebih cepat jual, lebih untung.
BACA: Cukai tanah, cukai petak & cukai taksiran: Yang mana anda perlu bayar?
4. Pilih rumah yang tepat
Berhati-hati dalam hal ini kerana anda tidak boleh berpatah balik. Mari kita lihat senario berikut:
- Anda memiliki RM100,000 tunai untuk house flip pertama anda.
- Anda mampu berbelanja RM2,200 setiap bulan untuk tahun pertama.
- Anda layak untuk mendapatkan gadai janji setinggi 90%.
Sekiranya RM100,000 mewakili 25% daripada nilai rumah, anda mampu membeli rumah yang berharga RM400,000 (RM100,000/0.25). Namun, dengan menggunakan kalkulator pelaburan hartanah, anda akan melihat bahawa pembayaran gadai janji bulanan (gadai janji 30 tahun pada faedah 4%) ditambah pula dengan perbelanjaan bulanan lain menjadikan aliran tunai keluar melebihi RM2,200.
Anda perlu dapatkan tawaran harga rumah lebih rendah dan kurangkan kos lain bagi memastikan aliran tunai keluar bulanan anda tidak melebihi RM2,200. Setelah diteliti dengan baik, anda akan dapati rumah yang mampu dibeli berharga RM300,000, berdasarkan aliran keluar kurang dari RM2,200.
Dengan ini, setiap rumah yang anda cari haruslah berada dalam lingkungan harga tersebut dan di bawah nilai pasaran (BMV). Sentiasa beringat bahawa anda mesti menjual rumah semula tersebut dengan harga yang lebih tinggi. Peluang terbaik anda adalah dengan membeli rumah BMV. Berapa banyak BMV? Ambil kira “Rule of 70” yang kami akan terangkan dengan lebih lanjut dalam bahagian seterusnya.
Cari hartanah yang memerlukan sedikit pembaikan dan pengubahsuaian, lebih dikenali dengan rumah “fix-me-upper“. Pastikan tiada masalah utama melibatkan struktur, pemasangan elektrik, paip dan bumbung. Pastikan kos anda rendah. Dapatkan khidmat profesional untuk memeriksa rumah tersebut. Ini adalah langkah yang sangat penting dalam memilih rumah yang tepat.
Juga, pastikan rumah yang dicari berada di lokasi yang strategik. Lebih ideal jika rumah tersebut mempunyai beberapa faktor lokasi berikut:
- Dalam jarak 500 meter dari sistem pengangkutan awam (hentian bas, LRT, MRT, atau monorel)
- Dalam jarak 500 meter dari kemudahan seperti kedai dan restoran
- Dalam lingkungan 3km dari sekolah
- Peluang kerja berdekatan (pejabat, pusat beli-belah, kawasan perniagaan)
- Tidak seharusnya berdekatan dengan stesen LRT atau MRT. Perkhidmatan bas juga faktor yang baik.
5. Gunakan “Rule of 70” untuk mengenal pasti harga hartanah
“Rule of 70”, atau peraturan 70%, menyatakan bahawa anda tidak patut membayar lebih dari 70% nilai rumah selepas dibaik pulih (ARV), setelah menolak kos pembaikan. ARV merujuk kepada nilai rumah setelah melakukan segala pengubahsuaian dan pembaikan. Ini agak sukar dikira jika anda bukan seorang penilai, tetapi anda boleh membuat anggaran paling hampir.
Pertama sekali, ketahui nilai tertinggi pasaran rumah tersebut – nilai gadai janji yang bank sanggup berikan. Anda perlukan pakar bank atau gadai janji untuk membantu anda dalam hal ini. Semak nilai tertinggi kerana kemungkinan besar bakal pembeli juga akan membuat pinjaman dari bank. Sukar untuk anda menjual rumah tersebut sekiranya bank tidak meluluskan pinjaman pada harga jualan anda.
Kedua, penilai biasanya membenarkan 50% kos pengubahsuaian dimasukkan ke dalam nilai akhir rumah tersebut. Ini terhad kepada pembaikan dan pengubahsuaian rumah dan tidak termasuk perabot. Pemasangan kabinet boleh diterima tetapi sofa atau katil tidak boleh dikira. Jika penilaian bank diletakkan pada RM500,000 dan kerja baik pulih menelan belanja RM50,000, anda boleh menganggarkan nilai ARV sebanyak RM525,000. Jadi, peraturan 70% akan dikenakan seperti berikut:
Harga beli = 70% x (ARV – kos pembaikan)
= 70% x (RM525,000 – RM50,000)
= 70% x RM475,000
= RM332,500
Ini adalah harga rumah yang anda boleh beli. Mencari rumah BMV yang selaras dengan peratuan 70% adalah agak sukar. Jelas mengapa usaha mencari akan mengambil masa yang lama. Anda boleh dapatkan bantuan ejen hartanah, pegawai bank dan peguam untuk mencari hartanah BMV.
Satu lagi pilihan adalah rumah lelong. Bagaimanapun, membeli rumah lelong memerlukan cara berlainan dan tidak disarankan melainkan anda fasih dengan sistemnya.
BACA: Selok-belok melabur dalam hartanah lelong oleh Dr Bad
6. Pengubahsuaian: Petua asas untuk lebih menyerlah
Ini adalah salah satu bahagian paling penting yang harus diberi perhatian jika anda ingin berjaya membuat house flipping buat pertama kali. Sasaran anda adalah untuk menjadikan rumah tersebut kelihatan mewah dengan kos yang rendah, dan anda patut berbelanja hanya 70% berbanding orang lain jika mereka membuat pengubahsuaian yang sama. Dengan cara ini, nilai rumah anda akan bertambah buat bakal pembeli.
Pilihan terbaik anda adalah untuk mencari tukang kerja bebas yang pakar dalam bidang masing-masing. Anda perlu mencari pakar seperti tukang cat, tukang kayu, tukang paip, juruelektrik, pekerja am dan pakar bina bumbung.
Tukang kerja bebas biasanya lebih murah berbanding kontraktor penyelia. Rumah yang anda beli juga sebaiknya memerlukan kerja ubah suai yang minimum. Jika anda perlu mengubahsuai majoriti struktur rumah tersebut, anda mungkin tidak memiliki kepakaran yang cukup untuk melaksanakan projek tersebut dengan sekumpulan pekerja bebas. Dalam hal ini, anda memerlukan seorang arkitek dan kontraktor untuk membantu anda.
Anda juga perlu tahu kaedah paling berkesan untuk membaik pulih dan mengubahsuai rumah. Bahagian yang perlu diberi perhatian adalah seperti berikut:
- Mengecat – tukang cat yang mahir dapat memberikan hasil kerja yang baik dan rumah yang baru dicat tampak lebih menarik. Warna yang dipilih mestilah sedap dipandang mata, tanpa memiliki terlalu banyak warna yang bercanggah.
- Dapur – Dapur yang praktikal dan cantik adalah daya tarikan buat pembeli.
- Bilik mandi – Pembeli biasanya gemar memilih rumah dengan bilik mandi yang telah diubah suai.
- Almari dan kabinet terbina dalam – Sediakan tempat menyimpan yang kemas dan menarik, prospek anda akan menghargainya.
- Pencahayaan – Pencahayaan yang baik membuatkan rumah anda kelihatan menawan ketika sesi tinjauan.
7. Jual rumah: Masa adalah faktor penting
Di sinilah flip sebenarnya berlaku. Lebih ideal, sebaik sahaja pengubahsuaian selesai, rumah dijual ke pembeli. Untuk ini berlaku, rumah tersebut harus kelihatan menarik. Ingat, pembeli rumah mempunyai banyak pilihan. Mereka biasanya akan melihat lebih dari satu rumah. Tawaran anda mesti cukup menarik, bukannya kelihatan murah. Prospek akan melihat pada nilai pembelian.
Fikirkannya begini. Anda melihat 2 buah rumah untuk dijual – satu berharga RM480,000 (Rumah A) dan satu lagi berharga RM525,000 (Rumah B). Rumah A memerlukan pengubahsuaian sekitar RM30,000 untuk menjadikannya kelihatan lebih baik. Perbelanjaan ini ditanggung oleh anda sendiri kerana jarang sekali pengubahsuaian dibiayai oleh pihak bank.
Sebaliknya, Rumah B begitu cantik. Anda jatuh cinta dengan penampilannya. Anda boleh berpindah masuk pada bila-bila masa dan tidak perlu mengeluarkan sebarang belanja tambahan untuk pengubahsuaian. Malah, jika anda cuba mengubahsuai mengikut spesifikasi yang sama seperti Rumah B, anda mungkin perlu mengeluarkan sebanyak RM70,000. Rumah B juga mempunyai nilai bank yang sama dengan harga permintaan.
Perbezaan bayaran bulanan gadai janji antara Rumah A dan Rumah B hanya RM193. Rumah manakah yang anda lebih cenderung untuk membeli? Sebilangan besar orang akan tertarik dengan Rumah B. Ia lebih mahal tetapi menawarkan lebih nilai.
Strategi pemasaran anda juga perlu dipertingkatkan. Kaedah penyampaian anda adalah faktor penting. Berikut adalah langkah yang perlu diambil kira:
- Lantik jurugambar profesional untuk mengambil gambar yang menarik dan agih kepada semua ejen anda.
- Tulis ringkasan mengenai keuntungan membeli rumah tersebut. Tekankan usaha serta kualiti pengubahsuaian yang telah dilakukan, di mana kosnya mungkin lebih jika mereka melakukan perkara yang sama.
- Pastikan rumah tersebut sentiasa dalam keadaan seperti bilik pameran – bersih, menawan dan tidak berbau. Buka penghawa dingin sebelum mereka tiba. Muzik yang menenangkan juga digalakkan.
Penyampaian anda sebaiknya disertai oleh sepasukan jurujual yang bertauliah. Dapatkan 5-7 ejen hartanah yang cekap untuk membantu anda menjual rumah tersebut. Bawa setiap ejen mengelilingi rumah anda, dan terangkan mengenai semua faedah agar mereka dapat menjual dengan lebih baik. Sentiasa buat tindakan susulan dengan ejen hartanah anda. Gantikan mereka yang tidak berprestasi. Anjur sesi rumah terbuka dengan mereka. Rumah terbuka terbukti berkesan untuk penjualan.
Berikan tarikh akhir atau deadline kepada ejen-ejen anda dan diri sendiri, dan berusaha ke arah mencapai matlamat anda. Tanpa deadline, mudah untuk kita abaikan kepentingan masa dan masa adalah kos dalam house flipping.
BACA: 14 panduan mudah beli rumah di Malaysia
Bolehkah anda membuat house flipping tanpa wang?
Ya, boleh. Namun, terdapat elemen risiko yang lebih tinggi. Untuk membuat house flipping tanpa wang atau dana yang mencukupi, anda memerlukan rakan kongsi yang merupakan seorang kontraktor pengubahsuaian. Kontraktor tersebut akan mengubahsuai rumah yang anda beli dan menerima bayaran berserta sebahagian keuntungan setelah rumah dijual.
Peranan anda dalam usul ini adalah mencari hartanah yang selaras dengan peraturan 70% dan membuat rundingan usaha sama (JV) dengan pemilik. Syarat-syarat JV adalah seperti berikut:
- Pemilik bersetuju dengan harga jualan BMV
- Anda menanggung segala kos ubah suai dan baik pulih hartanah supaya ia boleh dijual pada harga lebih tinggi
- Anda juga bertanggungjawab ke atas pemasaran hartanah dan jualan pada harga lebih tinggi
- Setelah jualan dibuat, pemilik menerima bayaran harga yang dipersetujui berserta keuntungan kecil dan anda menerima selebihnya setelah membayar rakan kongsi kontraktor anda
Lihat contoh bagaimana ini boleh dilaksanakan.
Cari sebuah rumah yang mempunyai ARV RM525,000. Pemilik bersetuju untuk menjual rumah tersebut pada harga RM340,000. Kos untuk membaik pulih rumah adalah RM40,000. Faktor kewangan selaras dengan peraturan 70%. Anda meyakinkan pemilik untuk membuat perjanjian usaha sama dengan anda. Anda akan mengubahsuai rumah dan menjualnya pada harga RM525,000. Anda juga menawarkan 25% daripada untung bersih kepada pemilik.
Setelah jualan dibuat, pemilik menerima RM340,000 dan anda mendapat RM185,000. Dari jumlah tersebut, anda membayar RM40,000 kepada kontraktor anda. Beranggapan anda perlu membayar fi guaman sebanyak RM5,000, keuntungan bersih anda adalah RM140,000. Anda membayar pemilik 25% dari jumlah tersebut, berserta 25% lagi kepada rakan kongsi anda. Lebihannya, anda mendapat RM70,000.
Risiko dalam perjanjian ini adalah jika pemilik enggan membayar anda atau memilih untuk tidak menjual hartanah setelah ia diubahsuai. Keseluruhan jualan perlu mendapat persetujuan pemilik. Sekiranya pemilik tidak bersetuju, jualan tidak boleh dilakukan. Anda boleh mendapatkan surat kuasa, tetapi sangat sukar untuk meyakinkan pemilik dalam hal ini.
Anda harus yakinkan pemilik untuk menggunakan peguam anda berkaitan penjualan. Wang dari penjualan akan dikeluarkan kepada peguam, yang kemudiannya membayar pemilik dan anda mengikut persetujuan bahagian. Menyelesaikan house flipping dalam situasi sebegini bukanlah mudah. Anda perlu mencari rakan kongsi kontraktor yang bersetuju untuk mendahului kos pengubahsuaian dan pemilik yang bersetuju dengan JV. Tetapi jika anda dapat melaksanakannya, ganjarannya adalah tinggi.
Kesimpulan: Pengalaman akan mengajar anda
House flipping tidak semudah yang disangka. Atas sebab kuantum pelaburan hartanah, risikonya tinggi. Anda harus cuba mengurangkan risiko ini seberapa banyak mungkin. Teori bagaimana membuat house flipping buat pertama kali mungkin tampil agak mudah, kerana tiada artikel yang dapat menjelaskan kaedah ini secara terperinci. Anda harus percaya dan yakin dalam cubaan pertama anda kalau ingin terus berjaya.
Tanya pada diri anda sendiri jika anda mampu bertahan lebih lama daripada apa yang dirancang. Sebagai contoh, jika anda merancang untuk melakukannya dalam masa 6 bulan, tanya diri anda jika anda mampu bertahan selama 2 tahun. Mampukah anda menangani aliran tunai negatif dalam tempoh tersebut?
Jika jawapannya tidak, cari rumah yang lebih murah untuk membuat pelaburan hartanah atau elakkan terus daripada mencuba. Tunggu sehingga anda berkemampuan dan jangan lupa peraturan 70%. Mengetahui cara mengubahsuai bagi mendapatkan impak maksima pada kos terendah akan menentukan keuntungan anda. Pertingkatkan kecekapan anda dalam bidang ini. Memetik kata-kata Maya Angelou, “harapkan yang terbaik, bersedia bagi yang terburuk, dan jangan terkejut dengan apa sahaja di antaranya”. Jadikan petikan kata-kata ini sebagai bimbingan strategi anda.
Semoga berjaya dengan house flipping pertama anda!
ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:
🏗️ Kenali pemaju hartanah terkemuka di Malaysia.
💸 Kos yang ada jika anda mahu sewa rumah kepada orang lain.
😎 Sebab orang kaya lebih suka menyewa daripada membeli rumah.