Selok-belok melabur dalam hartanah lelong oleh Dr Bad

Dr Badrul yang lebih mesra dengan panggilan Dr Bad merupakan penulis buku ‘Anak Muda Bebas Hutang’. Setelah berkecimpung dalam pelaburan hartanah selama hampir 20 tahun, beliau kini mengecap kejayaan besar. Di sini beliau berkongsi rahsia kejayaannya.

auction-property-market

© hxdbzxy| 123rf

Artikel ini diterjemah dari Investing in auction properties: Tips & tricks from Dr. Bad oleh Azmah Zakariah.

Bagi anda yang ingin mengasah bakat melabur dalam hartanah lelong, di sini saya kongsikan banyak maklumat berserta contoh daripada portfolio peribadi Dr Bad. Namun sekadar mengetahui teori sahaja tak akan membuahkan hasil tanpa usaha gigih.

Anda akan dapati Dr Bad telah bertungkus-lumus membina kelebihan diri untuk bersaing. Ini memakan masa yang lama dan bukan sesuatu yang berlaku secara tidak sengaja. Usaha beliau dilakukan berterusan. Inilah kunci kejayaan dalam apa sahaja yang ingin kita lakukan.

Ada 2,000 buah hartanah yang dilelong setiap bulan, lebih daripada mencukupi untuk semua orang -Dr. Bad-

Mengapakah anda menumpukan kepada hartanah lelong?

Sebab utama, kerana terdapat banyak pemaju yang dibelenggu masalah kewangan dan produk yang teruk pada 1999 dan 2000. Ini membuatkan saya takut untuk membeli hartanah yang sedang dibangunkan.

Kedua, kerana saya ragu-ragu sama ada pemaju boleh menyiapkan projek dalam tempoh yang ditetapkan sedangkan hartanah lelong sudah sedia wujud. Saya cuma perlu tahu bagaimana nak membeli dan mencantikkannya.

Sedikit tentang latar belakang saya: Saya mula melabur dalam hartanah pada 1997 dengan membeli sebuah unit daripada pemaju di Putra Perdana, Puchong. Waktu itu umur saya baru 23 tahun dan jahil tentang pelaburan hartanah. Percubaan pertama saya ini teruk. Selepas mendapat kunci daripada pemaju, saya dapati ada kecacatan pada hartanah tersebut. Saya baiki dan ubah suai.

Saya gagal mencari penyewa untuk hartanah itu. Bagaimanapun, selepas dua tahun, saya berjaya menjualnya dengan keuntungan RM40,000. Wang ini saya jadikan modal permulaan untuk melabur dalam hartanah lelong.

Hartanah lelong pertama yang saya beli adalah di Puchong Utama Court. Saya buat sedikit ubah suai dan dapat menyewakannya pada harga RM600. Ansuran bulanan saya RM320, bermakna saya ada lebihan RM280. Waktu itu, duit sebanyak itu dikira baik. Sejak itu, saya mula meminati hartanah lelong. Sembilan puluh peratus hartanah yang saya miliki dibeli melalui lelongan.

Saya kini melakukan apa yang dipanggil ‘flipping’. Saya beli hartanah, ubah suai, masukkan perabot dan hiasan dalaman, kemudian jual semula. Beberapa hartanah bagus berhampiran stesen MRT atau LRT, saya sewakan. Hartanah ini jenis kos rendah hingga sederhana yang memberikan pulangan sehingga 200% ansuran bulanan saya kepada bank, malah kadangkala lebih tinggi lagi.

Satu daripada projek hartanah Dr Bad.

Tidakkah ada sekatan dalam membeli hartanah kos rendah?

Di Selangor, anda tidak boleh membeli hartanah kos rendah daripada pemaju atau penjual persendirian jika sudah memiliki hartanah.

Tetapi tiada sekatan dalam membeli hartanah lelong di Selangor atau Kuala Lumpur. Sekatan hanya dikenakan jika anda membeli daripada pemaju atau pasaran sub-sale.

Apakah strategi anda apabila membeli hartanah lelong?

Pertama sekali, lokasi, lokasi, lokasi. Hartanah yang saya ada sekarang kebanyakannya dekat dengan universiti, kolej swasta dan pengangkutan awam – stesen MRT, Komuter dan LRT. Mudah mendapatkan penyewa di lokasi sebegini.

Melihat keadaan pasaran sekarang, Gen Y tak mahu membeli rumah sebaliknya lebih suka menyewa. Ramai yang mahu mengurangkan komitmen bulanan. Kereta pun mereka tak beli. Maka pelabur patut membeli hartanah di lokasi strategik berdekatan pengangkutan awam.

Saya ada beberapa kondominium di Jalan Gurney, Palladium, yang telah saya ubah suai daripada tiga bilik menjadi lima dan tujuh bilik. Untung bersih saya lumayan, menyamai purata gaji bulanan.

Selain itu, saya juga ada sebuah flat kos rendah di Putra Ria Bangsar yang berdekatan LRT Bangsar dan Mid Valley. Pulangan bersih saya di sini lebih baik daripada kebanyakan hartanah kos sederhana lain di pasaran sebab saya sewakan unit ini mengikut bilik.

Bagaimanakah nak mencari hartanah lelong?

Banyak pelelong berlesen mempunyai senarai dalam talian termasuklah Ng Chan Mau, Ehsan Auctioneers, Arena Auctioneers, JTR Auction House dan Property Auction House.

Anda perlu luangkan masa untuk mencari tawaran yang baik dalam talian. Anda juga patut berkawan dengan peguam. Ada di antara mereka yang boleh memberi anda maklumat tentang Pinjaman Tak Berbayar (Non-Performing Loan atau NPL) yang boleh memberi petunjuk kepada hartanah yang akan dilelong.

Anda juga boleh melayari bahagian hartanah lelong iProperty.com.my – Ini dia 5 hartanah lelong di Mont Kiara berharga bawah RM800,000.

Bolehkah anda terangkan prosedur lelongan di Malaysia?

© Tannis Toohey / Contributor | Getty Images

Setelah menyemak laman web lelongan dan menemui hartanah yang sesuai, pertama sekali semak tempoh membayar baki harga belian, sama ada 90 hari atau 120 hari.

Ini membolehkan anda bersedia jika ingin membeli menggunakan pinjaman bank. Anda perlu pastikan pelepasan pinjaman dibuat dalam tempoh ini. Jika tidak, apa-apa yang anda bayar kepada pelelong akan terlupus.

Jika komitmen anda tinggi atau pra-semakan dengan bank menunjukkan anda akan sukar mendapatkan pinjaman, lebih baik jangan teruskan.

Kecuali jika anda mampu membeli secara tunai.

Seterusnya, periksa bil-bil tertunggak hartanah tersebut dengan pejabat pengurusan bangunan (bagi hartanah strata). Ini termasuk bil air, elektrik dan penyelenggaran, cukai tanah dan cukai pintu yang belum dijelaskan. Dalam perisytiharan jualan (proclamation of sale atau POS) ada dinyatakan sama ada jumlah tertunggak ini akan dibayar oleh bank atau pembeli.

Jika jumlah tertunggak terlalu tinggi dan anda perlu menanggungnya, ia akan menjejaskan harga simpanan dan bajet anda. Jika jumlah harganya jauh lebih rendah daripada nilai pasaran, saya akan teruskan dengan pembelian. Jika lebih tinggi daripada nilai pasaran, lebih baik beli hartanah sub-sale.

Anda mesti ada sekurang-kurangnya 10% harga simpanan dalam bentuk draf bank. Anda perlu menghantar draf bank tersebut kepada pelelong pada hari lelongan dibuat, barulah anda boleh menjadi salah seorang daripada pembida. Jika harga simpanannya adalah RM200,000, anda perlu sediakan RM20,000 dalam bentuk draf bank.

Bukan itu saja, anda juga perlu menyemak dengan Pejabat Tanah sama ada terdapat kaveat atau sekatan pada hartanah tersebut. Contohnya, jika anda membeli di KL, semak dengan DBKL jika terdapat tunggakan cukai pintu atau sama ada pelelong (atau bank yang mereka wakili) akan membayar tunggakan ini.

Anda juga perlu menyediakan wang tunai sebanyak 10% daripada perbezaan antara harga simpanan dan harga jualan muktamad.

Jika anda membeli di bawah nama sendiri, bawa MyKad. Jika anda hendak mendaftar pada hari lelongan, datang seawal sejam sebelum pendaftaran bermula.

Bidaan boleh menjadi sengit bergantung kepada lokasi hartanah. Jika bidaan melebihi harga yang sudah saya tetapkan lebih awal, saya tak akan teruskan. Ini berlaku kepada saya, 10% daripada kebanyakan lelongan yang saya pergi.

Selain lokasi, apa lagi ciri hartanah lelong yang menarik minat anda?

Pastinya diskaun hartanah itu. Contohnya, saya beli unit lelong di Kampung Pandan pada harga RM70,000, iaitu 50-70% di bawah harga pasaran! Saya cantikkannya dan lengkapkannya dengan perabot pada kos yang sederhana. Untung bersih yang saya perolehi amat lumayan.

Bolehkah hartanah lelong sebegini ditemui sepanjang masa?

Ya! Anda cuma perlu bersabar mencarinya.

Dalam satu kes lain, saya membeli apartmen kos sederhana 762 kaki persegi di Kajang. Ia terletak di tingkat paling atas dalam bangunan tanpa lif. Selepas dua tahun, saya jual unit ini. Pendapatan bersih saya jauh lebih baik daripada mana-mana instrumen pelaburan di pasaran.

Tawaran sebegini masih wujud. Baru-baru ini saya membeli hartanah di Pandan Indah pada harga RM183,000. Nilai semasanya di pasaran memberikan saya perolehan kasar atas kertas melebihi 100%. Sudah pasti saya beli untuk jual semula. Saya sasarkan untuk menjualnya dalam masa tiga ke empat bulan dari sekarang.

Satu masalah dalam membeli hartanah lelong adalah tidak dapat melihat dalamannya. Bagaimanakah anda mengatasi masalah ini?

How to choose the perfect property for

© Adobe Photoshp Lightroom | maroke

Jika unit tersebut masih berpenghuni, saya akan cuba sedaya upaya bercakap dengan pemilik atau penyewa untuk mendapatkan lebih banyak maklumat. Ini membantu saya membuat keputusan untuk melabur atau tidak.

Jika saya yakin dengan potensi kawasannya, saya akan teruskan pembelian sebab manfaatnya lebih besar daripada masalah tidak dapat memeriksa hartanah terlebih dahulu.

Sebagai contoh, tahun 2011, saya membeli hartanah di Sri Penara. Ia kawasan yang popular kerana berhampiran dengan sekolah rendah dan sekolah menengah, bersebelahan masjid dan cuma 3-4 minit berjalan kaki ke stesen LRT.

Saya beli dengan harga RM56,000. Ansuran bulanan cuma RM288. Saya sewakan mengikut bilik dan dapat keuntungan kasar yang lumayan. Saya memang tahu kawasan itu senang dapat penyewa. Tanpa mengira keadaan rumah, saya tetap beli unit tersebut sebab saya pasti dalam jangka masa panjang saya akan dapat penyewa atau pembeli. Baru-baru ini saya menjual unit itu dengan pulangan modal yang luar biasa.

Satu lagi due diligence yang boleh anda buat adalah menyemak portal hartanah seperti iProperty dan meneliti rekod transaksi hartanah di kawasan tertentu.

Tip Kewangan: Sebelum membeli sesuatu seperti kereta umpamanya, saya pastikan boleh membuat aliran pendapat daripada hartanah terlebih dahulu untuk membayarnya. Saya tak mahu bebankan diri dengan hutang. Baru-baru ini saya ada membeli kereta. Saya beli dua hartanah kos rendah dan gunakan sewaan daripada dua hartanah ini untuk membayar ansuran bulanan kereta tersebut.

Bagaimanakah anda membiayai sebegitu banyak hartanah? 

Bagi hartanah yang dibeli untuk dijual semula, saya beli tunai. Saya tahu saya akan menjual semula hartanah tersebut dalam masa setahun dan saya tak mahu faedah pinjaman perumahan menjejaskan keuntungan saya. Selain itu, lebih mudah untuk menjual hartanah itu dalam beberapa bulan (bank ada tempoh terkunci bagi pinjaman). Banyak kos dapat dijimatkan jika anda membeli hartanah secara tunai.

Bagi hartanah untuk disewa, saya dapatkan pembiayaan daripada bank. Saya perlu sediakan 30% nilai hartanah kerana nisbah Pinjaman kepada Nilai (Loan to Value atau LTV) bagi rumah ketiga dan ke atas adalah 70%.

Kiraannya ringkas saja bagi saya. Jika pendapatan sewaan melebihi 8% setahun, saya teruskan. 8% adalah lebih tinggi daripada dividen Amanah Saham Bumiputera (ASB). Keuntungan sewaan saya biasanya melebihi 8%, jadi pembiayaan bukan masalah bagi saya.

Saya tak mencari hartanah mewah melebihi RM500,000, sebaliknya, mensasarkan unit dengan harga simpanan tidak melebihi RM200,000. Saya tak pernah bayar lebih daripada RM300,000 untuk hartanah lelong.

Bagi hartanah yang dibeli untuk dijual, apakah tempoh turnaround anda?

Kurang daripada setahun. Saya pastikan saya boleh menjual dalam masa setahun. Sesetengah hartanah yang saya beli saya jual dalam masa tiga bulan. Saya mulakan kerja ubah suai sebaik selesai pembelian, kemudian saya jual secepat mungkin.

Andakah anda pernah menghadapi masalah meminta pemilik atau penyewa mengosongkan hartanah lelong?

Setakat ini, saya cuma mengalami beberapa kes. Biasanya, saya kongsikan semua dokumen yang perlu dengan mereka dan jelaskan bahawa jika mereka tidak berpindah dalam masa tertentu, saya akan bawa perkara tersebut ke mahkamah. Selalunya mereka takut. Saya bernasib baik tak perlu pun mengambil apa-apa tindakan lanjut.

Selama 20 tahun dalam bidang ini, cuma ada satu kes di mana saya terpaksa mendapatkan perintah mahkamah untuk mengusir pemilik sebelumnya. Saya mendapat perintah tersebut dalam enam bulan.

BACA: Penyewa tak bayar sewa. Apa tindakan wajar tuan rumah?

Saya difahamkan anda ada pasukan yang membantu mencantikkan semula hartanah?

Saya memiliki lesen G3 (kontraktor berdaftar) daripada Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB) dan beberapa orang kakitangan hiasan dalaman dan buruh yang menjalankan penambahbaikan dan reka bentuk bagi hartanah saya. Tanpa pekerja sendiri, kos mengubah suai akan lebih tinggi.

Jika anda berminat menceburi bidang ini, anda mesti ada satu pasukan pekerja atau kontraktor. Jika anda lantik kontraktor luar, kos anda mungkin 80% lebih tinggi berbanding membuatnya sendiri.

Sebuah hartanah kos sederhana yang telah dicantikkan semula oleh pasukan Dr Bad.

Sebuah hartanah kos sederhana yang telah dicantikkan semula oleh pasukan Dr Bad.

Sebagai contoh, hartanah saya di Kampung Pandan, kos ubah suai sahaja tanpa perabot dan perkakas elektrik adalah sekitar RM18,000. Jika saya lantik kontraktor, belanjanya sekitar RM35,000.

Sebelum mengarahkan pekerja memulakan kerja, saya buat kajian dahulu dengan meminta sebut harga daripada beberapa kontraktor luar untuk mendapatkan anggaran kasar kos. Dalam satu kes, kontraktor luar memberi sebut harga RM15,000 dan RM18,000 untuk satu kerja ubah suai. Dengan pekerja sendiri, saya berjaya lakukannya pada kos hanya RM7,000.

Namun, membina pasukan sendiri memerlukan masa. Bukan mudah mendapatkan pekerja sekarang, terutamanya pekerja asing. Cabaran terbesar bagi saya adalah memenuhi syarat imigresen dan mematuhi pelbagai peraturan untuk memastikan pekerja saya sah. Tetapi susah payah saya berbaloi akhirnya. Saya bermula dengan mengambil seorang buruh mahir Indonesia 15 tahun lalu yang kini masih bekerja dengan saya. Melalui kenalannya, saya mengambil lebih ramai pekerja. Saya kini ada lima orang pekerja.

 

Share