Cukai tanah, cukai petak & cukai taksiran: Yang mana anda perlu bayar?

Cukai tanah merupakan cukai tahunan yang dikenakan ke atas hartanah persendirian di Malaysia manakala cukai petak adalah cukai yang serupa bagi hartanah strata. Kedua-duanya perlu dibayar kepada pihak berkuasa negeri. Cukai taksiran pula dikutip oleh pihak berkuasa tempatan bagi membiayai pembinaan dan penyelenggaraan infrastruktur awam.

© Junee Lim | 123rf

Artikel ini diterjemah dari Quit Rent, Parcel Rent & Assessment Rates in Malaysia oleh Ridzwan A. Rahim.

Menguruskan kewangan isi rumah merupakan ciri penting kehidupan sebagai seorang pemilik rumah. Salah satu perbelanjaan yang sering diabaikan oleh pemilik rumah adalah cukai-cukai tanah yang perlu dibayar kepada pihak berkuasa tempatan saban tahun. Jika lewat dibayar, mungkin akan dikejutkan dengan denda di kemudian hari.

Di Malaysia, cukai-cukai ini datang dalam bentuk cukai tanah, cukai petak dan cukai taksiran. Jika belum mengetahui semua ini, jangan risau kerana kami akan terangkan kepada anda satu persatu.

Apa itu cukai tanah dan siapa yang perlu membayarnya?

Cukai tanah merupakan cukai yag dikenakan kepada pemilik hartanah oleh kerajaan negeri masing-masing. Pejabat Tanah Dan Galian (PTG) negeri akan menaksir dan menilai tanah tempat letaknya sesuatu hartanah dan mengenakan bayaran yang perlu dijelaskan setiap tahun sehingga anda memindah milik hartanah anda kepada pemilik yang baharu.

Bagaimanakah pengiraan Cukai tanah?

Cukai tanah dihitung dengan mendarabkan saiz hartanah yang dimiliki dalam kaki persegi atau meter persegi dengan kadar sewa tertentu. Sebagai contoh, jika kadar tersebut adalah RM0.035 setiap kaki persegi dan hartanah anda berkeluasan 2,000 kaki persegi, cukai tanah anda adalah RM70 (RM0.0035 X 2,000).

Namun nilai cukai tanah ini tidak semestinya sama bagi kesemua hartanah bersaiz sama. Ini kerana setiap negeri mungkin mengenakan kadar yang berlainan. Adalah penting bagi anda merujuk kepada PTG anda untuk mengetahui kadar yang dikenakan.

Penjelasan di atas sesuai untuk harta bertanah. Bagaimana pula dengan hartanah strata seperti kondominium, apartmen dan rumah townhouse? Bagaimanakah cukai tanah bagi jenis-jenis hartanah ini dihitung?

Biasanya cukai tanah bagi hartanah strata dikenakan dalam bentuk cukai tanah induk kepada Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body atau JMB) yang kemudiannya akan membahagikannya sesama pemilik petak dan mengenakan bayaran secara berasingan bersama-sama caj penyelenggaraan.

Sebagai contoh, jika satu blok apartmen mengandungi 20 unit petak dan terletak di atas sebidang tanah seluas 4,000 kaki persegi, cukai tanah RM200 (pada kadar RM0.05 setiap kaki persegi) akan dibahagikan antara unit-unit petak tersebut dan setiap pemilik petak hanya perlu membayar cukai tanah RM10 setiap tahun.

Bagaimanapun, sistem ini telah diubah pada 1 Jun 2018 di Selangor apabila kerajaan negeri menguatkuasakan cukai tanah yang baharu menggantikan cukai tanah untuk hartanah strata, yang dipanggil cukai petak.

Apa itu cukai petak dan siapakah yang perlu membayarnya?

Cukai petak tertakluk di bawah Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 dan Akta Hakmilik Strata (STA) 1985 serta terpakai bagi pemajuan yang tanahnya telah dibahagi-bahagikan kepada petak. Ini termasuk kondominium, apartmen, townhouse dan komuniti berpagar dan berpengawal.

Tidak seperti sistem sebelumnya di mana pemilik petak dikenakan bahagian masing-masing daripada cukai tanah induk dalam caj penyelenggaraan mereka, di bawah sistem cukai petak, setiap pemilik petak akan dikenakan bayaran keluasan keseluruhan kaki persegi bangunan kediaman mereka. Di samping itu, tugas pengenaan bayaran dan pemungutan cukai petak akan dikendalikan oleh PTG.

Apa itu bil cukai petak di Malaysia?

Berdasarkan contoh sebelum ini, setiap pemilik petak perlu membayar jumlah penuh cukai petak sebanyak RM200 kepada PPTG setiap tahun. Sudah tentu ini menjadi kejutan bagi ramai pemilik hartanah strata kerana secara tiba-tiba cukai mereka naik mencanak. RM10 yang dibayar sebelumnya kini menjadi 20 kali ganda!

Tahukah anda bahawa penduduk di Selangor kini boleh membayar cukai petak mereka secara online. PTG Selangor baru-baru ini telah memperkenalkan pembayaran secara dalam talian (online) di ehasil.selangor.gov.my.

Tetapi mengapakah cukai tanah digantikan dengan cukai petak bagi hartanah strata?

Perubahan daripada sistem lama kepada cukai petak bertujuan memudahkan proses pindah milik hartanah strata. Sebelum ini, pemilik yang ingin menjual atau memindah milik hartanah mereka menghadapi banyak kesukaran berbuat demikian jika rekod PTG menunjukkan pemilik petak yang lain belum menjelaskan cukai tanah mereka.

Di bawah sistem cukai petak yang baharu ini, PTG boleh memantau pemilik yang mungkir secara berasingan. Ini tidak lagi akan menyusahkan mana-mana pemilik lain yang ingin menjual atau memindah milik hartanah mereka.

Selepas Selangor, Pulau Pinang turut melaksanakan sistem cukai petak pada 2019 diikuti Kuala Lumpur pada Januari 2020.

BACA: Pegangan kekal, pegangan pajak dan Lot Bumi: Perbezaan dan kekangan setiap hak milik tanah

Apa itu cukai taksiran dan siapakah yang perlu membayarnya?

Cukai kedua yang perlu dibayar oleh pemilik hartanah adalah cukai pintu atau cukai taksiran. Ini adalah cukai tanah tempatan yang dipungut oleh majlis perbandaran bagi membiayai pembangunan dan penyelenggaraan infrastruktur dan perkhidmatan tempatan seperti:

  • Menaikkan dan menyelenggara lampu jalan
  • Membersih dan menyelenggara taman awam
  • Kutipan sampah di kawasan perbandaran
  • Membina dan menyelenggara infrastruktur awam

krisanapong detraphiphat | 123rf

Cukai taksiran perlu dibayar oleh semua pemilik hartanah kediaman dan komersil. Sebagai pemilik hartanah, anda perlu membayar cukai taksiran walaupun hartanah anda kosong atau tidak diduduki. Peraturan yang sama terpakai bagi cukai tanah dan cukai petak. Pendek kata anda tidak boleh lari daripada membayar cukai!

Walau bagaimanapun, anda boleh memohon tuntutan remisi daripada pihak berkuasa tempatan jika hartanah anda kosong. Permohonan mesti dibuat dalam tempoh 7 hari bermula daripada tarikh dikosongkan. Jika tidak, pihak berkuasa tempatan akan mengira tarikh hartanah mula dikosongkan sebagai tarikh permohonan dibuat.

Perlu diketahui, sesetengah negeri menawarkan pengecualian cukai taksiran bagi perumahan kos rendah dan sederhana. Periksa dahulu sama ada anda layak mendapat pengecualian tersebut.

Bagaimanakah cukai taksiran dihitung?

Cukai taksiran dihitung berdasarkan anggaran kasar sewa tahunan hartanah anda. Kadar yang biasa adalah sekitar 2-7% anggaran nilai tahunan hartanah anda. Nilai ini juga bergantung pada saiz dan jenis hartanah. Sebuah unit rumah pangsa kos rendah, cajnya lebih rendah berbanding sebuah banglo.

Katakan anggaran sewa bulanan rumah setingkat anda adalah RM4,000. Maka anggaran sewa tahunannya adalah RM4,000 x 12 = RM48,000.

Dengan mengambil kadar 4% yang dikenakan kepada harta bertanah, berdasarkan anggaran sewa tahunan tadi, anda perlu membayar majlis perbandaran RM1,920 setiap tahun.

Oleh kerana cukai taksiran dikutip dua kali setahun, bayaran yang perlu anda buat adalah RM960 setiap 6 bulan.

Sekarang katakan anda juga memiliki sebuah apartmen kos rendah dan anggaran sewa bulanannya adalah RM1,500. Maka anggaran sewa tahunannya adalah RM1,500 x 12 = RM18,000.

Dengan mengambil kadar 2% yang dikenakan kepada apartmen kos rendah, anda perlu membayar majlis perbandaran RM360 setahun atau RM180 setiap 6 bulan.

Sila rujuk laman web DBKL bagi mengetahui cukai taksiran bagi Kuala Lumpur.

Umumnya, pembayaran cukai taksiran dibuat pada hari terakhir Februari (bagi separuh pertama tahun) dan hari terakhir Ogos (bagi separuh kedua tahun). Sesetengah negeri mungkin mempunyai aturan pembayaran yang berbeza. Jika anda lebih gemar menjelaskan kesemua pembayaran lebih awal, boleh buat pembayaran untuk keseluruhan tahun sebelum akhir Februari bagi mengelakkan denda.

Pembayaran cukai tanah, cukai petak dan cukai taksiran boleh dibuat melalui e-perbankan atau di mana-mana kaunter pejabat pos atau PTG tempatan.

BACA: Apakah itu RPGT @ Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) & bagaimana kiraannya?

Apakah yang berlaku jika anda mungkir membuat pembayaran?

Undang-undang menetapkan anda perlu membayar cukai tanah, cukai petak dan cukai taksiran anda. Jika anda lewat membayar, satu notis tunggakan akan dikeluarkan terhadap anda memberitahu mengenai tunggakan tersebut dan denda yang akan dikenakan.

Jika anda masih gagal menjelaskan bayaran selepas notis dikeluarkan, kerajaan negeri dan majlis perbandaran berhak mengeluarkan waran tangkap terhadap anda dan mengenakan denda disebabkan waran tangkap tersebut.

Setelah waran tangkap dikeluarkan, pihak berkuasa boleh:

  • Menyita sebarang harta yang boleh disita dari premis anda
  • Mengambil tindakan undang-undang
  • Melelong hartanah atau tanah terbabit

Jika anda seorang penyewa, anda perlu tahu bahawa hartanah yang anda duduki boleh disita jika tuan rumah gagal membayar cukai. Pastikan tuan rumah anda telah menjelaskan kesemua cukai tanahnya bagi mengelakkan situasi ini berlaku.

Jika panduan ini bermanfaat, baca artikel ini pula: 4 Ramalan industri hartanah selepas moratorium berakhir pada September 2020 nanti

Share