Insurans pinjaman perumahan yang mana patut saya pilih – MRTA atau MLTA?

insurans-rumah-malaysia

Anda baru saja membeli rumah dan buntu untuk memilih di antara MRTA dan MLTA? Mari kami kongsikan analisis terperinci bagi jenis-jenis perlindungan yang ada dalam pasaran. 

Pembelian rumah mungkin merupakan pelaburan terbesar dalam hidup anda. Sebagai pemilik rumah, anda harus memikirkan tentang risiko yang bakal dihadapi, seperti – apakah yang akan terjadi kepada rumah anda serta keluarga sekiranya sesuatu yang tidak diingini terjadi kepada anda? Siapakah yang akan mengambil alih tanggungjawab kewangan dalam menyelesaikan ansuran gadai janji rumah/ bayaran bulanan pinjaman rumah anda nanti?

BACA: 14 panduan mudah beli rumah di Malaysia

Maka, di sinilah anda patut kenali plan insurans gadai janji atau lebih dikenali sebagai “mortgage life insurance” dalam Bahasa Inggeris. Jom kita lihat secara terperinci pilihan yang ada untuk para pemilik rumah di Malaysia, termasuk alternatif ketiga yang tidak diketahui ramai!

#1 Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) / Insurans Jangka Pengurangan Gadai Janji 

Apakah fungsinya?

MRTA ialah pilihan yang paling popular (konvensional) untuk peminjam perumahan dan produk ini biasanya ditawarkan semasa memohon pinjaman daripada bank. Manakala, Mortgage Reduce Term Takaful (MRTT) adalah versi Islamik serta patuh Shariah. Ia adalah insurans hayat kumpulan premium tunggal yang membayar pinjaman rumah yang tertunggak anda sekiranya anda meninggal dunia atau ditimpa musibah kecacatan kekal (Total Permanent Disability/TPD).

Elemen ‘jangka pengurangan” atau lebih dikenali sebagai ‘reducing balance’ bermakna perlindungan anda secara beransur-ansur akan berkurang selaras dengan baki pinjaman anda sehingga ia mencapai angka sifar pada akhir tempoh pinjaman.

Jika berlaku kematian atau hilang upaya kekal, manfaat yang diperoleh daripada insurans gadai janji ini akan terus dibayar kepada pihak bank/peminjam untuk menyelesaikan pinjaman anda yang tertunggak dan ahli keluarga anda tidak akan menerima apa-apa manfaat tunai daripadanya. Ini kerana bank tersebut berfungsi sebagai benefisiari berpandukan polisi MRTA.

Anda mempunyai pilihan untuk memilih amaun perlindungan dan tempoh polisi anda sementara premium yang dikenakan bergantung kepada usia, jantina dan lain-lain. Premium perlu dibayar habis terlebih dahulu sekaligus.

Kebanyakan pembeli rumah menambahkan jumlah premium ini kepada jumlah nilai gadai janji mereka kerana kebanyakan bank menawarkan kadar faedah yang lebih rendah ke atas pinjaman rumah anda sekiranya anda berbuat demikian.


Source: GIPHY

Anda juga sudah tentu boleh membelinya kemudian di masa hadapan, tetapi anda perlu mempunyai wang yang mencukupi untuk membayar premium sekaligus.

Kebanyakan orang sebenarnya salah faham bahawa MRTA tidak boleh dipindahmilik dari satu hartanah ke hartanah yang lain. Tanggapan ini tidak benar kerana anda hanya perlu menambah nilai premium berdasarkan nilai hartanah baru.

Walau bagaimanapun, prosesnya agak rumit dan mungkin mengambil masa yang lama jika anda berhasrat untuk memindahkan polisi dari satu bank ke bank lain. Anda juga diberi pilihan untuk menyerahkan insurans gadai janji ini pada bila-bila masa dan mendapatkan kembali nilai penyerahan mengikut terma polisi bertulis anda.

Apakah kelemahanya?

1) Kelemahan terbesar MRTA ialah penyelesaian pinjamannya yang pergi terus ke bank, tanpa dapat dikawal oleh keluarga atau waris anda. Walaupun pinjaman itu telah selesai, rumah anda boleh terus dibekukan, sehinggalah semua cukai pendapatan, perbelanjaan perundangan dan perakaunan anda dibayar. Anda perlu ingat, memandangkan keluarga anda tidak akan menerima apa-apa nilai tunai dari polisi ini, mereka tidak akan dilindungi sepenuhnya dari beban kewangan apabila anda telah tiada.

2) Mereka yang memilih perlindungan MRTA perlu mengambil perhatian bahawa MRTA mereka akan terjejas oleh turun naik kadar faedah selaras mengikut pergerakan Kadar Pinjaman Asas (BLR) Bank Negara Malaysia.

3) Terdapat juga beberapa insiden di mana sesetengah bank mengira kadar faedah yang terlalu rendah apabila menjual dasar MRTA kepada pelanggan mereka – padahal, kadar faedah yang digunakan untuk mengira MRTA haruslah lebih tinggi daripada kadar faedah pinjaman rumah anda. Akibatnya, kenaikan kadar faedah bank sepanjang beberapa tahun boleh menjadikan baki pinjaman lebih tinggi daripada baki pinjaman yang dijangka. Oleh itu, pemegang polisi tiada pilihan melainkan untuk membayar bakinya.

Hutang lebihan ini hanya akan menambahkan lagi beban yang sedia ada buat keluarga si mati.

home-insurance-malaysia

Adakah ia sesuai untuk anda?

  • Jika anda bercadang untuk tinggal di rumah tersebut untuk jangka masa panjang dan tidak mempunyai tanggungan kewangan, maka MRTA sesuai untuk anda.
  • Ia adalah paling ideal untuk golongan belia yang mempunyai profil dan bajet kewangan yang kukuh dan mereka yang sudah mempunyai insurans perubatan sendiri.

Di manakah MRTA boleh dibeli?

Bank-bank adalah teman baik MRTA kerana merekalah benefisiari polisi ini . Oleh itu, kebanyakan bank akan mengesyorkan anda untuk memilih MRTA. Walau bagaimanapun, ketahuilah bahawa insurans gadai janji ini tidak wajib, maka jangan sesekali merasa tertekan untuk membeli MRTA sekiranya pemberi pinjaman anda menjadikannya sebagai syarat agar anda layak untuk pinjaman rumah. Pastikan anda menerokai pilihan lain yang terdapat di pasaran.

#2 Mortgage Level Term Assurance (MLTA) / Insurans Jangka Tahap Gadai Janji

MLTA (produk konvensional) dan Mortgage Level Term Takaful (MLTT), versi Islamik serta patuh Shariah menawarkan bayaran balik untuk pinjaman rumah terkumpul serta pulangan tunai yang terjamin pada akhir skim ini. Manfaat tunai ini dapat membantu dalam menjaga keluarga anda sekiranya anda meninggal dunia atau hilang upaya kekal sepenuhnya (TPD). Tidak seperti MRTA, sesiapa sahaja boleh menjadi benefisiari untuk MLTA, di mana pemegang polisi boleh mencalonkan mana-mana ahli keluarga untuk menerima pembayaran sekiranya sesuatu berlaku kepada beliau.

Jumlah MLTA yang diinsuranskan akan kekal atau tidak berubah sepanjang tempoh polisi. Perkara yang paling penting mengenai insurans gadai janji ini adalah bayaran insurasnnya adalah kalis kredit dan tidak akan dibekukan. Ia adalah perlindungan lengkap dengan penjimatan tambahan, ‘rider’ atau  pilihan tambahan dan adakalanya juga terdapat pulangan polisi premium untuk memenuhi keperluan kewangan keluarga anda.

home-protection-malaysia

Semasa membayar bank untuk jumlah gadai janji yang belum dijelaskan, syarikat insurans akan membayar sebarang baki wang (ditambah dengan pulangan ke atas pelaburan jika polisi itu bersifat pelaburan) dalam bentuk pembayaran tunai kepada benefisiari polisi. Kebanyakan MLTA menyediakan pilihan untuk meliputi “rider” perubatan untuk penyakit kritikal juga, untuk perlindungan yang lebih komprehensif.

MLTA agak popular kerana fleksibilitinya. Anda boleh berkongsi insurans ini jika anda membeli hartanah dengan orang lain, di mana dalam hal ini skim akan melindungi hanya 50% dari pinjaman anda. Polisinya  juga amat mudah untuk dipindahkan ke harta benda yang lain, iaitu sesuatu yang paling diingini oleh pemilik hartanah.

Selain itu, anda boleh menyerahkan polisi insurans gadai janji ini pada bila-bila masa dengan nilai serahan terjamin yang disebut dalam kertas polisi anda.

Apakah kekurangannya?

1) MLTA mempunyai banyak kemudahan, lalu ia dijual pada harga premium yang tinggi yang boleh dibayar secara berkala sepanjang tempoh gadai janji, secara bulanan, suku tahunan atau tahunan.

2) Anda tidak perlu membeli MLTA apabila membeli rumah anda, tetapi jika anda membelinya kemudian, anda akan membayar lebih dalam jangka panjang kerana bayaran premiumnya berulang-ulang. Bagi MLTA, umur memainkan peranan penting iaitu semakin tinggi umur, semakin tinggi premium anda.

Adakah ia sesuai buat anda?

house-malaysia-buy

  • Ia sangat disyorkan jika anda adalah pencari nafkah tunggal di dalam keluarga dan mempunyai banyak tanggungan.
  • Jika anda merancang untuk menyimpan hartanah anda untuk jangka masa yang pendek atau ia untuk tujuan pelaburan/penyewaan, inilah polisi yang terbaik kerana ia mudah dipindahmilik.

Di mana anda boleh mendapatkan MLTA?

Kebanyakan syarikat insurans menawarkan MLTA kerana ia adalah hibrid insurans hayat yang menawarkan perlindungan dan juga simpanan.

TIPS UNTUK PEMILIK RUMAH

  • Jangan menjadi mangsa kepada ejen hartanah yang cuba meletakkan MRTA dalam pakej pinjaman perumahan tanpa memaklumkan anda tentang keperluannya serta dia berdolak-dalih mengenai kadar faedah.


Source: GIPHY 

  • Ketahui sama ada yuran pinjaman guaman dan yuran penilaian turut dibiayai dalam pakej pinjaman rumah anda.
  • Sekiranya anda bercadang untuk menjual hartanah itu dalam masa beberapa tahun, jangan beli insurans gadai janji tetapi jika anda berhasrat untuk menyimpannya untuk jangka masa yang lama atau membeli bersama dengan orang lain, adalah lebih baik jika anda membeli insurans.
  • Anda tidak perlu membeli insurans MRTA/MLTA sekiranya sudah mempunyai insurans hayat yang turut melindungi jumlah pinjaman dan anda tidak mempunyai liabiliti kewangan yang lain.

#3 Apakah alternatif yang ketiga tersebut? Ia dikenali sebagai Insurans Jangka Hayat

Jika anda ingin mendapatkan gabungan kedua-dua pilihan pada kadar premium yang lebih rendah, maka Insurans Jangka Hayat atau ‘Term Life Insurance‘ adalah jawapannya. Ia adalah insurans hayat tertua dan yang paling biasa dibeli kerana ia menawarkan keluarga anda (benefisiari) pembayaran sekali gus (jumlah jaminan) sekiranya berlaku kematian atau hilang upaya kekal semasa tempoh polisi anda (sama dengan MLTA).

Sementara itu, struktur premiumnya adalah menyerupai MRTA tetapi lebih fleksibel kerana anda dan orang tersayang akan dilindungi selagi anda membayar premium dan ia boleh ditamatkan pada bila-bila masa. Pemegang polisi juga boleh melanjutkan perlindungan  dengan menambahkan penyakit kritikal ke dalam polisi demi pulangan premium yang lebih tinggi.

Video ini (Bahasa Inggeris) secara ringkas menerangkan perbezaan antara Insurans Gadai Janji dan Insurans Jangka Hayat:

Terdapat 2 cara untuk menggabungkan Insurans Jangka Hayat untuk memenuhi keperluan pinjaman rumah anda. Sekiranya anda meninggal dunia, pelan yang lebih murah akan memberikan wang sekaligus kepada keluarga anda di mana ia boleh dilaburkan sebagai pendapatan faedah tetap yang boleh digunakan untuk membayar ansuran pinjaman.

Walau bagaimanapun, jika anda mahu keluarga anda menerima wang tunai tambahan selepas menyelesaikan pinjaman yang belum dijelaskan, perlindungan Insurans Jangka Hayat  anda haruslah sama dengan jumlah perbelanjaan sepanjang hidup anda sehingga anggaran umur persaraan anda (katakan 20 tahun) supaya keluarga anda dapat membayar bil bersama gadai janji sekiranya berlaku sesuatu kepada anda.

Adakah ia sesuai untuk anda?

Sekiranya anda mencari pilihan yang berpatutan dan lebih fleksibel dengan nilai premium dan perlindungan yang telus, maka Insurans Jangka Hayat ialah apa yang anda perlukan.

Versi Bahasa Inggeris: Which mortgage life insurance to pick – MRTA or MLTA?

Ditulis oleh Fahri Ahmad | Diedit oleh Reena Kaur Bhatt.

Share