14 panduan mudah beli rumah di Malaysia

Di sini kami sediakan beberapa panduan bagi memudahkan anda membeli rumah idaman. Pembeli rumah yang membeli hartanah baru di bawah skim Kempen Pemilikan Rumah (HOC) dan tidak melebihi RM1 000,000 dari Jun 2020 hingga Mei 2021 akan menerima pengecualian duti setem sepenuhnya! 

beli-rumah-malaysia-panduan-2

Pastinya anda telah memikirkan untuk membeli rumah tetapi sering terbayang seluruh prosesnya yang kelihatan panjang dan menakutkan. Maksud saya, dimana harus anda mula dan bagaimanakah caranya untuk mencari hartanah yang sesuai? Lagipun, hartanah adalah satu pelaburan besar yang melibatkan pelbagai proses, maka amat penting untuk anda membuat pilihan yang tepat ketika membeli rumah pertama anda.

Kita tidak boleh sekadar mencuba untuk melihat sama ada sesebuah rumah itu menepati kehendak dan juga keperluan kita – kan senang kalau pembelian rumah itu semudah “bershopping” untuk barang-barang konsumer lain seperti kasut, alat solek dan telefon bimbit.

Dalam artikel ini, kami akan terokai langkah-langkah ke arah pembelian rumah di Malaysia supaya anda tidak melakukan kesilapan ataupun menghadapi sebarang halangan yang tersembunyi.

1. Buat kajian terlebih dahulu

Carilah ilmu dulu – Sebelum memulakan sesuatu, anda disyorkan untuk membuat kaji selidik dan menimba sedikit pengetahuan tentang perkara tersebut. Lazimnya, anda perlu memahami asas-asas hartanah kediaman di Malaysia seperti jenis-jenis rumah dan hak milik tanah/lot yang ada, jenis-jenis pinjaman bank dan kadar faedah pinjaman perumahan serta apakah ciri-ciri pemaju yang baik.

beli-rumah-cara-cara1

TIP: Jangan lupa untuk melakukan penyelidikan yang sewajarnya, terutama untuk projek perumahan baru (newly launched properties). Jangan terpengaruh dan membuat keputusan hanya berdasarkan brosur-brosur yang menarik atau rebat-rebat istimewa dari pemaju hartanah. Anda juga harus menyemak senarai hitam (blacklisted) pemaju sebelum membeli projek perumahan yang baru.

Selain itu, anda juga digalakkan untuk mendapat nasihat dari sanak saudara dan rakan-rakan yang mempunyai pengalaman membeli rumah sendiri baru-baru ini.

2. Apakah tahap kemampuan anda?

Kebanyakan pakar kewangan menasihatkan bahawa ansuran pinjaman bulanan tidak boleh melebihi satu pertiga daripada pendapatan isi rumah anda. Katakan anda mempunyai jumlah pendapatan gabungan (jika anda berpasangan) sebanyak RM9,000; pembayaran bulanan rumah pertama anda tidak seharusnya melebihi RM3,000.

3. Dapatkan idea kasar harga purata hartanah kediaman di pelbagai lokasi

rumah-loan-pinjaman-malaysia. Seterusnya, anda bolehlah memeriksa nilai pasaran semasa ataupun “market value” rumah kediaman di beberapa lokasi yang anda minati. Ini boleh dilakukan melalui brickz.my yang menyediakan harga urusniaga sub jualan hartanah terkini di seluruh Malaysia.

Pengguna akan dapat melihat harga median bagi setiap kaki persegi serta saiz unit dan bilangan bilik tidur. Versi percuma  brickz.my hanya menunjukkan 10 transaksi terkini dalam sesebuah skim rumah/projek rumah kediaman, tetapi info ini sudah memadai untuk membantu anda tentukan kawasan atau projek perumahan yang berada dalam tahap kemampuan anda.

Anda juga boleh menggunakan Indikator Kelayakan Pinjaman Rumah, Loancare ini untuk mengetahui sama ada anda boleh mendapatkan pinjaman perumahan dari sehingga 17 bank di seluruh Malaysia untuk hartanah yang anda minati itu.

4. Mula mencari rumah idaman anda

Apakah jenis rumah yang anda mahu? kondominium? pangsapuri, rumah teres, rumah separa berkembar atau banglo? Melalui iProperty.com.my , anda boleh menapis pilihan anda menerusi kawasan yang diidamkan dan bajet anda. Anda juga boleh menyesuaikan carian anda mengikut bilangan bilik tidur, saiz binaan dan cara pembelian – sama ada pelancaran baru oleh pemaju hartanah (under-construction), hartanah sub-jualan atau hartanah lelongan.

Penyelidikan yang sewajarnya adalah penting supaya anda dapat membeli rumah yang menetapi semua kehendak anda. Antara faktor yang harus anda kaji dan ambil berat termasuklah lokasi hartanah, aksesibiliti, dan juga infrastruktur dan kemudahan sekitar.

5. Perlukan bantuan? Dapatkan ejen hartanah

beli rumah agen hartanah

Lantik seorang ejen hartanah bagi membantu proses pembelian rumah anda – berterus-teranglah dengan keperluan anda seperti lokasi pilihan, jenis rumah, saiz unit, tempoh pinjaman, tempoh tanah dan anggaran bajet. Pastikan ejen yang dilantik itu berdaftar dan mempunyai kelayakan yang sepatutnya.

Menurut Jadual Ketujuh (Peraturan 48) Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Peraturan 1981, fi maksimum komisyen untuk ejen hartanah bagi penjualan atau pembelian tanah dan bangunan adalah 3%. Walau bagaimanapun, fi ejen hartanah adalah tertakluk kepada fi minimum sebanyak RM 1,000 bagi setiap harta tanah.

KETAHUI: Apakah beza antara ejen hartanah dan perunding hartanah?

6. Adakah anda mempunyai wang mencukupi untuk bayaran pendahuluan?

Kebiasaannya, pembeli rumah kali pertama perlu mengeluarkan 10% daripada harga pembelian hartanah untuk bayaran pendahuluan atau “downpayment” sementara selebihnya dibiayai melalui pinjaman bank. Sekiranya rumah sasaran anda berharga RM400,000 anda perlu membayar RM40,000 sebagai pendahuluan awal.

Walaupun pembiayaan 90% untuk pembeli rumah kali pertama adalah lazim, margin pembiayaan yang diluluskan oleh pihak bank akan bergantung pada jenis harta yang dibeli dan kredibiliti kewangan anda pada masa itu.

house-purchase-financing-loan

Walau bagaimanapun, jangan rasa terbeban oleh jumlah wang pendahuluan yang besar. Bagi hartanah yang baru dilancarkan, banyak pemaju yang menawarkan rebat antara 2% -5% manakala sebahagiannya hanya memerlukan anda untuk membayar yuran tempahan awal 1-2% (untuk menunjukkan anda benar-benar berminat), yang kemudiannya dibawa ke bayaran pendahuluan. Anda juga boleh mempertimbangkan pembiayaan rumah melalui wang KWSP anda.

7. Jangan lupa kos-kos lain yang terlibat

Ramai pembeli rumah tidak menjangka bayaran tambahan yang terlibat dalam pembelian rumah. Ini termasuk yuran guaman, duti setem, yuran Perjanjian Jual Beli (SPA) dan yuran penilaian. Sesetengah pemaju akan menyerap yuran undang-undang dan SPA tetapi pembeli perlu menyelesaikan sendiri yang selebihnya.

Sediakan wang berasingan untuk pengubahsuaian rumah dan juga membeli perabot, kelengkapan dan perkara-perkara lain. Penanda aras yang baik adalah lebih kurang 10-15% daripada harga hartanah anda.

Selain itu, jika anda berhasrat membeli rumah pertama dan bercadang untuk menaik taraf selepas beberapa tahun, anda perlu membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) apabila menjual rumah pertama anda.

JANGAN TAK BACA: Kadar duti setem terkini & 6 kos lain yang perlu diambil kira sebelum membeli rumah tahun ini

8. Mula mencari pinjaman rumah

Setelah membayar yuran tempahan atau deposit awal yang menunjukkan kesungguhan anda untuk membeli hartanah tersebut, anda harus mula mencari pembiayaan dari pihak bank melalui pinjaman rumah atau “home loan”. Terdapat banyak bank  yang menawarkan produk pinjaman rumah yang berbeza termasuk pinjaman jangka (term loan) dan flexi.

Salah satu aspek yang paling penting dalam pinjaman rumah adalah kadar faedahnya – sama ada tetap ataupun terapung. Kadar tetap bermakna bahawa kadar faedah tetap sepanjang tempoh pinjaman anda manakala terapung bermaksud ia mempunyai kadar faedah yang disandarkan kepada Kadar Pinjaman Asas (BLR) Bank Negara Malaysia, maka nilainya akan turun naik mengikut pergerakan BLR.

Walaupun kadar itu mungkin lebih tinggi, pinjaman kadar tetap lebih sesuai untuk mereka yang lebih suka risiko rendah kerana kadar ia lebih terjamin. Buat kajian dengan teliti dan pilihlah kadar yang paling sesuai dengan kemampuan pembiayaan bulanan anda.

Bagi hartanah sub-sale, proses ini memerlukan penilaian hartanah, dimana anda harus membayar bagi mendapatkan laporan tersebut. Bank akan mendapatkan penilai hartanah dan memeriksa rumah tersebut secara fizikal.

9. Adakah anda memenuhi syarat bank untuk pinjaman perumahan?

Kira “Debt Service Ratio” (DSR) anda

Skor kredit anda adalah salah satu faktor yang paling penting dalam memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Bank akan mengukur keupayaan pembayaran balik anda melalui Nisbah pembiayaan Hutang atau “Debt Service Ratio” (DSR), iaitu sebuah pengiraan yang menunjukkan perkadaran hutang anda berbanding dengan jumlah pendapatan anda.

DSR = (Jumlah Komitmen ÷ Pendapatan Bersih) × 100

Setiap bank mempunyai nilai DSR maksimum yang telah ditetapkan untuk meluluskan permohonan pinjaman bagi setiap kategori pembeli rumah. Lazimnya, nombor DSR anda tidak boleh melebihi 70%.

UNTUK PASANGAN/COUPLE: 4 perkara yang anda perlu pertimbangkan sebelum memohon pinjaman bersama

beli-rumah-malaysia

Semak laporan CCRIS & CTOS anda

Laporan Sistem Maklumat Rujukan Kredit Central (CCRIS), yang boleh disemak online memaparkan semua jumlah kredit, caj faedah dan lain-lain caj tertunggak untuk semua pinjaman yang anda miliki dengan mana-mana bank di Malaysia – segalanya dari pinjaman peribadi dan kad kredit sehinggalah ke sewa beli dan overdraf.

Kelewatan pembayaran balik untuk sebarang pinjaman akan muncul dalam laporan anda dan direkodkan sebagai “1”. Garis panduan pinjaman adalah berbeza bagi setiap bank, tetapi kebanyakannya memerlukan angka sifar kerana ia menunjukkan bahawa anda adalah seorang pembayar yang baik. Satu kelebihan CCRIS – ia hanya menunjukkan maklumat dari 12 bulan terakhir. Oleh itu, jika anda mempunyai laporan yang kurang baik pada masa ini, anda boleh berusaha memperbaiki dan ‘membetulkan’nya dalam 12 bulan akan datang untuk meningkatkan peluang anda mendapatkan pinjaman rumah.

Sementara itu, Agensi Pelaporan Kredit (CTOS) menyusun maklumat untuk saman dan kebankrapan (jika ada) individu dan syarikat dari pelbagai sumber yang terdapat dalam domain awam. Bank akan mengkaji maklumat yang diberikan oleh CTOS dan memutuskan sama ada ia penting untuk permohonan anda.

Adalah penting untuk mengesan laporan CTOS anda untuk memastikan tidak akan ada maklumat yang akan mengurangkan peluang anda mendapatkan pinjaman rumah. Pemohon pinjaman boleh memeriksa status kredit mereka secara online dan percuma berbanding dengan pergi sendiri ke Bank Negara Malaysia.

TIP: Bagi mereka yang ingin membeli rumah tahun ini pastinya beruntung kerana berpeluang untuk mendapatkan pinjaman rumah dengan kadar faedah yang lebih rendah – pada 7 Julai 2020, Bank Negara Malaysia (BNM) telah menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 1.75% disebabkan oleh wabak COVID-19. Kadar OPR yang rendah mempunyai kesan domino iaitu kadar faedah lebih rendah, ia bermakna pinjaman rumah adalah lebih murah.

10. Mencari pilihan pembiayaan perumahan yang lain

Untuk mengatasi isu ketidakmampuan milik dan kadar penolakan pinjaman rumah yang tinggi, mereka yang bercita-cita memiliki rumah sendiri boleh mempertimbangkan skim projek perumahan mampu milik seperti Rumah SelangorKu (RSKU) dan RumahWIP; Skim Perumahan Mampu Milik Swasta (MyHome) dan Skim Pembiayaan Fleksibel PR1MA.

malaysia-housing-affordabilit

Malahan, kerajaan telah mengumumkan bahawa pembeli rumah boleh mendapatkan pengecualian setem duti sepenuhnya jika membeli hartanah di bawah Kempen Pemilikan Rumah (HOC). HOC diperkenalkan semula sebagai respons terhadap pandemik Covid-19 dan kini akan berlangsung dari 1 Jun 2020 sehingga 31 Mei 2021.

Syarat pengecualian duti setem adalah seperti berikut:

1) Pembelian hartanah kediaman dalam pasaran utama sahaja (hartanah yang telah dilancarkan atau siap dibina)

2) Rakyat Malaysia

3) Pembelian hartatanah kediaman – Tidak termasuk kediaman SOHO, SOVO, SOFO & kediaman servis yang dibina untuk kegunaan komersial

BACA: Kempen Pemilikan Rumah (HOC) kini dilanjutkan sehingga 2021! Berikut apa yang perlu anda tahu

11. Dapatkan khidmat peguam

Walaupun pemaju hartanah anda menawarkan untuk membayar yuran guaman untuk rumah yang anda ingin beli, adalah disyorkan untuk mendapatkan peguam anda sendiri. Seorang peguam yang mewakili dua pihak yang berlainan dalam urus niaga yang sama tetapi perkhidmatannya dibayar oleh pemaju, lazimnya tidak akan memihak pembeli rumah sekiranya tertimbul sebarang isu. Peguam anda akan draf dan menandatangani perjanjian SPA dan pinjaman serta menyelidik status rumah (bagi rumah sekunder atau sub-sale).

12. Dapatkan pinjaman bank

Selidik pakej- pakej pinjaman yang ada di pasaran dan pilih yang paling sesuai dengan profil pembayaran balik anda. Kunjungi bank pilihan anda dan buatlah permohonan pinjaman perumahan. Bagi hartanah sub-jualan, proses ini melibatkan penilaian hartanah, di mana anda perlu bayar untuk mendapatkan laporan tersebut. Bank itu akan melantik seorang penilai untuk membuat pemeriksaan fizikal rumah yang disasarkan.

13. Buat tawaran dan meterai perjanjian!

Untuk rumah sekunder (sub-sale), sebaik sahaja anda membuat keputusan dan anda dan penjual telah bersetuju dengan harga belian, anda perlu menandatangani dokumen standard yang dikenali sebagai Surat Tawaran (LOA) dan membayar deposit awal yang menunjukkan kesungguhan anda untuk membeli hartanah itu sebanyak 2%.

rumah beli malaysia

Dokumen ini akan mengandungi butir-butir berikut – nama penjual dan pembeli, alamat harta, harga yang dipersetujui, jumlah deposit, apa-apa barang seperti kelengkapan yang termasuk dalam penjualan. LOA juga akan menetapkan tarikh sebelum SPA harus ditandatangani, biasanya, dalam masa 14 hari.

Dalam hal ini, peguam anda akan menyediakan SPA dan mendapatkan kedua-dua pihak untuk menandatanganinya dengan sewajarnya. Anda akan perlu membayar baki 7-8% daripada bayaran pendahuluan anda serta yuran duti setem anda. Peguam anda juga akan merangka perjanjian pinjaman yang akan ditandatangani oleh anda dan bank anda, di mana bank boleh menawarkan anda untuk mengambil polisi insurans.

BACA: Insurans pinjaman perumahan yang mana patut saya pilih – MRTA atau MLTA?

Setelah peguam anda menyediakan semua dokumen yang diperlukan, anda akan mendapat kunci rumah dari penjual. Penyerahan harta perlu berlaku dalam bilangan hari yang dinyatakan dalam SPA. Untuk hartanah baru (newly launched), salah satu kos yang perlu anda bayar ialah yuran tempahan atau “booking fee” iaitu sebanyak 2% atau 3%. Ini bergantung kepada jumlahnya yang ditetapkan oleh pemaju. Selepas yuran tempahan dibayar, anda mesti membayar deposit 10% sebagai bayaran pertama.

Jika 2% atau 3% telah dibayar, sejumlah 7% atau 8% mesti ditambah bergantung pada jumlah yuran tempahan yang dibayar. Selepas bayaran awal ini, 90% yang lain mesti dibayar mengikut jadual bayaran (dipaparkan di bahagian belakang SPA). Kemudian, anda perlu menunggu antara 2-4 tahun untuk rumah atau projek selesai dibina sebelum mendapat milikan kosong dan kunci rumah idaman anda.

14. Pindah rumah

Kemas dan bungkus barang-barang anda, pindah masuk ke rumah baru dan mulalah merancang parti housewarming! 

HIAS RUMAH: 9 kedai dalam talian yang menjual perabot dan barangan rumah ala-ala IKEA

Share