Beli atau sewa rumah: Yang mana lebih baik?

Tak pasti sama ada nak membeli rumah tahun ini atau menangguhkan hasrat anda dan terus menyewa dahulu? Baca artikel ini.

© davidf | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari Should I buy a house now or later? oleh Khairul.

Membeli rumah merupakan antara peristiwa penting dalam hidup seseorang. Namun, berbelanja besar untuk membeli aset dalam keadaan ekonomi sekarang yang sedang gawat mungkin sesuatu yang membimbangkan. Bagi ramai orang, wabak Covid-19 yang sedang melanda menjadi satu lagi alasan untuk menangguhkan hasrat membeli rumah.

Ditambah pula dengan kos-kos sampingan dalam pembelian rumah. Di samping ansuran bulanan rumah, anda juga perlu mengeluarkan kos bagi duti setem, bayaran guaman, untuk bayaran penilaian hartanah, insurans gadai janji (MRTA) dan bayaran ejen hartanah. Semua ini bukan sedikit!

Namun seperti ramai golongan millennial Malaysia, anda mungkin sudah muak membelanjakan sejumlah besar wang gaji untuk membayar rumah sewa setiap bulan. Bukankah lebih bagus tinggal di rumah milik sendiri yang boleh memberi kenaikan nilai modal yang baik dalam beberapa tahun?

Sama ada anda patut membeli atau menyewa bukanlah persoalan yang jelas dan mudah serta bergantung pada situasi dan rancangan jangka panjang anda. Di sini kami senaraikan lapan soalan lazim mengenai perkara ini bagi membantu anda menjadi lebih jelas mengenai langkah yang perlu diambil.

Apakah harga median rumah-rumah di seluruh Malaysia?

Keputusan untuk membeli pastinya bergantung pada harga rumah yang ingin dibeli dan sama ada anda ada simpanan mencukupi untuk membeli di kawasan pilihan. Sebelum kita berbincang lebih jauh mengenai aspek-aspek penting dalam pemilikan rumah, mari kita lihat harga median terkini bagi hartanah kediaman di Malaysia.

© NAPIC

Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), median harga sebuah rumah di Malaysia pada 2019 adalah RM289,646. Walau bagaimanapun harga ini berbeza antara negeri, diketuai Kuala Lumpur sebagai kawasan paling mahal dengan harga RM480,000. Sebagai perbandingan, sebuah rumah di Pahang berharga kurang daripada separuh harga tersebut iaitu RM218,000.

© NAPIC

Perlu diingat, harga median adalah berdasarkan jual beli sebenar dan bukan berdasarkan harga jualan yang diiklankan. Jual beli di sini merujuk kepada pindah milik kedua-dua jenis rumah iaitu pasaran primer dan (sekunder) sub-sale dalam tempoh tinjauan pada semua peringkat pembinaan, termasuk yang telah siap, dalam pembinaan dan masih dalam perancangan.

Harga median keseluruhan di Malaysia mengalami kejatuhan pada 2019 sebanyak 2.5%, dengan beberapa negeri merekodkan penurunan dua digit bagi hartanah kediaman yang diurusniaga di pasaran.

Mengapakah harga median rumah jatuh pada 2019?

Penurunan dalam harga jual beli rumah mungkin disebabkan pelarasan harga di pasaran. Sudah bertahun lamanya pasaran perumahan Malaysia dibelenggu ketidakpadanan permintaan dan bekalan, di mana harga rumah berada di luar kemampuan ramai orang yang ingin membeli rumah. Kadar pertumbuhan harga hartanah lebih tinggi berbanding kadar pertumbuhan gaji dan pendapatan isi rumah. Menurut Bank Negara Malaysia (BNM), nisbah harga rumah kepada pendapatan tahunan isi rumah meningkat kepada 4.8 kali ganda pada 2016 berbanding 3.9 pada 2012.

Harga median yang lebih rendah pada 2019 mungkin disebabkan beberapa faktor. Antaranya pembeli mengambil kesempatan di atas pilihan hartanah mampu milik yang ditawarkan oleh sesetengah pemaju dan pembeli di pasaran sub-sale berjaya merundingkan tawaran lebih baik (dibantu pasaran yang memihak kepada mereka) atau membeli rumah lama pada harga lebih murah.

Tetapi mengapakah harga sebenar hartanah terus meningkat?

Data lampau menunjukkan harga rumah telah menunjukkan trend menaik sejak 2010, tanpa mengira kelembapan ekonomi, ketidakstabilan politik dan perubahan dasar kerajaan. Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) 2019 berada pada 197.5 mata, naik 1.9% daripada MHPI 2018 dengan 193.3 mata. Angka 2017 pula adalah 187.6, iaitu peningkatan 3.3% daripada MHPI 2016 (176.1 mata)… Nampak tak trendnya?

© NAPIC

Menurut pengkaji pasaran harta tanah Dr Foo Chee Hung, pasaran perumahan negara kalis penurunan harga. Kerap kali pasaran pulih dengan pantas selepas sesuatu krisis disebabkan polisi pemberian pinjaman yang menguntungkan, sikap optimistik terhadap kenaikan modal dalam pelaburan hartanah dan pemaju melobi sentimen pasaran menerusi rebat dan diskaun khas.

Mungkin anda tertanya-tanya mengapa MHPI terus meningkat sedangkan median harga rumah pada 2019 adalah negatif? Ini adalah kerana secara keseluruhannya, harga hartanah meningkat (walaupun pada kadar yang lebih perlahan) tetapi lebih ramai pembeli memilih rumah yang lebih mampu milik di pasaran. Inilah yang menyumbang kepada penurunan median harga rumah terurusniaga.

Menariknya, terdapat peningkatan dalam aktiviti pembelian hartanah kediaman pada 2019! Pasaran perumahan merekodkan 209,295 jual beli bernilai RM72.41 bilion, iaitu peningkatan sebanyak 6.0% dalam jumlah dan 5.3% dalam nilai berbanding 2018.

Benar, pertumbuhan tahun ke tahun (YoY) dalam harga rumah telah semakin berkurang disebabkan langkah pencegahan oleh BNM sekitar 2014 bagi mengekang aktiviti spekulasi hartanah. Mungkin anda terfikir ada baiknya menunggu setahun dua lagi. Lagipun pertumbuhan MHPI semakin menurun beberapa tahun kebelakangan ini, ditambah pula dengan pandemik Covid-19 yang menjejaskan pelbagai industri, meningkatkan kadar pengangguran dan menyebabkan kemerosotan Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK).

Adakah Covid-19 akan menyebabkan harga hartanah turun?

Ramai yang berpendapat harga hartanah patut turun seiring dengan penurunan mendadak kuasa beli rakyat ekoran Covid-19. Namun masih terlalu awal untuk menentukan sejauh mana kesan buruk Covid-19 ke atas pasaran hartanah dan harga rumah.

Lagipun, kerajaan Malaysia giat berusaha menyokong isi rumah dan perniagaan termasuk industri hartanah. Pada bulan Jun, Perdana Menteri mengumumkan beberapa insentif hartanah akan diperkenalkan bagi menampan kesan Covid-19 termasuk moratorium enam bulan buat peminjam, pengenalan semula Kempen Pemilikan Rumah (Home Ownership Campaign atau HOC) dan pengecualian Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT). Semua ini akan diterangkan di bawah.

Perlu diingat, sebarang penurunan harga rumah tidak memudahkan pembelian rumah, terutamanya bagi pembeli kali pertama. Seperti yang disebut di atas, sudah bertahun-tahun lamanya ramai orang yang berminat tidak mampu membeli rumah. Maka sebarang penurunan pada harga hartanah yang dijualbeli cuma dilihat sebagai pasaran membuat penyesuaian dengan permintaan dalam segenap spektrum pasaran perumahan.

Sebenarnya apa yang perlu diberi perhatian oleh mereka yang bercita-cita membeli rumah adalah kemampuan diri untuk membeli. Mereka yang berkemampuan di segi kewangan mungkin patut mempertimbangkan faedah istimewa yang boleh dinikmati oleh pembeli pada tahun ini dan awal 2021. Dengan kata lain, apa tunggu lagi?

Sebelum kami bantu anda tentukan sama ada anda berkemampuan dari segi kewangan untuk membeli sebuah rumah, mari kita lihat pilihan mana yang lebih munasabah di sudut kewangan – membeli atau menyewa?

BACA: Apakah impak COVID-19 ke atas pasaran hartanah Malaysia?

Apakah perbezaan antara membeli dan menyewa rumah di segi kos?

Bagi menunjukkan contoh kasar perbandingan kos antara membeli dan menyewa, kita gunakan kalkulator Buy vs Rent.

invest-property-loan.

© Tinnakorn Jorruang | 123rf

Katakan anda bercadang membeli sebuah kondominium berharga RM460,000 di Puchong. Sebagai komitmen, anda perlu membayar:

  • Bayaran pendahuluan 10%
  • Kos penutupan 4% (bayaran guaman, duti setem dan bayaran penilaian)
  • Kos insurans rumah 3%
  • Ansuran bulanan RM1,859 dihitung berdasarkan tempoh pinjaman 30 tahun dengan faedah 3.5% dan bayaran pendahuluan 10%. *Nota: Kadar faedah produk pinjaman perumahan masa kini adalah antara 3-4%. Untuk tujuan ini, kita ambil puratanya iaitu 3.5%
  • Kos penyelenggaraan RM250 sebulan

Sebaliknya, jika anda menyewa sebuah unit jenis yang sama, kosnya adalah RM1,500 sebulan. Sebagai komitmen, belanja yang diperlukan adalah:

  • Wang deposit RM3,750 (bersamaan 2.5 bulan sewa)

Kalkulator Buy vs Rent oleh EdgeProp membuat anggapan berikut:

  • Harga hartanah naik pada kadar 3% YoY
  • Harga sewa bagi hartanah jenis yang sama naik pada kadar 2% YoY
  • Kadar pelaburan 3.5% (peratusan perolehan daripada wang yang anda jimatkan dengan tidak membeli rumah dan melaburkannya dalam simpanan tetap (FD), saham, bon, dsb)

Setelah 5 tahun dan menggunakan pembolehubah yang dinyatakan di atas, kos keseluruhan pemilikan sebuah rumah berharga RM460,000 adalah RM628,006. Menyewa memberikan anda ‘penjimatan’ sebanyak RM524,096 termasuk wang yang tidak dibelanjakan pada bayaran pendahuluan.

Untung hartanah: Jika membeli, selepas 5 tahun, rumah anda akan mempunyai ekuiti sebanyak RM161,920 (yang akan anda peroleh apabila rumah tersebut dijual). Sebaliknya jika anda menyewa dan melaburkan wang bayaran pendahuluan dan dana lain yang tidak dibelanjakan, pada kadar pulangan 3.5%, anda akan memperoleh RM11,551 dalam 5 tahun.

Jika diambil kira kos kasar, ekuiti dan potensi pelaburan, lebih baik membeli rumah berbanding menyewa jika anda bercadang untuk tinggal di rumah tersebut melebihi 5 tahun.

Ambil perhatian bahawa ini cuma satu contoh. Penjualan hartanah dan harga sewa mungkin banyak berbeza mengikut jenis rumah, usia hartanah dan lokasi yang berbeza.Anda patut mencuba kalkulator Buy vs Rent untuk menilai sama ada wajar atau tidak anda membeli hartanah sekarang.

Bagaimanakah untuk menentukan sama ada anda mampu membeli rumah atau tidak?

Cara terbaik untuk menilai kebersediaan anda adalah dengan menghitung Debt Service Ratio (DSR), iaitu nisbah jumlah hutang anda kepada pendapatan bulanan. DSR membayangkan sama ada anda akan berjaya memperoleh pinjaman perumahan.

Formula pengiraan DSR = Hutang/Pendapatan Bersih X 100

Nilai DSR yang baik membuktikan kepada bank yang anda mampu membayar ansuran bulanan sepanjang tempoh pinjaman. Secara umumnya, bank tidak akan menerima DSR yang melebihi 70%.

Ingat, anda juga memerlukan skor kredit yang sihat, iaitu satu lagi matriks yang digunakan oleh bank untuk menilai kredibiliti permohonan pembiayaan anda. Skor kredit berjulat antara 300 hingga 850. Lebih tinggi skor kredit, lebih rendah risiko kredit anda.

Adakah anda mempunyai wang yang cukup untuk kos penutupan?

Pembelian rumah memerlukan anda membuat beberapa pembayaran dalam fasa berlainan. Pertama, anda perlu membayar 10% harga pembelian rumah sebagai deposit untuk menempah hartanah terbabit. Kemudian, anda perlu membayar ansuran bulanan rumah untuk 30 ke 35 tahun berikutnya.

Di samping itu, terdapat beberapa bayaran yang perlu anda selesaikan dikenali sebagai kos penutupan. Nilainya 3% ke 5% nilai hartanah anda dan terdiri daripada perbelanjaan seperti bayaran guaman, bayaran ejen, bayaran penilaian dan duti setem. Lihat caj duti setem terkini & 6 lagi kos yang perlu anda pertimbangkan sebelum membeli rumah pada 2020.

Akhir sekali, jika anda mementingkan pertumbuhan modal, anda perlu memikirkan cukai hartanah. Rumah pertama biasanya sekadar rumah permulaan yang akan dijual selepas kira-kira 5 tahun, dan anda pasti inginkan keuntungan lumayan. Pemilik rumah kini diwajibkan membayar minimum 5% Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) apabila menjual rumah mereka.

Jika anda mempunyai DSR yang baik dan cukup wang simpanan untuk membuat bayaran pendahuluan 10% dan kos penutupan, bolehlah anda mengambil langkah seterusnya. Sebaliknya jika anda masih sukar menguruskan kewangan, lebih baik tangguh dahulu hasrat membeli rumah dan teruskan menyewa. Dalam masa yang sama, cuba perbaiki kewangan anda menggunakan peraturan 50-20-30 iaitu satu panduan mudah membuat belanjawan sesuai untuk semua tingkat pendapatan.

Adakah sebarang insentif kewangan jika membeli rumah sekarang?

Kadar faedah pinjaman perumahan yang lebih rendah pada 2020 berikutan penurunan OPR

Jika selama ini anda mengambil pendekatan tunggu dan lihat, sekarang waktu yang sesuai untuk membeli rumah kerana BNM telah menurunkan Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) daripada 2.0% kepada 1.75% bermula 7 Julai 2020. Penurunan ini merupakan yang keempat pada 2020 dan OPR paling rendah sejak 2009.

interest-rate-home-loan

© Andrii Yalanskyi | Getty Images

Apakah yang berlaku dengan penurunan OPR?

OPR adalah kadar yang perlu dibayar oleh bank peminjam kepada bank pemberi pinjam bagi dana yang dipinjam. Nilai OPR yang rendah boleh menurunkan Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate atau BLR), Kadar Asas (Base Rate atau BR) dan Kadar Pinjaman Efektif (Effective Lending Rate atau ELR) pinjaman perumahan anda. Ini bermakna pembeli berpeluang memperoleh pinjaman pada kadar faedah yang rendah. Pinjaman perumahan yang sebelum ini dikenakan faedah 4.5% kini menjadi 4.0%!

Ambil maklum bahawa sebuah bank yang menawarkan nilai BR lebih rendah tidak semestinya mempunyai nilai ELR yang terendah. Ketahui bagaimana BR dan BLR memberi kesan terhadap pinjaman perumahan anda.

Inisiatif pasaran perumahan baharu pada 2020

Seperti yang dinyatakan pada awal artikel, mereka yang bercita-cita membeli rumah boleh memperoleh harga diskaun dengan memanfaatkan beberapa langkah baharu kerajaan berikut:

Kempen Pemilikan Rumah (HOC)

Dalam pembentangan Pelan Jana Semula Ekonomi Negara (PENJANA) pada bulan Jun, kerajaan mengumumkan akan memperkenalkan semula Kempen Pemilikan Rumah (Home Ownership Campaign atau HOC) di seluruh negara yang menawarkan pengecualian duti setem ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman. Pengenalan semula HOC ini bertujuan merancakkan pasaran hartanah dan meringankan beban pembeli rumah ekoran penularan wabak Covid-19.

Pembeli rumah di Malaysia yang membeli hartanah dalam pasaran primer dari 1 Jun 2020 hingga 31 Mei 2021 akan menikmati pengecualian penuh duti setem bagi rumah bernilai di antara RM300,000 hingga RM1 juta. Pembeli boleh memperoleh penjimatan duti setem sebanyak RM11,000 apabila membeli hartanah kediaman berharga RM500,000 menerusi HOC.

Bagi hartanah bernilai di antara RM1 juta hingga RM2.5 juta, duti setem 3% akan dikenakan (bukan 4% seperti sebelumnya) ke atas Memorandum Pemindahan dan Perjanjian Jual Beli bahagian yang melebihi RM1 juta. Pembeli juga akan menikmati pengecualian duti setem ke atas perjanjian pinjaman perumahan.

Pengecualian CKHT boleh membuka lebih banyak peluang hartanah sub-sale

Turut diumumkan dalam pembentangan PENJANA yang sama adalah pengecualian pembayaran CKHT sebanyak 5% (atau lebih) bagi rakyat Malaysia bagi hasil penjualan hartanah bermula 1 Jun 2020 hingga 31 Disember 2021 (sehingga tiga unit rumah kediaman bagi setiap individu). Ini akan menggalakkan penyenaraian lebih banyak rumah-rumah sub-sale di pasaran kerana pemilik yang sebelum ini menangguh penjualan akan lebih bersedia untuk menerima harga jualan yang lebih rendah disebabkan pengecualian CKHT ini. Jika selama ini anda berkira-kira untuk membeli rumah sub-sale, inilah masa yang sesuai untuk mula mencari kerana anda akan boleh merundingkan tawaran yang lebih baik dengan pemilik!

© kzenon / 123rf

Skim perumahan yang masih berjalan bagi pembeli kali pertama

Skim Perumahan Belia (SPB)

Skim ini merupakan hasil kerjasama antara tiga pihak iaitu Bank Simpanan Nasional (BSN), Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) dan Cagamas. Jika anda bujang atau baru sahaja berkahwin, anda boleh menggunakan skim ini untuk memohon pinjaman 100% bagi membiayai rumah pertama anda berharga RM100,000 ke RM500,000. Di bawah Belanjawan 2020, kerajaan telah mengumumkan SPB akan dilanjutkan sehingga Disember 2021. Turut ditawarkan adalah bantuan ansuran bulanan sebanyak RM200 bagi dua tahun pertama yang dihadkan kepada 10,000 unit rumah.

Residensi Wilayah (RUMAWIP) 

Skim RUMAWIP dikhaskan untuk pembeli kali pertama dalam kalangan kumpulan berpendapatan rendah ke sederhana. Program ini menawarkan pelbagai hartanah di Wilayah-Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan pada harga mampu milik.

Dana Rumah Mampu Milik BNM 

BNM telah menubuhkan satu dana RM1 bilion dengan kadar pembiayaan yang lebih rendah iaitu 3.5% bagi membantu pembeli kali pertama membeli rumah berharga sehingga RM300,000. Anda layak untuk memohon pinjaman ini sekiranya pendapatan bulanan anda RM4,360 ke bawah. Dana ini ditawarkan untuk tempoh dua tahun bermula Januari 2019 atau sehingga ia habis digunakan. Di samping itu, BNM baru-baru ini turut melancarkan Khidmat Nasihat Pembiayaan (MyKNP) bagi menyediakan khidmat nasihat percuma kepada pemohon yang tidak berjaya memperoleh pinjaman.

Apakah langkah anda seterusnya?

Pembelian rumah memerlukan banyak kajian dan penelitian di pihak anda, dan panduan langkah demi langkah ini boleh membantu anda dari awal lagi. Pastikan anda turut memanfaatkan aplikasi kelayakan pinjaman perumahan kami iaitu LoanCare bagi mengetahui sama ada anda mampu memperoleh pinjaman perumahan dari 17 buah bank di seluruh Malaysia bagi membiayai pembelian rumah idaman anda.

Ada baiknya anda berbincang dengan ejen hartanah yang anda percayai dalam memutuskan sama ada untuk membeli rumah sekarang atau menangguhkannya. Sekiranya menyewa merupakan pilihan lebih baik untuk anda, baca mengenai 10 perkara yang perlu anda ketahui sebelum menyewa rumah di Malaysia.

 

Share