10 tip elak ditipu pemaju hartanah ketika membeli rumah

Membeli rumah bukan sahaja satu impian tetapi juga pelaburan yang besar. Malangnya, ramai yang telah kehilangan wang mereka kepada pemaju perumahan yang tidak bertanggungjawab. Ketahui 10 perkara yang mesti dielakkan oleh pembeli sebelum membeli rumah.

Artikel ini diterjemah dari 10 tips to avoid being cheated by property developers when buying a house oleh Damia Norwin. 

Tidak hairanlah kebanyakan orang mahu memiliki rumah. Ramai yang berimpian untuk memiliki rumah di Malaysia. Membeli rumah boleh menjadi sangat mengujakan.Terutamanya, jika anda membelinya buat kali pertama, tetapi, ia juga merupakan salah satu pelaburan terbesar yang akan anda buat dalam hidup anda. Namun, dengan sedikit persediaan, anda boleh berasa yakin sepanjang proses itu. Oleh itu, sebelum anda mula mencari rumah, terdapat beberapa perkara yang perlu anda elakkan.

Bagi mereka yang ingin membeli rumah sendiri, pencarian rumah yang memenuhi kriteria mungkin agak sukar. Walau bagaimanapun, ramai ejen dan pemaju hartanah tidak berlesen sedang menunggu untuk mengambil kesempatan daripada anda jika anda cuba menyegerakan proses tersebut. Ingat 10 tip ini semasa anda meneruskan pencarian rumah baharu, dan pastikan anda bersedia untuk sebarang kemungkinan yang tidak dijangka!

BACA: 9 servis pemeriksaan rumah ini memudahkan anda untuk periksa defect rumah baharu

Pemaju hartanah disenaraihitamkan mengikut kategori

Pemaju hartanah telah menjadikan ramai orang mengaut keuntungan selama ini, tetapi mereka juga telah menipu ramai orang yang bekerja keras untuk mendapatkan wang. Oleh itu, tidak hairanlah ramai pemaju hartanah tidak diyakini oleh bakap pembeli.

• Pemaju hartanah tidak berlesen

Walaupun dunia telah beralih ke dunia elektronik, ramai di antara kita masih memilih untuk bergantung pada dokumen/kertas daripada dokumen soft copy. Ringkasnya, lebih sukar untuk menyunting dokumen bercetak daripada Word Document. Sama seperti anda mempercayai jaminan daripada syarikat atau kedai seperti Tesco atau KFC, anda sepatutnya boleh mempercayai pemaju perumahan anda. Anda harus mempertimbangkan untuk meminta pemaju untuk memasukkan nombor lesen dan permit bangunan mereka (atau Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT)) dalam risalah dan kontrak mereka untuk jaminan tambahan.

Mengikut senarai terkini KPKT, terdapat tiga jenis pemaju yang termasuk dalam kategori ‘tidak berlesen’:

1. Pemaju dengan projek siap yang mana Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) telah dikeluarkan.
2. Pemaju dengan projek yang telah siap tetapi Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) masih belum dikeluarkan.
3. Pemaju bermasalah

• Ingkar Award Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)

Pemaju boleh dan akan melakukan penipuan kepada pembeli rumah atas pelbagai sebab. Ini termasuk tidak menyiapkan projek tepat pada masanya hingga dengan sengaja tidak melengkapkan kemudahan utama. Perundingan awam sedang dijalankan tentang bagaimana peraturan dan prosedur TTPR perlu diperbaiki untuk melindungi dan memuaskan hati pembeli dengan lebih baik. Isu utama yang dicadangkan atau dibincangkan termasuk:

1. Hukuman yang lebih berat untuk menghalang pemaju daripada melanggar undang-undang
2. Penubuhan jawatankuasa pengawasan yang akan bertanggungjawab

TTPR diibaratkan seperti rangkaian restoran makanan segera, tetapi untuk kebanyakan perkara yang berkaitan dengan projek pembangunan hartanah. Pelayan adalah hakim. Meja-meja pula terletak di seluruh negara, dan setiap meja merujuk kepada projek perumahan yang berbeza. Menunya mudah dibaca; Apa yang anda perlu lakukan ialah membuat aduan anda, membayar pelayan (hakim), dan dalam masa yang singkat, anda menerima hidangan anda (award timbang tara) secara lansung (dari KPKT).

• Pemaju gagal membayar kompaun

Pemaju yang melanggar undang-undang dikenakan bayaran tambahan yang dipanggil kompaun. Untuk lebih mudah anda fahami, pemaju hartanah perlu membayar antara RM5,000 dan RM50,000 bergantung kepada kesalahan. Ini dibahagikan kepada tiga kumpulan utama:

1. Pengkompaunan kesalahan pemaju berlesen di bawah Seksyen 7 dan 18 (c) Akta 118 di bawah Akta Pemajuan Perumahan
2. Pengeluaran permit pengiklanan dan jualan mengikut Peraturan 5 (Peraturan-Peraturan Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989
3. Lupuskan pelanggaran pengurusan dan penyelenggaraan Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (1A), 5 (6), 6 Akaun Pemajuan Perumahan) 1991

Sehingga 3 September 2021, terdapat 409 pemaju didapati bersalah kerana tidak membayar kompaun mereka. Ini adalah sedikit penurunan daripada 412 pemaju yang belum membayar TPPR mereka setakat 20 Oktober 2020. Lihat senarai penuh pemaju perumahan yang gagal membayar kompaun di Malaysia setakat 7 Januari 2022.

• Pemaju hartanah yang terlibat dalam projek perumahan terbengkalai

Apa perasaan anda sekiranya anda membeli rumah dan telah melabur begitu banyak wang namun akhirnya projek pembinaan terbengkalai akibat beberapa sebab? Ini boleh berlaku pada bila-bila masa sahaja. Terdapat tiga sebab utama mengapa sesuatu projek mungkin terbengkalai.

Pertama, mungkin terdapat pemaju perumahan yang tidak berpengalaman, yang tidak dapat menyiapkan projek seperti yang dirancang. Dalam sesetengah kes, mereka tidak mempunyai strategi pemasaran dan jualan yang diperlukan dan mungkin tidak mengumpulkan modal yang mencukupi untuk menyiapkan projek besar tersebut.

Kedua, pemaju perumahan mungkin berniat baik tetapi mempunyai perniagaan dan pengurusan kewangan yang lemah. Mereka mungkin mempunyai reka bentuk, perancangan, atau strategi pemasaran yang lemah serta salah urus dan juga penipuan semasa pelaksanaan projek mereka yang membawa kepada kemuflisan.

Ketiga, pihak berkuasa yang diamanahkan untuk memantau dan melaksanakan peraturan gagal melakukannya dengan betul, sebahagiannya disebabkan oleh kurangnya pemahaman mengenai hartanah.

Ini tip untuk mengelak daripada ditipu oleh pemaju hartanah

Membeli rumah adalah salah satu keputusan paling penting yang akan anda buat dalam hidup. Namun, ia bukan hanya tentang membeli rumah yang betul pada harga yang betul. Ia juga mengenai pembelian daripada penjual rumah yang betul. Memang ada kes pemaju perumahan menipu bakal pembeli rumah. Untuk memastikan anda mempunyai semua maklumat yang anda perlukan untuk membuat keputusan yang bijak, kami telah menyediakan panduan berguna untuk mengelak daripada ditipu semasa membeli hartanah.

1.  Semak rekod prestasi pemaju hartanah

Jika anda berfikir untuk membeli hartanah daripada pemaju, sentiasa semak rekod prestasi mereka. Anda boleh buat semakan di laman KPKT 24 jam sehari, 7 hari seminggu. Anda boleh mengetahui sama ada pemaju hartanah adalah subsidiari, circulation capital, pengurusan dana dan kepatuhan undang-undang atau sama ada mereka sedang disiasat oleh agensi kerajaan tempatan, supaya anda boleh membuat keputusan dengan yakin .

2. Semak perjanjian dan sahkan kredibiliti dokumen

Pada asasnya, terdapat cara untuk mengelak daripada ditipu oleh pemaju hartanah. Memeriksa kredibiliti dokumen adalah perkara penting. Malah banyak pesanan khidmat masyarakat di media sosial atau TV telah memberi pengajaran kepada rakyat untuk mengesahkan kebenaran dokumen sebelum menandatangani perjanjian. Jika tidak, anda perlu menanggung kerugian yang banyak. Semak ketepatan dan kredibiliti perjanjian yang anda terima dengan dengan teliti agar tidak ditipu.

3. Berhati-hati dengan promosi/ tawaran yang terlalu menarik

Anda harus berhati-hati apabila anda menerima panggilan atau e-mel secara tiba-tiba daripada pemaju hartanah. Selalunya mereka akan cuba menawarkan promosi/tawaran yang sangat menarik kepada anda yang terlalu lumayan untuk menjadi kenyataan. Strategi yang paling kerap digunakan – mungkin mereka mempunyai unit dua bilik tidur yang tidak terjual dan jika anda boleh membayarnya dengan segera secara tunai, mereka akan membenarkan anda membeli pada harga 50% daripada harga pasaran! Sudah menjadi lumrah bagi kebanyakan daripada kita untuk terpengaruh dengan tawaran luar biasa seperti ini! Namun, ingat apa yang kami nyatakan di atas? Apabila sesuatu terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, kemungkinan besar, ia adalah tidak benar.

4. Pilih rumah yang sudah siap berbanding rumah yang sedang dalam pembinaan

Salah satu faktor yang paling penting untuk diambil kira semasa membeli rumah ialah sama ada ia sedia untuk untuk anda berpindah masuk atau tidak. Terdapat kos yang besar dan isu yang terlibat untuk berpindah ke rumah yang dalam pembinaan. Sekiranya anda membeli rumah yang telah siap dibina, anda mempunyai hak untuk mendapat rumah yang sudah siap untuk dipindahkan daripada pemaju dalam tempoh enam bulan selepas pendaftaran. Harga ditentukan pada masa pendaftaran berdasarkan harga sedia ada dan margin yang ditentukan. Jika anda membuat pilihan ini, anda perlu membuat bayaran pendahuluan selepas anda mendaftar. Anda boleh membatalkan pilihan pada bila-bila masa jika pihak yang terlibat mempunyai liabiliti yang melanggar undang-undang, atau jika tapak yang dikehendaki oleh undang-undang atau statut diubah atau dihapuskan.

BACA: SJKP: Cara memohon Skim Jaminan Kredit Perumahan dan syarat kelayakan

5. Layari laman web KPKT untuk menyemak sama ada pemaju disenarai hitamkan atau tidak

Untuk membantu anda membezakan antara pemaju perumahan yang boleh dipercayai dan yang tidak, kerajaan telah menyediakan maklumat mengenai pemaju perumahan yang telah disenarai hitamkan dalam domain awam. Anda boleh mencari nama dan butiran mereka menggunakan kata kunci di laman web KPKT. Ini ialah perkhidmatan carian percuma yang disediakan oleh Kerajaan Malaysia untuk membantu pengguna seperti anda membuat keputusan terbaik tentang pemaju perumahan yang anda pertimbangkan untuk rumah atau pangsapuri baharu anda.

6. Semak profil dan latar belakang perniagaan pemaju perumahan dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM)

Berbeza dengan pemaju yang lebih kecil, nama sah pemaju hartanah dan pelabur dengan SSM akan disenaraikan dalam daftar syarikat/pelabur SSMID. Ini membolehkan anda sebagai pengguna menyemak perniagaan pada tarikh kemasukan mereka dan mencari profil perniagaan mereka hanya dengan menekan ‘Ctrl+F’.

7. Lantik peguam conveyancing

Melantik peguam conveyancing akan membantu anda untuk mengelak daripada ditipu oleh pemaju hartanah. Jika syarikat pembangunan hartanah menawarkan anda sebagai pembeli bersama, anda mungkin perlu berurusan dengan mereka. Pemaju perumahan tidak akan melantik peguam untuk anda, tetapi mereka masih bertanggungjawab ke atas perkhidmatan yang diberikan oleh peguam mereka.

Walaupun anda telah membuat beberapa semakan tentang siapa yang patut anda lantik sebagai peguam, jangan teragak-agak untuk mendapatkan nasihat profesional mengenai peguam pilihan anda. Anda boleh berunding dengan peguam tentang pilihan anda, tetapi jangan sekali-kali memberitahu mereka bahawa orang lain telah mengesyorkan agar mereka dilantik untuk mewakili anda. 

Ini amat penting apabila anda membayar yuran guaman daripada bajet yang sudah terhad dan mengambil kira kos untuk berpindah. Apabila memilih peguam untuk tujuan ini, pastikan bahawa apa yang dia lakukan untuk anda tidak menyebabkan lebih banyak perbelanjaan daripada kemungkinan tuntutan masa depan yang dibuat terhadap mereka sekiranya mereka melakukan sesuatu kesalahan.

8. Semak nilai pasaran dan hakmilik hartanah

Sebelum anda memutuskan untuk membeli hartanah, jangan lupa untuk menyemak sama ada ia terletak di kawasan popular yang berkemungkinan berkembang menjadi kawasan baharu dari perspektif pemaju hartanah. Jika hartanah anda terletak dalam skop projek pembangunan yang baru diluluskan, nilainya akan meningkat dengan pesat. Sesetengah pakar mencadangkan anda perlu mengkaji lebih mendalam dan melawat pejabat Kerajaan Tempatan untuk mendapatkan maklumat lanjut sebelum membuat keputusan. Bagi hakmilik hartanah, ketahui sama ada harta yang anda inginkan ialah Pegangan Bebas, Pegangan Pajakan, Lot Bumi atau Tanah Rizab Melayu kerana ia mungkin menjejaskan pemilikan atau pemindahan pemilikan anda sekiranya anda ingin menjualnya kepada orang lain di masa hadapan.

9. Berhati-hati dengan Skim Pulangan Sewa Dijamin (GRR) 

Kebanyakan pelabur akan mempromosikan konsep perjanjian Skim Pulangan Sewa Dijamin (GRR), tetapi terdapat beberapa perkara yang perlu dipertimbangkan oleh pembeli sebelum berbuat sedemikian. Contoh yang baik adalah lebihan pendapatan hartanah, kerana ia menunjukkan pembeli berpotensi mengaut keuntungan daripada hartanah tersebut. Walau bagaimanapun, sebelum membeli rumah, anda juga harus mempertimbangkan pelbagai kos yang berkaitan dengan memiliki hartanah, seperti cukai dan yuran guaman.

Selain itu, dalam kebanyakan program GRR, anda perlu membeli pakej perabot dengan apartmen dan komited kepada kos pengurusan dan kumpulan wang pelepas (sinking fund), sebagai tambahan kepada yuran penamatan yang dibenarkan dan cukai taksiran.

Terdapat banyak pemaju hartanah yang licik di luar sana yang menawarkan jaminan sewa, jadi anda perlu berjaga-jaga. Jika ia kedengaran terlalu menarik untuk menjadi kenyataan, maka ia mungkin tidak benar, jadi jangan tandatangani apa-apa; dapatkan nasihat perundangan bebas. Mengapa kami katakan ia licik? Ini adalah cara untuk pemaju hartanah mengurangkan liabiliti mereka jika bangunan itu tidak siap dan sedia untuk penyewa pada tarikh yang dijanjikan dalam perjanjian.

10. Buat semakan dalam talian, sertai forum hartanah

Jika anda merancang untuk melabur dalam hartanah dan baru sahaja melihat projek terkini, salah satu perkara yang anda akan cari adalah pelaburan yang ideal untuk memastikan wang anda berkembang. Forum dalam talian ialah platform yang baik untuk mendapatkan maklumat tentang hartanah di kawasan pilihan anda serta kawasan yang lain. Melakukan semakan dalam talian yang teliti adalah penting supaya anda tidak ditipu oleh mana-mana pemaju perumahan yang licik dan boleh membuat keputusan yang terbaik.

BACA: Periksa defect rumah baharu, lelaki ini kongsikan pengalamannya dari awal hingga akhir

Disunting oleh Rebecca Hani Romeli