Sinking fund (kumpulan wang pelepas) dan maintenance fee (yuran penyelenggaraan): Apa bezanya?

Share

Pemilik hartanah strata seperti kondominium, apartmen, apartmen servis dan rumah flat pasti sudah biasa membuat bayaran bulanan iaitu yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas. Bagi yang belum kenal istilah ini, ketahui apa ia, bagaimana ia dihitung, mengapa pemilik unit kediaman bangunan tinggi perlu membayarnya dan apa yang akan terjadi jika gagal berbuat demikian.

© Sebastian Clark Koth | GettyImages

Artikel ini diterjemah dari Sinking fund vs maintenance fee in Malaysia: What’s the difference oleh Ridzwan A. Rahim.

Hartanah strata dilengkapi kemudahan sepunya yang digunakan oleh kesemua penghuni setiap bangunan seperti lif, laluan pejalan kaki, kolam renang, gimnasium dan dewan serba guna. Kesemua ini perlu diurus dan diselenggara dengan baik.

Inilah gunanya bayaran bulanan yang perlu dibuat oleh penghuni hartanah strata iaitu caj penyelenggaraan dan sinking fund atau dalam Bahasa Malaysianya kumpulan wang pelepas. Dana ini digunakan untuk menyelenggara harta bersama dan membayar perkhidmatan.

Sebelum hak milik strata dikeluarkan, bayaran ini dipungut dan diuruskan oleh Jawatankuasa Pengurusan Bersama (Joint Management Body atau JMB). Setelah hak milik strata dikeluarkan, tugas ini diambil alih pula oleh Perbadanan Pengurusan (Management Corporation atau MC).

Apa itu sinking fund (kumpulan wang pelepas)?

Kos berulang seperti perkhidmatan kawalan keselamatan, pembersihan, bil utiliti dan penyelenggaraan lif merupakan sesuatu yang boleh diramal dan seharusnya dimasukkan ke dalam perbelanjaan bulanan.

Namun, apa akan berlaku jika ruang parkir bawah tanah dibanjiri ketika hujan lebat? Atau ada keretakan besar pada dinding bangunan yang perlu dibaiki dengan segera? Adakah pihak pengurusan mempunyai aliran tunai yang cukup untuk menanggung kos ini? Biasanya jawapannya adalah tidak.

Caruman sinking fund yang dibayar oleh para penghuni digunakan untuk menyelesaikan kecemasan seperti ini dan juga untuk kerja-kerja seperti mengecat muka bangunan dan pembersihan.

BACAAN POPULAR:
💡 Kepentingan hak milik strata. Jom baca dan fahamkan!
👍 Tahukah anda? Tribunal Pengurusan Strata (TPS) ada kebaikannya.

Apa itu caj penyelenggaraan?

© tktktk | 123rf

Menguruskan dan menyelenggara hartanah memerlukan belanja yang besar, umpamanya melantik firma kawalan keselamatan dan pasukan pembersihan serta membayar bil elektrik dan air yang digunakan. Jangan lupa, staf pengurusan dan pentadbiran juga perlu dibayar gaji.

Caj penyelenggaraan atau caj perkhidmatan yang dibayar oleh penghuni setiap bulan digunakan untuk menanggung kos-kos penyelenggaraan yang berulang ini dan untuk kerja pembaikan kecil harta bersama.

Berapakah caj penyelenggaraan yang perlu dibayar?

Jumlah yang perlu dibayar dikongsi dan dibahagi sesama pemilik unit. Jumlahnya berbeza dari satu pemajuan ke pemajuan yang lain.

Antara faktor yang menentukan kadar caj yang perlu dibayar oleh setiap pemilik unit adalah:

  • Saiz petak:Bayaran yang perlu dibuat bergantung pada saiz unit yang dimiliki.
  • Jenis penggunaan:Dalam pemajuan bercampur, unit kedai perlu membayar caj yang lebih tinggi berbanding unit kediaman.
  • Capaian kemudahan:Lebih banyak kemudahan yang boleh dicapai oleh penghuni (umpamanya lif dan sistem penyaman udara di kawasan milik bersama), lebih tinggi caj yang perlu dibayar.
  • Bilangan unit:Caj yang dikenakan kepada pemilik unit di pemajuan berkepadatan tinggi adalah lebih rendah berbanding yang dikenakan kepada pemilik unit di pemajuan eksklusif dan berkepadatan rendah.

Bagaimanakah caj penyelenggaraan dihitung di Malaysia?

Kos penyelenggaraan bergantung pada beberapa faktor, antaranya:

  • Jenis perkhidmatan:Ini biasanya termasuk kawalan keselamatan, pembersihan dan penyelenggaraan lif.
  • Jenis kemudahan:Kemudahan yang biasa terdapat di hartanah strata termasuk kolam renang, gimnasium dan kawasan untuk keraian. Lebih banyak kemudahan, lebih tinggi kos penyelenggaraan.
  • Saiz dan jenis kawasan sepunya:Lebih besar kawasan, lebih tinggi kos pembersihan dan penyelenggaraan. Kos juga bergantung pada perkhidmatan yang diperlukan untuk penyelenggaraan. Sebagai contoh, kos penyelenggaraan sebuah taman yang mempunyai pelandskapan yang kompleks dan water feature biasanya lebih tinggi berbanding kos penyelenggaraan sebuah dewan serba guna yang bersaiz sama.
  • Tahap perkhidmatan yang dikira memuaskan:Penghuni dan pemilik unit perlu menetapkan tahap yang dikira ‘memuaskan’. Sebagai contoh, adakah semua bersetuju supaya koridor disapu sekali seminggu dan hanya seorang pengawal keselamatan dalam satu shift?

Formula bagi menghitung caj penyelenggaraan adalah seperti berikut:

Perbelanjaan operasi ÷ Jumlah bahagian unit dalam kondominium

= Caj penyelenggaraan yang perlu dibayar

Pengurusan yang efektif menyediakan penyelenggaraan yang baik tanpa belanja yang terlalu besar dengan cara merundingkan kadar yang berpatutan dengan penyedia perkhidmatan. Namun perlu diingat perkhidmatan yang baik bukannya murah! Mungkin ada baiknya membayar lebih untuk perkhidmatan yang benar-benar diperlukan.

Berapakah yang perlu dibayar kepada kumpulan wang penjelas?

© Andrii Yalanskyi | 123rf

Kumpulan wang penjelas dihitung pada kadar 10% caj penyelenggaraan. JMB atau MC hanya boleh mengubah amaun ini semasa Mesyuarat Agung Tahunan (Annual General Meeting atau AGM) namun ia tidak boleh kurang daripada 10% caj penyelenggaraan.

Namun JMB atau MC boleh menaikkan kadar kumpulan wang penjelas melebihi 10% caj penyelenggaraan. Kadar ini hanya boleh dikuatkuasakan jika mendapat persetujuan semua semasa mesyuarat agung JMB atau MC.

Adakah perlu membayar caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas?

© jamesteohart | 123rf

Ya! Anda perlu membayar caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas jika anda seorang pemilik unit di sebuah hartanah strata. Terdapat peruntukan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 yang membolehkan pihak pengurusan menentukan, mengenakan dan memungut caj ini.

Apa berlaku jika enggan membayar caj penyelenggaraan?

Memandangkan ada peruntukan undang-undang bagi caj penyelenggaraan, pihak pengurusan bangunan boleh mengambil tindakan undang-undang ke atas pemilik yang ingkar. Sebelum pemilik dihadapkan ke mahkamah, pihak pengurusan boleh memasuki unit secara paksa dan menyita harta alih pemilik untuk dilelong.

Pemilik juga akan kehilangan hak mengundi semasa AGM Perbadanan Pengurusan.

Majlis tempatan yang menguruskan perumahan awam di Malaysia telah mula memandang serius perkara ini. Dalam satu peristiwa penting pada Julai 2020, Majlis Bandaraya Subang Jaya menjadi majlis tempatan pertama mengambil tindakan undang-undang terhadap seorang penduduk yang ingkar membayar. Defendan yang memiliki sebuah unit di Pangsapuri Putra Walk di Seri Kembangan telah dikenakan denda kerana gagal membayar caj penyelenggaraan.

Klik di sini untuk mengetahui apa yang akan berlaku terhadap pemilik unit yang gagal membayar caj penyelenggaraan kondominium.

Bolehkah caj penyelenggaraan dipertikaikan?

Jika anda mendapati perkhidmatan yang disediakan oleh pengurusan bangunan tidak sepadan dengan wang yang dibayar atau anda mengesyaki dana yang dikumpul telah disalahguna, anda boleh mempersoal tindakan pihak pengurusan. Sebagai pemilik unit, anda berhak melihat penyata akaun. Akhir sekali, anda boleh memohon siasatan oleh Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings atau COB).

Bolehkah pihak pengurusan disaman jika bangunan tidak terurus? 

Secara ringkasnya, boleh. Ada sebabnya penghuni membayar caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas setiap bulan iaitu untuk memastikan bangunan yang didiami diselia dengan baik. Oleh itu jika anda dapati bangunan yang anda duduki tidak terurus, anda boleh membuat aduan kepada pejabat pengurusan. Bagaimana jika aduan anda tidak diendahkan dan pihak pengurusan terus mengabaikan tanggungjawabnya walaupun saban hari diperingatkan? Anda boleh menyaman pengurusan bangunan anda.

Seksyen 48(1) Akta Pengurusan Strata 2013 memperuntukkan:

Pemaju hendaklah, semasa tempoh pengurusan permulaan dan tertakluk kepada peruntukan Akta ini, bertanggungjawab menyelenggara dan menguruskan dengan baik bangunan atau tanah yang telah dipecahkan serta harta bersama.

Akta ini dengan jelas menyatakan pengurusan bertanggungjawab memelihara keadaan bangunan, memastikan ia sesuai untuk didiami dan kesemua kemudahan seperti lif dan CCTV berfungsi. Jika gagal, bahagian Akta yang seterusnya menerangkan jenis penalti yang akan dikenakan.

Seksyen 48(4) Akta Pengurusan Strata 2013 memperuntukkan: 

Mana-mana pemaju perumahan yang gagal mematuhi subseksyen (1) melakukan suatu kesalahan dan, apabila disabitkan, boleh didenda tidak melebihi dua ratus lima puluh ribu ringgit, atau penjara untuk tempoh tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.

Ini bermakna jika pihak pengurusan mengabaikan tanggungjawabnya, ia boleh dikenakan denda sehingga RM250,000, atau penjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya sekali! Ya, memang perkara ini serius dan pengurusan bangunan anda patut dipertanggungjawabkan sekiranya gagal menjalankan tugas. Lagipun, anda telah membayar sejumlah wang yang besar untuk penyelenggaraan. Memang sepatutnya mereka memikul tanggungjawab yang diberi.

ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:

💰 Apa itu cukai tanah, cukai petak & cukai taksiran dan siapa yang perlu membayarnya?
Ketahui hak dan kewajipan anda sebagai pemilik hartanah strata.
🛡️ Jangan risau, ada undang-undang untuk melindungi hak pemilik rumah.


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.