| Rumah baru | Rumah subsale | |
| Bayaran pendahuluan | Minimum 10%, tetapi kebanyakan pemaju kini menawarkan rebat sekurang-kurangnya 2% – 3%, yang membolehkan anda membayar wang pendahuluan yang lebih rendah.
Banyak pemaju juga menawarkan diskaun awal atau early-bird discount (sekiranya pembeli membeli rumah semasa tempoh kempen atau dalam 30 – 60 hari). | Minimum 10%. Pembeli hartanah kali kedua atau ketiga mendapar margin pembiayaan lebih rendah dari bank. Oleh itu, bayaran pendahuluan antara 20 – 30%. |
| Yuran guaman untuk Perjanjian Jual Beli ( SPA ) dan Perjanjian Pinjaman | RM500,000 pertama: 1% RM500,000 seterusnya: 0.8% RM2,000,000 seterusnya: 0.7% RM2,000,000 seterusnya: 0.6% RM2,500,000 seterusnya: 0.5% | RM500,000 pertama: 1% RM500,000 seterusnya: 0.8% RM2,000,000 seterusnya: 0.7% RM2,000,000 seterusnya: 0.6% RM2,500,000 seterusnya: 0.5% |
| Duti setem untuk SPA & Memorandum Pemindahan | RM100,000 pertama: 1% RM101,000 – RM500,000: 2% RM500,001 – RM1 juta 3% Lebih RM1 juta: 4% | RM100,000 pertama: 1% RM101,000 – RM500,000: 2% RM500,001 – RM1 juta 3% Lebih RM1 juta: 4% |
| Duti setem untuk Perjanjian Pinjaman | 0.5% dari amaun pinjaman perumahan | 0.5% dari amaun pinjaman perumahan |
| Kos lain-lain |
|
|
| Yuran penilaian | Tidak bekenaan kerana nilai hartanah diperoleh oleh pemaju hartanah. | RM100,000 pertama = 0.25% Baki seterusnya sehingga RM2 juta = 0.2% |
| Yuran ejen hartanah | Tidak berkenaan kerana hartanah dijual secara langsung oleh pemaju hartanah. | Antara 2% hingga 3% dari harga hartanah. |
Di pasaran perumahan Malaysia, pilihan antara rumah subsale atau rumah pelancaran baru (new launch) memerlukan pelbagai pertimbangan, terutamanya di era pasca pandemik 2022.
Artikel ini diterjemahkan dari New launch or subsale property in Malaysia – Which is better? oleh Khairul Khalid.
Membeli hartanah boleh menjadi pengalaman yang menggerunkan, tidak kira anda pembeli kali pertama, kedua atau pelabur hartanah. Sama ada anda membeli untuk kediaman atau pelaburan, membeli hartanah memerlukan anda melakukan banyak kaji selidik, kerana satu kesalahan sahaja boleh melumpuhkan kewangan anda.
Salah satu soalan pertama yang ditanya oleh kebanyakan pembeli hartanah adalah: Perlukah saya membeli unit pelancaran baharu (yang masih dibina) atau unit subsale? Bagaimanakah anda membuat keputusan? Selain itu, 2022 menandakan permulaan era pasca pandemik yang juga memerlukan perspektif yang baharu dan segar.
Kempen Pemilikan Rumah Malaysia (HOC) berakhir pada Disember 2021. Kempen ini menawarkan pengecualian duti setem untuk Memorandum Pemindahan ( MOT ) dan pelbagai tarikan lain untuk pembeli hartanah pelancaran baharu. Sekarang ini, pengecualian duti setem akan diberikan kepada kedua-dua instrumen pemindahan dan perjanjian pinjaman untuk pembelian rumah pertama bernilai tidak lebih dari RM500,000. Ini bermakna bahawa pembelian hartanah subsale yang memenuhi syarat ini juga layak mendapat pengecualian.
Apakah rumah baru (new launch)?
Pasaran hartanah Malaysia lebih menggemari konsep “jual dan bina”, di mana pemaju mula menjual sebelum kerja pembinaan dimulakan. Pembeli hartanah hanya mampu berdoa dan mengharapkan yang terbaik apabila mereka membeli hartanah baru dari pelan pemaju. Sekiranya mereka bernasib baik, mereka akan mendapat unit yang bagus walaupun tidak sempurna dan mungkin akan melihat kenaikan nilai yang ketara setelah projek itu selesai.
Rumah baru atau new launch u dalam pasaran utama atau unit yang masih dibina amat popular di kalangan pembeli rumah kerana diskaun dan rebat yang ditawarkan oleh pemaju.
Kelebihan membeli rumah baru (new launch)
Berikut adalah beberapa kelebihan dan kekurangan yang perlu anda pertimbangkan sebelum membeli rumah baru dari pemaju hartanah:
Mudah mencari maklumat
Melihat pemajuan baharu di lokasi pilihan anda amat mudah. Untuk mengetahui semua projek pemaju, anda boleh berjalan kaki ke pejabat, galeri penjualan dan pameran atau pelancaran hartanah.
Pandemik juga telah mempercepatkan pemasaran digital di kalangan pemaju hartanah. Pada tahun 2022, kebanyakan rumah baru diumumkan dan diiklankan di media sosial. Beberapa projek perumahan juga menyenaraikan hartanah secara maya untuk memudahkan pembeli rumah meninjau hartanah dari tempat yang selamat. Banyak maklumat dan panduan hartanah di pasaran perumahan semasa tersedia dalam talian dan ini memudahkan anda melakukan kaji selidik mengenai hartanah anda.
Mendapat kanvas kosong
Anda akan menjadi pemilik pertama hartanah. Segala-galanya, termasuk lekapan, kelengkapan dan kerja cat di unit anda akan berada dalam keadaan terbaik. Pemilik akan mengalami ketenangan fikiran kerana mereka tahu tidak ada penghuni lain sebelumnya.
Pelbagai diskaun untuk pembeli rumah
Mungkin kelebihan terbesar untuk pembeli rumah baru adalah diskaun dan rebat yang sering ditawarkan oleh pemaju hartanah, terutamanya untuk pembeli rumah kali pertama. Ia mungkin dalam bentuk lekapan dan kelengkapan percuma seperti sistem penggera, kabinet dapur, lantai kayu, permaidani dan mesin basuh pinggan mangkuk, serta pakej reka bentuk atau pengubahsuaian dalaman.
Semua tawaran ini bertujuan untuk mengimbangi wang pendahuluan anda atau menampung sebahagian daripada bayaran pendahuluan yang lain. Walau bagaimanapun, anda harus sedar bahawa kadang-kadang ini hanyalah helah pemasaran. Ada pemaju hartanah menaikkan harga hartanah secara palsu.
Pilihan milik anda
Semakin awal anda menentukan pembelian anda, semakin banyak pilihan anda untuk membeli unit terbaik. Oleh itu, jika anda telah berfikir untuk membeli rumah baru di pemajuan tertentu, anda disarankan bertindak awal.
Lengkap dengan waranti atau Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)
Hartanah baru dari pemaju lazimnya mempunyai Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) selama 24 bulan. Ini memberi hak kepada pemilik untuk meminta pemaju memperbaiki segala kecacatan pada unit, seperti kebocoran bilik mandi, retakan di dinding, atau engsel pintu yang tidak dipasang dengan betul.
Kekurangan membeli rumah baru (new launch)
Kekangan kewangan sehingga projek selesai
Apabila anda membeli hartanah yang masih dibina, anda perlu menunggu selama tiga hingga empat tahun sehingga projek selesai. Semasa tempoh ini, kredit anda dengan bank terkunci oleh jumlah pinjaman dan ini menyukarkan anda jika mahu membeli hartanah lain.
Anda perlu mengesan kecacatan rumah
Kami telah menyebut bahawa anda dilindungi oleh Tempoh Liabiliti Kecacatan ( DLP ). Ini bertindak seperti tempoh jaminan di mana sebarang kecacatan rumah baru akan diperbaiki oleh pemaju hartanah tanpa kos tambahan. Walau bagaimanapun, anda perlu mengesan dan melihat kecacatan sendiri setelah menerima serahan milikan kosong dari pemaju, terutama sekali kecacatan yang terlindung dari mata kasar!
Anda boleh mengupah profesional yang mahir melalui perkhidmatan pemeriksaan kecacatan rumah yang baharu. Lazimnya, mereka akan memeriksa dan menjalankan ujian ke atas semua komponen rumah, seperti seni bina, elektrik, dan mekanikal. Walau bagaimanapun, jika anda yakin dengan pengetahuan anda sendiri dan ingin menjimatkan wang, anda boleh memeriksa rumah itu sendiri.
KETAHUI: 9 servis pemeriksaan rumah ini memudahkan anda untuk periksa defect rumah baru
Risiko lebih tinggi
Oleh kerana projek ini belum selesai, anda tidak tahu keadaan sebenar. Anda perlu memilih unit anda dan meramal permintaan pasaran. Ini termasuk kemajuan di masa hadapan seperti lebuh raya dan kemudahan awam seperti perhentian bas yang dibina di depan rumah anda. Semasa anda membeli hartanah berdasarkan pelan dan model, kualitinya juga tidak terjamin.
Ada kes di mana pemaju meninggalkan projek kerana masalah kewangan. Sebenarnya, jumlah projek perumahan yang tertunda 2 tahun lalu semakin meningkat.
BACA: Peningkatan pemajuan perumahan “tenat” di Malaysia: Mengapa ini berlaku?
Oleh itu, sangat penting untuk melakukan kaji selidik yang menyeluruh dan memilih pemaju yang boleh dipercayai semasa membeli dari pelan.
Apa yang anda lihat, mungkin bukan apa yang anda dapat
Perlu diingat bahawa tidak semua kelengkapan, perabot dan elektronik disertakan dengan pembelian anda. Tanya pegawai jualan mengenai perkara ini dan mereka akan menjelaskan item yang ada atau tidak.
Anda perlu bersabar
Walaupun mempunyai waranti adalah suatu kelebihan, pemaju hartanah mungkin memerlukan masa untuk bertindak untuk memperbaiki kecacatan dan ini boleh menyebabkan kecacatan lain muncul di kemudian hari.
ARTIKEL MENARIK UNTUK ANDA:
2022 Duti setem, yuran guaman dan 5 kos lain semasa membeli rumah di Malaysia
Bagaimana untuk memastikan kecacatan rumah anda dibaiki oleh pemaju semasa DLP?
Apa itu rumah subsale?
Rumah subsale subsale dibeli di pasaran terbuka atau pasaran sekunder, lazimnya dari individu pemilik rumah sebelumnya.
Semasa membeli hartanah, anda harus memastikan bahawa ia dari pemilik hartanah yang sah. Anda boleh mendapatkan semua maklumat yang relevan mengenai hartanah melalui carian hak milik tanah di pejabat tanah yang berkenaan dan mendapatkan pengesahan pemilik berdaftar dan sama ada hartanah tersebut mempunyai bebanan. Pelabur hartanah tahu apa yang mereka peroleh dari bayaran mereka.
Kelebihan membeli hartanah subsale
Apa yang anda lihat, itulah yang anda dapat
Dapatkan gambaran sebenar mengenai pembelian anda. Semasa membeli rumah dari pelancaran baharu, anda hanya mendapat bayangan projek itu. Sebaliknya, untuk hartanah yang sudah siap, anda boleh melihat segalanya. Anda tidak perlu meneka bagaimana rupa rumah subsale anda. Anda boleh melihat unit, pemandangan, kualiti kerja dan juga jiran anda. Selain itu, harga sebenar seperti harga sewa dan transaksi akan tersedia.
iProperty Transaksi: Dapatkan data transaksi hartanah subsale (sekunder) terkini secara PERCUMA untuk membantu anda membuat keputusan hartanah terbaik. Tiada pendaftaran diperlukan!
Aliran tunai segera
Apabila anda membeli rumah subsale, anda boleh menyewanya dengan segera dan mengutip duit sewa untuk membayar pinjaman bank. Sekiranya anda bernasib baik, anda mungkin mendapat penyewa yang membayar harga sewa pasaran semasa. Anda berjimat kerana tidak perlu membayar untuk khidmat ejen hartanah.
Tiada risiko kelewatan pembinaan
Hartanah yang telah siap membolehkan anda menjadi tuan tanah secepat mungkin. Sebaliknya, rumah baru sentiasa mempunyai risiko lewat siap atau terbengkalai oleh pemaju.
Cepat berpindah
Sebaik sahaja anda memilih hartanah yang sesuai, lazimnya anda hanya memerlukan masa sekitar dua bulan untuk dokumen sah dilaksanakan sebelum berpindah ke hartanah tersebut.
Kekurangan membeli rumah subsale
Mencari hartanah yang sesuai mungkin mencabar
Untuk mencari tawaran jualan yang baik, anda perlu melihat pelbagai unit individu dalam pelbagai keadaan. Anda perlu memeriksa keadaan unit, penilaian pasaran dan penyewaan hartanah berulang kali sehingga anda mendapatkan unit yang sesuai. Anda juga perlu berunding dengan pemilik, ejen dan peguam yang berbeza. Lihat artikel kami mengenai Cara membeli rumah subsale di Malaysia dalam 7 langkah.
Bahaya penjual rumah
Terdapat beberapa bahaya penjual yang anda mungkin hadapi semasa hampir melaksanakan perjanjian tersebut. Penjual mungkin tidak mahu menjual hartanah atau mungkin menaikkan harga. Sekiranya harga melebihi penilaian bank, anda perlu membayar sendiri perbezaan harga berkenaan.
Bahaya pembeli rumah
Murah tidak semestinya bagus. Sekiranya penjual terburu-buru untuk menjual rumah subsale itu dan rela mengurangkan harga, anda harus berhati-hati. Anda tidak mahu terjebak dengan hartanah yang mungkin ada kaitan dengan kes jenayah, pembunuhan atau pinjaman wang haram yang menggunakan alamat tersebut.
Yuran tambahan beli rumah subsale
Tidak seperti kediaman hartanah baharu, hartanah subsale melibatkan yuran penilaian dan yuran ejen hartanah.
Yuran penilaian hartanah adalah bayaran untuk penilai hartanah profesional yang akan menilai hartanah di pasaran semasa. Kiraan adalah seperti berikut:
- RM100,000 pertama = 0,25%
- Lebihan seterusnya sehingga RM2 juta = 0.2%
Sementara itu, yuran ejen hartanah biasanya ditanggung oleh penjual tetapi kadang-kadang boleh dipindahkan kepada pembeli. Ianya antara 2% hingga 3% dari harga pembelian hartanah.
Kos membeli rumah subsale vs rumah baru
Berikut adalah contoh kiraan harga hartanah pelancaran baharu dan hartanah subsale yang kedua-duanya mempunyai kos awal RM600,00. Untuk hartanah pelancaran baharu, pemaju telah menawarkan rebat bayaran pendahuluan 2% dan diskaun awal 3%.
Kos beli rumah baru (new launch)
1. Bayaran pendahuluan 8% (rebat 2% oleh pemaju) = RM48,000
2. Yuran guaman SPA / SNP:
RM500,000 pertama: RM500,000 x 0,01 = RM5,000
RM100,000 seterusnya: RM100,000 x 0,008 = RM800
Jumlah = RM5,800
3. Yuran guaman Perjanjian Pinjaman Perumahan:
RM500,000 pertama: RM500,000 x 0,01 = RM5,000
RM500,000 seterusnya: RM40,000 x 0,008 = RM320
Jumlah = RM5,320
4. Duti setem untuk MOT
RM100,000 pertama: RM100,000 x 0,01 = RM1,000
RM101,000 hingga RM500,000: RM400,000 x 0,02 = RM8,000
RM100,000 seterusnya: RM100,000 x 0,03 = RM3,000
Jumlah = RM12,000
5. Duti setem Pinjaman Perumahan
0.5% dari jumlah pinjaman
0.5% X RM540,000
Jumlah = RM2,700
6. Diskaun awal (3%) = – RM18,000
Jumlah keseluruhan bayaran pendahuluan untuk hartanah pelancaran baharu = RM55,820
Sebagai alternatif, anda boleh menggunakan Kalkulator Duti Setem dan Yuran Guaman ini untuk kiraan yang mudah.
Kos beli rumah subsale
1. Bayaran pendahuluan (10%) = RM60,000
2. Yuran guaman SPA:
RM500,000 pertama: RM500,000 x 0,01 = RM5,000
RM100,000 seterusnya: RM100,000 x 0,008 = RM800
Jumlah = RM5,800
3. Yuran guaman Perjanjian Pinjaman Perumahan:
RM500,000 pertama: RM500,000 x 0,01 = RM5,000
RM500,000 seterusnya: RM40,000 x 0,008 = RM320
Jumlah = RM5,320
4. Duti setem untuk MOT:
RM100,000 pertama: RM100,000 x 0,01 = RM1,000
RM101,000 hingga RM500,000: RM400,000 x 0,02 = RM8,000
RM100,000 seterusnya: RM100,000 x 0,03 = RM3,000
Jumlah = RM12,000
5. Duti setem Pinjaman Perumahan
0.5% dari jumlah pinjaman
0.5% X RM540,000
Jumlah = RM2,700
6. Yuran penilaian hartanah:
RM100,000 pertama = RM100,000 x 0,0025 = RM250
Lebihan RM500,000 = RM500,000 x 0,002% = RM1,000
Jumlah = RM1,250
Jumlah bayaran pendahuluan untuk hartanah = RM87,070
Untuk hartanah yang masih dibina atau pelancaran baharu, anda mungkin membayar kos pendahuluan yang lebih rendah, kerana pemaju hartanah mungkin menawarkan diskaun dan rebat untuk mengimbangi bayaran pendahuluan anda, atau menanggung sebahagian daripada bayaran pendahuluan yang lain. Namun, anda juga harus sedar bahawa ada pemaju yang menaikkan harga hartanah secara palsu dan menawarkan rebat yang mungkin kelihatan menarik.
Oleh itu, sama ada anda membeli hartanah kediaman atau pelaburan, anda harus membuat kajian yang menyeluruh untuk memastikan anda tidak membeli hartanah yang terlalu mahal, atau sukar untuk dijual semula atau disewa.
Baca artikel ini seterusnya: Pembeli rumah sekunder (subsale), pastikan peguam anda memohon “pengakuan” untuk menyemak caj tertunggak!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.