Pembeli rumah sekunder (subsale), pastikan peguam anda memohon “pengakuan” untuk menyemak caj tertunggak!

Share

Pembeli rumah strata sekunder (subsale) perlu menyedari klausa ‘pengakuan’ dalam Seksyen 73 Akta Pengurusan Strata 2013. Pengakuan ini hendaklah dikeluarkan oleh Badan Pengurusan hartanah bagi memastikan sebarang caj tertunggak seperti yuran penyelenggaraan telah dibayar sepenuhnya oleh pemilik lama.

© baranq | 123rf

Artikel ini diterjemah dari When buying secondary market property, make sure your lawyer applies for a “Certificate” to check for outstanding charges oleh Khairul Khalid.

Apabila membeli rumah strata sekunder, peguam anda wajib memastikan semua caj tertunggak kepada Badan Pengurusan Bersama (JMB), Perbadanan Pengurusan (MC) atau subsidiari MC dan hutang yang ditanggung oleh pemilik lama unit petak berkenaan dibayar sepenuhnya sebelum urus niaga selesai. Ini adalah untuk memastikan bahawa pembeli tidak akan dibebani oleh kelalaian ‘hutang lampau’.

Terdapat banyak kes kelalaian seperti contoh berikut:

Senario 1: Rahim memasuki pasaran pekerjaan selepas menamatkan pengajian di universiti tiga tahun lalu. Menggunakan wang simpanannya, dia berusaha membeli sebuah apartmen di Subang Jaya. Walau bagaimanapun, Abdul Rahim tidak berpengalaman dalam perumahan jenis strata. Beliau tidak mahir dalam proses jual beli hartanah lalu mendapatkan khidmat peguam profesional.

Peguam itu menguruskan transaksi rumah sekunder untuk Rahim, mengambil serahan milikan kosong unit tersebut dan mendapatkan kunci daripada penjual. Selepas berpindah ke apartmen itu bersama keluarganya, Rahim menerima ‘penyataan caj perkhidmatan’ daripada Badan Pengurusan Bersama (JMB) mengenai tunggakan daripada pemilik lama berjumlah RM5,280. Penjual telah gagal membayar hutang bulanan untuk yuran penyelenggaraan dan dana terikat.

Rahim meminta bantuan daripada peguamnya tetapi dimaklumkan bahawa dia perlu menyaman pemilik lama untuk mendapat ganti rugi. Peguam Rahim akan mengenakan caj berasingan untuk prosiding mahkamah. Yuran guaman pula dianggarkan sebanyak RM5,000. Rahim berasa amat kecewa dan marah kerana menjadi mangsa kelalaian ini.

Senario 2: Perjanjian Jual Beli (SPA) ‘standard’ disediakan oleh firma undang-undang dalam transaksi rumah sekunder untuk Sally. Salah satu klausa di dalam SPA menyatakan bahawa ‘semua tunggakan perlu dibayar oleh vendor (penjual) sebelum selesai transaksi jualan’.

Pemilik rumah mendapatkan bahagiannya daripada baki harga pembelian (selepas penebusan daripada bank) dan kemudian berhijrah ke luar negara. Sally dibebani oleh tunggakan berjumlah RM7,830 termasuk yuran penyelenggaraan, dana terikat, insurans dan agihan cukai petak.

Perbadanan Pengurusan (MC) membawa Sally ke Tribunal Pengurusan Strata untuk menuntut ‘hutang’ di dalam akaun tersebut. Sally terpaksa membayar tunggakan (secara ansuran) untuk mengelakkan tindakan undang-undang.

Pengajaran daripada 2 kes di atas adalah kurang pengalaman dan kelemahan sesetengah peguam yang menguruskan transaksi jual beli rumah atau hartanah komersial di Malaysia.

Pentingannya klausa “pengakuan” dalam Akta Pengurusan Strata 2013 bagi pemilik rumah baharu

© blanscape | Getty Images

Peguam wajib memastikan semua caj tertunggak serta hutang yang ditanggung oleh pemilik unit petak kepada Badan Pengurusan Bersama (JMB), Perbadanan Pengurusan (MC) atau subsidiari MC, (secara kolektif dikenali sebagai Badan Pengurusan) dibayar sepenuhnya sebelum urus niaga selesai bagi memastikan pembeli tidak dibebani oleh kelalaian ‘hutang lampau’.

Di dalam kes Brightvite Sdn Bhd v. Pantai Towers Management Corporation & satu lagi pihak, (2019) 2 CLJ 439, Mahkamah Rayuan membuat keputusan yang penting mengenai tuntutan terhadap pemilik rumah baharu berkenaan caj pengurusan dan lain-lain bayaran yang terakru sebelum pemindahan harta/hak milik. Dalam kes itu, hakim mengulas mengenai Seksyen 45 Akta Hakmilik Strata 1985 (peruntukan serupa boleh didapati di Seksyen 60, 61 dan 68 Akta Pengurusan Strata 2013) dan memutuskan bahawa hutang berkenaan boleh diperoleh semula daripada dua pihak, iaitu pemilik sedia ada atau pemilik baharu.

Seksyen ini jelas merujuk kepada hutang yang sama iaitu jumlah yuran pengurusan yang tertunggak. Dalam erti kata lain, hutang ini boleh diperolehi semula daripada pemilik atau pengganti pemilik dalam geran apabila dia menjadi pemilik baharu. Walau bagaimanapun, hutang yang ditanggung oleh pemilik lama tidak boleh dibahagikan atau dipindahkan kepada pemilik rumah baharu.

Adalah penting untuk mengkaji Seksyen 73 SMA 2013. Peruntukan ini dilaksanakan pada 1 Jun 2015 dan membolehkan peguam pindah hak hartanah strata memohon pengakuan bagi pihak pemilik baharu atau bakal pembeli unit dengan bayaran tidak melebihi RM50. Badan-Badan Pengurusan hendaklah mengeluarkan pengakuan tersebut kepada pemilik mengenai jumlah yang perlu dibayar kepada pemilik unit. Ia juga menetapkan masa, cara pembayaran dan perkara-perkara lain. Pengakuan ini adalah bukti muktamad jumlah hutang berkaitan unit tersebut.

Pengeluaran pengakuan oleh Badan Pengurusan ini adalah untuk memastikan sebarang tunggakan yang perlu dibayar oleh pemilik lama dibayar sepenuhnya. Ia juga membolehkan bakal pembeli mengetahui jumlah hutang tertunggak (jika ada) kepada badan pengurusan dan memutuskan sama ada dia mendapat tawaran yang adil. Jika terdapat sebarang hutang tertunggak, beliau boleh berunding mengenai kuantum bayaran sebelum memuktamadkan harga pembelian hartanah.
Ini boleh dirujuk dalam Borang 19 Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan & Pengurusan), 2015 (‘SMR’) – Peraturan 19.

Pemilik rumah baharu tidak boleh mengelak tanggungjawab membayar tunggakan

interest-rate-home-loan

© Andrii Yalanskyi | Getty Images

Tujuan Seksyen 73 ialah untuk membolehkan bakal pembeli menentukan tunggakan yang berkaitan dengan unit sebelum pemindahan hak milik. Ini boleh mengelakkan situasi yang tidak menyenangkan jika bakal pembeli perlu ‘menjelaskan hutang’ yang terakru oleh pemilik lama.

Tujuan seksyen ini adalah untuk memastikan Badan Pengurusan mendapatkan semula bayaran tertunggak supaya pemilik unit lain tidak perlu memberi subsidi secara tidak langsung dalam sebarang pembayaran hutang lampau. Ini akan merumitkan pemilik unit lain. Peguam pindah hak milik juga perlu memastikan penyelesaian hutang kepada Badan Pengurusan sebelum pemindahan dijadikan salah satu syarat dalam perjanjian jual beli dan jumlah tersebut dikira berdasarkan pegangan saham unit strata.

Sebelum kes Brightvite, dalam kes Sri Wangsaria Management Corporation v Yeap Swee Oo @ Yeap Guan Cheng (2009) MLJU 1461 Mahkamah Tinggi membuat keputusan yang sama. Pembeli baharu enggan membayar tunggakan yuran penyelenggaraan bagi tempoh sebelum serahan milikan kosong dan menafikan semua liabiliti berkaitan tunggakan tersebut. Hakim menyatakan bahawa Seksyen 45(5) Akta Hakmilik Strata, 1985 (STA) membenarkan amaun ini dituntut daripada pemilik (atau mungkin tidak lagi menjadi pemilik seperti yang ditakrifkan).

Walaupun Seksyen 45 STA ini antara seksyen telah dihapuskan dan kini ‘berhijrah’ ke SMA yang baharu, prinsip undang-undang dalam kes Brightvite masih diguna pakai. Peruntukan ini menunjukkan niat badan perundangan bahawa pemilik lama atau pengganti hak milik baharu tidak boleh ingkar dalam kewajipan mereka menjelaskan sebarang hutang.

Peguam yang mewakili pembeli wajib membuat permintaan bertulis di bawah Sec 73 SMA untuk bertanya mengenai caj dan sumbangan kepada dana terikat yang perlu dibayar; masa dan cara pembayaran dan apa-apa pungutan yang dikenakan oleh penjual; atau apa-apa amaun yang belum dijelaskan di bawah SMA. Jika mereka gagal atau lalai berbuat demikian, pembeli dan/atau peguam mereka tidak boleh memberi alasan bahawa mereka tidak menyedari perkara-perkara berkenaan.

Proses perundangan boleh dielakkan jika pihak yang diamanahkan memenuhi tanggungjawab masing-masing di bawah SMA. Liabiliti pembeli untuk didaftarkan dengan sebagai pemilik dan pengganti hak milik diperuntukkan dengan jelas dalam undang-undang. Bakal pembeli juga wajib mematuhi SMA dan peraturan-peraturannya jika mereka memilih untuk tinggal di hartanah strata.

Terdapat Seksyen 31 yang berkaitan dalam SMA mengenai isu yang sama bertajuk: ‘Hak pemilik petak atau bakal pembeli’ bagi perumahan yang masih di bawah pengurusan pemaju atau status JMB, di mana hak milik strata individu belum dikeluarkan. Borang yang wajib ada di bawah Borang 10 SMR – Peraturan 19.

Related Stories

Pemilikan strata adalah hubungan undang-undang tiga hala

Seorang pembeli unit dalam pembangunan strata menjalankan hubungan 3 hala. Pertama, dia adalah pemilik individu unitnya. Kedua, dia adalah pemilik bersama dengan semua pemilik lain berkenaan harta bersama dan tanah pembangunan strata. Ketiga, secara automatik dia menjadi ahli badan pemilik (Badan Pengurusan) yang diamanahkan untuk menguruskan dan menyelenggarakan skim berkenaan.

Keharmonian hanya boleh dicapai jika pembangunan strata diuruskan dengan betul, dan harta dan kemudahan bersama diselenggarakan secukupnya. Penyelenggaraan yang betul, pengurusan yang cekap dan kejayaan pembangunan strata bergantung kepada aliran pembayaran yang mantap kepada dana bersama, termasuklah pelbagai ‘hutang’.

Artikel ini ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), sebuah organisasi bukan kerajaan dan tidak berasaskan keuntungan yang dikendalikan sepenuhnya oleh sukarelawan.

Baca artikel ini seterusnya: 7 Langkah mudah beli rumah sekunder (subsale) di Malaysia


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.