7 Langkah mudah beli rumah sekunder (subsale) di Malaysia

Share

Rumah “subsale” adalah hartanah terpakai yang dijual di pasaran sekunder. Ia berbeza dengan hartanah baharu atau yang sedang dibina dan biasanya pemilik rumah sekunder membelinya dari pemaju. Sekiranya anda sedang berfikir untuk membeli rumah di pasaran sekunder, panduan asas ini adalah untuk anda!

© Zuraisham | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari How to buy a subsale property in Malaysia in 7 steps oleh Ridzwan A. Rahim.

Sekarang mungkin masa yang sangat tepat untuk membeli rumah sekunder yang telah lama anda idamkan. Baru-baru ini, kerajaan Malaysia mengumumkan bahawa pemilik harta tanah yang menjual kediaman mereka dari tempoh 1 Jun 2020 hingga 31 Disember 2021 akan dikecualikan daripada Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT). Oleh itu, pemilik rumah mungkin lebih terbuka untuk menjual harta tanah mereka dengan harga yang lebih rendah untuk menikmati penjimatan yang besar dari pengecualian CKHT.

Membeli di pasaran sekunder boleh menakutkan sesiapa yang membeli rumah untuk pertama kali, tetapi ini boleh diatasi jika anda memahami prosesnya Berikut adalah panduan terperinci untuk mendapatkan kediaman impian anda:

1. Hitung kos pembelian rumah sekunder dan tetapkan bajet anda

Pembelian rumah di pasaran sekunder Malaysia lazimnya memerlukan bayaran pendahuluan minimum 10%. Ini melibatkan 2 peringkat, di mana pembeli akan terlebih dahulu membayar wang tanda jadi (“earnest deposit) (anggaran 1-2% dari harga pembelian) setelah menandatangani surat tawaran atau borang tempahan. Bayaran tempahan ini menunjukkan komitmen pembeli sementara menunggu kelulusan permohonan pinjaman dari bank. Biasanya, pihak ketiga seperti ejen harta tanah atau peguam dilantik untuk menyimpan wang tanda jadi di dalam akaun escrow (akaun transit) sebelum transaksi selesai. Selepas itu, bayaran pendahuluan (kira-kira 7-8%) dan yuran duti setem akan dibayar setelah anda menandatangani Perjanjian Jual Beli atau “Sales and Purchase Agreement” (SPA).

Selain itu, anda perlu menanggung kos penutup – duti setem, yuran penilaian dan yuran guaman. Walaupun tidak wajib dari segi undang-undang, anda disarankan melantik peguam ketika membeli harta tanah sekunder untuk memastikan perjanjian yang adil. Peguam profesional akan membantu anda menyiapkan semua dokumen yang berkaitan dengan pembelian harta tanah. Dia juga akan memberi nasihat undang-undang jika transaksi tidak berjalan lancar. Perkhidmatan undang-undang yang diberi merangkumi mencari klausa tersembunyi di dalam SPA dan penelitian wajar (“due diligence”) bagi pihak anda, seperti pemeriksaan hak milik tanah di Pejabat Tanah yang berkenaan.

Terdapat juga kos insurans gadai janji yang dianggarkan 3% dari nilai harta tanah anda. Terdapat 2 pilihan – Insurans Jangka Pengurangan Gadai Janji (MRTA) dan Insurans Jangka Tahap Gadai Janji (MLTA). Anda juga harus menyimpan dana untuk kos pengubahsuaian anda. Tahap pengubahsuaian akan bergantung pada keadaan rumah sekunder – tetapi ramai pakar mengesyorkan agar tidak membelanjakan lebih dari 10% nilai rumah anda untuk pengubahsuaian.

Katakan harta sasaran anda berharga RM600,000 – anggaran perbelanjaan anda adalah seperti berikut:

Kos  Jumlah  Pengiraan Kos (RM)
Bayaran pendahuluan Minimum 10% RM600,000 X 0.1 = RM60,000
 

Duti Setem

Duti Setem SPA & Memorandum Tukar Hak Milik (MOT)
RM100,000 pertama: 1%
RM101,000 – RM500,000: 2%
RM500,001 – RM1 juta: 3%
Melebihi RM1 juta: 4% Duti Setem Perjanjian Pinjaman
0.5% daripada jumlah pinjaman (90% nilai harta tanah)
Pengiraan Duti Setem SPA & Memorandum Tukar Hak Milik (MOT)
RM100,000 pertama: RM100K X 0.01 = RM1,000
RM101,000 – RM500,000: RM400K X 0.02 = RM8,000
RM100,000 seterusnya: RM100K X 0.03 = RM3,000 Pengiraan Duti Setem Perjanjian Pinjaman
0.5% daripada jumlah pinjaman: 0.005 X RM540,000 = RM2,700
Insurans Gadai Janji Lazimnya 4% dari nilai harta tanah RM600,000 X 0.04 = RM24,000
Yuran penilaian RM100,000 pertama = 0.25%
Baki seterusnya sehingga RM2 juta = 0.2%
RM100,000 pertama = RM100K X 0.0025 = RM250
Baki RM500,000 = RM500K X 0.002% = RM1,000
Yuran guaman Yuran kertas kerja guaman untuk SPA
RM500,000 pertama: 1%
RM500,000 seterusnya: 0.8%
RM2,000,000 seterusnya: 0.7%
RM2,000,000 seterusnya: 0.6%
RM2,500,000 seterusnya: 0.5% Yuran kertas kerja guaman untuk Perjanjian Pinjaman  
RM500, 000 pertama: 1%
RM500,000 seterusnya: 0.8%
RM2,000,000 seterusnya: 0.7%
RM2,000,000 seterusnya: 0.6%
RM2,500,000 seterusnya: 0.5% * Tambahan beberapa ratus Ringgit sebagai yuran untuk pembayaran SPA dan Perjanjian Pinjaman.
 

Yuran kertas kerja guaman SPA
RM500,000 pertama: RM500K X 0.01 = RM5,000 RM100,000 seterusnya: RM100K X 0.008 = RM800

Bayaran guaman Perjanjian Pinjaman
RM500,000 pertama: RM500K X 0.01 = RM5,000
RM500,000 seterusnya: RM100K X 0.008 = RM800

Yuran ejen harta tanah Anggaran 2% hingga 3% dari harga harta tanah RM600,000 X 0.02 to 0.03 = RM12,000 to RM18,000
Kos pembaikan dan pengubahsuaian Hingga 10% dari nilai harta tanah RM600,000 X 0.1 = RM60,000
  JUMLAH KOS RM 189,550

TIP: Kebanyakan borang tempahan untuk pembelian harta tanah disediakan oleh ejen harta tanah dan mempunyai format standard. Anda harus mencari terma “tertakluk kepada kelulusan pinjaman XX%” kerana ini akan menentukan sama ada wang tanda jadi (“earnest deposit”) anda boleh dipulangkan sekiranya pinjaman rumah anda ditolak dan borang tempahan dibatalkan.

2. Pilih rumah sekunder yang sesuai untuk anda dan keluarga

Pertimbangkan faktor seperti lokasi harta tanah dan kawasan sekitarnya; saiz harta tanah; jarak dan kebolehcapaian ke tempat kerja anda, kemudahan penting seperti sekolah, hospital, kemudahan riadah dan keugamaan; dan persekitaran yang selamat dan bersih.

© ibnjaafar | Getty Images

Antara lain-lain faktor penting adalah usia rumah sekunder tersebut dan jangka masa pegangan tanah sebelum anda membelinya. Rumah sewa dengan hak milik pegangan pajak mungkin tidak begitu menarik bagi ramai orang kerana tempoh pajakan mungkin akan berakhir dalam beberapa dekad akan datang. Oleh itu, periksa status harta tanah tersebut dengan pejabat tanah tempatan sebagai sebahagian daripada proses penelitian wajar anda.

Juga periksa hak milik dan nama pemilik rasmi di pejabat tanah untuk memastikan bahawa penjual harta tanah anda adalah sah. Terdapat beberapa kes di mana hartanah bukan milik penjual secara rasmi dan pembeli hanya sedar tentang penipuan tersebut apabila sudah terlambat.

Adalah lebih baik jika harta sasaran anda berada di kawasan yang anda tahu. Namun, jika anda merancang untuk berpindah ke lokasi yang lain:

  • Cari ejen yang dipercayai dan tahu selok-belok kawasan sasaran anda. Dapatkan sebanyak maklumat yang boleh dan bermanfaat.
  • Bincang dengan rakan atau rakan sekerja yang mungkin tinggal di kawasan sasaran anda.
  • Sekiranya kondominium /pangsapuri, hubungi pejabat pengurusan untuk mengumpulkan maklumat mengenai harta tanah dan kawasan sekitarnya.
  • Lihatlah dengan mata anda sendiri dan terokai kawasan itu. Melihat unit sekunder dengan lebih rapat akan membolehkan anda membuat keputusan yang lebih tepat.

Nota: Harta tanah sekunder tidak mempunyai Tempoh Liabiliti Kecacatan atau “Defect Liability Period “(DLP). DLP adalah jaminan yang diberikan oleh pemaju untuk harta tanah yang baharu. Di bawah DLP, pemaju diminta memperbaiki sebarang kerosakan pada harta tanah yang baharu dibeli dalam jangka masa tertentu. Namun, DLP tidak merangkumi pembelian harta tanah kediaman di pasaran sekunder. Oleh itu, amat penting untuk memperhatikan butiran terkecil ketika anda memeriksa unit kediaman yang anda sasarkan. Perhatikan kecacatan yang lazim muncul seperti masalah bumbung atau kebocoran air.

TIP: Lihat carian “Point-of-Interest” (kawasan tarikan) yang dipadankan oleh iProperty.com.my berdasarkan peta yang membolehkan anda melihat jarak dari harta tanah anda ke beberapa lokasi penting di kawasan ini.

3. Pilih tawaran yang sesuai dengan bajet anda

Bagaimanakah anda dapat menilai harga pasaran semasa rumah sekunder di kawasan kejiranan yang anda minati dan jika ia dalam lingkungan bajet anda? Untuk harta tanah Malaysia, brickz.my mempunyai banyak maklumat permulaan. Ia memberikan harga urus niaga terkini untuk rumah tanah dan unit harta tanah bertingkat tinggi di semua kawasan pinggir bandar di negara ini.

Melalui laman web ini, pembeli harta tanah atau pencari rumah dapat memperoleh maklumat harga transaksi yang boleh dipercayai, tepat dan terkini untuk pasaran sekunder di Malaysia. Anda juga dapat melihat sejarah penjualan terkini harta tanah, nilai penjualannya, harga kaki persegi dan juga harga median hartanah di kawasan yang anda minati. Dengan data harta tanah sekunder yang mudah didapati, bakal pembeli rumah seperti anda mempunyai kelebihan dalam sebarang rundingan.

Sebagai langkah tambahan, anda mungkin mahu melantik profesional yang bertauliah untuk melakukan penilaian bebas bagi harta tanah yang anda minati – terutamanya jika anda berurusan dengan penjual yang meminta harga jualan lebih tinggi daripada yang anda harapkan. Apa-apa kerja penambahbaikan atau pengubahsuaian yang dilakukan oleh penjual harta tanah akan mempengaruhi harga akhir harta tanah  – dua kediaman yang mempunyai susun atur, ukuran binaan dan kawasan yang sama mungkin mempunyai harga yang sangat berbeza.

Anda juga boleh melihat senarai rumah sekunder di sini, dan menikmati pengalaman carian yang diperkemas melalui ciri-ciri seperti penyenaraian hartanah sejenis  dan sejarah harga transaksi. Maklumat mengenai pertumbuhan modal dan anggaran hasil sewa juga disediakan untuk membantu pembeli membuat keputusan.

TIP: Cari ejen harta tanah yang boleh dipercayai dan pakar mengenai kawasan yang anda minati – selain mempunyai pengetahuan pasaran yang baik, mereka akan berusaha sebaik mungkin untuk mendapatkan rumah anda yang, seimbang antara kehendak / keperluan dan kemampuan kewangan anda.

4. Dapatkan pinjaman perumahan

Setelah menjumpai harta impian, anda boleh mencari pinjaman perumahan setelah membayar deposit. Anda perlu menyiapkan pembiayaan sebelum menandatangani SPA.

© amirulsyaidi/ GettyImages

Tempoh gadai janji biasa adalah sekitar 30-35 tahun. Menggunakan harta berharga RM600,000 sebagai contoh, jika tempoh pinjaman perumahan anda selama 30 tahun dengan kadar faedah 3.4%, anda perlu membayar ansuran bulanan sebanyak RM2,395 untuk 360 bulan. Oleh itu, pilih dengan tepat agar sesuai dengan kemampuan anda.

Anda juga mungkin mendapat pinjaman yang lebih rendah daripada yang anda jangkakan. Sebuah rumah bernilai RM600,000 mungkin bernilai RM550,000 pada pandangan bank setelah penilaian mereka. Oleh itu, anda hanya akan layak untuk pinjaman sebanyak RM495,000 dan bukannya RM540,000 seperti yang dijangkakan. Oleh itu, ada baiknya mempunyai lebihan dana untuk keadaan yang tidak dijangka.

Untuk mengelakkan kejutan buruk semasa memohon pinjaman perumahan, pastikan nisbah khidmat hutang (DSR) anda terlebih dahulu. DSR digunakan oleh bank-bank di Malaysia untuk menilai profil risiko anda dan menentukan kekuatan anda sebagai peminjam. Cubalah perisian kelayakan pinjaman perumahan kami yang percuma, LoanCare untuk mengukur harga harta tanah yang anda mampu beli berdasarkan pendapatan anda. LoanCare juga akan membandingkan kelayakan pinjaman rumah anda dengan serta-merta di antara 17 bank di Malaysia.

TIP: Kadar asas yang ditetapkan oleh bank mungkin tetap tetapi anda boleh berunding “spread”/ kadar faedah untuk mendapatkan Kadar Pinjaman Efektif yang lebih rendah. Walau bagaimanapun, anda harus memastikan bahawa anda mempunyai skor kredit yang baik terlebih dahulu kerana “spread” bergantung kepada profil risiko peminjam.

Related Stories

5. Senaraikan inventori dan tandatangani SPA

SPA adalah dokumen undang-undang yang kompleks memperincikan terma dan syarat penjualan. Pastikan penjelasan sempurna di dalam dokumen ini tentang rumah sekunder anda – termasuk perincian mengenai pengubahsuaian, penambahan, peningkatan atau peluasan yang dilakukan sebelumnya. Pastikan semua perincian ini setara dengan apa yang anda lihat dengan mata anda sendiri. Contohnya, jumlah ruang letak kereta di unit kondo yang anda beli harus dinyatakan dengan jelas di dalam SPA untuk mengelakkan sebarang perselisihan faham di masa hadapan.

Sebelum menyediakan SPA anda, bincang dengan penjual mengenai harta benda, barang atau kelengkapan yang boleh dipindahkan, dikeluarkan atau ditinggalkan di rumah. Anda boleh melawat lokasi dan catat semua barang yang anda ingin keluarkan atau tinggalkan di tempat tersebut.

Contohnya, anda mungkin mahu memohon supaya jam antik di rumah baharu anda ditinggalkan. Setelah dipersetujui,  barang-barang tersebut akan disenaraikan di dalam inventori yang akan dinyatakan dalam SPA. Senarai inventori merangkumi barang-barang yang anda jangkakan ada ketika anda mengambil alih harta tanah tersebut. Dokumen ini juga menjadi sebahagian daripada SPA yang akan ditandatangani oleh anda. Komunikasi yang baik dengan penjual sangat mustahak dan persetujuan harus dicapai sebelum permindahan hartanah berlaku.

KETAHUI: Kenapa orang refinance rumah dan bagaimana caranya?

6. Sahkan perjanjian pinjaman dan pemindahan harta tanah anda

Pada peringkat ini, perjanjian pinjaman perumahan anda harus siap untuk ditandatangani untuk mengesahkan pembiayaan dari bank. Nilai dan pastikan jumlah, kadar faedah, tempoh dan terma dan syarat lain dalam perjanjian itu sesuai dengan kemampuan kewangan anda. Ada baiknya jika peguam anda mengesahkan dokumen ini sebelum ditandatangani. Setelah selesai, anda akan memiliki rumah secara rasmi selepas Memorandum Tukar Hak Milik (MOT) antara anda dan penjual.

© Rifka Hayati | Getty Images

MOT adalah dokumen yang mesti ditandatangani oleh setiap pembeli harta tanah untuk memindahkan hak milik harta tanah dari penjual harta tanah kepada pemilik baharunya. Dokumen ini menyenaraikan butir-butir penjual, pembeli dan hak milik tanah untuk rujukan pihak berkuasa tanah tempatan. Walau bagaimanapun, MOT hanya digunakan apabila nama pemilik baharu perlu didaftarkan di dalam hak milik strata atau individu oleh pihak berkuasa tanah tempatan.

Pada ketika ini, anda akan membayar baki 7-8% dari deposit rumah anda kepada bank. Selain itu, bayaran lain yang berkaitan (seperti di atas) seperti yuran setem dan yuran kertas kerja guaman juga harus dibayar.

TIP: Sekiranya anda pembeli rumah kali pertama, anda layak mendapat pengecualian duti setem penuh untuk MOT dan perjanjian pinjaman bernilai RM300,000 pertama (untuk pembelian sebelum 31 Disember 2020). Baki harga harta tanah akan dikenakan duti setem pada kadar semasa.

7. Serahan milikan kosong harta tanah sekunder anda

Serahan milikan kosong (“vacant possession ” atau VP) adalah tarikh anda menerima kunci harta tanah anda. VP bergantung kepada pembayaran baki harga pembelian harta tanah dan juga perjanjian sepakat dia antara pembeli / penjual yang memperincikan semua bil yang telah dilunaskan secara pra-bayar oleh penjual termasuk dana terikat (“sinking fund”), bil air dan yuran pengurusan . Anda harus membayar balik sebarang wang tambahan kepada pemilik asal kerana anda telah mengambil alih harta tanah yang kosong, dan penjual tidak akan menggunakan harta tanah dan kemudahannya lagi.

Biasanya, garis masa 3 + 1 bulan di dalam SPA memberikan pembeli dan penjual masa yang cukup untuk mendapatkan dana, keluar rumah dan memindahkan hak milik. VP disahkan sebaik sahaja penjual harta tanah menyerahkan kunci kepada pembeli, sama ada secara peribadi atau melalui peguam pembeli. Setelah itu, anda boleh berpindah ke kediaman ini. Kini, anda boleh berbangga menjadi pemilik rumah secara rasmi!

Jika panduan ini bermanfaat, baca ini seterusnya: Cukai tanah, cukai petak & cukai taksiran: Yang mana anda perlu bayar?


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.