Sekiranya anda bercadang untuk membeli rumah pasca moratorium, apa kata anda lihat dahulu perbandingan antara rumah subsale, undercon dan lelong.
Melalui Pakej Rangsangan Ekonomi Prihatin Rakyat (PRIHATIN), kerajaan dengan kerjasama Bank Negara Malaysia (BNM) dan bank-bank tempatan telah melaksanakan moratorium atau penangguhan bayaran balik pinjaman bermula 1 April 2020 sehingga 30 September 2020.
Pada masa yang sama, BNM juga mengumumkan pengurangan Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) untuk kali keempat pada 2020, sebanyak 25 mata asas kepada 1.75% . OPR ini adalah yang paling rendah sejak 2004. Sejajar dengan pengurangan OPR, bank-bank juga telah mengumumkan penurunan Kadar Asas (Base Rate atau BR). Bagi pembeli rumah, ini merupakan berita baik kerana pengurangan OPR dan BR membawa kepada kadar faedah gadai janji yang lebih rendah, seterusnya pembayaran ansuran bulanan yang lebih rendah.
Seperti yang kita sedia maklum, memiliki rumah sendiri adalah idaman setiap individu, baik yang bujang ataupun yang sudah berumah tangga. Rumah dianggap aset hartanah yang penting dan bernilai. Rumah juga sebahagian dari instrumen pelaburan jangka panjang. Namun, perancangan yang teliti dalam memilih jenis kediaman harus dilakukan bagi mengelakkan kerugian.
Sebelum beli rumah, apa kata anda lihat perbandingan antara ketiga-tiga jenis kediaman ini; rumah subsale, undercon dan lelong. Setelah anda kaji kekurangan dan kelebihannya, anda bolehlah mulakan misi membeli rumah baharu!
1. Rumah undercon
Kediaman ini dibeli terus daripada pemaju. Rumah undercon merupakan rumah baru yang masih dalam proses pembinaan serta masih belum siap sepenuhnya. Walaubagaimanapun, pembeli harus berhati-hati memilih pemaju agar projek yang dibangunkan tidak terbengkalai. Terdapat juga beberapa jenis kediaman yang sudah siap tetapi belum terjual juga boleh dipanggil undercon.
-
Kelebihan
Salah satu kelebihannya adalah Kos Kemasukan yang rendah. Kebiasaanya yuran tempahan cuma RM1,000, perjanjian jual beli (SPA) adalah percuma, dan kos-kos yang lain boleh dimasukkan di dalam pinjaman. Pembeli hanya perlu mengeluarkan kos yang minimum dan sudah boleh membeli kediaman, serta cuma perlu menunggu kelulusan pinjaman perumahan.
Selain itu, unit kediaman adalah baru dan pembeli boleh memilih unit mana yang berkenan di hati. Ansuran pinjaman juga mengikut kemajuan proses pembinaan rumah. Apabila rumah sudah siap, barulah pembeli perlu membayar ansuran pinjaman sepenuhnya. Di samping itu, pemaju turut menawarkan banyak diskaun dan rebat istimewa seperti pulangan tunai (cashback), perabot percuma dan lain-lain lagi.
-
Kekurangan
Rumah lambat untuk diduki sekiranya masih dalam proses pembinaan dan pembeli perlu membayar ansuran pinjaman walaupun sedikit sedangkan rumah masih tidak siap. Jika anda tidak bernasib baik, terdapat risiko projek terbengkalai dan kebiasaannya pembinaan perumahan adalah di kawasan baharu dan belum strategik.
BACA: 7 kawasan rumah mampu milik buat golongan sederhana di Lembah Klang
2. Rumah subsale
Kediaman yang telah dibeli daripada pemilik asal. Juga lebih dikenali sebagai rumah secondhand. Unit kediaman tetap dipanggil subsale walaupun pembeli mungkin menjadi pemilik yang ke-4 atau ke-5.
-
Kelebihan
Rumah sudah siap. Pembeli boleh melihat keadaan rumah dan kawasan persekitaran. Kebiasaanya terletak di kawasan yang strategik dan terdapat pelbagai kemudahan seperti pengangkutan awam, hospital dan pasaraya. Bayaran ansuran bulanan berjalan apabila pihak bank sudah meluluskan pinjaman dan pemilik sebelumya telah mendapat bayaran penuh.
Di sepanjang proses penukaran hak milik, pembeli tidak perlu membayar ansuran pinjaman. Kos yang terlibat jelas dari segi yuran guaman, deposit dan penilaian. Selain itu, anda boleh menilai kawasan tersebut dan anda boleh melihat sendiri keadaan di sekelilingnya seperti jiran, persekitaran serta kemudahan awam seperti LRT, MRT dan bas.
-
Kekurangan
Kos kemasukan sederhana tinggi. Anda juga perlu menyediakan sekurang-kurangnya deposit 10% dari nilai rumah, dan bayaran -bayaran lain seperti yuran guaman, SPA dan penilaian. Bakal pembeli perlu menyediakan sekurang-kurangnya tunai 20% dari nilai kediaman. Kos ini tidak termasuk kos baik pulih dan penyelengaraan kediaman sebelum memasuki kediaman. Unit kediaman tidak boleh dipilih sesuka hati. Terdapat juga rumah subsale yang dijual lebih tinggi dari harga pasaran dan bakal pembeli tidak menyedarinya.
3. Rumah lelong
Kediaman yang telah dilelong kerana pemilik asal diisytiharkan bankrup atau tidak lagi mampu membayar ansuran bulanan. Unit kediaman ini dilelong oleh bank, Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) atau mana-mana institusi kewangan. Kediaman ini dibeli secara bidaan dan bidaan tertinggi akan menang. Kebiasaanya, informasi mengenai unit kediaman yang bakal dilelong akan diiklankan melalui akhbar tempatan atau risalah yang dikeluarkan oleh pihak bank.
-
Kelebihan
Kebiasanya harga rizab lelong ini lebih murah berbanding subsale dan undercon. Terdapat potensi untuk mendapatkan harga kediaman yang jauh lebih rendah dari harga pasaran. Syarat am bagi kediaman kos rendah turut terbatal apabila unit tersebut dilelong dan ada kemungkinan untuk dapat membeli kediaman kos rendah.
-
Kekurangan
Kos kemasukan tinggi. Anda perlu menyediakan wang tunai sekurang-kurangnya 10% dari harga rizab sebelum bidaan. Selain itu, anda juga perlu mendapat kelulusan pinjaman terlebih dahulu sebelum bidaan atau duit 10% itu tidak akan dipulangkan sekiranya permohonan pinjaman ditolak. Terdapat pelbagai kos tersembunyi seperti tunggakan penyelanggaraan, cukai pintu ataupun cukai tanah.
BACA: 10 pemaju hartanah terkemuka di Malaysia
Selepas berakhirnya moratorium, banyak unit kediaman yang bakal dilelong dan harga rumah dijangka akan turun. Presiden Institut Ejen Harta Tanah Malaysia (MIEA), Lim Boon Ping, berkata impak penularan COVID-19 akan mendorong peralihan ketara dalam transaksi pasaran hartanah di Malaysia. Harga rumah juga dijangka susut sehingga 10%.
Dengan kadar Overnight Policy Rate (OPR) yang rendah, ini adalah masa terbaik untuk bakal pembeli membuat Analisa Kos dan Faedah sebelum merancang membeli kediaman. Pembeli perlu bijak memilih jenis kediaman mengikut kemampuan dan buatlah perancangan kewangan yang teliti agar tidak terbeban di kemudian hari.