Adakah anda tahu bahawa penjual hartanah di Amerika Syarikat dan Hong Kong mesti mendedahkan kepada bakal pembeli jika rumah mereka berhantu (haunted house)? Malangnya, tiada amalan yang serupa di Malaysia. Jom ketahui hak anda sebagai pembeli jika rumah anda mempunyai makhluk halus.
Artikel ini diterjemah dari I unknowingly bought a haunted house in Malaysia. Can I take legal action? oleh Khairul Khalid.
Ikuti kami di Telegram untuk lebih banyak cerita dan tip menarik.
Tahniah, anda baru sahaja membeli rumah pertama anda! Mungkin ia kelihatan sedikit usang kerana ianya adalah hartanah sekunder (subsale) – lampu kadang-kadang menyala sendiri (mungkin pendawaian rosak) dan terasa amat dingin setiap kali anda berjalan ke ruang makan (mungkin bil penghawa dingin akan lebih rendah!). Namun, rumah itu berada di lokasi yang hebat dan harganya di sekitar kemampuan anda.
Anda baru sahaja nak terlelap di katil baharu anda yang selesa, tiba-tiba anda terasa sentuhan di bahu anda. Tetapi apabila anda lihat, tiada siapa yang berhampiran. Anda mula sedar. Bukannya pendawaian yang rosak atau pengudaraan yang sejuk, tetapi sebenarnya rumah anda berhantu.
Anda terus memikirkan pilihan anda. Adakah anda patut menjual rumah itu dan menanggung kerugian? Atau cuba mengusir hantu itu? Atau cuba menyaman penjual hartanah yang tidak memberitahu anda bahawa rumah itu berhantu?
Ini bukan suatu perkara yang mudah dilakukan, kerana terdapat dua perkara yang hampir mustahil untuk dibuktikan oleh anda kepada hakim di mahkamah:
- Hantu itu wujud.
- Hantu itu wujud di rumah ANDA.
Hanya ada beberapa hartanah di Malaysia yang diketahui umum berhantu dan dikesan mempunyai aktiviti ghaib seperti banglo Mona Fendi di Seksyen 12, Shah Alam dan rumah agam 99 pintu di Nibong Tebal, Pulau Pinang. Rumah-rumah terbengkalai ini juga dikenali sebagai hartanah berstigma, yang ditakrifkan sebagai hartanah yang telah terjejas dari segi psikologi oleh peristiwa yang berlaku (atau disyaki berlaku) seperti pembunuhan, bunuh diri atau kepercayaan bahawa hartanah itu berhantu.
Dengan semangat Malaysia Boleh, mari kita lihat jika ada cara untuk anda mengambil tindakan undang-undang berkaitan rumah berhantu di mahkamah Malaysia.
Adakah undang-undang berkenaan hartanah berhantu?
Jika anda melakukan carian mengenai perkara ini, mungkin terjumpa kes Stambovsky v.Ackley (lebih dikenali sebagai “The Ghostbusters Ruling”), di mana seorang pembeli berjaya saman pemilik lama kerana rumah berhantu. Walau bagaimanapun, kes ini berlaku di Amerika Syarikat dan lazimnya tidak boleh diguna pakai untuk undang-undang di Malaysia.
Menariknya, sesetengah negeri di Amerika Syarikat juga mempunyai undang-undang tertentu yang mewajibkan penjual hartanah mendedahkan jika rumah mereka berhantu (atau mempunyai kecacatan emosi). Malangnya, ini juga tidak boleh diguna pakai untuk undang-undang di Malaysia.
Seperti diketahui ramai, terdapat banyak persamaan antara undang-undang di Malaysia dan undang-undang di UK dan India. Inilah sebabnya hakim-hakim di Malaysia boleh menggunakan kes-kes di UK atau India sebagai rujukan di mahkamah. Walau bagaimanapun, tiada kes dari negara-negara ini di mana pemilik rumah berjaya menyaman atas dasar bahawa dia telah dijual rumah yang berhantu.
Untuk mendalami hujah ini, kami meneliti kes-kes di Amerika Syarikat untuk menentukan asas undang-undang yang digunakan, dan bagaimana ia boleh diguna pakai di Malaysia. Dua undang-undang boleh dikenal pasti:
Pelanggaran kontrak atau SNP rumah
Anda boleh mengatakan bahawa penjual melanggar perjanjian jual beli (SNP). Lazimnya, perjanjian sedemikian akan menyatakan bahawa rumah mesti diberikan kepada pembeli dalam keadaan yang baik. Oleh itu, jika terdapat kecacatan fizikal seperti retak, kebocoran air dan lekapan yang rosak – anda mungkin boleh mendapatkan pampasan daripada pemilik asal (penjual).
Namun, melainkan anda boleh meyakinkan penjual untuk menyatakannya di dalam SNP rumah, kemungkinan tinggi bahawa perjanjian anda tidak akan menyebut bahawa rumah itu akan bebas dari sebarang hantu. Walaupun anda boleh membuktikan rumah anda berhantu, ia tidak akan melibatkan sebarang pelanggaran kontrak.
Dengan kata lain, janganlah mengharapkan sebarang pampasan jika roh hantu bermain dengan suis lampu anda. Ia tidak tertakluk di dalam kontrak. Pada hakikatnya, peluang anda lebih tinggi jika kes anda berdasarkan penyalahgambaran (misrepresentation).
Lihat hartanah untuk dijualPenyalahgambaran oleh penjual hartanah
Walaupun sukar untuk membuktikan rumah berhantu, lebih mudah membuktikan bahawa sesuatu rumah mempunyai sejarah yang “meragukan”.
Penyalahgambaran atau misrepresentation berlaku apabila seseorang memberitahu anda fakta yang tidak benar dan mendorong anda untuk mengikat kontrak atau SNP rumah dengan mereka. Ini tertera di bawah Seksyen 18 Akta Kontrak. Undang-undang Malaysia meletakkan tanggungjawab kepada penjual untuk memberikan fakta yang benar mengenai sebuah rumah kepada pembeli. Memberitahu fakta yang salah boleh mengakibatkan tindakan undang-undang.
Ini bermakna bahawa walaupun penjual boleh mengatakan “tidak” apabila anda bertanya jika rumahnya berhantu, situasi berbeza jika anda bertanya pula jika ada sesiapa yang pernah dibunuh di rumah itu, atau ada orang yang telah mati di dalam rumah tersebut. Jika anda membeli sebuah rumah dan terbaca laporan akhbar bahawa seluruh keluarga telah dibunuh di rumah itu, kemungkinan anda boleh menyaman penjual kerana penyalahgambaran (dengan andaian anda menyoal pembeli mengenai sebarang pembunuhan sebelum membeli rumah tersebut).
Walau bagaimanapun, tanggungjawab dari segi undang-undang juga bergantung kepada satu perkara penting – siapa yang membuat kenyataan itu kepada anda. Undang-undang lebih memihak kepada pemilik persendirian yang menjual rumah, dan lebih tegas kepada ejen hartanah.
BACAAN POPULAR:
🤔 Cara beli rumah pertama dengan slip gaji kecil
👍 7 Langkah mudah beli rumah sekunder (subsale) di Malaysia
Mengapakah undang-undang lebih memihak kepada penjual hartanah?
Pemilik / penjual tidak mempunyai kewajipan untuk memberitahu pembeli segala-galanya tentang rumah mereka. Ini berdasarkan prinsip undang-undang “caveat emptor” yang bermaksud “Pembeli Harus Berhati-Hati”. Implikasi prinsip ini adalah segalanya terpulang kepada anda sebagai pihak pembeli untuk melindungi diri anda daripada sebarang risiko.
Dalam kes Sykes v Taylor-Rose (2004), penjual rumah tidak memberitahu pembeli bahawa rumah itu adalah tempat kejadian satu pembunuhan yang mengerikan. Apabila pemilik yang baharu menyaman penjual, mahkamah bersetuju bahawa penjual mempunyai hak untuk merahsiakan maklumat tersebut. Sebaliknya, ia menjadi kewajipan pembeli untuk bertanya soalan yang berkaitan dan penjual tidak diwajibkan untuk memberitahu pembeli segala-galanya. Namun, perkara ini mungkin berbeza apabila berurusan dengan perunding atau ejen hartanah profesional.
Ejen hartanah dilesenkan dan dilatih untuk menjual atau menyewakan rumah bagi pihak pemilik. Oleh kerana pengetahuan khusus yang dimiliki oleh ejen hartanah, mereka dianggap sebagai pekerja profesional dan undang-undang meletakkan tanggungjawab yang lebih besar kepada mereka berbanding dengan pemilik hartanah individu yang menjual rumah di platform hartanah seperti iProperty.com.my.
Oleh itu, ejen hartanah mesti mendedahkan fakta-fakta tertentu dan mereka tidak boleh berdiam diri sahaja. Terdapat kes di Malaysia yang melibatkan penyalahgambaran oleh pihak ejen hartanah, walaupun ia tidak berkaitan dengan gangguan paranormal. Dalam kes Nepline Sdn Bhd v Jones Lang Wotton (1995), sebuah syarikat (Nepline) menyewa sebuah hartanah melalui ejen hartanah (Jones). Namun, Jones gagal memberitahu Nepline bahawa rumah yang disewa bakal dijual oleh pihak bank kerana pemiliknya tidak dapat membayar pinjaman bank.
Nepline menyaman Jones kerana tidak memberitahu maklumat penting ini sebelum menandatangani kontrak. Mahkamah menyatakan bahawa terdapat perbezaan antara pekerja profesional dan orang awam (atau rakan-rakan) yang memberi nasihat. Sebagai ejen hartanah profesional, Jones terikat untuk mendedahkan fakta-fakta penting kepada Nepline dan tidak berdiam diri mengenainya. Berikut adalah apa yang dinyatakan oleh mahkamah:
“Apa yang berlaku di sini bukanlah penyalahgambaran yang aktif atau kecuaian. Ia adalah suatu perahsiaan. Ini adalah kes berkaitan dengan sebuah firma professional yang merupakan pakar dalam bidangnya – mereka tahu bahawa orang awam seperti N akan bertindak menurut nasihat pakar mereka. Dalam kes ini, J bertanggungjawab dengan N untuk mendedahkan bahawa terdapat prosiding pelucuthakan yang belum selesai. Peruntukan Sek.3 Akta Undang-Undang Sivil 1956 membolehkan saya berbuat demikian”.
Kesimpulannya, seorang pemilik rumah persendirian tidak perlu memberitahu anda fakta-fakta tertentu mengenai sebuah rumah, tetapi seorang ejen hartanah profesional diwajibkan berbuat demikian.
Bukan mudah untuk membuktikan rumah berhantu
Hujah-hujah di dalam artikel ini adalah secara hipotetikal. Walaupun anda mungkin mempunyai sebab dari segi undang-undang untuk menyaman dan membuat tuntutan di mahkamah, agak sukar untuk membuktikan rumah anda berhantu – melainkan anda boleh memujuk hantu tersebut menjadi saksi di mahkamah.
Oleh itu, untuk mengelakkan terbeli rumah berhantu, anda disarankan melakukan kaji selidik dan mendapat maklumat terperinci, bukan sahaja daripada pihak penjual dan ejen hartanah, tetapi juga daripada jiran-jiran mengenai sejarah rumah itu. Mereka mungkin ada maklumat berharga dan lebih mudah untuk berbincang dengan anda.
Sebaik-baiknya, elakkan diri anda daripada tersepit dalam sebarang senario rumah berhantu, tidak kira undang-undang yang sedia ada. Walaupun anda mempunyai hak, ia tidak semestinya digunakan setiap masa.
Baca artikel ini seterusnya: Cara tuntut (LAD) kalau pemaju lambat serah kunci rumah