Bagaimana untuk membuat Tuntutan Ganti Rugi (LAD) kalau pemaju lambat serah kunci rumah?

Share

Apabila pemaju lewat menyerah milikan kosong hartanah, anda berhak untuk membuat tuntutan LAD berdasarkan klausa dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) anda. Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) semasa pandemik COVID-19 menjejaskan banyak perniagaan dan industri, maka pembeli hartanah baharu kemungkinan besar juga lewat menerima rumah mereka.

© Nuttawan Jayawan | 123rf

Artikel ini diterjemah dari How can home buyers claim LAD for late delivery of property? oleh Khairul Khalid.

Jika pemaju gagal menyiapkan pembinaan dan penyerahan projek perumahan tepat pada masanya, apakah nasib pembeli? Klausa di dalam SPA yang dinamakan Ganti Rugi Tertentu Dan Ditetapkan (LAD) membolehkan anda menuntut pampasan di dalam situasi ini.

Baca di bawah untuk beberapa soalan lazim mengenai tuntutan LAD untuk kelewatan serahan milikan kosong (terima kunci rumah dari pemaju) dan beberapa perkembangan berkaitan dengan Rang Undang-Undang (RUU) COVID-19 baru-baru ini.

BACAAN POPULAR:
🤔 Apa boleh dilakukan jika tak bayar sewa akibat Covid-19? 
👎 Rumah baru diterima tapi dah cacat. Bagaimana sekarang?

Apakah itu LAD?

LAD atau Liquidated Ascertained Damages adalah jumlah gantirugi yang ditentukan secara kontrak, atau ditentukan sebelumnya, yang boleh dituntut oleh mana-mana pihak sekiranya berlaku pelanggaran kontrak. Klausa ini boleh didapati di dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).

Jika anda membeli hartanah dari pemaju perumahan, Klausa 24 (2) Jadual G Akta Pemajuan Perumahan [Kawalan dan Pelesenan] 1966 (HDA) dan Klausa 25 (2) Jadual H HDA menyebut bahawa pembeli mempunyai hak untuk menuntut LAD bagi apa-apa kelewatan dalam serahan milikan kosong, pada kadar harian 10% setahun daripada harga pembelian hartanah. Kelewatan bermula dari tarikh tamat tempoh untuk serahan milikan kosong (sehingga tarikh pembeli menerima kunci unit perumahan tersebut).

Pemaju dikehendaki menyerahkan milikan kosong rumah bertanah dengan hak milik individu dalam tempoh 24 bulan dari tarikh SPA, manakala bagi hartanah strata seperti kediaman berservis, kondominium dan pangsapuri milikan kosong perlu diserah dalam tempoh 36 bulan.

Bagaimanakah LAD dikira?

LAD bermula apabila pemaju menangguhkan serahan milikan kosong hartanah. Kekeliruan berkaitan tarikh LAD bermula adalah perkara biasa. Di dalam satu kes baru-baru ini,  Mahkamah Rayuan menyatakan bahawa tempoh untuk serahan milikan kosong bermula dari tarikh SPA dan bukan tarikh pembayaran yuran tempahan.

Tambahan pula,  Peraturan 11(2) Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDR) melarang pemaju perumahan daripada mengutip apa-apa bayaran kecuali yang ditetapkan di dalam SPA. Ini bermakna bahawa pemaju tidak sepatutnya mengutip apa-apa bayaran sebelum SPA telah ditandatangani. 2-3% daripada harga pembelian yang lazimnya dianggap sebagai yuran tempahan atau deposit kesungguhan hanya perlu dikutip selepas menandatangani SPA dan bukan sebelum itu.

Sebagai contoh, katakan harga pembelian hartanah adalah RM350,000:

Tarikh SPA: 01/06/2017
Tarikh jangkaan siap di dalam SPA: 31/05/2020
Tarikh sebenar serahan milikan kosong: 30/09/2020
Hari kelewatan (dari 31/05/2020 hingga 30/09/2020): 123 hari

Pengiraan LAD:
Harga belian (RM350,000) x 10% (ganti rugi LAD) x 123 hari RM11,794.52
                                                      365 hari

Oleh itu, jumlah LAD yang boleh dituntut oleh pembeli adalah RM11,794.52.

Bagaimana pula jika situasi di mana pemaju mengeluarkan notis serahan milikan kosong (VP) tetapi masih belum mendapat sijil perakuan siap dan pematuhan (CCC)? Jika demikian, LAD akan dikira bermula dari tarikh tarikh rumah dijangka siap sehingga tarikh CCC.

Ini kerana serahan milikan kosong tidak muktamad melainkan pemaju sudah memperoleh CCC. Syarat-syarat lain termasuk pengeluaran hak milik strata, sambungan bekalan air dan elektrik sedia ada kepada hartanah, dan pembayaran harga belian oleh pembeli.

Bagaimana untuk membuat tuntutan ganti rugi LAD?

Terdapat dua saluran untuk pembeli menuntut LAD – anda boleh membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau mengemukakan tuntutan sivil di mahkamah undang-undang.

© Wavebreak Media Ltd / 123RF

1.Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Jika jumlah LAD tidak melebihi RM50,000, pembeli boleh membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Tuntutan boleh dibuat secara peribadi dalam tempoh 12 bulan dari:

Tarikh pengeluaran CCC untuk perumahan atau kemudahan umum; atau

Tarikh luput tempoh liabiliti kecacatan (DLP) seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA); atau

Tarikh penamatan SPA oleh mana-mana pihak yang berlaku sebelum tarikh pengeluaran CCC.

Untuk memulakan tuntutan LAD di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, pembeli perlu mengisi Borang 1 – Penyata Tuntutan yang boleh diperolehi dari laman web Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Bersama-sama dengan Borang 1, dokumen sokongan seperti SPA, notis milikan kosong (VP), CCC dan apa-apa dokumen lain yang berkaitan mesti dilampirkan semasa proses penyerahan. Yuran pemfailan bagi tuntutan LAD ialah RM10.

2. Mahkamah undang-undang

Jika jumlahnya melebihi RM50,000, pembeli rumah perlu memulakan tindakan undang-undang terhadap pemaju di mahkamah untuk menuntut pelanggaran SPA, LAD dan ganti rugi am bagi kelewatan serahan milikan kosong. Tindakan mahkamah mesti dimulakan dalam tempoh 6 tahun dari pelanggaran kontrak dan kelewatan serahan milikan kosong.

Pembeli perlu mendapatkan khidmat peguam yang akan mewakili mereka di mahkamah. Mereka juga harus membawa bersama dokumen seperti SPA, surat serahan milikan kosong dan CCC semasa berunding dengan peguam untuk melancarkan kerja mereka.

Secara umumnya, tuntutan LAD melalui mahkamah perlu dibuat secara individu. Walau bagaimanapun, jika pemaju telah melarikan diri dari projek perumahan, seorang wakil atau tindakan kelas boleh dimulakan oleh pembeli yang terjejas. Lebih baik untuk berunding dengan peguam terlebih dahulu kerana Malaysia tiada proses yang meluas berkaitan dengan tindakan kelas.

KETAHUI: Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?

Apa berlaku jika pemaju enggan menghormati anugerah daripada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?

Di bawah Seksyen 16AD(1) HDA, kegagalan mematuhi anugerah Tribunal Perumahan adalah satu kesalahan yang boleh dihukum denda tidak kurang RM5,000 dan melebihi RM10,000, atau penjara tidak melebihi dua tahun, atau kedua-duanya sekali.

Selain itu, bagi kesalahan yang berterusan pesalah juga akan dikenakan denda tambahan tidak melebihi RM1,000 bagi setiap hari atau sebahagian daripadanya jika berterusan selepas sabit kesalahan.

Pembeli yang menghadapi situasi ini perlu memulakan prosiding penguatkuasaan di mahkamah sivil yang mungkin termasuk lampiran dan penyitaan, saman penghutang penghakiman dan perintah larangan. Dalam senario terburuk, mahkamah juga boleh mengambil tindakan untuk membubarkan syarikat pemaju.

Related Stories

Bagaimanakah cadangan RUU COVID-19 boleh menjejaskan pembeli rumah?

Pada 25 Ogos 2020, Parlimen Malaysia meluluskan RUU Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (COVID-19) 2020). RUU yang dijangka berkuat kuasa pada akhir tahun ini membuat pengubahsuaian tertentu kepada 16 jenis perundangan, salah satunya HDA 1966.

Berikut adalah ringkasan pengubahsuaian yang dicadangkan:

© baona | Getty Images

  • Seksyen 32 RUU COVID-19 menyatakan bahawa pengubahsuaian kepada Akta Pemajuan Perumahan [Kawalan dan Pelesenan] (HDA)  1966 akan mempunyai kesan retrospektif dan berkuat kuasa mulai 18 Mac 2020.
  • Seksyen 33 menyatakan bahawa pengubahsuaian ini akan merangkumi mana-mana Perjanjian Jual Beli (SPA) di bawah Jadual G, H, I dan J Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDR 1989) yang dimeterai sebelum 18 Mac 2020.
  • Seksyen 34 menyatakan bahawa pemaju tidak boleh mengenakan sebarang caj bayaran lewat kepada pembeli yang gagal membuat sebarang bayaran bagi tempoh 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020. Selain itu, RUU itu juga membenarkan pembeli memohon kepada menteri yang berkenaan untuk lanjutan tempoh pembayaran. Menteri ini mempunyai bidang kuasa untuk meluluskan lanjutan itu sehingga 31 Disember 2020 (seksyen 34(2) dan 34(3)). Jika pelanjutan telah diluluskan, pemaju tidak boleh mengenakan sebarang caj bayaran lewat kepada pembeli semasa tempoh lanjutan.
  • Seksyen 35 melindungi pemaju daripada sebarang tuntutan LAD antara 18 Mac 2020 sehingga 31 Ogos 2020. Di bawah Seksyen 35(2), pemaju dibenarkan mendapatkan lanjutan sehingga 31 Disember 2020. Jika lanjutan diluluskan, pembeli tidak dibenarkan menuntut apa-apa LAD terhadap pemaju sehingga tempoh lanjutan tamat.
  • Seksyen 35(4) menyatakan bahawa jika pemaju telah mengeluarkan notis milikan kosong antara 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020 atau mana-mana tempoh lanjutan yang diberikan, dan pembeli tidak dapat mengambil milik harta tersebut, pemaju tidak dibenarkan menganggap bahawa pembeli telah mengambil milikan kosong hartanah tersebut.
  • Seksyen 36 menyatakan bahawa dari 18 Mac 2020 sehingga 31 Ogos 2020, atau ketika mana-mana tempoh lanjutan yang diberikan oleh menteri sehingga 31 Disember 2020, pengecualian harus diberi kepada DLP atau masa bagi pemaju untuk menjalankan kerja-kerja pembaikan dan pemulihan sebarang pengecutan dan lain-lain kecacatan di hartanah tersebut.
  • Seksyen 37 menyatakan bahawa mulai 18 Mac 2020 sehingga tarikh penerbitan Akta baharu ini, pengubahsuaian di bawah seksyen 34, 35 dan 36 tidak akan menjejaskan mana-mana prosiding undang-undang yang telah dimulakan, serta penghakiman atau anugerah untuk mendapatkan semula faedah pembayaran lewat daripada pembeli atau LAD oleh pemaju. Walau bagaimanapun, sebarang caj bayaran lewat oleh pembeli dan LAD yang dibayar oleh pemaju sebelum penerbitan Akta baharu adalah sah dan tidak boleh dipulangkan.
  • Seksyen 38 menyatakan meskipun wujud seksyen 16N(2) HDA 1966, jika had tempoh pembeli rumah memfailkan tuntutan tamat di antara 18 Mac 2020 hingga 9 Jun 2020, pembeli rumah berhak memfailkan tuntutan itu dari 4 Mei 2020 hingga 31 Disember 2020 dan Tribunal Pembeli Rumah mempunyai bidang kuasa untuk mendengar tuntutan tersebut.

Jelas bahawa RUU COVID-19 yang mencadangkan pelbagai pengubahsuaian kepada HDA boleh memberi manfaat kepada pembeli, seperti membenarkan pembeli menangguhkan pembayaran sehingga 31 Disember 2020, serta memberi pembeli lebih masa untuk mengambil milikan kosong harta mereka.

Bagaimanapun, RUU yang dicadangkan itu juga melindungi pemaju daripada tuntutan LAD oleh pembeli, sekurang-kurangnya sehingga 31 Disember 2020. Adalah dijangkakan bahawa dengan Perintah Kawalan Pergerakan Pemulihan (PKPP) dan Perintah Kawalan Pergerakan Bersyarat (PKPB) yang sedang berkuat kuasa, banyak pembinaan perumahan mungkin tertangguh kerana kesukaran yang dihadapi oleh pemaju yang mungkin berlanjutan sehingga tahun depan. RUU ini akan diwartakan sebagai undang-undang, tetapi masih terlalu awal untuk mengandai sebarang pengubahsuaian lain yang mungkin dicadangkan untuk melindungi pembeli daripada kelewatan pembinaan hartanah mereka.

Baca artikel ini seterusnya: Inisiatif i-Lestari: Cara untuk mengeluarkan RM500 dari Akaun 2 KWSP anda

ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:

👍 Jangan risau, ada undang-undang untuk melindungi hak pemilik rumah.
✊ Fahamkan hak anda sebagai tuan rumah dan akta-akta yang anda perlu tahu.  
💡 Kepentingan hak milik strata. Jom baca dan fahamkan!


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.