Pengurusan berkualiti dan penyelenggaraan bangunan strata terletak di tangan mereka yang dipilih untuk mewakili pemilik rumah strata. Berikut adalah beberapa ciri semak dan imbang yang harus diingati semasa mengundi di Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) anda.
Artikel ini diterjemah dari Is your strata property being managed by the right JMB or MC? oleh Khairul Khalid.
Sebagai pemilik strata, anda memiliki sebahagian daripada harta itu sama ada unit kondominium atau rumah bertanah di komuniti berpagar dan berpengawal. Oleh itu, anda mempunyai hak bersuara dalam perkara yang berkaitan dengan unit anda. Pemilik strata digalakkan menghadiri AGM dan memainkan peranan aktif dalam melantik ahli lembaga dan wakil pemilik.
Sama seperti sebuah syarikat, kejayaan hartanah strata bergantung kepada kecekapan dan tanggungjawab ahli-ahli lembaga pengarah. Jika harta anda masih baharu dan belum mendapat hak milik strata, Badan Pengurusan Bersama (JMB) akan ditubuhkan bermula dari serahan milikan kosong. Selepas pengeluaran hak milik strata, JMB interim akan digantikan oleh Jawatankuasa Pengurusan (MC).
Isu yang lazim dalam bangunan strata adalah penyalahgunaan kuasa yang mengakibatkan kemorosotan bangunan dan perkhidmatan hartanah yang tidak memuaskan. Pemilik hartanah perlu ingat bahawa bukan semua pengurusan yang dilantik benar-benar berkhidmat demi kesejahteraan masyarakat. Ada yang mempunyai agenda peribadi dan mengambil kesempatan daripada kedudukannya dari segi pekerjaan, status, maklumat dan keuntungan untuk memperkayakan dirinya sendiri.
Berikut adalah maklumat penting yang boleh membantu pemilik strata memantau JMB atau MC:
Siapakah yang layak diundi dalam JMB atau MC?
JMB atau MC harus terdiri daripada sekurang-kurangnya 3 orang dan maksimum 14 orang dari pemilik yang layak mengundi. Harus ada seorang pengerusi, setiausaha dan bendahari. Walaupun ini adalah kerja sukarela, mereka perlu dipandang serius kerana ia melibatkan kesejahteraan penduduk dan pelaburan hartanah mereka. Kebanyakan syarikat pemilik diketuai oleh seseorang yang mungkin juga menjadi pengerusi dalam mesyuarat. Kepimpinan yang kukuh dan berprinsip adalah penting bagi setiap JMB atau MC yang berjaya. Lazimnya, mereka yang paling lantang dalam mesyuarat yang dipilih tetapi itu mungkin tidak mencukupi untuk jangka masa panjang.
Seseorang ahli jawatankuasa eksekutif dikehendaki mempunyai tahap integriti yang tinggi. Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013) menyediakan senarai syarat komprehensif untuk layak diundi dan menjadi ahli jawatankuasa.
Pertama, untuk layak diundi sebagai ahli jawatankuasa, pemilik petak mestilah berumur sekurang-kurangnya 21 tahun dan telah membayar sepenuhnya caj penyelenggaraan dan dana terikat sekurang-kurangnya 7 hari sebelum AGM. Perlu diingat bahawa proksi tidak layak diundi sebagai ahli jawatankuasa.
Kedua, semasa pemilik petak menjadi ahli jawatankuasa, dia mesti mematuhi syarat-syarat berikut:- (a) Dia bukan seorang bankrap/muflis;
(b) Dia masih pemilik petak;
(c) Dia tidak disabitkan kesalahan penipuan atau khianat;
(d) Kelakuannya tidak boleh mencemarkan reputasi JMC/ MC;
(e) Dia mestilah berfikiran waras;
(f) Jika beliau menjadi pengerusi, beliau tidak boleh tidak hadir dalam 3 mesyuarat jawatankuasa berturut-turut tanpa kebenaran dari jawatankuasa itu;
(g) Jika beliau bukan pengerusi, beliau tidak boleh tidak hadir sendiri daripada 3 mesyuarat jawatankuasa berturut-turut tanpa kebenaran pengerusi;
(h) Dia tidak boleh mempunyai tunggakan caj penyelenggaraan dan dana terikat (termasuk faedah) selama 3 bulan berturut-turut;
(i) Wakil tidak diarahkan keluar oleh pemilik badan korporat;
(j) Jika dia melakukan pelanggaran undang-undang kecil yang serius, dia harus membuat pembetulan dalam tempoh 14 hari dari notis daripada jawatankuasa;
(k) Dia tidak disabitkan kesalahan yang melibatkan keruntuhan moral.
Takrifan ‘keruntuhan moral’ oleh Wikipedia, dalam konteks undang-undang adalah: Suatu perbuatan atau tingkah laku yang melanggar sentimen atau standard yang diterima oleh masyarakat. Ia juga disebut sebagai ‘perbuatan tidak senonoh dalam tugasan peribadi dan sosial seseorang yang dipertanggungjawabkan oleh masyarakat umum, bertentangan dengan hak, kewajipan dan adat manusia. Kesimpulannya, ia bermaksud perbuatan jenayah yang bertentangan dengan standard komuniti mengenai keadilan, kejujuran atau moral yang baik.
BACA: Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?
Contoh penyalahgunaan kuasa di kalangan ahli JMB atau MC
Menyalahgunakan maklumat peribadi pemilik strata
”Seorang wanita ejen hartanah yang juga seorang ahli JMC, mempunyai pemilik maklumat penuh pemilik rumah (nama, alamat dan nombor telefon). Kadang-kadang, dia menghubungi saya dan jiran-jiran dan bertanya sama ada kami ingin menjual unit kondominium kami. Dia sentiasa mengatakan bahawa ada pelabur yang ingin menawarkan “harga yang amat lumayan.”
Meraih keuntungan daripada penjualan maklumat peribadi
Anda dengan tekun membayar ansuran bulanan kepada bank sejak 10 tahun yang lalu dan hutang anda dapat dikurangkan dengan ketara. Kemudian, satu hari anda menerima panggilan daripada seorang perancang kewangan yang juga ahli MC. Dia bertanya, “Adakah anda ingin membiayai semula hartanah anda untuk pinjaman lain? Sebagai perancang kewangan, saya boleh menguruskan hal ini dengan bank. Anda boleh menggunakan wang itu untuk membeli hartanah lain.”
Perkhidmatan pengurusan hartanah yang terlalu hebat untuk dipercayai
“Saya boleh melakukan tugasan yang lebih baik untuk pengurusan dan penyelenggaraan bangunan kondominium kita.Walaupun tidak berlesen, kami mampu menguruskan hartanah dengan membuat deposit yang rendah (boleh dikembalikan) sebagai bon kepada JMB atau MC. Percayalah, saya tidak akan menghabiskan dana terikat anda dan menyalahgunakan kedudukan saya.”
Pengerusi yang mementingkan diri sendiri /autokratik
“Semasa AGM, kontraktor dan pelabur besar ini sangat lantang dan bertanya pelbagai “soalan lazim” kerana ramai pemilik rumah strata tidak biasa dengan Akta Pengurusan Strata 2013. Oleh itu, beliau dilantik sebagai Pengerusi JMC. Beliau sentiasa mempunyai pembekal, kontraktor, penyedia perkhidmatan, broker insurans dan juga operator Airbnb untuk pengurusan dan penyelenggaraan harta bersama. Malah, dia mempunyai kepentingan kewangan dalam segala yang dilakukannya.”
Bagaimana untuk mengenal pasti calon JMB atau MC yang mementingkan diri sendiri?
Pendatang baharu kerap menjadi sukarelawan yang baik tetapi kadang-kadang hanya bertumpu kepada topik yang lapuk. Adakah calon menunjukkan minat mendalam untuk komuniti semasa pilihan raya AGM? Adakah minatnya muncul secara tiba-tiba? Adakah dia mengadakan pertemuan berkala dan aktif dalam pelbagai aktiviti? Jika tidak, buatlah sedikit siasatan.
Awasi calon sukarelawan ‘satu isu’ kerana mereka mungkin mahu ‘mengambil alih’ pengurusan hartanah. Hati-hati, terutamanya ‘syarikat hartanah/ pengurus hartanah yang tidak berlesen’ yang berjaya menyusup masuk ahli jawatankuasa JMB dan MC. Mereka boleh memberi gambaran hebat mengenai pengalaman mereka dalam Akta Pengurusan Strata 2013. Adakah mereka betul-betul mempunyai kelayakan profesional, pengurusan dan pengalaman teknikal dan lulus ujian kompentensi profesional?
Adakah mereka berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta (LPPEH) (www.lppeh.gov.my)? Ia adalah lembaga kawal selia berkanun tunggal yang memantau pengurus hartanah yang mengeluarkan lesen kepada pengurus yang berdaftar di Malaysia di bawah Akta 242. Calon tidak sepatutnya mempunyai komitmen peribadi dan profesional yang bercanggah. Sebagai contoh, ejen hartanah yang tidak beretika dan perancang kewangan yang terlalu ghairah, seperti dalam senario 1 & 2 di atas. Mereka mungkin mempunyai niat lain untuk berkhidmat dalam JMB atau MC, seperti mendapatkan maklumat peribadi dan butiran pemilik untuk tujuan penyenaraian hartanah mereka (jualan, pembelian, pembiayaan dan sewa).
Ini jelas melanggar undang-undang PDPA dan pihak yang terjejas boleh membuat aduan rasmi kepada Kementerian Komunikasi & Multimedia Malaysia (www.kkmm.gov.my) untuk siasatan lanjut.
KETAHUI: Kebocoran antara tingkat: Siapa yang bertanggungjawab & Bagaimana untuk elakkan kerosakan paip?
Hati-hati mereka yang mempunyai kepentingan kewangan
“Kepentingan kewangan” adalah minat seseorang dalam sesuatu perkara atas jangkaan keuntungan kewangan yang diperolehi melalui orang lain yang berkaitan dengannya. Oleh itu, pemilik strata yang mempunyai kepentingan kewangan atau lain-lain kepentingan peribadi dalam pengurusan dan penyelenggaraan bangunan strata harus menarik diri daripada menjadi calon JMB atau MC.
Dalam sebarang proses keputusan yang dibuat oleh jawatankuasa, seseorang ahli jawatankuasa yang mempunyai kepentingan kewangan secara langsung atau tidak langsung, atau berkepentingan peribadi dalam perkara itu hendaklah mengisytiharkan kepentingannya dan segera menarik diri daripada proses jawatankuasa tersebut.
Walaupun ia tidak diperuntukkan dalam Akta Pengurusan Strata 2013 atau Undang-Undang Pengurusan Strata, adalah tugas dan tanggungjawab fidusiari semua ahli jawatankuasa untuk memastikan tadbir urus kendiri yang baik. Walau bagaimanapun, Seksyen 87 SMA melarang pelantikan ejen pengurusan (syarikat pengurusan hartanah) yang mempunyai kepentingan profesional atau fidusiari. Rujuk kepada Seksyen 87 di bawah untuk pemahaman yang lebih jelas mengenai isu kepentingan dalam pengurusan dan penyelenggaraan bangunan berstrata:
(1) Seseorang tidak boleh dilantik sebagai ejen pengurusan jika mempunyai kepentingan profesional atau kewangan dalam mana-mana bangunan atau tanah yang dicadang untuk pembahagian petak atau mana-mana bangunan atau tanah yang dibahagikan.
(2) Seseorang dianggap mempunyai kepentingan profesional atau kewangan dalam mana-mana bangunan atau tanah yang dicadang untuk pembahagian petak atau mana-mana bangunan atau tanah yang dibahagikan jika –
– beliau bertanggungjawab terhadap reka bentuk atau pembinaan bangunan;
– beliau atau mana-mana penama, pegawai atau pekerjanya mempunyai kepentingan dalam bangunan atau tanah yang dicadang untuk pembahagian petak atau mana-mana bahagian bangunan atau tanah;
(c) dia adalah rakan kongsi atau bekerja dengan orang yang mempunyai kepentingan dalam bangunan atau tanah yang dicadang untuk pembahagian petak atau mana-mana bahagian bangunan atau tanah; atau
(d) dia atau keluarganya mempunyai sebarang kepentingan dalam bangunan atau tanah yang dicadang untuk pembahagian petak atau mana-mana bahagian bangunan atau tanah sama ada secara langsung atau sebagai pemegang amanah atau sebaliknya.
Apa yang perlu dilakukan jika ahli JMB atau MC yang dipilih gagal melaksanakan tugasnya?
Jika pemilik petak gagal mematuhi syarat-syarat di atas, beliau dianggap telah melepaskan tugasan sebagai ahli jawatankuasa. Seseorang ahli jawatankuasa boleh meletak jawatan pada bila-bila masa dengan memberi notis bertulis kepada jawatankuasa. Oleh itu, badan am dan JMB/ MC boleh memilih pemilik lain yang layak mengundi pada Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) sebagai pengganti untuk memegang jawatan itu sepanjang baki penggal; ataupun membiarkan jawatan tersebut kosong sehingga pemilihan JMB atau MC pada AGM yang akan datang.
Penalti bagi salah guna kuasa
Akta Perlindungan Data Peribadi 2010 (PDPA) yang dilaksanakan di Malaysia pada 15 November 2013 bertujuan mencegah penyalahgunaan data peribadi untuk tujuan komersial. Akta ini memainkan peranan penting dalam menjaga kepentingan individu dan menjadikannya suatu pelanggaran undang-undang bagi entiti korporat dan individu untuk mendedahkan, menjual maklumat peribadi atau membenarkan penggunaan data oleh pihak ketiga. Hukuman bagi ketidakpatuhan adalah antara RM100,000 hingga RM500,000 dan/atau antara 1 hingga 3 tahun penjara jika sabit kesalahan.
Kesudahannya, penduduk strata mesti sedar akan tanggungjawab dan kewajipan mereka dan gigih berusaha untuk melindungi pelaburan kediaman mereka.
Baca artikel ini seterusnya: Bagaimana untuk membuat Tuntutan Ganti Rugi (LAD) kalau pemaju lambat serah kunci rumah?